過去的一年中，疫情雖多有散發，但是商業地產發展總體復甦向上。我們可以看到商業地產行業湧現出更多的活力與發展風向。資管時代的深耕與機遇把握，讓不少業態、項目和企業的核心競爭力進一步凸顯；辦公空間服務和產業的結合，打造了更高的樓宇經濟價值；文商旅的創新融合，激發出更多的商業空間和想像；而創新技術、新零售、數字化和ESG的滲透，則讓行業的可持續發展有了更多的支撐力量。

於創新湧動的發展浪潮中，觀點指數研究院通過專業深度的數據研究與調研剖析，於2022觀點商業年會現場重磅發佈《表現力指數·2022年度商業地產表現報告》。與此同時，觀點指數繼續尋找年度引領行業高質發展的主體，樹立商業發展新格局，相關研究成果匯聚成“表現力指數·2022年度商業地產表現”。

以下為“2022年度商業地產商資產管理表現​”研究成果及分析：

2022年上半年，我國整體內需不足，消費市場疲憊，但在各種消費刺激舉措下，5、6月份有所回暖。在商業地產整體環境面臨壓力的情況下，仍有一批商業地產商通過優秀的資產管理能力，實現了超越。

在2022年度商業地產商資產管理表現研究成果中，凱德集團、龍湖集團、恆隆地產表現突出。

對於凱德來說，每年都會預留資金用於資產的改造升級，優化空間的利用價值，同時調整品牌和業態組合，為消費者帶來更好的體驗。凱德每年做預算時，會考慮分析目前項目中的品牌三年後客戶是否還需要，項目的動線是否可以優化，是否需要調整改造。

以投入運營16年的凱德MALL·望京為例，這是凱德進入北京市場的首個項目，去年9月，項目將場內原有的百貨業態場地收回進行改造，升級為購物中心二期，加上一期的品牌調整，共引入70多家品牌，於10月1日開業，出租率達100%。

從資管的角度來看，通過資產升級改造提升物業價值，不斷對項目進行翻新，最老的項目同時也可以是最新的項目。

為了應對疫情，凱德啓動了凱德星"超級會員"計劃，通過專屬身份、增值權益等舉措與核心客羣加強粘性。幾個月來已積累超級會員15萬，其消費活躍度達到70%，貢獻了會員消費總額的30%以上。這是凱德利用數字化手段進行項目資產管理的一個成功案例。

緊隨其後的龍湖，今年上半年的物業投資業務租金收入為58.6億元，同比增長22.6%。收入的大幅度增長，主要源自於其優秀的資產管理能力。

其中就包括資金實力與開業速度。至今年中期，龍湖已經開業運營了65座商場，在手近130座，每年將會保持10座左右的開業速度。長租公寓在手16萬間，已經開業超11萬間。這也得益於龍湖豐富的開發建設經驗和能力。

但速度並不是龍湖唯一的優勢，其在商場前期的規劃設計、空間的排布，到後期品牌的招商、營銷推廣等多個方面都力求做到極致，這也形成了獨有的優勢和護城河。在此基礎上，龍湖也得以對外進行輸出，賺取輕資產運營的利潤。在住宅行業下行的背景下，經營性物業收入的增長將對龍湖穿越週期起到重要的穩壓器作用。

恆隆地產的資產管理能力依舊可圈可點，特別是不定期地對旗下項目進行資產優化。其中，無錫恆隆廣場、上海港匯恆隆廣場、大連恆隆廣場均已完成了資產優化。上海恆隆廣場，則通過動線優化、內部裝飾升級、品牌檔次提升、引入線上營銷帶貨的模式，全方位提升商場的購物體驗，使得商場營業額和租金收入都得到進一步提升。

目前，濟南恆隆廣場也正處於資產優化改造升級的計劃中。上半年，濟南恆隆廣場商場錄得1%的溫和升幅。於2021年6月開始的資產優化計劃進度良好，首階段有望於2022年第四季度重開。於2024年完成資產優化計劃後，濟南恆隆廣場有望躋身高端購物商場之列。

與此同時，其資金管理能力亦較為突出，低槓桿水平助力其在消費景氣下滑，去槓桿的大週期中有較強的抗風險能力。