博鰲資本大會|竺海群:領展的商業密碼

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2022-08-10 10:01

  • 在物業組合方面,希望通過資産多元化、地域多元化,實現高單位數的複合增長,希望維持各項A級的信貸評級。

    竺海群(領展資産管理有限公司中國内地董事總經理):謝謝觀點的邀請,作為新加入這個公司的一員,我也希望在這個平台上向國内的同行推薦一下領展的業務。

    看一下領展的發展歷程,2005年香港政府把旗下的180個公共屋村、房屋的商場和停車場資産打包上市,成為政府資産私有化的首例。這也成為在香港首個發行的信托基金,也開拓了房托新的時代。上市以後,領展通過内部的增長和外部的收購方式,不斷地擴大資産組合,也取得了比較好的業績。17年發展下來,現在領展的資産組合和運營方式跟2005年的時候已經發生了非常大的變化。當時上市的資産價值大概是338億港元,到今年3月份,我們統計已經達到了2280億港元。

    現在是亞洲最大的房地産信托基金,按市值計算領展已經成為亞洲規模最大的REITs,也是目前非常有機會唯一打進世界房地産投資基金的香港企業。作為一個公開上市的房地産信托基金公司,我們百分之百的盈利用于分紅,在過去17年間,我們的分紅每年都有增長,即使在去年非常困難的環境下,仍然錄得了比前年有5.4%的增長。

    作為一個房地産信托基金企業,我們也非常關注三個方面的事情:資産管理、投資組合管理、資本管理。多年來,領展一直是采取一個非常穩健、務實的态度來對待我們所管理的資産,以及對我們所有的持份者和投資者的支持和配合,也一直積極地管理我們的組合和資産。我們有一個2025的發展願景,我們關注收入可持續增長,資本增值和風險可控。

    從目前看到我們的資産布局,在穩固香港的前提下,領展在2015年的時候進入到中國内地市場,在2019年底又進入海外市場,現在領展投資和管理的資産類别包括最初開始的零售設施,還有現在進入到停車場、辦公,以及物流中心。現在我們在内地的北上廣深四個一線城市,以及大灣區、長三角有物流設施。海外資産布局在澳洲悉尼和墨爾本,還有英國倫敦。多元化的資産組合也為集團帶來了增長的動力。

    香港一直是領展的業務基礎,香港的零售資産仍然是我們投資組合的重要支柱和組成部分。目前香港、内地和海外占到我們整體資産組合的規模大概是75%、17%和8%。随着海外和内地的組合逐步的擴張,香港資産組合在未來大約會有所下降,會維持在60%到70%之間,中國内地仍然會作為領展未來投資的主要目標,會上升到20到25%之間,海外大概會在10%到15%之間。

    這里給大家介紹一下領展從去年到今年年初投資了哪些項目。首先我們在去年4月份以參股50%的方式收購了上海七寶萬科廣場,去年6月份全資收購了廣州太陽新天地。去年10月份我們進入物流市場,收購了在大灣區兩個物流資産項目的75%的權益。在香港也有行動,去年12月份我們收購了兩棟停車場和汽車服務中心的倉庫。今年持續收購的步伐仍然在繼續,今年上半年我們分别收購了在悉尼的零售資産,還有墨爾本和悉尼的辦公資産的權益,最近剛剛公布了我們收購了三項位于長三角地區的物流資産。這個收購的步伐可以看到它是比較穩健,也非常有效率、有步驟地在推進,主要的目的是希望實現我們在全球資産的物業組合和投資組合多元化的增長。

    我們介紹一下内地的情況,可以看到我們内地的資産組合,在商業和辦公這里,我們目前總的估值大概是367億港元,總樓面面積超過61萬平方米,可以看到我們在北上廣深四個一線城市都有自己的項目。在物流方面,我們的總估值大概是17.15億港元,總樓面面積接近39萬平方米。我們的物流布局主要是在長三角地區和大灣區。

    領展在2015年就進入中國内地的市,目前在中國内地有6個持有型物業和一個辦公樓。我們在香港對存量改造非常有經驗,我們也希望把香港存量改造的成功經驗借鑒到内地物業收購的資産價值的提升上。在2005年上市到現在,我們完成了91項資産提升的項目,是非常有經驗的。深圳的領展中心城項目是我們在内地首個存量改造項目,這個項目已經在今年1月份,經過一年的改造重新開業。我們在這個項目的改造過程中融入了非常多的綠色技術和豐富的多樣性。可以看到我們取得了包括Leed、Well和SITES的認證,這是目前在全球唯一取得三項認證的商業項目,這是非常罕見的,代表了領展對未來的承諾。包括我們從綠色建築的標準,以及我們在這個項目的綠化、園林的標準,還有進到購物中心里面人體的健康指數,這三方面都非常好的實現了綠色發展國際認可的承諾。

    剛才講到領展中心城,它的成功經驗也為我們進行下一個項目的改造積累了一些經驗。廣州太陽新天地這個項目是我們收購的第二個改造項目,我們希望把這個項目改造結束之後,一個全新時尚的領展購物廣場在廣州天和能夠亮麗的展現。

    領展在中國的總部是在上海企業天地廣場,現在叫上海領展企業廣場,這個辦公樓是在2004年就落成的,總的規劃面積是98000平方米,我們擁有其中兩棟甲級辦公樓,位于第一座和第二座。2017年我們對項目進行了改造,當時領展企業廣場就獲得了美國綠色建築協會頒發的LEED白金認證,現在我們還在進行新一輪的改造,希望通過這個改造以後,能為我們的租戶及消費者提供更好的環境和場所,相信在今年底會有一個更好的呈現。

    下面再花點時間介紹一下領展在ESG方面的想法。我們是用“連繫好生活”作為我們的品牌承諾,我們一直相信我們的商業利益和社會利益是緊密相連的,我們在香港做的社區商業也是經營得非常好,尤其在疫情之後也是恢複得非常穩健,保障了我們的民生,在里面的商戶也得到了非常大的受益,生意也是非常興隆。最終我們是為社會創造了價值,同時也是造福我們的社群,帶來了非常好的正面的價值。

    前面講到了包括我們的中心城、企業廣場和太陽新天地,可以看到領展一直是綠色金融的先驅,在2016年我們就成為首個發行綠色債券的香港企業和亞洲的房地産企業,目前綠色債券和ESG表現挂鈎的貸款大約占到我們總融資超過1/3的規模。在社會責任方面,我們有一個愛匯聚機會,主要是參與社區慈善和社區的各種活動,我們的愛匯聚計劃成立于2013年,我們大概會在每一年捐出相當于上一個财政年度物業總收入淨額的0.25%的款項,我們主要有兩個領域支持,分别是大學生獎學金計劃,還有活化社區資源,推動社區的發展。現在我們總共投放了1.3億港元的資金,得到這樣幫助的人員已經超過了1200萬人。在公司治理方面,領展具有全面的管控措施,領展的資産均由受托人以信托的方式為基金,所有基金持有人所有,是獨立的受托人負責保全,保管領展的資産。同時發揮額外的監管和保障作用。

    因為領展的基金單位是由全球各地的基金單位持有人廣泛持有的,所以現在並沒有完全的大的實際控制人,因此董事會在公司運營中就非常重要,領展的董事會一共有14位成員,除了總裁和财務總監之外,其他的都是獨立的非執行董事。獨立非執行董事平均任期是5年,最長任期是9年。我們還有審計委員會和薪酬委員會,都是完全獨立的,另外提名委員會除了首席執行官之外,還有三名獨立成員,可以看到在我們的公司治理方面也是非常嚴謹和非常多元化。

    領展也實施非常嚴格的内部監督、審核和風險管理,以及非常清晰的内外部反饋機制,根據標普全球的評級,去年標普就對領展的ESG表現進行打分,總分在100分的情況下,我們獲得了72分,這也反映出我們的管制架構的穩健,對未來的颠覆性的轉變是有充分準備的。在我們的各項指標里面,公司管理的表現尤為突出。

    可見ESG是領展營運的DNA,多年前我們已經把這個DNA植入到我們管理運營的準則,並在ESG的推行上,我們也希望扮演一個實踐者、推動者、教育者的角色。實踐者就是我們在過去17年年複一年、日複一日的經營過程中,一直是在執行相關的原則和制定相關的標準。在推動者方面,我們也希望跟我們的所有利益相關方共同推動這個事情。我們的利益相關方也包括采購、工程承辦、衆多的租戶,我們都是在推動大家一起來前進,我們認為他們也是我們的持份者,大家一起推動這個事情,才會産生更好的規模效應,同時我們也希望在ESG方面扮演一個積極的教育者,我們也希望這個ESG的概念要在社會的生活中落地生根,希望包括我們的租戶在内,包括我們的消費者在内,他們都能知道這里的迫切性和緊要性。

    展望未來,我們可以看到目前是亞洲最大的房地産投資信托基金,未來我們也希望成為全球領先的房地産投資信托基金。剛才講到在2005年上市以來,我們的單位持有人分派的複合年化回報率達到了15%,我們有一個2025願景,設定的資産管理規模是一個高單位數的複合年增長率的财務目標,我們的分派率也有10%的增長。在可持續發展方面,我們原來一直說是一個前沿的領袖,希望在2035年有一個淨零目標,繼續實現可持續增長,為我們的單位持有人和持份者創造更長遠的價值。

    這就是我們的2025的願景,在物業組合方面,希望通過資産多元化、地域多元化,實現高單位數的複合增長,希望維持各項A級的信貸評級,在文化方面我們要鞏固我們的企業文化,成為首選的企業雇主。在創新遠見方面,通過地方營造,創造社會效益,建立世代相傳的優良生活環境。

    這是我們的2035的目標,這里面可以看到有比較多的未來的目標,總結來說,短期目標是希望2035實現淨零排放,繼續推動節能,致力于建立更多再生能源設施,中期的目標希望我們所有的物業組合都達到百分之百的綠色項目認證,長期的目標是希望跟我們的持份者緊密合作,創造最大的價值。

    這就是領展的介紹,領展2015年就進入中國的市場,在中國也是比較穩健、比較快速的發展,也希望在今天這個場合向大家做一個全面的介紹,希望今後有更多的聯繫,共同推動房地産信托的業務在國内的發展。

    審校:勞蓉蓉



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