博鰲産業科技大會｜主題讨論會之二：物流新領域

主持嘉賓

高力國際中國區董事總經理 鄧懿君

讨論嘉賓

ESR中國首席運營官 周波

高盛亞洲董事總經理 魏傑

東久新宜集團首席投資官 陳名

瀚溥物流地産聯合創始人兼首席執行官 許漢斌

東百集團聯席總裁 朱一兵

信保基金REITs平台總經理 李文峥

鄧懿君：我們這一場聊聊物流的話題，剛才兩位重量級的嘉賓已經從宏觀的層面，以及企業的層面講了很多。

一談到物流，大家就會說你們物流圈最近日子挺好過的，所有錢都涌進物流領域了，房企是不是也應該做做物流。

所以我第一個問題就問問各位嘉賓，講講物流圈是否有很多的機遇和挑戰？我們先說機遇，為什麼大家會這麼喜歡物流，我們先從朱總開始。

朱一兵：東百集團可能大家不是很熟悉，我們是一家福建企業，建立時間非常久遠了，在建國的時候就有了，目前是A股上市公司，到目前為止已經有65年的歷史，主要是致力于做商業，最近也在突破做商業3.0購物中心的概念。

走到物流是一個非常偶然的機會，2016年的時候，因為我們也做供應鍊，所以物流就成為自然而然的選擇，到現在我們在市場上也做了将近6年的時間。

從物流的角度來講，我們今年也碰到很多的問題，包括大宗交易的價格上漲，包括新冠，包括政府對産業園的認識跟市場的差距，包括競争等等。

但是我們還是覺得物流仍然非常有機會，為什麼這樣講呢？當然是從東百自身的角度出發，首先我們覺得物流的投資回報是非常不錯的，特别是現在很多的投資回報的要求也順着市場的要求在逐步降低，對我們獲取項目是非常有價值的。

第二是在海内外的投資，剛才也講了投資熱點非常熱，所以我們在獲取項目之後，也跟很多的基金進行合作，大家對項目也非常看好。

第三是東百也大力走入到這個區域里面，因為東百在大灣區耕耘了60多年，所以在大灣區的投入和本身的人脈關繫也非常好。

在這個情況下，我們有三點需要做的，第一是精細化，從簡單的拿項目到開發，現在逐漸注重NOI的回報率作為第一選擇。

第二是打造商業+物流的環境，我們本身商業的3.0發展，私募、創投，鍊接後端的客戶，包括我們的合作夥伴，區域的品牌領頭羊，都是各方面的結合。從商業方面延伸下來，到我們的物流價值的延伸。當然我們也在跟很多的行業一起打造東百物流的産品線，估計到明年年初的時候可以推進。

第三是政商協同，東百是A股上市企業，我們在接下來的工作中會切實落地稅務的需求，引領當地的發展，包括業态和夥伴。同時我們也非常歡迎跟存量的合作夥伴一起合作，創造平台，共同得到發展的機會。

鄧懿君：東百從傳統産業疊加轉型，非常了不起。剛才朱總談到回報率不錯，我們線上有高盛的魏總，您最近也有投物流，是不是回報率不錯呢？

魏傑：高盛跟在座的各位都有很多的接觸，在座有很多都是高盛的朋友或者客戶，得到各位客戶的支持和信任，高盛的投行業務無論是在股票發行還是在並購方面，多年來在全球和各個大區排名一直是比較靠前的。

高盛作為一家綜合性的金融服務平台，我們不僅有投行業務、交易平台，也有自己的資産管理和财富管理的業務。

我們集團在2022年上半年市場充滿挑戰的情況下依然取得了13.6%左右的股本回報率，這是我們非常自豪的。高盛在亞洲也是深耕多年，目前高盛亞洲在高盛全球的業務占比是大概15%左右，北美是占比50%多，歐洲是30%左右。

談到物流業的機會，從資本市場的角度，我們是非常看好這個行業的。

另外從資金的流入方面，無論是過去的12個月還是從疫情以來，我們也看到資金還是在積極地流入到物流行業，普遍來說物流行業是順風的，把物流行業在房地産領域里面視為一個比較低風險的投資領域。

所以相對來說大家也看到在過去幾年，大家常說的資本化率，在物流領域不斷受到擠壓，目前已經基本上是在4.5%到5.5%的水平，已經到了甲級寫字樓的水平了。

還有一點我們非常關注的就是目前國内的房地産信托投資基金，也就是C-REITs，目前是逐漸在向物流這個基礎設施領域的一環來開放，相信這也會為物流業的發展帶來新的機會。

鄧懿君：謝謝魏總。許總，你是從産業轉型到物流的，也是看到很多機會嗎？

許漢斌：首先非常高興能夠參加博鰲房地産論壇，這是我第三年參加，對于不認識瀚溥物流地産的，我做一個30秒的廣告。

瀚溥物流由主要的創始團隊和霸菱亞洲投資合作成立的一個物流資産管理平台，截止到去年為止，我們總共在國内成功投資並且自己拿一手地、二手地開發了220萬平方米的高標準倉庫，在20個高增長以及成熟區域的物流節點城市。

我們也被譽為業界的黑馬，因為目前做的主要是開發為主，給投資人更高的收益。截止到去年年底，我們也成功在市場上募集到了12億美元的資金，主要是在中國做高標準倉庫的開發。

剛才鄧總提到很多的機會，不僅是在電商領域，剛才很多大佬也講到了很多行業迅猛的增長。其實我們也觀察到還有更多新興的電商平台，包括小紅書、抖音，這些都是在傳統的巨頭京東、阿里之外，我們發現有更多的多樣性發展的趨勢，這些都是新的驅動。

再有就是冷鍊的需求，疫情之下，大家被迫要在線上購物，上海封城期間也造就了很多新興的電商平台，尤其是冷鍊的平台得到了迅速的發展，這都是一些新的機會。

在疫情的情況下，我們的确也看到了一些挑戰，但是危機就是轉機，剛剛高盛的魏總提到了資本化率的下降問題，這是非常有意思的，高力的鄧總也提到電商在三四線城市下沉的趨勢，我們也觀察到不管是電商巨頭還是到新興的社交型的電商，網紅經濟帶貨量非常高，看一個視頻就買了一堆貨，這個方面都是有下沉市場的趨勢。

所以瀚溥的策略不僅注重在北上廣深這些成熟的區域，也在高增長區域配置了一些更平衡的資産包，因為現在投資不斷地引入，我們怎麼給投資人達成資本化率，這是我們需要考慮的事情。

再有一個是客戶對高標準倉的要求，對開發商都提出更高的要求，這對我們來說也是一個好事。對資産管理方面、客戶的服務方面，我們現在在全國有220萬平方米的倉庫，我們做太陽能光伏闆，可以給我們的客戶提供7折的電力成本，冷鍊的客戶非常喜歡，這是實打實的節省客戶的成本，這也是我們的一個核心的競争力。

鄧懿君：市場基本面是很好的，機會是很多的，相對的回報率也是挺多的，同時您也提到了一些挑戰，到底是不是大家都要進入物流地産呢？我們談談這個市場有多難。

陳名：我來自東久新宜，我們這家公司名字大家比較陌生，這其實是兩家公司合並的，分别是2013年成立的以産業地産為主的東久公司以及2018年成立的以物流冷鍊開發為主的新宜公司，在去年11月份我們完成了兩家公司的整合，也引進了一些新的投資人。

完成之後，我們對自己是有一個目標的，就是要成為領先中國的新經濟基礎設施建設的領先者和服務提供商，朝着這個目標我們把自己分成四個闆塊：一個是物流冷鍊，我們有智能制造廠房、生物醫藥研發辦公和廠房，另外一個闆塊是城市更新，我們在北京有挺多的城市更新的項目，最後一個個是數據中心的産業，集這幾個産業在一起，我們的目標就是成為工業地産和産業地産全壘打的玩家。

目前我們是在1200萬平方米的管理規模，資産管理規模在140億美金以上。我們這里面絕大部分是物流，因為我們也是跟着資本的去向，大部分都投在物流的領域里面。

剛才大家都講了物流的機遇，我講三個比較難的地方，就是我們的痛點，因為這個前提是在後疫情時代，第一，在後疫情時代下面，我們發現租戶的需求是有的，特别是上海封控之後，今年經濟形勢往下急轉的情況下，我們明顯感覺到租戶的需求是往後挪的，特别是在一些過剩的市場上面尤為明顯。我們在談租賃的時候就明顯感覺到租戶擴張的需求，包括續租的需求，都希望能夠往後挪，而不是像以前一樣即刻可以成交。

第二個是投資的難點，剛才大家都提到過，資本都在涌入到這個賽道里面。很多城市辦公樓的需求，包括其它商業地産的需求，還有住宅的投資，其實都不能夠達到原先的投資預期，導致物流這個還相對比較好的賽道尤為擁擠。這是好處也是壞處，給我們帶來的挑戰是投資人對我們這一塊的要求越來越多。

第三個是資源的難點。大家都知道目前大部分的物流投資其實還集中在開發類型的投資方面，開發的時候就是要跟政府打交道，作為産業地産的一部分，大家都很清楚政府在供地的時候，它本身就是有一個全生命周期的管理邏輯，在經濟放緩的情況下，政府的财稅也受到了壓力，這部分的壓力會更加轉嫁到開發商的身上。在這個情況下，對我們拿地的資源獲取其實帶來了更大的難點。

針對這三點，我們内部也有一些對策，比如說對于租戶的需求方面，我是去年11月份剛加入東久新宜，我進來之後首先把我們的投資標準和投資的目標區域重新梳理了一下，因為有租賃的壓力和需求差異化的情況，所以我們就更加把一些投資目標的區域和投資標準側重于那些我們需要去拿地的地方，在其它的已經有些過剩或者需求並不是那麼旺盛的地區，我們讓它放緩一下，那個標準要拔高一些，這是我們在投資方面有一些側重。

第二點是關于資本方面，因為長期以來我們也積累了很多的投資人的資源，在這方面我們對于應對投資人不斷提升的需求還是有經驗的，特别是投資人也比較認可我們這樣一個審時度勢的投資標準的制定。

第三點是東久新宜獨特的優勢，因為我們積累了很多的廠房方面的租戶優勢，包括有一些産業的資源，我們也可以和政府勾地的時候進行打包、分享，這樣有助于我們拿物流地産的時候，同時還可以說我們廠房和生物醫藥的一些故事，這就是我們應對挑戰的方式。

鄧懿君：還是有很多的方式方法。我問問李總，你們現在還沒投對吧？從信保的維度現在有沒有開始看物流？

李文峥：信保基金這幾年一直在重點看物流持有物業的資産。

信保基金是2010年由保利發展和中信證券合作共同成立的一個私募基金公司，實際上是結合了不動産和金融兩大領域的優勢，所以信保基金發展十多年來，已經在全國五大都市圈布局，共投資了200多個項目，累計的基金規模達到1200多億，我們的發展既體現了在不動産領域快速的布局，同時也體現了它的穩健風格，我們甚至還組建了一個以投後管理為方向的專業化的信保建設子公司，為很多信托、銀行等等金融機構提供投後管理的服務。

觀點在前幾天還給信保建設總經理做了一個專訪，推薦大家留意一下，里面有很多有價值的觀點。

信保基金的業務，傳統是做不動産的開發，這幾年我們重點圍繞着國内的公募REITs出台，開始布局存量資産、持有型物業這一塊。所以說起物流這個行業，我們認為這里面實際上是存在着很大的投資機會，我們的策略是基于國内的公募REITs來看物流這個賽道，我們的理解是公募REITs的推出本身，對于物流行業的發展，它就是一個非常大的機會。

因為REITs這個東西不僅僅是一個退出平台，當然退出很重要，大家知道物流資産是持有型的，它不能分散銷售，它必須得整體持有，通過大宗交易來退出。所以REITs本身提供了這麼一個退出的渠道就非常重要。

除此之外，我們看到一年多來，REITs的二級市場表現非常突出，我們統計了一下，到上周的收盤價，國内的兩個物流的REITs漲幅跟發行價相比較達到了40%，這個收益率是非常高的。

我們也看到在發行的時候，對于發行人來講，它是通過一個市場化的估值，也就是用一個5%左右的資本回報率把項目發到REITs里面去，所以我們看到了一個非常理想的均衡狀态，這在海外市場可能是不太容易看到的，當然這跟國内的金融體繫等等都非常相關。

但這麼一個均衡給我們物流企業提供了一個非常好的窗口期，在這個窗口期内，如果我們盡快打造這個平台，它将給我們物流企業的快速發展提供一個非常大的幫助。簡單來說，你有了這麼一個REITs退出平台之後，你的前端融資将會變得更加順暢。我相信很多企業有感受。

最後講一點挑戰，我的感覺是，可能一方面全球化的變化，包括中美關繫的變化可能會對國内的宏觀經濟造成影響，進一步會對我們的金融體繫造成沖擊，可能是一個非常大的宏觀因素的影響，這是值得重點關注的。

第二個是疫情時代對供應鍊格局、需求端帶來的變化，我們國内的六大結點，是不是也會發生一些重要的物流網絡的變化，我們需要通過大數據來挖掘、分析，來進行應對，這是我們的兩大挑戰。

鄧懿君：周總，最後輪到你了，你剛才介紹了很多ESR的發展，您這麼大的盤子，面臨的挑戰肯定也是不一樣的，請您跟我們分享一下。

周波：挑戰其實有很多，政府的财政壓力對我們的發展壓力是很大的，政府提出的投資密度和稅收的要求，很大程度上是不太切合實際的，所以這方面是很大的壓力。

另外從疫情以後，租金在承壓，我們的客戶對租金的承受能力在某種程度是有蠻大壓力的。同時運營經過很多的疫情幹擾，免租的需要提供一些免租期，壓力确實是存在的。

物流地産市場過去10年可以說是一個野蠻生長的過程，各種資金涌進來，開發商各顯神通，速度非常快，現在已經基本上到了面粉比面包貴的階段，土地價格很高，政府要求很高，但是最後退出的公募基金REITs，他們的接受程度畢竟是有限的，這個資本化率的确在下降，但是它最終能夠降到哪里去？所以總歸是下面有底線，上面有天花闆，這個剪刀差是不斷地給我們從事這個行業的人帶來很大的壓力。

原來你的投資回報有一個很大的空間，目前這個空間已經被擠壓得相當小，甚至有時候可能會倒挂，甚至是一個賺不賺錢的問題，所以這種壓力導致了目前競争上面還是相對比較無序的狀态，大家各顯神通，所以在局部的地區，物流過剩的程度還是比較嚴重的。

中國人比較有本事，三年把一個行業做到頭，可能接下來幾年要從野蠻生長逐步回歸到苦練内功的狀态，大家都要繼續把事情做得更精細化。

鄧懿君：好像已經陸續回歸到理性了，我們也發現了這一點。

各位嘉賓都提到了幾個新的詞，比如說地方政府的關繫、客戶新的崛起，在座的基本上都是房地産開發商和資方，我們聊一聊，如果真的要進入物流地産，到底需要具備什麼樣的條件或者能力，才能吸引高盛或者是李總這樣的資方投資？

陳名：我之前在新加坡政府投資公司工作，也參與了很多物流的投資，包括普洛斯和東久新宜都是我以前的合作夥伴。

從投資的角度來講，如果要挑選一個企業有多個維度，我可以總結為六個字，就是既要、又要、還要，希望你多維度的考慮，什麼東西都要做得非常好。

站在投資人的角度評價一個企業，因為是合作方，我們會考慮幾個綜合的能力，一個是拿地的能力，第二個是租賃能力，第三個是開發能力，第四個是基金運營能力。

這幾個能力是做成這件事情、做成這個物流開發，包括從投、融、管、退整個環節串起來，每個能力都是不可或缺的。

如果一定要排個序的話，在當今這樣一個情況下，我覺得拿地能力是最重要的，特别是剛才我提到的，因為很多的市場是有分層級的，哪怕是在同一個城市里面，我們不同的闆塊對物流的需求也是不一樣的，在能夠拿到需求比較旺盛，而且比較難拿的土地，這個能力可能是所有的投資人里面最買賬的，哪怕你是一些小的玩家，你的租賃能力欠缺一些，或者開發能力並不是那麼完美，但是只要你有一個很好的投資機會，還是能吸引到投資人眼球的。

朱一兵：今天整個環節我很感觸，其實我們的前身就是開發商，現在逐漸走到物流這邊。

我覺得開發商有幾件事情需要調整，第一是要把開發商的心态變成服務的心态，這個錢是人家的，人家對錢的投入回報是他的專業。我們應該怎麼做呢？我們要調整好自己的心态。

第二是要思考盈利的模式，怎麼賺錢，怎麼配合。

三是要注重輕重結合。同時開發商還要改變的一點，就是必須要使我們這個過程標準化和透明化，我們以前做開發的時候，很多時候是自己拍闆了，但是在跟國際資本結合的時候，你必須全鍊條透明，你的财務管理、合規性，包括文化的建設都是要進一步加強的。

當然，開發商也有自己的優勢，我們的優勢還是蠻大的，第一是我們有一個非常強大的團隊，從設計、項目管理、物業管理到招商，我們有非常強大的團隊，特别是有商業背景的團隊，這一點優勢我們要堅持。

第二是關于拿地的問題，因為開發商跟政府的關繫是比較有優勢的，所以有拿地的優勢，包括工程、招商等等方面的優勢。還有就是我們需要提升自己對财務模型的優化，包括财務能力、創投和融資能力的部分。

最後一點，海外基金還要看跟你合作有沒有未來，在你的産業里面有沒有新的熱點出來，你自己能不能創造新的熱點，包括你的重資産投資的能力，這都是它看重的點。

但是我覺得我們開發商很重要的一點是要保持自己的本心，文化自信也是開發商需要有的，效率、速度、靈活也是開發商的特點，希望這一點能繼續保持，這樣我們一定在行業里面能有一席之地。

鄧懿君：李總如果您要去投一個開發商或者收一筆資産，您看重什麼？

李文峥：我也用六個字：品牌、合規、價值。這六個字呼應了我們現在在國内要發公募REITs的基本要求，為什麼普洛斯能發出首單，因為它正好在這三個維度上都形成了非常好的表現。

國内發REITs都是基于資産，但是主體也是非常重要的，你的品牌不是一天兩天就形成的，包括ESR也是花了很長時間的沉澱才有一個品牌出來，在品牌的背後代表的是很多種能力，形成了一個品牌的能力之後，這個品牌本身就是一個能力，所以它能夠在國内做出首單。

第二是合規，我們在國内發REITs的要求很高，有很多企業發現項目報過去，有很多合規的問題，不容易通過。

合規主要是三方面，一方面是建設手續，第二方面是土地的使用合法合規，第三方面是轉讓性，也就是項目本身是可轉讓，主要是這些方面要得到滿足。如果我們想要擁有一個REITs平台，接下來合規這個能力也非常重要。

第三是價值，簡單來說，公募REITs對價值的要求就是四個數字：10、2、3、4。10是首發的時候要有10個億的規模，2是你要有2倍的儲備資産，這對企業的規模就提出了兩個要求，3是項目運營3年以上，4是收益率要達到4%以上，我們可以簡單理解資本化率要在4%以上。

所以簡單看就是要挖掘價值，要成熟，我們就能夠把握這個機會，盡快地形成REITs的平台。

鄧懿君：闡述得非常到位，退出很重要。再問問線上三位嘉賓，現在經常會帶到智慧物流、綠色倉庫，以及太陽能闆等等方面，到底這些東西在我們剛才談的傳統房地産邏輯，這些新的熱詞，智慧物流、綠色倉庫你們會不會投？你們覺得這是附帶的，還是一個新的價值？

周波：我們給自己的定位是資産管理人，我們想要得到金主的青睐，有兩點很重要，一個是誠信，我們說的話一定要做到，所以長期主義是我們的宗旨，時間是檢驗資管人的唯一標準，時間長了才能看出這個公司是否替金主管錢是好的。

第二是積累，機制和能力對我們這樣的公司非常重要，這里面可以積累很多的東西，客戶的深度和廣度要積累，設計、建造、物管都要積累，成功的案例需要積累，有一個機制能讓公司所有的人不犯同樣的錯誤，不斷地提高，為金主管好錢，這是我們信仰的得到金主青睐的兩種辦法。

再說到ESG方面，我們的确也做了很多這方面的投資，包括我們在日本10萬平米以上的園區都會提供一些托兒中心，鼓勵人與人的交流，給女性工作提供更多的方便，當然更多的還有做的對太陽能的使用，還有自然通風的使用，使我們的建築使用更加通風和環保，我們的确願意這樣做，只要有條件我們都會投資，也會在綠色方面做一個更大的投入，因為這畢竟是一個可持續發展很重要的方面。

鄧懿君：所以您看到是一個價值？

周波：對。

鄧懿君：許總，您覺得這也是需要投的嗎？你們有沒有投？

許漢斌：我們不管對投資人的服務，還是對資産管理的服務，都是希望壓縮時間、迎頭趕上。

剛才周總說得特别到位，對于ESG智慧物流來說，我講一個比較接地氣的話，這些綠色、智能、環保不能幫助我們的投資人提高回報都是耍流氓，所以我們做的這些太陽能闆投資，也是希望降低客戶的運營成本，這是我們做這件事情最重要的考慮。

再有我們也在做一些其它的方面，比如說智慧倉儲，我們也成立了一家智慧科技公司，做了智慧園區的繫統。這個三層鋼結構的智慧倉儲，現在所有的水電煤都是數字化管理，也就是所有的能耗都可以在我們的線上的繫統上追蹤到，這是特别有效的，可以大大減少我們的資産管理成本、物業的成本，我們不用人工去抄水電表，而且我們的公攤水電的量登記特别清楚，租戶不會去打架，也不會跟業主有糾紛。

再有就是我們的園區做的智能化控制，尤其是疫情期間車輛的管控，我們又要14天的行程碼，又要綠碼，我們把所有的車牌都在繫統里面提前輸入，所有的司機健康的狀态，他的二維碼全部都輸入，等到第二天過來，所有的車該從哪個生産地到我們的倉庫里面來，然後接着到哪個區，我們的10萬平米的倉庫里面，哪一棟的哪一層的哪一區，如果沒到那個位置，我們的攝像頭馬上就會告訴現場的物業，去進行盤查，這樣一個智能化的繫統，大大減少了客戶在排隊等待的時間，客戶相當喜歡。

鄧懿君：所以你投資這個是真正看到了回報率，不只是為了好看。

許漢斌：是的。像剛才周總講的，ESG的确是一個世界上的趨勢，但是我們的确要在資管、運營成本上幫到整體的價值提升，這是非常重要的。

鄧懿君：魏總，從資方的角度，你會怎麼看這個疊加的投資，你會把它拉出來，還是會把它看到整體投資的一部分？

魏傑：絕對會拉出來單獨評估，非常贊成剛才幾位嘉賓非常實在的說法，ESG領域，特别是E的部分，無論是從節省成本還是開源，新的收入來源的角度，其實是一個非常大的資金的機會，特别是對物流地産而言，相對于房地産其它的闆塊（寫字樓、購物中心、酒店）而言，物流地産從屬性上來說，有更大的屋頂的空間，停車場上面的空間，相對來說我們每平方米消耗的能源相對其它的商業地産是更低的，所以更加容易出效果。

可以舉個例子，大家可能想不到，在美國現在太陽能發電第三大的公司是物流地産行業的一家公司，他們取得了全美第三大的規模，其實只是用了他們4%的屋頂的空間，這家公司對外已經做了很明确的承諾，未來5年内他們要把4%的屋頂太陽能發電占比增加到40%，大家可以想象它在太陽能發電方面額外的收入來源。

另外一方面，跟物流地産相關的是電動卡車的推進，這在歐美也是非常明顯的，因為跟家用的小轎車不一樣，電動卡車就像飛機一樣的，一定要在路上才能賺錢，它的充電時間恰恰是在物流倉儲平台卸貨裝貨的時間，所以這一點在歐美也是變成一個非常得到重視的收入來源，就是在物流倉儲的物業上去做能源的存儲和電動卡車的充電。

剛才也提到我們在算這個模型的時候會不會把它單獨算出來，絕對會，而且這是很容易算出來的，你只要把整體的資本投入和資本的構成在股權和債券之間的配比，你的股權的成本和債務的成本，再加上預測的投資回報率，用一個DCF模型是會疊加出來的。

鄧懿君：由于時間關繫，我們最後一條問題只能一句話回答，未來5年物流地産會怎麼樣？

陳名：因為現在賽道變窄了，我覺得更多是從結構性的成長變成一個周期性的成長，會變得更理性化。

朱一兵：這次疫情的時候，我們商業集團的同事們個個都愁眉苦臉，我們物流的同事都忙得要命，所以我看好物流行業，另外也覺得我們的物流行業跟其它的行業會逐漸融合，把物流行業里面的NOI做到最好。

李文峥：希望今天來觀點參加論壇的物流企業在5年内都能擁有一個國内的REITs平台，我們可以提供幫助。

周波：未來可能大家都要進入精細化、苦練内功的發展階段。

許漢斌：巴菲特說退潮之後才知道誰在裸泳，絕對是要苦練内功，精細化管理，才能在下一個階段生存。

魏傑：我們相信未來5年國内的公募基金C-REITs會成為支持物流行業發展的一個資本循環的重要一環，會得到很大的發展。

鄧懿君：非常感謝這麼多位嘉賓，高力國際剛剛發布了第五年的租金地圖，我們監控了國内30個城市，過去5年所有的規模和租金的變化，如果大家感興趣，可以在我們的官網上看到這個動态圖。

今天非常感謝各位嘉賓，我們下次再聊。