主持嘉賓
丁建剛 浙報傳媒地產研究院院長
討論嘉賓
蔡雲 中國房地產業協會商業文化旅遊地產專業委員會祕書長
徐建紅 建銀國際金融有限公司副總經理兼全球併購業務中心總經理
蔡戈鳴 金地集團開發管理公司總經理
傅前山 恆太商業管理集團副總裁
王敬賓 搜狐焦點財經主編
馮毅成 主編筆記總編輯
丁建剛：主辦方給了我們一個非常大、非常寬的話題，叫“我們的道路。今年是博鰲論壇22年，我參加了十多年了，今年沒有去海南的道路，但是還是有道路在廣州照樣舉辦了博鰲房地產論壇。車到山前必有路，儘管我們現在所處的歷史時期非常特殊、非常嚴峻，但總要尋找道路。
上午一些開發企業在討論到底是觸底還是沒有觸底的話題，好像也沒有特別明確的結果。今天下午我們的道路這場論壇參與的人士有行業協會的，有金融機構、有房企的，也有媒體的，我們可能相對更輕鬆一點，來離散性的思考。
面對着大的變局之下不同的企業，不同的特點，不同的模式，不同的產品等等，如何選擇不同的道路？大家的思考、大家的選擇，道路在哪裏，機會在哪裏？我想就這樣一個主題進行兩輪。
先請行業協會，中國房地產業協會商業文化旅遊地產專業委員會祕書長蔡雲女士先談。
蔡雲：今天看了看有很多題目，這麼多題目佔那麼多時間也怪對不起大家的，我想簡單來講。
一個是面對當今房地產格局的變化我們看到什麼樣的機會，我們會做什麼樣的工作和努力；第二個就是關於消費和商業地產的關係，這兩個是我研究的範圍，我說起來也比較熟絡一點。
今天上午大家在說住宅地產，開發企業的暴雷，但是更關注保交房。但開發企業高歌猛進了二十多年，我們手中大量的被動的或主動的一些存量資產是我們現在仍然正在忽視的一個問題，實際上這對於我們開發企業在資產負債是很沉重的一塊，為什麼？這時候存量會增長、會增值，我們不會因為它的經營好壞而影響整個盤子的運行。
丁建剛：今天不一樣了？
蔡雲：現在回頭細想，在座企業家想想，或者在座的資本公司也可以想想，我們到底有多少存量？有經濟學家統計大概不到20萬億，我覺得這個比我們預計的還大，有購物中心、旅遊地產、寫字樓、商鋪等等，都是在存量裏的。存量這一塊目前來講更多在資產負債這一塊是絕對的負債，因為我們運營的不專業，包括我們購物中心都不景氣，旅遊地產有很多地方退出這個賽道了，旅遊由於市場壓力上漲現在空置上升。再看看物流地產，特別是REITs退出以後，物流地產、冷鏈地產、數據地產都得到了長足發展，但是今天上午大家也看到了，它的供應和需求也是呈反比的。
丁建剛：供大於求？
蔡雲：遠遠大於求。
所以我們所有的房地產，在存量當中有它的高估值，但也有低的流動性，這對我們下一個房地產是什麼樣的格局大家要深刻思考。
我認為在未來的存量市場，可能正是我們開發企業需要深耕的，需要靜下心來去運營它、運營它，讓它產生更高的價值，同時我們去擁抱資產。由於我們運營，我們產生的收益率高於平常收益率以後，商業地產這條路就走通了，這肯定是最大的機會，我也希望開發企業在反思存量的時候抓住管理運營的機會，獲取新一輪的勝利。
丁建剛：祕書長提出了一個問題，解決問題主要是靠運營？
蔡雲：對，多方面的運營。我昨天也說了自營，還有輕資產運營，特別是投融管退的分離，都是我們要做的工作。
丁建剛：就是把這一塊資產盤活，可能會對整個企業是一個新鮮血液的補充？
蔡雲：對，特別是深交所、上交所對存量資產的盤活發了不同的通知。
其實真正房地產實際上就是有一個開發銷售、一個運營的持有，實際上業態就是這兩種業態。
丁建剛：下一位是建銀國際的徐建紅。
題目上有一個寬鬆週期的機遇和選擇，我不知道你會不會談這個話題？
徐建紅：我就這個話題也說點意見。
寬鬆週期，我想還是對未來的一種期許吧。現在要從房企來看是非常難熬的日子。
丁建剛：貨幣是寬鬆的，但是對於房企，真正需要錢的進不來，甚至整個社會來說血液很多，但是我們血管輸不進去了，4月份的信貸塌方已經證明了也一點。徐總請繼續你的思考。
徐建紅：我的思考，我其實代表的還是金融機構，我們也有投資，也有投行。其實我們是為這個產業服務的，我們也觀察到整個地產行業一個劇烈的變化，產業鏈的問題，結構化的問題，外部衝擊等等。今天下午聽了前面兩位嘉賓講的，像保利的吳總，還有海南朱總，他們講到其實整個產業還是有非常大的發展空間，十萬億級的賽道他們要堅守，但同時也要提升自我、擁抱變化，要提供好房子、好服務，其實我們作為金融機構很開心能看到這一點，我們的策略也是一致的。
對於整個行業出清的時候，也是我們來調整產品的時候，包括金融產品，地產這一塊金融屬性已經被重新格式化了，所以我們在這個行業裏面看到新的一些賽道，像物流地產，還有產業園、產業地產都在興起，還有一些好的產品，剛才朱總也講了各種各樣的健康人居、科技住宅等等，很多好的產品，還有一些數字化的服務都會極大地把這個行業進行再造。
我們覺得對於這樣的企業、這樣的產品、這樣的業務一定會有更好的金融產品來匹配，來解決它的投融資需求。比如說我們自己有專門的物流地產的團隊，專門投資REITs，投資IDC的資產，因為它從長期收益來看，如果加上槓杆的話，收益率也能達到10%，在低利率的趨勢下那還是一個不錯的收益，對未來還是非常有信心的。
丁建剛：徐總代表金融機構說即使這個行業處於下行時期，但是仍然有信心。
下一位是金地蔡總，你主要是代建業務？
蔡戈鳴：對。
丁建剛：道路如何選擇，機會在哪裏？
蔡戈鳴：咱們這個行業這次調控，從操作層面看是在去槓桿，但本質上是在去產能。在去產能陣痛的過程中這個行業必然要去面對，一個是規模的縮量，包括融資方式的變革，包括業務結構調整等等新的挑戰和課題。在這個方向下面，我們認為這個行業接下來可能需要去順應兩個方面的變化，一個方面的變化是存量和增量並重的變化，可能需要比過往更加關注存量這個市場開發的價值和經營價值的挖掘。
丁建剛：蔡總，你的存量定義和祕書長的定義不一樣是吧？
蔡戈鳴：我想應該是一樣的。
丁建剛：就是已經有的量？
蔡戈鳴：大的範疇是一樣的，但是我們理解的存量可以包括存量物業的再開發，也可以包括出售並舉，也包括階段性不良項目的機會，這些都是存量跟增量並舉的。
丁建剛：你那個更大一點，包括開發過程中，可能爛尾的階段性的不良？
蔡戈鳴：是，最近3—5年都是不容忽視的市場，這是我們需要順應變化的一點。
另外一個方面是這個行業的分化，包括地域分化，也包括企業個體的分化，還有一點是整個行業專業分工的分化，可能會更專注在做融資工作的，有更專注在投資領域的，有更專注在一級開發領域的，有更專注做代建和項目管理領域的，也有更專注商辦或者招商、經營等等，就是大家會在細分領域做深做精，在細分領域會找到第二賽道或者第二增長曲線，在這個方面金地有一定的探索，就是您剛才提到的代建業務。
金地做代建比較早，2006年就開始做，但是真正把代建作為獨立經營板塊是在2018年（四年多前）。經過這四年多的實踐我們確實發現這個行業細分本身存在很大的需求，代建管理的需求。比如江對面就有一個我們的項目，新華保險他們在天河金融城的總部大廈就請我們幫他們做了全過程的代建，這是代表了一類代建業務，就是很多產業方他們要蓋自己的產業園，蓋自己的寫字樓，它沒有很好的管理能源跟開發資源，可以請一個地產商幫它做全過程的開發管理，這是一個業務。
階段性的，比如說一些城投公司的住宅項目，我們在今年也承接了非常多。
丁建剛：城投公司是給政府托底拿地，但是自己做不好？
蔡戈鳴：對，它有土地資源，但是它缺乏一定的開發資源跟管理團隊的資源、品牌資源，兩者一結合，這個業務邏輯就成立了，這是一類業務。
還有一類是金融機構，像我們這兩年中標了某個大型信託機構存量的項目，當然裏面也包括不良項目紓困性質的開發，我們幫他們做全過程的管理，類似這樣的金融機構其實背後也有很多代建管理的需求，這也算是我們金地在代建管理方面可以分享的案例。
丁建剛：細分市場找到自己合適的市場定位？
蔡戈鳴：是。
丁建剛：謝謝蔡總，接下來是恆太商業管理集團副總裁傅前山。
傅前山：恆太三十年來都是做商業運營、商業管理的，我更多會從商業地產角度講一下產品規劃和創新。
剛才蔡祕書長也講到存量資產，蔡總也講到存量資產，其實存量資產核心原因就是規劃設計的問題。
丁建剛：從最開始規劃設計就有問題？
傅前山：對，可能走錯了。
以我這麼多年在市場的一個感受，由於流動性的縮緊，很多問題暴露了，但也掩蓋了很多問題。現在很多開發商由於商業物業是一個不良資產，造成它的流動性不足，這在很多非廣州、深圳的一線城市開發商面臨的問題，所以我的觀點和想法是現在的開發商一定要重視規劃設計，要非常非常重視規劃設計，特別是商用物業的規劃設計，而且要請專業運營團隊去把關。因為商業物業其實是一個變形器，因為我們是做購物中心為主，我主要會跟商業運營這一塊有關，包括購物中心、街區等等。商業它是一個變形器，它有可能是一個比較良性的資產，它同時又可能是一個建築垃圾，什麼東西都做不了，最終還會變成運營的壓力，還要投成本進去，所以在近期的規劃設計，省的每一分錢，在後期可能會100倍、1000倍、1萬倍把它花出去，請大家一定要重視商業規劃設計，不要把它變成存量資產，這是第一個。
第二個原先所謂的商業地產規劃和設計沒有請專業團隊幫它把控，可能很多項目的出發點就是把他變現、賣掉。但在目前市場背景下有些不一定能變現，不一定能賣掉，它一定要考慮兩個緯度，就是我再變現和運行這兩個緯度一定要找結合點，不能像原先那麼盲目只想着銷售，銷售不掉怎麼辦，一定要考慮我的持有和變現兩者之間的平衡點，要請專業運營體系把關。
丁建剛：在你看來任何商業物業從開始的時候規劃的就合理、就好，這個物業都能成為優質物業嗎？
傅前山：如果是專業商業體系，拿到地之後和設計團隊去把關，目前在我們的體系裏面在做的物業都是良性的，有非常合理回報的物業。比如說現在融資成本有這麼高，是因為前期高槓杆、高週轉的發展，以後可能融資成本沒這麼高的時候，比如說商業物業如果有合理的回報，比如說前幾天德凱物業被平安收購，如果有合理物業是可以自由流動的。現在中國有一個很奇怪的現象，物業購物中心是不流動的，但其實購物中心是一個商品，是商品就一定會流通，只是現在市面上開發商對商業的認知，包括銀行的估值是有一點偏離市場的，資本方會以回報來算，所以兩者之間有脫節，就形成不了流通。但如果是一個良性物業，有一個良性的回報，其實以後它會有流通，像REITs會有一部分，自持會有一部分，還有相當一部分會在市面上流通。
丁建剛：比如說物業如果達到5%的回報，那肯定會有人接盤？
傅前山：應該會比5%要高。
丁建剛：在大量三四線城市，甚至二線城市，那些綜合體或者商業物業都空置在那個地方，最初設計的很好是不是就能達到剛才你說的理想的狀態？
傅前山：如果能按正常規劃去調整，包括剛才蔡祕書長講的一些存量物業投入一定的改造，我認為商業物業正常來講能達到5—8個點的回報，這是正常的商業物業，如果是專業運營體系來做應該能實現。但是如果達到15個點、20個點的項目會比較少，如果能達到這麼高的回報，大家就專門開發商業地產了，可能就不符合市場價值了。
丁建剛：那就涉及到估值的問題了？
傅前山：對。
丁建剛：接下來是兩位資深媒體人，一個是搜狐焦點的財經主編王敬賓，王總是主辦單位之一，王總的思考可能會更開闊一些，有請。
王敬賓：前面幾位是來自實業的，我是來自媒體的。
我想談的話題可能稍微又有點跳躍了，剛才大家談得比較具體，我覺得作為媒體人是一個觀察的視角。
現在這個行業總體的一個趨勢，變局現在已經形成一個共識的。這次大會其實有一個議題或者整個行業現在面臨的一個議題是房地產傳統“三高”模式已經走向終結，新的模式是什麼？我想可能是我今天思考的一個話題，但這個可能大家還沒有想清楚。我看了一下今天這個論壇，像蔡會長屬於協會的領導，還有三個媒體，只有一位是來自房企的，所以挺有意思的，我們在說別人的路怎麼走。
丁建剛：我就是這個意思，我們稍微輕鬆一點。
王敬賓：他們沒有來，說明是不是沒有想清楚這個經營模式，所以他們不願意來說，只有我們來說，但我們是屬於旁觀者的角度。
丁建剛：你想清楚了嗎？
王敬賓：我自己總結了四點，這個模式雖然不知道是什麼，但是我覺得有四個趨勢是比較清晰的，不知道對不對，拋磚引玉。
一、智慧化。我覺得從大的智慧城市到智慧社區、智慧建築、智慧物業，其實這是一個時代的趨勢，智慧化是毫無疑問的。
二、低碳化。隨着雙碳理念提出，我國對上市公司也提出了對ESG披露的要求，所以我覺得低碳化也是一個方向。
三、精細化。其實上午很多專家也都說到了這個話題，這個也就不用贅述了。
四、輕資產化。剛才蔡會長，包括前面幾位其實都提到了這個問題，包括金地的兩位領導也都在說代建的問題，其實我覺得輕資產化我理解有兩個層面：一個是企業盤子變輕，比如代建就是一個偏輕的模式；再一個就是蔡祕書長他們提到的整個時代是向存量時代轉變的，所以REITs應該是一個趨勢，雖然進展比較緩慢，所以我覺得重資產的證券化其實也是一個輕量化的表現。
這是我的一個個人看法，但是新模式是什麼我也不清楚。
丁建剛：智慧化、地攤化、精細化、輕資產化（包括經營上的輕資產，也包括資產負債表的輕資產）。
接下來是主編筆記總編輯馮毅成。
馮毅成：其實我們會明顯感覺到，今天這個會議從上午到下午整體氣氛比較沉重，跟以往有明顯的不同。
丁建剛：那當然，是特殊的歷史時期。
馮毅成：我記得在兩年前，包括2020年我們在疫情解封的時候，我們去說這個市場是冷還是暖，不好意思說冷，是羞答答的，但是今天大家都在說危機，沒有說機遇，導致這個原因有很多，但是關起門來只說房地產業，我說幾個實在的可參照的想法，標題我都想好了，就是“創新現房銷售，有利於信心恢復”。
武漢才發生了一個事，我先說兩個背景，今天房地產市場從交易層面來說會發現有兩個明顯的問題，第一個信心體系的崩壞，第二個價格體系的錯亂，所以導致交易端沒有辦法產生信心，沒有辦法產生中等或者偏高的期望，幾乎沒有了。武漢才發生一個事，這個事還上了政府聯動城市留言板的典型案例，就是武漢光谷有一個帝王項目，是一個港資企業拿了帝王項目，當然它的備案價也比較高，在市場壓力下可想而知肯定是有一定困難的，他們主動作出調整，調整了“現房銷售”政策。怎麼操作？從8月份開始一直到今年12月份，只要意向購房者認定了，你去交一個10%定金，在今年12月25日之前再補10%，也就是總房款交夠2成就辦網籤備案。這個項目原計劃交付14個月，這14個等待週期裏面已經備案的購買者不需要承擔任何利息，購房者入門門票就是2成，不存在前段時間存在的停工停貸。這個事情給了我們一個思考，它傳遞了三點很有正面積極作用的思考：
1、企業很有信心。因為企業這個政策是自斷財路，拿不到全款，只能拿到2款，而且2款到監管帳戶用不了，也就是企業保證14個月把樓蓋起來，駿備以後再貸款，也就是企業全部用的是自有資金。
2、購房者打消實實在在的疑慮，你不擔心我爛尾，也沒有連帶的風險，最多就是2成資金在監管帳戶。
3、它的潛臺詞是說我保證按品質，而不是按價格完成，而且不會降價。我們測算一下它的地價2萬，備案價3萬，它沒有什麼退路，所以在降價促銷和保質保量做口碑，兩條道路上它是選擇做品質、做口碑，堅守品牌。
它這三點積極作用給了市場很大的鼓舞，所以成為了一個典型案例。當然我們進一步思考它具不具備廣泛的參考作用？有參考，但是沒有普遍性，為什麼？因為不是每家企業有這樣的資金背景。但是我們回過頭來想，能不能在很多一二線城市，因為現在賣不動，最後把期房賣成了“現房”，50個、100個樓盤當中當地政府、監管職能部門能不能發揮主觀能動性，恢復信心帶動去頭，那就是從資金層面以及質量層面加強監督、管理、測評之後給它搞一批試點，這個試點就是現房銷售、綠色工程、綠色試點，先搞一批出來。交易端老百姓的訴求很簡單，就是我交了錢之後保證房子不會降價，第二房子能夠如期交給我，不會爛尾，第三交給我的是保質量的，其實老百姓的需求非常簡單。
丁建剛：這個情況跟國外的預售是一樣的，比如英國就是這樣，首付1成，中間某個節點再交1成，最後交房的時候辦按揭，這個風險就沒有轉嫁給購房者。
馮毅成：對，所以企業這樣一個積極的態度是非常有誠意的。
丁建剛：但是現階段它不具備推廣的意義，你說的是一個港企，它的財務成本低，而且資金雄厚，它就是為了把樓賣出去，而不是回籠資金救企業，這是兩回事。反正已經這樣了，反正要現房銷售了，還不如大張旗鼓把這個事兒說透，告訴他們風險比較低或者沒什麼風險，到現房做做按揭。
馮毅成：對。
丁建剛：第一保質，第二沒有風險？
馮毅成：對，而且一定還是堅持它的上限，而不是秀下限。
丁建剛：第一輪就到這裏，接下來還有一點時間，我們看看還有哪些話題要補充？剛才蔡祕書長有兩個話題，你第二個話題？
蔡雲：我的第二個話題是消費變局下的商業進化與革新？商業地產跟消費密切相關，同時消費給國民經濟增長有密切關係。這種情況下我們可以看到受疫情超預期的影響和疫情經濟下行政策疊加影響，現在是消費降級還是升級我們可以思考一下，一方面我們知道星巴克在中國利潤減少了大概13%，星巴克開店計劃也受到了阻力。另外我今天上午看到恆隆商場最著名意大利頂級奢侈品蛋糕也關門了，退出中國市場了。等等因素我們看到中產階級受到疫情影響，車貸房貸的疊加，包括自身對未來信心都受到影響，消費確實是降級了。我們想想市場的喜茶、插顏悅色，民宿、旅遊，包括“野的”的歡樂場面，說明消費逐漸在升級，升級掉適合人們發展的市場環境。所以在市場升級和降級同時並存的情況下，作為我們房地產企業，特別持有商業地產企業，我們肯定是有憂慮的，但更多我們要看到信心，看到它未來消費的方向，也看到我們接下來要怎麼做。又回到最初的話題就是供給側怎麼提供。
剛才說消費的變局，其實消費沒有變，人們對美好生活的嚮往和追求沒有變。
丁建剛：消費領域變了，行為變了。
蔡雲：但是未來消費方向沒有變，所以開發企業也好，商業地產、購物中心等等會提供更好的產品給社會，比如我們增加體驗型消費，我們增加了更多適合人發展的民宿，現在風風火火的露營，都是適合一大批消費階層去消費的，所以在這個情況下我倒認為我們看到了商業地產發展的一個機會。
丁建剛：但這些還得排除疫情一直持續下去怎麼辦？規劃階段你怎麼看？
蔡雲：其實我們危機來源於政策性的東西，來源於政府做購物中心，做地標產品的時候沒有顧及到開發企業的利益，它的政績工程更多。技術上面就是規劃設計、動線合理，招商佈局，產業業態的發展，這是兩個不同的方向，但是加在一起是影響到商業地產發展的因素。
丁建剛：傅總要回應一下嗎？
傅前山：現在商業放量太大，國際商是1—1.2人均商業面積，有些城市到了3了，這麼寬的放量情況下，商業地產一定會洗牌和淘汰，我通過我的規劃設計，通過前期運營團隊提前去把控，讓我不被淘汰，其他的被淘汰，這是我們要去做的，因為你控制不了政府這塊地不能拍。
丁建剛：量就是這麼多，但是我把我這一塊躋身到不被淘汰的行列。
傅前山：對，我只能把自己做好。
丁建剛：接下來是建銀的徐總，你是代表金融機構來討論的，現在這個結想過沒有怎麼解開，就是我們面臨的房地產市場的危機，或者確切地說房企債務危機怎麼解決，比如以恒大為代表的一家企業就將近2萬個億，怎麼解決呢？
徐建紅：今天上午有一個專題專門講了債務解決的問題，我想我也超不過各位專家的水平了。
丁建剛：你有思考嗎？
徐建紅：我有思考，第三個話題自新世界，變革時期的紅利，現在來看是行業出清、優勝劣汰，該誰的責任就是誰的責任，之前步子太大，超過自己的能力，那肯定還是要承擔一些責任，我覺得這個對於我們來講，我還是從金融機構的角度來看，就是說有很多的行業重整的機會，也包括債務的重整，所以我覺得併購的機會還是蠻多的。市場上這兩年的變化，物業的併購，還有項目的收併購都挺多的，也設立了新的基金，也有市場化的一些方式。今天有些專家談到了政府託管或者收購，再去對接到需要房子的人上面，用相關的金融產品，可能還是要跟金融產品鏈接的一種方式。從企業之間的併購來說，我覺得會有很多機會，我剛才說的第一個方面還是創新，這個是基於存量資產重整來獲得的紅利。
丁建剛：在併購的過程中，在市場下行併購過程中金融能夠提供什麼樣的支持，有特別明確的政策或者是你的思考模式嗎？
徐建紅：政策，那就是政府出手的時候是有一定的政策性，就是金融機構可以來做一些配合，做一些特殊的基金或者特殊的貸款，或者是夾層貸款都有。對於市場化的運作方式，現在就有很多專門投資困境資產的資金，不良資產處置的一些基金，我覺得市場自然會長出來這些產品。
丁建剛：好，謝謝徐總。
接下來還是金地的蔡總，剛才講了四點，還有沒有補充？
蔡戈鳴：沒有了。
丁建剛：傅總？
傅前山：因為恆太商業是做商業地產的，目前疫情可能會對很多的第三產業產生很大的影響，但是從我們的角度來看它是暫時的，因為疫情總會過去。我們認為消費的變局，最大的變局可能會是在消費者一些習慣的變化，他最大的變化在於從原先的理性消費和功能消費變成情緒消費。比如說現在的直播，都是一些情緒消費，這個情緒從購物中心也會體現出來的，其實購物中心和線上它本身的運作思路其實是一樣的，這是一個很大的改變，這個改變如果我們的商業沒有跟上來是不行的。像我上小學每個月的生活費我要算好每一筆怎麼花，但是我的小孩喜歡就消費掉了，這可能是接下來很多的消費習慣，還有另外一個特徵從原來的目的消費到隨性消費。這些變化可能會造成我們商業地產沒做到像原先一樣“一招鮮吃遍天”，這個模塊套全國，不能這樣做了。我們恆太堅持定製化商業，每個項目都是一店一策的，針對城市的基本面、商圈和競爭對手，包括消費者的消費結構，包括在地文化，包括相對應業主的訴求，大概有5、6個方面最終做項目定位，這個項目定位才是滿足它的消費需求，同時通過這個定位會輸出場景、空間和它的品牌。通過這樣一些整體考量以後，再營造出來情緒消費和它的隨性消費的氛圍，這樣才能促進他的消費，所以我們認為商業地產有很大的變化，這是第一個變化。
第二個方面從運營這一塊的創新來看，原先都是講商業，講人流，有多少人進商場。從現在來講，單獨一個人流是不夠的，需要兩個人流，一個是人的流量，另外一個是人流的時間，人流的時間可能會比人流的數量更重要，你要讓他待更長的時間，這可能會成為商業地產進化的一個方向。
我就講這麼多。
丁建剛：謝謝傅總，剛才談了商業得不斷的迭代，他們的消費行為在迭代，你得不斷跟蹤，不斷與時俱進。你剛才談到的設計，就包括這一類對消費行為前瞻的判斷和設計嗎？
傅前山：對，你後面設計什麼樣的空間、產品，你應該在前面就定下去，我到底針對哪一部分客羣，他的消費結構是怎麼樣的，再落到購物空間的場景，這才能讓他產生隨性消費。
丁建剛：接下來是搜狐焦點的王總。
王敬賓：剛才提到的代建，還有做好運營，日本房地產泡沫破裂之後，像三井住友這樣的巨頭也是做了一些代建，轉型運營，或者資產管理、不動產的租賃等等，中國還有一個城市更新，我覺得在現在這個情況還是有機會的。
剛才朱總也提到了這個行業還在，今年上半年是6.6萬億，全年差不多13萬億的規模還在。
丁建剛：儘管比去年的18萬億的下來一大截了，但是這個產業還在？
王敬賓：對，對於能發揮自己優勢的企業還是很有機會的。就像今年上半年的拿地王是一家民營企業，其實大家印象中最近拿地就是國企、央企在拿地。
丁建剛：就是我們杭州的濱江。
王敬賓：是，這家企業挺有意思的，我看過它的融資結構，它好像沒有用過一筆美元債，可能還是銀行借款佔比比較大，所以核心還是一個老闆的思維和文化在裏面。
丁建剛：對，短半徑，扁平化管理。
王敬賓：對，我就補充這麼多。
丁建剛：王主編的意思就是說即使行業受到重大打擊，像日本泡沫破裂的時候，仍然適者生存，仍然有一部分企業能生存下去。
接下來是馮毅成，你談一談。
馮毅成：我想談談人口紅利帶來的機會。根據我們的測算，5年以後37歲—46歲這一批人比27歲—36歲這批人要多5627萬（全國範圍內）。挺有意思的，五年以後37—46歲這批人他是中國所有人口當中的人口高峯，這個人口高峯意味着什麼？意味着它不光是二套房改善，首先他是獨生子女一代，包括我。第二個大家是計劃生育後二胎的第一代，意味着那個年齡段他們上面有4個老人，下面有2個小孩，對他來說它的改善可能不僅僅是多一間房給老人或者小孩，不僅僅是家庭結構性的變化，可能是他整個活動半徑，生活場景全方位的不同，它不是按人頭來算改善的，所以我覺得這是一個很大的機會。
丁建剛：就是家庭4—2—2陣型就形成了，這時候就是怎麼調整居住模式？
馮毅成：對，我們不僅僅是從戶型大和小來解決，因為這涉及到兩家的老人管理半徑、陪護半徑都會更大，加上這代人壓力又是最大的，所以我們需要改善產品，這是未來這個行業的機會，也是房地產的責任，它必須得去做這樣一批優質的產品才能消耗掉這一批人口高峯帶來的改善需求。
丁建剛：不光是戶型，原來一提到家庭結構變化就是3間房、4間房等等，包括保姆房之類的，現在問題是你說的這一代他們本身是獨生子女，未來大概率可能是二孩家庭，他們又有雙方父母，居住的模式，生活的模式可能就會發生很大的變化，特別他們可能還承擔着雙方父母的照顧以及相互照顧？
馮毅成：一定會承擔，因為他已經37—46歲了，父母是老年了。
丁建剛：現在很多城市改善的就是往一個小區來湊，至少往近來湊，這不是改善。
馮毅成：資產整合，可能一個小區兩套房，捱得近一些，不同樓棟。
剛才我們說了一個行業的發展它不可能靠單純的價和量，以價換量對行業來說沒有任何意義，一個行業的發展一定要靠質量。我們今天關注更多的是下限，比誰的下限低，怎麼去補救下限，但是我們忽略了一個行業的發展一定靠上限，上限就是怎麼消化5600多萬人的需求，你怎麼滿足它，這就是行業的責任，就是你的專業，你把它做好了，兌現了質量，兌現了口碑，這個行業才有未來。
丁建剛：今天在座的6位嘉賓和我一道和大家漫談未來中國房地產市場的道路和選擇，儘管每一位嘉賓的思考可能僅僅是一個方向，希望我們的方向能為我們這個行業帶來哪怕一絲一毫的啓迪和作用，謝謝大家，謝謝和我一起對話的6位嘉賓，也謝謝大家的聆聽。