吳定金（保利發展控股集團戰略研究院院長、戰略投資中心副總經理）：尊敬的各位專家、各位嘉賓，大家下午好！非常榮幸參加今天觀點地產的博鰲論壇，聽了前面幾個專家的演講感覺收穫滿滿，啓發很大，下面我先從一個地產從業人員的角度談談這一年的感受。
回望去年上半年市場還是高歌猛進，從業人員也是信心滿滿。誰知道一年後的今天卻是這樣的光景，這一年遇到了房地產，特別是商品房三十多年以來最大的挑戰，也是從業人員最大的挑戰，我們遇到了調整幅度最大，同時也是調整時間最長的一次，現在都還沒到底，還要繼續調整。
同時也是對房企衝擊最大的一次，這麼多企業暴雷，這麼多企業流動性出現緊張，真的是非常難。這一年需求下去了，房價下去了，地產人的收入、自信和底氣也下去了，最最關鍵的是什麼？是市場對房地產的信仰也跟着下去的，一同下去的還有上下游的產業鏈的需求。
這一年很多房企為了生存而戰，很多合作方也為了生意而苦惱，很多地產也為了生計而奔波，大家感同身受。站在現在這個時間點我們還能做什麼？或許現在還是繁華落盡後真實的水平，才是正常的水平。
我們怎樣才能重拾信心再出發，我們自己做了一些判斷，我們認為還是不能躺平，要積極應對，順勢而為，適應新環境，所以我今天的主題是實現“房住不炒”下的高質量發展。
黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快構建多主體供給、多渠道保障，租購併舉的住房制度，讓羣體人民住有所居。這49個字我們認為就是五年以來調控的總綱領。
這五年以來，政策不斷完善，長效機制也不斷建立，底層的深刻邏輯也在改變，投資投機需求大量退出，高槓杆企業持續出新，金融化、泡沫化的趨勢得到根本扭轉。
在過程中市場經歷深度調整陣痛，面對前所未有的挑戰，房企要回歸本原，認清房住不炒帶來的深刻市場變化，並給予此重構企業發展模式和價值體系，與時俱進，實現高質量發展，我的報告分三部分。
第一部分是房住不炒之下市場發生了怎樣的化學變化。
房住不炒深入人心，得到了切實的貫徹執行，市場的深刻變化。投資需求大量退出，四類典型細分市場貫徹不炒，使得市場趨勢發生了根本改變，調控政策疊加，經濟政策放緩，收購預期減弱等等因素的疊加，導致市場出現了深度調整，土地紅利不再。在此背景之下，投資投機需求大量退出，其中有四類典型市場表現尤為明顯：
1、供應短缺性城市和板塊。在一些供應比較緊張，特別是一些核心地段，新房具有稀缺性因而衍生了一些投資投機需求，但是這部分的需求已經大大減少。
2、外溢型需求。在市場高位上城市有效邊界不斷擴張，如今市場轉冷，疊加本輪深度下行，整個需求迴流到中心城區，外溢變成虹吸，有效市場不斷退縮。比如像廣州，我們之前外溢到了旁邊的佛山，北部從化，東部增城，但現在來看，這些需求全部被虹吸回來，這些區域市場跌幅非常明顯。
3、旅遊度假型需求。除了擁有稀缺資源特別的地方之外，比如說海南，大部分的旅遊度假需求它的投資色彩相對比較明顯，由於沒有紮實的產業基礎，人口基數小，缺乏真實的住房需求支撐，市場也在持續下行。
4、商業公寓類需求。部分商辦項目被迫分割成小型公寓出售，這類城市需要從城市規劃到供應的源頭着手，同時要正式和解決庫存過高的問題。
再一個是居住對迴歸房住的本原，就是整個房地產市場是迴歸房住的本原，國內住房需求可實現可持續，一類是剛需需求，就是快速城鎮化帶來的需求，剛才有專家提到還有十多年的機會；第二個是改善需求，改善需求是未來可以持續釋放的主力市場。
比如說原來的公有住房，經濟適用房；第三個是多元化的需求，現在老齡化是不可逆轉的。第四個租賃需求，大中城市靈活就業多，實際管理人口超預期，租房需求旺盛。
我國靈活就業人口已經超過2億，包括IT、網紅、外賣騎手，這些人更接受租房需求；第五是跟居住相關的服務需求，比如說物業、康養，包括資產服務等等這些。
同時整個家庭進入縮表週期，不動產在家庭資產配置中的地位下降，由於預期的改變，家庭資產配置邏輯發生了深刻變化，住房的主導定位開始發生動搖。
從存量市場來看過去一年二手房掛牌激增，減少不動產的配置，經濟增長面臨三重壓力，家庭收入和預期發生改變，紛紛增加儲蓄減少負債，開始了本輪家庭縮表的週期。
同時今年上半年居民新增人民幣存款10萬億以上，同比也增加了38%，家庭縮表不斷在延續，同時房地產是大頭，所以加快了其在資產配置中的下降速度。
購房者心態走向成熟，更傾向購買成熟的資產。在問題房企暴雷的影響下，客戶心態變得更加成熟。圍繞自身真實需求，關注房子所在地段的成熟度和教育、醫療、商業、公建等配套成熟度，所以二手房為客戶提供了選擇，因為它是所見即所得，交付風險也比較少，逐步受到太多的青睞，未來我們預計這個比例會越來越高，越高證明整個市場也在走向成熟。
行業容量在減量，真正進入了買房市場。去年全國的商品房總容量是18萬億，屬於歷史高位，隨着需求和供應減少，商品房市場進入減量發展時代。
同時城市不斷分化，城市間也呈現不均衡的收縮，市場容量加速向大中城市集中。我們這個圖上是全國20個典型城市，降低也不一樣，所以我們可以看到它實際上是一個收縮到集中的過程，房企應順勢而為，做擅長的業務領域。
第二部分是基於房住不炒，房企要如何實現高質量發展？
第一是迴歸居住本原，重塑以客戶為中心的商業模式。客戶的溢價能力明顯增強，逐步掌握了交易主動權，房企必須正視這一根本改變，真正以客戶需求為導向，而不是多年以來的停留在面上，這就要求我們必須迴歸居住本原，緊緊圍繞居住核心全方位再造企業的理念、方法和流程，構築以客戶為中心的商業模式。
第二點就是聚焦真實需求，尋找確定性的細分市場有幾類：
一類是確定性的城市，有一部分的城市在整體市場進入成熟之後仍然面臨成長的可能性，比如說一些大中城市，它的人口和產業都是向上發展，所以仍然處於成長階段。
第二是聚焦有效的區域，要重新梳理城市的發展邏輯，讀懂城市、理解城市，同時要紮實做好客戶的研究。
第三是聚焦確定性的經營型物業模式，整體上是從原來的地產思維轉向真正經營思維，比如拓展上由之前算大帳或者被動獲取變成現在的主動獲取，商業地產本身是可以實現獨立拓展的，是否配備住宅也只是錦上添花；第三是堅持以人為本，打造好房子和好服務，不斷滿足客戶升級的需且，同時引領迭代的趨勢。
一是要精選地段，主要是從配套角度來看，打造10分鐘生活圈；二是居住空間要設計合理，並有一定的彈性，空間上針對不同的需求進行合理的規劃，既能滿足不同年齡段的需求，又可以靈魂切換空間的功能；三是健康人居，這是未來的一條主線，要滿足人們對健康生活的需求，實現人與人、人與住宅之間的良性互動。四是綠色低碳，要利用一些新技術，最大限度在節能、節水、節地、節材等等方面提供更好的環境和社會空間。五是科技住宅，要在社區內實現業主無接觸通行，同時進行智能化的賦能，對於用戶生活要有洞察，要發現更好的解決方案。
好服務方面，提煉服務體系，以適配客戶差異化的需求。我們認為好服務是由一個一個生活場景構成的，以前物業服務的標準流程往往是條線的標準，如安保、保潔、保修等等，而場景化會打破這種標準。以兒童關懷為例，社區管家隨身備有小藥包，提供精細化服務，為客戶呈現一個一個完美的生活場景。保利發展將於近期發佈2021年健康人居白皮書，將提出更多關於好房子和好服務的深度思考，敬請關注。
第四是動態調整，鍛造高質量發展能力。根據行業政策和經營環境的變化，不斷進行改革和模式再造，這將成為未來房企必備的核心競爭力。當前形勢下一是要加強對政策的領悟力和判斷力要提高，在行業去金融化的情況下，房企要始終堅守穩健經營、適度槓桿、適度規模；二是要政策領悟力、判斷力轉化為企業系統性的執行力，強化專業能力和精益管理能力，全方位升級企業戰略，系統性提高產品力、銷售力、成本力，持續優化管理。
五是爭當產業鏈鏈長，做行業轉型升級的推動者。房企在住房保障、碳中和、科技創新、公共服務、養老等領域可以起到鏈長的作用，引領這個行業的發展。
第三部分是關於保利發展的一些思考。
第一個我們認為還是保持戰略定力，堅持穩健經營，同時堅持中心城市+城市羣的戰略佈局。保利發展持續以穩健經營來做，我們的財務也非常的健康，已經連續15年自覺保持三道紅線的綠檔水平，這也是為什麼這一輪資本市場對我們估值比較高的原因，因為三道紅線對我們來說不是一個新的事情，而是在15年前就已經開始做了，我們更適應三道紅線下的打法。
2021年經營現金流106億，近十年累計經營現金流也超過800億。戰略佈局的合理性正好切合了當前市場容量加速向大中城市集中的發展趨勢，確定性優勢更加凸顯。
第二個是積極踐行國家戰略，做美好生活同行者。率先提出大物業戰略，發力軟基建，引領行業和服務水平提升。公共服務方面，全國首創城鎮全域化公共服務模式，服務人口超過3000萬。養老服務方面，經過十年積極探索，經營水平穩居行業第一陣營，已連續多年舉辦國內規模最大老齡產業博覽會。
第三主動發揮央企責任擔當，服務社會民生，積極投身社會公益事業，堅守抗疫一線，參與抗洪救災，參與基層社會治理，推動綠色發展，助力共同富裕。
在新發展階段，房企只有堅持房住不炒，穩健經營，建立以真實需求為基礎的商業模式，才能打造極具競爭力的專業能力和管理能力，才能實現高質量發展。展望未來，行業出清之後，市場畢竟迴歸供求再平衡，優秀的房企將迎來新一輪發展契機，在確定性實現高質量的發展。