地産精英 博鰲論劍 | 觸底之後

主持嘉賓

邵宇 東方證券總裁助理、首席經濟學家

對話嘉賓

施永青 中原集團主席

胡一平 德信控股集團董事長

劉愛明 中城新産業控股集團有限公司董事長

朱荣斌 海南雅誠房地産開發有限公司董事長

郝一斌 金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長、東南區域公司董事長

吳定金 保利發展控股集團戰略研究院院長、戰略投資中心副總經理

邵宇：我們每位發言5分鐘，問題很簡單，就是觸底之後，這個判斷挺強的，是不是真的觸底了，或者說還有二次觸底，我看曉華的PPT，好像二次觸底的概率挺大的。我們假設底部差不多探明之後接下來怎麼辦？今天台上的有地方的開發商，有國資、有民資，有區域的，也有全國的，是比較有代表性的，就看大家接下來怎麼操作。下面就有請施永青先生發言。

施永青：現在有沒有觸底還不敢肯定，但是我擔心很多人掉下來就跌死了，這次開發商和他旁邊的服務商可能都跌死了，沒有機會再爬上去。

邵宇：您的看法很簡單，就是遊戲結束了，我們還想聽聽怎麼玩，陳啟宗先生剛才的說法是好像有點早死早超生的感覺，能不能有一些建設性？行業肯定不會消失，可能玩法會改變。

施永青：之前有社會功能的，中國在改革開放之前沒有建多少房子，在改革開放之後社會有實際的需要，所以國家才會允許你靠高借貸、高杠杆、高周轉的方法去開發，因為這樣才能夠開發得快一點，當時是需要恒大這類型的公司去趕快建房，去滿足民生的需要，滿足經濟發展的需要。

但是你的歷史任務已經完成了，現在是建得太多，建的比家庭的總數目還要多，很多地方都有很多空置的房子，租不出去、沒有人用。如果國家再允許開發商以以前這種速度去建房子的話，就會造成資源浪費，所以就會想辦法使它慢下來，現在應該趁這個機會慢下來。

現在主要的問題就是建得太多、升得太高，要解決的話，就只能夠建少一點，價錢回落一點。以前地方政府批的土地太多，未來一段時間就可能要把以前批多了、批錯的土地收回來，因為你批出去這麼多的土地，現在開發商都拿不到資金去開發，所以與其讓它蓋了房子賣不出去，還不如把這些土地收回。

現在它的房子已經賣出去了，沒有能力交樓的，政府才想辦法支持它把房子建好，把房子建好交給業主，但是如果還沒有建的，應該不會幫它們去完成這個建設，我認為只會幫一些開工建得差不多，而且賣了一大部分出去的，才會獲得政府的支持。

要幫的其實不是開發商，而是要幫買了房子的老百姓和把錢存到銀行里的普通的儲戶，如果你是借了錢給開發商，買了開發商的信托産品的話，我相信不會百分之百的還給你。所以幫是會幫的，主要是幫老百姓、幫銀行，開發商不是它要搭救的對象。

邵宇：各位開發商怎麼看？

胡一平：關于市場有沒有觸底，我覺得應該分開來看，我認為有些地方已經觸底了，但是有些供應量太大的地方可能還沒觸底，還有二次探底、三次探底。還有一個概念大家沒搞清楚，所謂觸底，並不是說房地産這個行業觸底，而是要看是地價觸底還是房價觸底。

其實現在我認為房價在很多地方已經觸底了，因為按照以前的拍賣規則，留給開發商的空間是很少的，這個地方降的空間是有限的。相反就是有些政府出讓了以後，它的地價下降還有一定的空間。

邵宇：還是要看區域、看結構。有請中城新的劉總。

劉愛明：我就說兩點：第一，這個形勢可能大家還是有點樂觀了。

邵宇：您說大家的判斷有點樂觀？

劉愛明：對。實際上有一個賬我聽到大家比較少算到，假如說你去年銷售2000億，今年同比下降40%，無論是央企、國企還是民企都差不多，就算全年下降40%可能還算不錯的，如果去年賣2000億，今年就缺口800億，這800億怎麼賣？賣項目是賣不出來的，銀行貸款也不可能支持，股東哪有800億再投進來？

所以我覺得這個遊戲沒完，随着時間推移它可能越來越嚴重，現在大家能挺的是因為還有點家底，實際上都在用過去的積蓄。這個賬還沒人算，從去年第四季度到現在已經拖了三個季度了，再熬兩個季度到年底，到明年是不是還要再熬兩個季度，這個帳大家還沒算。它每個季度都會有變化，它的問題就在這里。

第二，有一點是可以做到的，就是把市場真實的信心要反映出來，例如現在很多地方二手房還是在限制交易，政府有指導價政策。實際上二手房不流通是非常麻煩的，因為市場的精髓在于交易，漲也沒關繫，跌也沒關繫，跌價20%、30%也沒關繫，但馬上就有交易，但是政府還在用指導價限制市場的流通性，現在只有一手房沒有二手房，這個市場就幾乎缺了一條腿，這個信号就紊亂了。

另外我覺得房地産還有一個很重要的功能，不管你做不做房地産，手上都有房子，它是一個融資變現的功能。但是你只要是二手房交易受限，這個功能就大打折扣，實際上對于整個行業，全社會都會有很大的影響，因為它不是所謂的綁架的問題，中國的個人财富超過一半在房地産市場，房子需要流通，不管怎麼樣，流通性功能要把它恢復起來，如果這個還不恢復，大家判斷這個問題還是看不清楚。

朱荣斌：現在我們看到暴雷的企業集中在民企，其實還有很多潛藏的可能暴雷的企業，說不定哪天又暴雷了，這是民企的問題。

我覺得這場風暴會得很猛烈，肯定是一場大變局，我們要意識到這個問題的足夠性。

就像前些年中央政府對調控地産打的各種組合拳，現在我們的政策措施要足夠清晰有力，不然這一場危機怎麼度過，我自己也非常沒信心。

我覺得未來大變局，企業會出現很大的分化，過去是良莠不齊，誰都可以在這里面賺錢，我覺得大變局之後會出現很大的分化，好的會更好，差的就讓它安息吧。

郝一斌：地産是一個周期性行業，中國地産行業所有的調整都是周期，以前是庫存周期的調整，並沒有出現大規模的産能出清，這一次調整是前所未有的産能出清的調整。庫存周期的調整大概11個月到18個月，最多就是20個月出頭，從去年7月份開始市場出現下滑，到現在已經13個月了，從6月份的數據稍微好一點，七八月份的數據又在弱化，所以從這個調整的級别來看，可能這個時間還不夠。

目前我個人認為是幾個周期的疊加，從長周期到中周期的疊加，這種級别的調整恐怕不是十幾個月就能解決的，可能時間會更長。所以說現在應該是一個從衰退期到蕭條期的過度，我們一般說觸底是它到了蕭條期，下一階段會走向復蘇，恐怕這個時間會比較長。

現在這個底在哪里？如果整體而言可能沒到底，但是具體而言，以後有些城市是到底了，我們看到有些城市的去化周期十幾二十個月，但是我們終究會觸底，在好的時候它會調整，壞的時候它也不可能永遠活不過來，從更長的歷史來看，這個行業不會消失，大家還是要吃飯、穿衣、住房。

這個行業會重構成什麼樣，這個調整的過程很難推斷，但是它總是會觸底回暖，變成一個新的穩态，那時候是什麼樣的情況，我覺得有兩個分化：

第一是區域的分化，一定是有些區域恢復了，有些區域恢復不了。我認為有三種區域，一種區域比今天更繁荣，因為一定要有帶頭大哥，它才能企穩，有些能回到正常合理的狀态，可能有些城市由于産業、人口等等流失和缺乏吸引力就起不來，我們現在也看到很多中西部城市的庫存去化周期達到了100個月以上，人口老齡化非常嚴重，年輕人不到70%，撫養比已經接近2了，整個房地産進入大衰退周期，可能以後就不會復蘇了，目前現有的庫存都消化不了。但有些東南沿海一線城市，我覺得還會復蘇，但是要復蘇的話要有幾個帶頭大哥，要重新繁荣，最後才能實現整體的復蘇。

第二是企業也會分化，有些企業能熬過寒冬，有些企業熬不過。我們也知道任何成熟的行業經過去産能周期之後，活下來的企業都是相對而言各方面更優秀的，包括它的經營意識也會更穩健，就像香港的一些企業，它的風險意識更強，會有更強的市場生命力，當然也會成長得更大。

這個17萬億的行業，哪怕它萎縮到15萬億、14萬億，或者我們認為它不會萎縮，現在107萬億的GDP，總會漲到130萬億、140萬億，任何一個國家房地産占GDP的比例都會在15%、20%左右，它保持一個17萬億的市場會是一個常态，這里面會有一些巨型企業，會有一些穩健的企業。

最後一點，這個行業會發生深刻的變化，過去這個行業是通過激進的融資，通過高杠杆、高負債的模式發展，可能我覺得這個企穩以後，大家的風險意識會增強，有一些企業資産質量非常好，資産規模非常大，還能做到非常大。

另外一種，以後整個行業的融資會轉向直接融資，所謂直接融資並不是IPO，而是集合信托形式的，直接資本監管項目的，我來直接進入項目、監管項目，有一個好的管理單位，或者是一個地産企業占一部分基金份額，並且作為一個開發商，或者是大家做一個集合型的管理公司去運營，這就是日本和美國這種成熟國家的方式，以直接融資為主的市場，都會轉向這種模式，資本和管理進一步分離、更加明晰，有效控制行業風險。

吳定金：首先我們認為整個市場還在分化的狀态，有兩個特征，一個是全國有部分的市場是有倒挂的，就是一二手倒挂的，但我們認為這個比例不超過5%，比如說一些一二線核心的地段存在一二手倒挂，這些說明已經走出市場的底部。

除了不到5%的這些區域，95%以上的區域都是處于市場波動的，並沒有倒挂，這部分市場仍然處于底部當中，下半年這種情況還是存在的，對這一塊還是要保持一個警惕的态度。之前我們也圍繞投資做了大量的研究工作，基本上現在能投的基本趨同，就是投這5%不到的區域，剩下90%多以上的都比較謹慎，這是首先我們認為在形勢上有這麼個感覺。

第二個就是從開發商的做法或者是應對方面，我們認為主要還是要回歸本原，一定要圍繞着真實的需求去展開，也就是說大家看到的市場的量大幅度萎縮，一方面它是在回歸一個正常的合理水平，實際上是回歸到一個我們認為本來就應有的水平，但是有可能這個回落有點大，未來也有可能會修復一部分，但是不管怎麼樣，該去掉的已經去掉了，就不可能再回來了，房住不炒的不炒成分已經去掉了，只剩下房住，這一塊怎麼做？一定要圍繞真實的需求展開，要做大量的客研工作。

之前我們都知道要圍繞客戶做市場的客戶的研究，其實那個時候更多的還是在面上，沒有真正的去做。這一輪無論是房屋市場還是土地市場，真正的進入買方市場，也就是說現在到了不得不做的時候，所以一定要圍繞着真實的需求去展開我們的一繫列的企業的模式、整個的體繫搭建，包括各個條線、各個子公司的運作，都要按照新的真實的需求去展開，否則基本上你是很難去做的。

我始終認為這個行業還是個好行業，因為在現有的最新的價格體繫之下，也就是說在最新的土地成本的前提之下，我們發現依然有很多稅前成本利潤率有15%的項目仍然有不少的選擇，包括有的公司要求銷售淨利率8%到9%以上，我認為這仍然是存在大量的機會的，只是說你怎麼生存下來，怎麼在新一輪的發展中再出發的問題。

所以我並不認為這個行業就沒得做了，反而是在新的價格體繫之下，又會有新一輪的發展，這是在供求再平衡、行業出清之後，以後新一輪的機會，所以也不能完全悲觀。

邵宇：其實還是有些共識，大家剛才讨論的問題是房地産以及中國經濟是L型的還是V型的，現在讨論下來好像大家都感覺像LV型的，更有可能是K型的，就是一個劇烈的分化，區域的、行業的和融資方案的分化。

時間差不多了，我想畢竟我們要搞點正能量出來，大家談的都還在觸底和二次觸底的糾結中，假設咱們真觸底了，一句話總結，這個上行的力量究竟在哪里？從大家各自的經營和公司來說，比方說我就深耕區域，這也是一種上行的力量，有可能我就是專門做産業地産，它也是一個力量。從胡總開始，給大家一點念想。

胡一平：我的觀點就是，所有的公司要在你目前已經布局的城市里面深耕。

邵宇：那就還是地段地段地段。

劉愛明：我現在做産業，我覺得最近一個政策非常好，就是REITs對産業園區開放。确實我看到非常好的項目，最近一個央企的項目，成本8個多億，如果上REITs可以發到15億，這也是暴利。

邵宇：您看到的力量就來自REITs。

朱荣斌：我覺得危機是非常嚴重的，但是行業是不會消失的，有變局就有機會，我是今年剛剛開始創業，如果沒有這次危機，可能我都沒有這個創業機會，我覺得優秀的企業還是要堅持信心，未來的路會越走越好。

邵宇：朱總是來抄底的。

郝一斌：擁抱新的資本結構，把握結構性復蘇的機會。

邵宇：也就是REITs+區域深耕。

吳定金：我覺得是兩點，一個是圍繞着剛才說的真實的需求展開，越有真實的需求越有上升的力量。第二是有比較優勢的企業，現在信用、品牌、專業能力和管理能力是新一輪分化的主要因素，如果這個企業在這方面都有優勢，我認為是它的上升的力量。

邵宇：做更好的自己才能扛過這次危機。

這就是我們這一節給大家的些許能量的釋放，感謝各位嘉賓，也感謝各位的聆聽。