地産精英 博鰲論劍 | 觸底之後

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2022-08-09 13:29

  • 擁抱新的資本結構,把握結構性複蘇的機會。

    主持嘉賓

    邵宇 東方證券總裁助理、首席經濟學家

    對話嘉賓

    施永青 中原集團主席

    胡一平 德信控股集團董事長

    劉愛明 中城新産業控股集團有限公司董事長

    朱榮斌 海南雅誠房地産開發有限公司董事長

    郝一斌 金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長、東南區域公司董事長

    吳定金 保利發展控股集團戰略研究院院長、戰略投資中心副總經理

    邵宇:我們每位發言5分鐘,問題很簡單,就是觸底之後,這個判斷挺強的,是不是真的觸底了,或者說還有二次觸底,我看曉華的PPT,好像二次觸底的概率挺大的。我們假設底部差不多探明之後接下來怎麼辦?今天台上的有地方的開發商,有國資、有民資,有區域的,也有全國的,是比較有代表性的,就看大家接下來怎麼操作。下面就有請施永青先生發言。

    施永青:現在有沒有觸底還不敢肯定,但是我擔心很多人掉下來就跌死了,這次開發商和他旁邊的服務商可能都跌死了,沒有機會再爬上去。

    邵宇:您的看法很簡單,就是遊戲結束了,我們還想聽聽怎麼玩,陳啟宗先生剛才的說法是好像有點早死早超生的感覺,能不能有一些建設性?行業肯定不會消失,可能玩法會改變。

    施永青:之前有社會功能的,中國在改革開放之前沒有建多少房子,在改革開放之後社會有實際的需要,所以國家才會允許你靠高借貸、高杠杆、高周轉的方法去開發,因為這樣才能夠開發得快一點,當時是需要恒大這類型的公司去趕快建房,去滿足民生的需要,滿足經濟發展的需要。

    但是你的歷史任務已經完成了,現在是建得太多,建的比家庭的總數目還要多,很多地方都有很多空置的房子,租不出去、沒有人用。如果國家再允許開發商以以前這種速度去建房子的話,就會造成資源浪費,所以就會想辦法使它慢下來,現在應該趁這個機會慢下來。

    現在主要的問題就是建得太多、升得太高,要解決的話,就只能夠建少一點,價錢回落一點。以前地方政府批的土地太多,未來一段時間就可能要把以前批多了、批錯的土地收回來,因為你批出去這麼多的土地,現在開發商都拿不到資金去開發,所以與其讓它蓋了房子賣不出去,還不如把這些土地收回。

    現在它的房子已經賣出去了,沒有能力交樓的,政府才想辦法支持它把房子建好,把房子建好交給業主,但是如果還沒有建的,應該不會幫它們去完成這個建設,我認為只會幫一些開工建得差不多,而且賣了一大部分出去的,才會獲得政府的支持。

    要幫的其實不是開發商,而是要幫買了房子的老百姓和把錢存到銀行里的普通的儲戶,如果你是借了錢給開發商,買了開發商的信托産品的話,我相信不會百分之百的還給你。所以幫是會幫的,主要是幫老百姓、幫銀行,開發商不是它要搭救的對象。

    邵宇:各位開發商怎麼看?

    胡一平:關于市場有沒有觸底,我覺得應該分開來看,我認為有些地方已經觸底了,但是有些供應量太大的地方可能還沒觸底,還有二次探底、三次探底。還有一個概念大家沒搞清楚,所謂觸底,並不是說房地産這個行業觸底,而是要看是地價觸底還是房價觸底。

    其實現在我認為房價在很多地方已經觸底了,因為按照以前的拍賣規則,留給開發商的空間是很少的,這個地方降的空間是有限的。相反就是有些政府出讓了以後,它的地價下降還有一定的空間。

    邵宇:還是要看區域、看結構。有請中城新的劉總。

    劉愛明:我就說兩點:第一,這個形勢可能大家還是有點樂觀了。

    邵宇:您說大家的判斷有點樂觀?

    劉愛明:對。實際上有一個賬我聽到大家比較少算到,假如說你去年銷售2000億,今年同比下降40%,無論是央企、國企還是民企都差不多,就算全年下降40%可能還算不錯的,如果去年賣2000億,今年就缺口800億,這800億怎麼賣?賣項目是賣不出來的,銀行貸款也不可能支持,股東哪有800億再投進來?

    所以我覺得這個遊戲沒完,随着時間推移它可能越來越嚴重,現在大家能挺的是因為還有點家底,實際上都在用過去的積蓄。這個賬還沒人算,從去年第四季度到現在已經拖了三個季度了,再熬兩個季度到年底,到明年是不是還要再熬兩個季度,這個帳大家還沒算。它每個季度都會有變化,它的問題就在這里。

    第二,有一點是可以做到的,就是把市場真實的信心要反映出來,例如現在很多地方二手房還是在限制交易,政府有指導價政策。實際上二手房不流通是非常麻煩的,因為市場的精髓在于交易,漲也沒關繫,跌也沒關繫,跌價20%、30%也沒關繫,但馬上就有交易,但是政府還在用指導價限制市場的流通性,現在只有一手房沒有二手房,這個市場就幾乎缺了一條腿,這個信号就紊亂了。

    另外我覺得房地産還有一個很重要的功能,不管你做不做房地産,手上都有房子,它是一個融資變現的功能。但是你只要是二手房交易受限,這個功能就大打折扣,實際上對于整個行業,全社會都會有很大的影響,因為它不是所謂的綁架的問題,中國的個人财富超過一半在房地産市場,房子需要流通,不管怎麼樣,流通性功能要把它恢複起來,如果這個還不恢複,大家判斷這個問題還是看不清楚。

    朱榮斌:現在我們看到暴雷的企業集中在民企,其實還有很多潛藏的可能暴雷的企業,說不定哪天又暴雷了,這是民企的問題。

    我覺得這場風暴會得很猛烈,肯定是一場大變局,我們要意識到這個問題的足夠性。

    就像前些年中央政府對調控地産打的各種組合拳,現在我們的政策措施要足夠清晰有力,不然這一場危機怎麼度過,我自己也非常沒信心。

    我覺得未來大變局,企業會出現很大的分化,過去是良莠不齊,誰都可以在這里面賺錢,我覺得大變局之後會出現很大的分化,好的會更好,差的就讓它安息吧。

    郝一斌:地産是一個周期性行業,中國地産行業所有的調整都是周期,以前是庫存周期的調整,並沒有出現大規模的産能出清,這一次調整是前所未有的産能出清的調整。庫存周期的調整大概11個月到18個月,最多就是20個月出頭,從去年7月份開始市場出現下滑,到現在已經13個月了,從6月份的數據稍微好一點,七八月份的數據又在弱化,所以從這個調整的級别來看,可能這個時間還不夠。

    目前我個人認為是幾個周期的疊加,從長周期到中周期的疊加,這種級别的調整恐怕不是十幾個月就能解決的,可能時間會更長。所以說現在應該是一個從衰退期到蕭條期的過度,我們一般說觸底是它到了蕭條期,下一階段會走向複蘇,恐怕這個時間會比較長。

    現在這個底在哪里?如果整體而言可能沒到底,但是具體而言,以後有些城市是到底了,我們看到有些城市的去化周期十幾二十個月,但是我們終究會觸底,在好的時候它會調整,壞的時候它也不可能永遠活不過來,從更長的歷史來看,這個行業不會消失,大家還是要吃飯、穿衣、住房。

    這個行業會重構成什麼樣,這個調整的過程很難推斷,但是它總是會觸底回暖,變成一個新的穩态,那時候是什麼樣的情況,我覺得有兩個分化:

    第一是區域的分化,一定是有些區域恢複了,有些區域恢複不了。我認為有三種區域,一種區域比今天更繁榮,因為一定要有帶頭大哥,它才能企穩,有些能回到正常合理的狀态,可能有些城市由于産業、人口等等流失和缺乏吸引力就起不來,我們現在也看到很多中西部城市的庫存去化周期達到了100個月以上,人口老齡化非常嚴重,年輕人不到70%,撫養比已經接近2了,整個房地産進入大衰退周期,可能以後就不會複蘇了,目前現有的庫存都消化不了。但有些東南沿海一線城市,我覺得還會複蘇,但是要複蘇的話要有幾個帶頭大哥,要重新繁榮,最後才能實現整體的複蘇。

    第二是企業也會分化,有些企業能熬過寒冬,有些企業熬不過。我們也知道任何成熟的行業經過去産能周期之後,活下來的企業都是相對而言各方面更優秀的,包括它的經營意識也會更穩健,就像香港的一些企業,它的風險意識更強,會有更強的市場生命力,當然也會成長得更大。

    這個17萬億的行業,哪怕它萎縮到15萬億、14萬億,或者我們認為它不會萎縮,現在107萬億的GDP,總會漲到130萬億、140萬億,任何一個國家房地産占GDP的比例都會在15%、20%左右,它保持一個17萬億的市場會是一個常态,這里面會有一些巨型企業,會有一些穩健的企業。

    最後一點,這個行業會發生深刻的變化,過去這個行業是通過激進的融資,通過高杠杆、高負債的模式發展,可能我覺得這個企穩以後,大家的風險意識會增強,有一些企業資産質量非常好,資産規模非常大,還能做到非常大。

    另外一種,以後整個行業的融資會轉向直接融資,所謂直接融資並不是IPO,而是集合信托形式的,直接資本監管項目的,我來直接進入項目、監管項目,有一個好的管理單位,或者是一個地産企業占一部分基金份額,並且作為一個開發商,或者是大家做一個集合型的管理公司去運營,這就是日本和美國這種成熟國家的方式,以直接融資為主的市場,都會轉向這種模式,資本和管理進一步分離、更加明晰,有效控制行業風險。

    吳定金:首先我們認為整個市場還在分化的狀态,有兩個特征,一個是全國有部分的市場是有倒挂的,就是一二手倒挂的,但我們認為這個比例不超過5%,比如說一些一二線核心的地段存在一二手倒挂,這些說明已經走出市場的底部。

    除了不到5%的這些區域,95%以上的區域都是處于市場波動的,並沒有倒挂,這部分市場仍然處于底部當中,下半年這種情況還是存在的,對這一塊還是要保持一個警惕的态度。之前我們也圍繞投資做了大量的研究工作,基本上現在能投的基本趨同,就是投這5%不到的區域,剩下90%多以上的都比較謹慎,這是首先我們認為在形勢上有這麼個感覺。

    第二個就是從開發商的做法或者是應對方面,我們認為主要還是要回歸本原,一定要圍繞着真實的需求去展開,也就是說大家看到的市場的量大幅度萎縮,一方面它是在回歸一個正常的合理水平,實際上是回歸到一個我們認為本來就應有的水平,但是有可能這個回落有點大,未來也有可能會修複一部分,但是不管怎麼樣,該去掉的已經去掉了,就不可能再回來了,房住不炒的不炒成分已經去掉了,只剩下房住,這一塊怎麼做?一定要圍繞真實的需求展開,要做大量的客研工作。

    之前我們都知道要圍繞客戶做市場的客戶的研究,其實那個時候更多的還是在面上,沒有真正的去做。這一輪無論是房屋市場還是土地市場,真正的進入買方市場,也就是說現在到了不得不做的時候,所以一定要圍繞着真實的需求去展開我們的一繫列的企業的模式、整個的體繫搭建,包括各個條線、各個子公司的運作,都要按照新的真實的需求去展開,否則基本上你是很難去做的。

    我始終認為這個行業還是個好行業,因為在現有的最新的價格體繫之下,也就是說在最新的土地成本的前提之下,我們發現依然有很多稅前成本利潤率有15%的項目仍然有不少的選擇,包括有的公司要求銷售淨利率8%到9%以上,我認為這仍然是存在大量的機會的,只是說你怎麼生存下來,怎麼在新一輪的發展中再出發的問題。

    所以我並不認為這個行業就沒得做了,反而是在新的價格體繫之下,又會有新一輪的發展,這是在供求再平衡、行業出清之後,以後新一輪的機會,所以也不能完全悲觀。

    邵宇:其實還是有些共識,大家剛才讨論的問題是房地産以及中國經濟是L型的還是V型的,現在讨論下來好像大家都感覺像LV型的,更有可能是K型的,就是一個劇烈的分化,區域的、行業的和融資方案的分化。

    時間差不多了,我想畢竟我們要搞點正能量出來,大家談的都還在觸底和二次觸底的糾結中,假設咱們真觸底了,一句話總結,這個上行的力量究竟在哪里?從大家各自的經營和公司來說,比方說我就深耕區域,這也是一種上行的力量,有可能我就是專門做産業地産,它也是一個力量。從胡總開始,給大家一點念想。

    胡一平:我的觀點就是,所有的公司要在你目前已經布局的城市里面深耕。

    邵宇:那就還是地段地段地段。

    劉愛明:我現在做産業,我覺得最近一個政策非常好,就是REITs對産業園區開放。确實我看到非常好的項目,最近一個央企的項目,成本8個多億,如果上REITs可以發到15億,這也是暴利。

    邵宇:您看到的力量就來自REITs。

    朱榮斌:我覺得危機是非常嚴重的,但是行業是不會消失的,有變局就有機會,我是今年剛剛開始創業,如果沒有這次危機,可能我都沒有這個創業機會,我覺得優秀的企業還是要堅持信心,未來的路會越走越好。

    邵宇:朱總是來抄底的。

    郝一斌:擁抱新的資本結構,把握結構性複蘇的機會。

    邵宇:也就是REITs+區域深耕。

    吳定金:我覺得是兩點,一個是圍繞着剛才說的真實的需求展開,越有真實的需求越有上升的力量。第二是有比較優勢的企業,現在信用、品牌、專業能力和管理能力是新一輪分化的主要因素,如果這個企業在這方面都有優勢,我認為是它的上升的力量。

    邵宇:做更好的自己才能扛過這次危機。

    這就是我們這一節給大家的些許能量的釋放,感謝各位嘉賓,也感謝各位的聆聽。

    審校:勞蓉蓉



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