前言
"放眼世界，我們面對的是百年未有之大變局"。在當今的世界中，百年變局與疫情交織，全球經濟受到大沖擊，截至目前尚未從餘波中脫身。物聯網、雲計算、人工智能、大數據、5G等技術的發展日新月異，彼此間深度融合而迸發出的商業價值更是無限，成為全球幾乎所有國家和地區經濟發展依託的重要抓手。
在發佈的十四五規劃中，數字化發展拓新與守成兼而有之。規劃提出，促進數字技術與實體經濟深度融合，賦能傳統產業轉型升級，同時催生新產業新業態新模式，壯大經濟發展新引擎。此外，規劃提出適應數字技術全面融入社會交往和日常生活新趨勢，促進公共服務和社會運行方式創新，構築全民暢享的數字生活。
國家互聯網信息辦公室發佈的《數字中國發展報告(2020年)》中披露，我國數字經濟總量躍居世界第二，數字經濟核心產業增加值佔GDP的比重達到7.8%，至2025年該比重將提高到10%。
從無到有，從少到多，從傳統方式轉變到數字技術，是數字化轉型的必經路徑。對於各行各業來說，這已不是選擇題，而是主動擁抱變化的必修課。
房地產和相關行業亦是如此。最新一輪的地產暴雷中，企業主體接連陷入泥潭，最根本的原因是執着於舊有發展節奏，未能快速響應政策和環境的變化，進行適應性調整，因此失去了發展的動力。企業要清楚認識到，房地產和相關行業已經從高速增長的狀態中冷卻下來，與此同時，伴隨融資通道收縮、盈利能力受限，曾經行業形成近乎慣性的粗放、高槓杆、高週轉、高增長的發展模式不再適用。
未來的20年，房地產和相關行業將加速進入效率為王、管理紅利時代。面對後地產時代的諸多變化、未知、迷茫與不確定性，數字化至少將會在：企業內部效率優化、服務質量提升、商業模式創新、供應鏈重塑、數字化生態圈建設及佔據主動權五個方面賦能乃至重塑行業。
展望未來，數字化建設程度的高低，將成為影響企業競爭力強弱的核心因素，未能盡善者將面臨淘汰。
而作為數字化中的重要一環，數字化運營聚焦於地產產業鏈的後端，對資產持有運營和客戶全生命週期服務環節的提質增效、節能減排、產品服務豐富完善等發揮至關重要的作用，能夠助力企業在地產微利時代做好深耕。如果說過去房地產和相關行業是基於開發環節做“加法”，未來則是立足於運營和服務做“乘法”，不擅長利用數字化手段實現運營的企業將被行業拋下。
觀點指數研究院通過問卷、深度交流、線下調研的形式，旨在呈現當前房地產和相關行業的數字化運營真實現狀。我們發現以上行業不僅在數字化運營上積極行動，藉助數字技術和手段更好地提升建築空間的自動化運營水平，而且已在主動進攻，擁抱變化，利用數字化運營的便利挖掘潛在需求，思考數字如何業務化，冀望以新的業務模式給行業帶來顛覆性發展。
觀點指數研究院
中國數字經濟的高速發展，催生了全新的商業模式和經濟形態。作為產業變革升級的強大新動能，數字化被視為創新驅動發展的重要力量。對於房地產行業而言，告別紅利時代，轉型升級迫在眉睫；把握數字化機遇，實現高質量可持續發展，既是政策與市場所趨，亦是企業未來發展的必要路徑。
作為數字化轉型的領導者，施耐德電氣認為數字化轉型是房地產行業的重要突圍路徑，不僅是打破發展慣性、應對環境變化的被動措施，更是把握時代風口、重塑核心競爭力的主動作為。
數字化轉型無疑將帶來一場自上而下的企業變革。企業不僅要有能夠搶抓先機的前瞻性眼光，更要具備清晰的戰略規劃與轉型思路，才能少走彎路、有條不紊地推進數字化轉型。
目前，房地產行業在數字化轉型方面，仍無太多可參考的轉型範式或成功的轉型經驗。如何找準投入起點、如何構建數字化轉型的支撐體系、如何尋求瓶頸的突破關口、如何衡量與評估成本效益，都讓眾多房企，尤其是中小型房企，在數字化轉型的道路上舉步維艱。
施耐德電氣深知，找到數字化轉型的正確路徑，並非某個獨立的企業或組織能夠完成。這不僅需要房地產行業學習與借鑑其他行業的成功轉型思路，也需要各房地產商、科技服務商等相關領域的共同探索與實踐。
有鑑於此，為了更好地助力中國房地產行業實現數字化轉型，施耐德電氣聯合觀點指數研究院深入瞭解當前房地產和相關行業數字化運營的現狀、痛點及路徑選擇，希望通過我們來自一線的實踐、洞察以及成功的數字化轉型經驗，為房企數字化轉型提供有價值的參考樣本，賦能房地產行業加速推動綠色高質量發展。
在施耐德電氣看來，雖然房地產行業的數字化轉型之路任重而道遠，但可以預見的是，其數字化轉型必將貫穿企業的全生命週期。最終實現推動產業鏈條數字化，打造全方面的高效運營管理，房企可在實現社會效益的同時收穫經濟回報。
未來已來，施耐德電氣願攜手房企合作伙伴，以數字化技術驅動企業高質量增長，共贏數字化時代！
施耐德電氣
基於房地產行業的特徵，其數字化運營並不像製造行業一般呈現在某個具體的項目或產品上，而是體現在相對“獨立”的產業中。觀點指數認為，未來五年，園區、商業地產、社區以及家居將成為房企及其他相關企業數字化運營的主要市場，新賽道產業如文旅、養老，未來可期但仍需市場檢驗。
超過95%的受訪企業透露，得益於商務園區的高度集中性與對降低運營成本的迫切需求，園區和商業地產的數字化水平較為成熟。
相對而言，住宅領域的數字化運營無論在程度與規模層面都不及前者，主要受限於傳統物業的服務模式與輻射範圍，以及住宅用戶的弱需求。智慧社區與智能家居同屬住宅數字化領域，但同時保留各自特性，發展路徑相似但又獨立。智慧社區與物業關聯程度極高，數字化運營更多是圍繞物業運營與增值服務。智能家居則更聚焦於終端消費者，是數字化運營的最基礎層面。
養老與文旅產業本身的服務性質決定其數字化運營更側重於服務平臺的搭建，不應偏離服務產業的核心，同時要重點關注人文關懷和數據安全問題。
智慧園區/商業地產
園區/商業地產的數字化建設可以分為兩個方面：
一方面是智能建築，即樓宇智能設施的解決方案，基於硬件設備的改善、智能聯動，結合雲端等信息技術實現節能減排、降本增效等目的。
另一方面是以數據為核心的運營體系，圍繞核心業務：招商-運營-服務，通過對實體場景中的數據進行收集、洗練、沉澱、貫通，最終通過數據分析賦能業務全流程的運營體系。理想狀態下，兩方面的建設可以相輔相成，形成數據分析、迭代軟硬件的積極閉環。
1.智能樓宇將節約超過30%的運維成本
從調研反饋來看，行業這兩方面的開發程度有較大的差異，多數企業更傾向於優先規劃智能建築。除了技術方面的原因外，“算賬”是本輪調研中頻繁出現的關鍵詞，成本節約與投資回報是管理者關注的重心。
目前行業內園區樓宇的經濟壽命在10-25年，樓宇的運維成本（包括能源管控、維修與人力等）將佔據總成本的60-70%，換句話說，運維方面的支出約是建設支出的2倍。綜合各家受訪企業的觀點，包括水電、照明、停車、運維、安防等智慧樓宇管控系統，在前期可以依靠較少的代價（如建安成本上升10-20%），在持續經營過程中可以實現節約30-50%的成本支出（如一線勞務人員以及中層管理崗位的人力支出、以及節約水電等資源的消耗）。
同時，我們發現基於布點在建築中的採集器、傳感器等，可以減少部分因為人員操作不當、不及時而引發的浪費或者風險，如水、電、網絡管道，人工的檢查頻率可能是一週或者一個月，頻率較低。
軟硬結合的建築系統可以每天或每小時監控建築的運行，再把收集的數據記錄、呈現到數據中心，幫助企業沉澱到全國各個項目的水、電、各種設備，甚至包括工作人員的軌跡數據中，為後續的分析做好支撐。
以太古商業樓宇與施耐德電氣的合作為例，通過物聯網平臺為現代商業建築的能效管理提供了借鑑意義。太古地產的特點在於其項目的地域跨度較大，遍佈於香港和中國內地以及東南亞等地的樞紐地帶，能源類支出佔比顯著。
合作案例中採用集成化能源管理方案是目前行業的大趨勢，將居於不同區域的項目視為同一個整體進行集團化的監控和管理，將共性的問題整體監控以便快速定位運營以及樓宇中的能源消耗問題。對於太古地產而言，統一的集成式智能管理平臺可以遠程及時地瞭解每個項目的能源消耗情況，並通過多項目數據的協同對比，確定最佳實踐以及潛在提升點。
數據來源：施耐德電氣
EcoStruxure集成式樓宇架構相較於以往的樓宇管理系統更聚焦於幫助管理層統籌商業運營與能源管控。其邊緣控制包含構建針對人、物、樓宇與能源的各類監管系統，結合各類傳感器、電力控制器以及大量數據提供給太古地產客戶針對電力能源與樓宇管理的各類諮詢服務。太古商業地產通過對於樓宇的數字化升級節約10%-20%的能源，並可以通過遠程方式解決80%的樓宇與運營問題，在如今的存量時代提高企業估值。
此外，當前的一些建築問題也可以為綠色或者智慧建築的設計進行反哺。
2.數據資產提升企業效率與整合程度
在園區中，以數據為核心的運營體系不管是對運營者、入駐企業/商戶亦或是消費者，能夠達到的效益都是可觀的。藉助於數據資產（包括商戶品牌、客戶、財務、合同等數據）的積累，數字化運營體系將運營者、入駐企業/商戶、消費者緊密鏈接、運用智慧運營和數據分析的手段、提高運營效率、降低管理成本。
1)運營者-精細化，提高工作效率與收益
從運營者的角度來看，通過數字化系統設定先進的管理標準和規範化業務流程，記錄全國項目業務部門的經營數據，可以為精細化運營提供數據支撐。以凱德資產管理平臺“獵豹”為例，通過系統內置的SOP及標準，實現業務線上化，並在各個環節設計了監管及預警機制，確保執行落地，提高了業務部門50%的工作效率。
來源：企業公開資料
2)數字化助力打造產業聚集生態
從園區和商業地產的企業/商戶角度來看，利用物聯網、雲端等技術，配合互為聯通的傳感設備可以更方便地為入駐園區的企業提供相互交流、幫助與支持的空間。通過設備資產全生命運維週期的監控，實現安全警報以及高效處理故障，打通“人與物”的實時鏈接，能夠幫助提升運營能力，實現收入增長；構建多元化消費場景/企業服務，滿足消費者需求，提升資產價值。
同時依託設備收集的數據資產，在後端可以發揮更多的作用。例如，在資產開發過程中，通過數據分析確定合理的資產用途、產品定位、設計風格等，重塑資產開發的決策流程。從調研反饋來看，目前園區70%左右的商戶為物聯網企業、零售與金融企業等，效率與數據資產的及時性成為園區打造數字化運營的驅動力。
以觀點指數調研的企業為例，由億達中國投資建設運營的大連軟件園，利用數字化運營技術，打造了具有競爭力的數字產業集羣。該軟件園創建於1998年，位於大連高新技術產業園區內，是11個國家級軟件產業基地中唯一的民營軟件園區。目前已累計進駐800多家中外企業，涉及大數據、雲計算、物聯網、人工智能、工業設計、智能製造、智慧醫療、文化創意等新技術業態。
來源：億達中國- 大連軟件園
在園區的運營管理中，億達中國打造園區數字化運維平臺，集成能耗管理、設備設施管理、遠程運維管理、綜合數據管理、24小時無死角安防監控、樓宇自控系統、門禁一卡通等，解決園區設施設備及物業智慧化管理問題。
通過建立標準的數據接口，億達中國將園區安防、消防、能源、車行、人行、智慧辦公等場景統一到運營中臺，建立運營標準，能夠有效提升工作效率35%以上，節省人力成本15%-20%。此外，結合園區企業經營業務的需要，打通各平臺數據接口，將企業資產經營、產業肖像、財務營收、設備運營等數據進行融合，讓企業經營層能夠第一時間獲取準確數據，輔助經營決策。
不過，房地產及相關領域企業對於數字化運營認識不透徹，認為園區和商業地產的數字化改造會面臨投資回報不清晰、投入成本大、數據安全等問題，因此仍在深思數字平臺的投入必要性，目前只有部署較早，規模較大的企業有起色。如果把數據資產的應用分為信息化-自動化-智能化三階段，目前大部分產品仍處於信息和自動化之間，即僅是對既有業務的優化、升級。
觀點指數認為數字化轉型應是基於沉澱的數據資產實現對原有業務的創新和增長，目前業內仍在思考和探索新的業務模式。
智慧社區
智慧社區是社區管理新理念與新科技的結合，目前地產行業內已經廣泛認可打造智慧社區的積極作用，並對其未來的市場價值充滿期待，90%的受訪房企及物業企業已經佈局物聯網、雲平臺、移動端等新一代信息技術的建設。
不過目前階段仍存在“反治理行為”、“隱性成本”以及“設計偏離人文”等問題。觀點指數認為，智慧社區的科技應用本身不是目的，是為創造具有高度現代化社區利益實體的手段。
1.智慧社區的重點發現
（1）行業佈局與投入
智慧社區已經成為開發商與物業企業的“必修課”。但對於這個年輕的領域而言，智慧社區的落地並不僅僅是技術的革新，其中涉及諸多管理、成本與社會層面的仍待探索的地方。
數據來源：觀點指數調研及整理
房企與物業開發商現階段在智慧社區的主要成熟佈局包括安防管控、在線業務與能源管理等方面，簡單概括為軟件與硬件兩類。調研結果顯示，7成受訪企業在軟件管理上的投入時間更早且投入規模較高，主要是基於新的社區經營管理類的軟件，包括物業管理、社區治理、社區服務等智能化和管理理念的植入。硬件部分因為會涉及到許多科技類的輔助設備所以包含範圍更廣，包括基於AIOT與新IT基建的運營模式的植入，同時涉及到一些硬件類的改造。
從佈局角度來看，近9成物企認為智慧安防是構建智慧社區的核心，也是資源投入的重點。落地的技術主要包括人行、車行、監控以及衍生技術包括智慧停車、訪客管理、自動監控等。另一項是消防設備設施監控等能力，協助社區治安防控、隱患管理，維護社區安全。
在線業務，狹義稱之為智慧物業，輻射範圍更大，往往會結合物業的增值服務與成本管控，包括人、車、商鋪、設備的信息化管理、報事報修、通知公告、繳費等服務。
此外能源管理也是重點，主要針對重點電路、管道與空調的全程監測，遠程控制能源損耗。
（2）智慧社區的目標
1) 短期內降本增效
8成受訪物企表示“降本”是智慧社區的最直觀體現，效率提升需要較長時間呈現。在平臺和大數據方面，傳統物業面臨的行業痛點是：物業費收繳難、人員成本上升、監督管理難、投訴與維護進度慢，業主需求多樣化等。
數字化運營實施後首先體現出來的是成本的降低。
以物業行業來說，儘管其備受資本看重，但是商業模式決定其收入存在“隱性”的天花板：物業費本身較難提價，在既定的管理面積規模下，短期內很難提升收入，所以成本控制就成了行業的競爭點。從電梯控制到車輛管理再到人員管理，智慧社區的誕生可以讓物業公司或者房地產開發商避免無效支出。
其中近半數企業指出人員成本是目前的規劃重心，管理成本是無效益成本，假如一個物業公司從基層安保人員到董事長有10層，通過數字化運營系統縮減至5層，就可以節省出客觀的成本支出。
2) “物業+管家”模式得到更廣泛推廣
傳統的物業服務，以“物”為管理重心，主要管理對象為建築物、設施設備與環衛等，主要內容以清潔、綠化、秩序維護、設施設備維修為主。未來智慧社區並不拘泥於此，每個社區會具備“ERP雛形”，將聚焦於以“人”為服務重心的創新服務，主要服務於居民生活方式。管理邊界將以人的生活範圍為主，主要管理內容將圍繞社羣構建、養老服務、教育服務、醫療服務、便民服務等展開。
智慧社區並不是科技設備的升級，服務的本質永遠不變。物業企業推廣的管家服務，能夠為業主提供更好的一對一的服務，關注於空間服務、悠然的生活。
3) 智慧社區將具備高聯動性
近六成的企業表明未來智慧社區並不是一個獨立的子集，並從兩個角度闡述智慧社區理念。
其一，可概括為政策導向型，將智慧社區作為智慧城市的子集，從“社會”宏觀角度探討智慧社區的運營維度、運行模式及其與智慧能源、智慧交通、智慧政務等板塊的聯動，並最終迴歸到社區改善和居民現代化需要的滿足。這條線路的特點更具普遍性，因為智慧社區並不必要是大城市或著名的技術中心，同樣可以落地於欠發達的三四線城市、老舊小區、郊區等。
其二，智慧社區是“智能建築”或“智能家居”的拓展，從科技、微觀層面輸出覆蓋範圍更廣且包含社會關係的智慧社區。此類觀點偏向於科技導向型，適用於新式住宅與一二線較發達城市。
（3）困局與痛點
智慧社區的發展具有重大意義。但就調研結果來看，7成的企業同時也表示實際落地過程遇到許多阻礙，也暴露出諸多問題。
1) 投資收益落差
智慧社區發展中存在的瓶頸，成本是最大障礙，技術並不是難題。社區軟硬件配套要求高、建設週期長、涉及範圍廣，需要專業人才支持、加強技術創新，並投入大量資金。
而且，一些無法量化的收益同樣威脅智慧社區的“延續性”。諸如人員效率、企業品牌效益的提升很難通過統計數據體現。對於一些資本實力欠缺，流動性不足的企業來講，這是一個無法繞過的話題。
老舊小區改造項目是另一塊“難啃的骨頭”。在老舊小區升級方面，物業企業平均掌握約30-80萬客戶，20-60個項目，如果要將其全部改造成智慧化的社區，成本很高。以某家房企的案例為例，改造一個老舊的機械泵，要添加傳感器，還需引入網絡的AP，才能達到數據收集的效果。如果帶寬不夠，還需要第三方的物聯網平臺。整個流程下來代價往往會超過預期。
2) 易忽略的“隱性成本”
智慧社區的推廣，理論上降低了社區維護和治理的成本。然而，要關注到名義上的、可測算上的成本被降低的同時，社區治理中另一類“隱性成本”可能會產生。
現階段“智慧”很大程度體現在將線下數據線上化，仍然建立在“物聯網+人工服務”的基礎之上。比如設備報修是通過物聯網平臺反映，但需要專業的服務人員的到位處理，而且智慧化程度越高，需要的人才素質越高，人員支出仍會提升。
於是，智慧社區只是實現了“自動化”地呈現問題，而未全面實現“智能化”地執行任務和解決問題，其間的縫隙要靠工作人員延長服務時間、提高勞動強度來加以彌合。伴隨智慧平臺的引入，工作人員的崗位數量被削減，就無可避免地帶來一線工作人員的疲勞、抱怨，甚至是服務質量的下降和治理水平的降低——這是常被忽略的“隱性”成本。
3) 脫離“人文”與“實際”
智慧社區的搭建勢必會造成服務人員的減少，但很多業主抱怨“可以看到”的服務人員、物業人員的減少，帶來了“安全感降低”、“服務品質下降”的感受，這些也是持續圍繞在智慧社區中的更久的心理成本和信任成本。
科技導向模式在智慧社區領域並不完全成立。而且，近7成企業明確指出，智慧社區的定位並不在於增值服務，並不希望通過智慧社區向客戶賣更多的東西、推更多的廣告，而是基於客戶的需求角度來發展，關注人的感受、注重於服務，人跟人的交流。
智能家居
相較智慧社區，智能家居的輻射區域縮窄。當前，智能家居領域的接觸點主要圍繞自動化安防、應用環境管控與消費服務。近三成接受調研的房企和物企處於智能單品的應用階段，約50%居於“場景”的聯動階段。目前，對於智能家居的前裝與後端市場，房企間存在較大分歧，未來運營模式仍需探索。
基於對智能家居的研究與企業調研結果，觀點指數總結企業發展實際，將其大致劃分為三個發展階段：
來源：觀點指數調研及整理
從調研結果來看，三種發展階段並無明顯的空間時間界限，彼此相互重疊。目前，家居科技服務商的核心競爭點在於如何更好地優化智能設備之間的全面互聯，進而營造出多元化場景與多元化智能空間。
當前，智能家居行業正從智能家居互聯網時代，邁向以多觸點為主的智能家居移動互聯網時代和以“智慧家庭”為主的物聯網時代，主要參與者包括地產開發商、科技服務商、互聯網公司等。
1.智能家居的重點發現
（1）人工智能滲透率不足20%
基於對市場上科技服務商以及住宅開發的調研反饋，智能家居設備主要包括以下五大類：
來源：觀點指數調研及整理
從調研的反饋來看，得益於4G與5G基站的搭建與低運維成本，企業的物聯網滲透度較高，而且物聯網在搭建時可以依附於社區固有系統，在技術上成熟度更高；但人工智能，即智能家居的終極目標，當前由於設備技術與應用難題，調研結果顯示，滲透率不足20%，目前應用於智能家居的人工智能技術包括智能語音、人臉識別、自動監測等。
（2）無線智能單品佔主導
Soopat數據顯示，截止2021年，我國在智能家居領域專利申請方面處於領先地位，僅次於美國，申請專利數達到9538件，其技術應用主要以控制調節、電信通訊技術、家庭用品為主。從2014年開始，中國智能家居領域的專利數量便開啓快速增長模式，技術的蓬勃發展直接推動智能家居行業的落地。
從整體行業市場來看，得益於後裝市場低投入與低技術門檻，後裝市場需求更大，因此最終導致智能單品成為銷售的核心。根據IDC數據顯示，2021全年智能單品出貨量預計2.3億臺，同比增長14.6%。預計未來五年中國智能家居設備市場出貨量將21.4%的複合增長率持續增長，2025年市場出貨量將接近5.4億臺。
在行業技術方面，前裝市場與後裝市場同樣存在上述差異，無線技術無需重新佈線，而且通常短期內（5年內）僅需要軟件類升級，佔據了更大的市場份額。觀點指數通過對市場調研發現，無線技術包括WiFi，藍牙，ZigBee等的典型配置成本在1萬-3萬，而總線成本因為植入了RS-485、CAN、KNX協議等成本在6萬-50萬區間。
對於家居環境而言，無線智能單品的市場將日益壯大，目前的無線通訊的市場份額約在60%-70%。未來，伴隨信息化與智慧社區的完善，前裝市場也將日益受到資本的青睞。
（3）入局者增多，供應市場百家爭鳴
當前，人均收入持續增長，消費結構日益優化，疊加科技與政策扶持等利好，智能家居行業的發展動力充足。國家統計局數據顯示，2014-2020年期間，中國人均可支配收入維持4%以上的增長率，並有望於2021年突破35000元大關。消費結構同樣呈現良性增長狀態，恩格爾係數逐漸突破28%，人們對生活有更加多元化、品質化的需求，國民消費能力持續增強。與此同時，海爾、阿里巴巴、美的等龍頭科技服務商陸續進軍或深化智能家居行業的佈局，刺激消費者對於人工智能落地智能家居領域的期待加大。
相較於上述的買方市場，賣方市場的結構更加複雜，因為其科技企業的特性，會存在很長的產品供應鏈，市場也更加繁榮。智能硬件產品是以半導體產業為起點的，並且給予了這個行業“第二春”，這一部分居於產業的最上游往往不會與最終消費者產生直接聯繫。網絡傳輸，即無線通信技術，實現信息交互的核心部件，消費者可接觸到的智能攝像頭、智能家居、遠程抄表等，依據自身屬性分為高速率、中速率及低速率業務。
系統平臺，例如華為雲、阿里雲、塗鴉等位於智能硬件產業鏈中游，是智能硬件數據分析、處理、響應和服務的基礎環節。終端應用，即客戶可以直接接觸到的智能設備，位於智能硬件產業鏈的下游，是實現智能硬件產品服務的價值應用環節。
來源：觀點指數整理
從調研結果來看，地產開發商居於B端的頂流與主要投資地位，也是科技服務商的主要合作伙伴。目前，重點龍頭地產企業並不完全拘泥於合作模式，同樣會發現旗下科技公司，例如，萬科旗下的“萬物雲”負責多維場景的研發、龍湖千丁、美的集團的睿住智能與中海地產旗下的興海物聯科技公司等。
智能家居產業的提供商市場百家爭鳴，主要包括全屋智能廠商，例如，施耐德電氣、南京物聯傳感、博聯等；傳統家電廠商美的集團、格力電器、海爾集團等；智能單品供應商華為、阿里巴巴、京東科技等。
（4）家居智能並不侷限於“家”
目前雲邊協同技術成為了行業的競爭方向，它將應用場景拓寬至家庭能源、醫療、教育等領域，將“家”的概念滲透至多元化空間。
在家居智能雲邊協同技術的服務下，智能設備成為物聯網的載體，利用邊緣控制組成一個“家庭版”局域網，實現數據的雲端交互，從而實現電器、能源的控制與安全保護等功能。
此處以施耐德電氣的邊緣控制為例闡述為何雲邊協同將成為未來行業趨勢。首先，邊緣控制在靠近數據產生設備時便可進行處理，並不需要將全部數據都上載至中心雲端，減輕中心算法的壓力，省略網絡請求與響應時間。其次，避免數據運輸至中心，本地化處理與儲存減少了隱私泄露的風險。
2. 行業困局與痛點
（1）前裝與後裝市場存在爭議
●地產商對介入後裝市場存疑
當前房企並沒有形成較好的智能家居商業模式，理論上住戶可以“跳過”房企接觸智能家居。加上住戶對市場上琳琅滿目的產品瞭解程度不高，因此在投入上有所謹慎。部分企業認為，住宅產品本身盈利空間收縮，再加上智能家居的增值效益無法確定，如果貿然投入智能家居產品最後無人買單，虧損是難以接受的。
調研反饋顯示，智能家居與地產行業關聯度滯後的主要原因是地產商沒有科技基礎，不確定是否應該步入後裝市場。對於後裝市場，地產商除了資本以外並無其他優勢，超過90%的房企不具備製造核心硬件設備的能力，所以存在不同的觀點與立場。
目前中國智能家居後裝市場其實主導者是互聯網公司與人工智能企業，他們控制着技術風格，配置端口以及很大程度的議價權。即便進入該領域，地產商充當的更像是一個“中介”角色。當前智能家居供應市場主要呈現三種典型的生態模式：以小米為代表的主導孵化模式，以華為、阿里為代表的平臺模式和以海爾、美的為代表的品牌全屋閉環模式。
●前後融合理論可行，但現實骨感
觀點指數認為，前裝與後裝市場不是割裂的，只是提供給用戶的時間節點不一樣，兩者最終還是要結合。對於房企而言，首先要考慮用戶的剛需，在前端配置中一定要兼容後端的市場，方便用戶購買其他後裝產品，兼容使用。
但從實際反饋來看，房企在前端環節，比較重視營銷與設計。如在設計階段，設計師針對當前市場的連接端口布置線路，設計聯通結構。但問題的關鍵在於以設計為主導的前端目前無法決定以生產廠家為主的後端，更不用說讓房企主導家居業前後端的整合了，因此可以做到前後裝市場融合的房企鳳毛麟角。
（2）品牌割裂，行業缺乏統一標準
如前文所述，智能家居市場呈現多元化態勢，上中下游科技服務商更是多元，但從行業生態來審視則是呈割裂狀態。
國家層面對智能家居行業的發展做出過重要規劃，但是行業標準體系尚未明確建立。
以通訊技術應用來看，目前信息協議並未統一。調研的結果來看，無線通訊技術在智能家居的多種場景中應用廣泛，技術上可以通過中轉設備如網關以及雲平臺來解決設備間的互聯問題，但相關標準同樣未能統一，傳輸技術並不兼容。換句話說，智能產品形成了智能孤品，不同品牌的智能單品無法相互連接的，舉例而言，小米智家App是無法控制其他品牌的智能窗簾與藍牙音響，未來希望行業內各廠商達成開放合作。
從另一個角度來解讀，可見對於科技廠商而言，對於統一標準的重視或許沒有房企和業主來得重，因為封閉性也代表了一種營銷手段，能夠帶來更多的產品和服務銷售。短期來看，行業標準體系的明確建立還需時日，未來幾年無論是對地產商還是家庭消費者而言，均不會對某一品牌產生極高的忠誠度，假如未來形成多個品牌設備，多個相應的控制端，對行業的發展絕對是核心的限制性因素。
（3）智能單品體驗差，報修困難
目前市場盛行的智能家居產品並未達到真正的“智能化“，多數智能家居產品仍以APP控制為主，相較於語音交互或是控制面板，手機APP控制的客戶體驗感反饋較差。而且”偽智能“現象頻繁，例如許多燈光或是窗簾需要打開APP進行控制。事實上，燈源開關就在幾步遠，等待窗簾打開或者閉合超過30秒，多少有一點畫蛇添足的感覺。
而且售後維修成為難以繞過的話題。通過對市場的調研，智能窗簾的電機是最容易損壞的，而且普遍使用3個月以上軸承便會有明顯的噪音。所以地產商在房屋交付時並不願意去主動承接智能產品的安裝，除非在客戶要求下。這給智能家居的推廣帶來了不小的阻礙，售後維修的責任劃分也亟待明確。
在對市場中8家科技服務商的售後流程進行調查時，觀點指數發現兩個普遍性問題。其一，普遍承諾產品買回1個月內免費退換貨，1個月以後免費維修、不能退換貨；其二，智能產品維修需要服務商提交工單，隨後是工單審核、產品寄回、服務商再寄回工廠，來回時間在10-40天左右。上述情況還是基於服務商與C端直接交易，如果物業企業進入責任劃分會更復雜，造成一些開發商不想“蹚渾水”。
觀點指數認為，未來對於智能家居全景解決方案，售後平臺的搭建將成為不可或缺的一部分。而且，其售後平臺的成員應該是由物業開發商與科技服務商共同組成。在售後平臺中，住戶可以將問題同時反饋給物業與科技服務商，物業可以負責部分維修，超出能力範圍物業將故障反饋給服務商。所以，未來物業企業在選擇合作伙伴時，擁有及時且完備的售後服務無疑將成為加分項。
新興業態的數字化運營
一些在地產行業中新興的業態如康養、文旅等，也開始接入智能化的設備進行數字化運營。不過該領域處於“數智”初級階段，且不同房企之間的看法差異較大。
1.養老服務
某家上市房企涉及養老業務較早，不過表示該行業處於高投入、低產出的狀態，未來的發展關鍵在加強運營，進行精細化管理。該企業成立了專門的科技公司為養老業務提供各種數字化服務，包括日常的運營、老人的監護、智能化設備應用等。基於此，希望打造出屬於自己的運營體系，加強品牌輸出。
（1）社區養老趨勢：因地制宜設計解決方案
觀點指數認為未來康養領域的數字化運營會有非常大的發展空間，但是核心問題是如何改善老人的居住環境。技術的堆疊確實可以提高管理者的效率，但是對於服務水平的提升有限。
以養老院為例，雖然加裝攝像頭、智慧清洗工具可以解決部分問題，如包括員工工作態度、老人安全告警、健康狀態監測以及環境衛生等，但是老人需要的陪伴、心裏健康等訴求，卻並不是簡單的設備就可以解決。
因此，未來的康養行業大趨勢是併入智慧社區的居家養老模式。根據不同場景需求因地制宜，制定出相適的養老解決方案，其核心將是圍繞着老人的居家安全、生活護理、異常監測和及時救治展開。
（2）妥善保護個人隱私的情況下提供養老服務
即使明白了方向和技術手段，還有一個大的難題——個人隱私。
以遠程醫療方案來說，需要對老人在社區以及家裏的情況進行監控。關鍵是如何把握監控程度，既保證老人安全，又不會讓老人的隱私被侵犯。目前，市場上有一種解決方案是通過WIFI微波的方式，感知人體形態以規避具體人樣，不過該技術尚未成熟，“偽告警”頻率高，未來還有待提升。
未來智慧養老的智慧技術方向是不侵犯隱私又能夠合理為消費者提供幫助、為管理者提供效率。
（3）養老產業需要更現代化的醫院保障
隨着城鎮化進程加速和人口老齡化速度的加快，市場對高效、可靠以及現代化醫院的需求將持續增加。高質量發展成為醫院發展的核心要求，智慧醫院建設和內部信息標準化建設預計將成為主流方向，同時政府對現代化醫院發展的高標準要求也助力數字化運營的植入。
疫情“黑天鵝”事件對醫院的醫護水平與環境提出挑戰，同時也對其後勤管理提出了更高要求。實現“可視化”目標，包括對醫院建築能耗完全計量與分析；安防、溫控、電網等運維信息的實時管理；整個建築管理設施的監控將會成為未來醫院智慧後勤的發展方向。
在復旦大學附屬華山醫院北院的案例中，施耐德電氣幫助其解決了電力系統和能源管理問題，以及後勤設備管理和運維的問題，減少了18%的能源損耗。對於醫院高精尖的設備來說，電壓的暫降和諧波是最影響其正常運行的。加裝的智能儀表可以將電能質量進行捕捉和分析，然後相應做一定的治理。這樣運維人員就可以掌握整個醫院的供配電信息，通過科學分析進而保障醫院的用電安全。
2.文旅運營
同樣的數據安全問題也在文旅方面遇到瓶頸。智慧運營在文旅的賦能異常豐富，包括景區動態監測、信息監管、大數據統計分析、景區人流引導、安全預警等，可以全面瞭解行業和遊客需求、旅遊目的地動態、投訴建議等內容，推動傳統旅遊管理方式向現代管理方式轉變。
不過，如今監管禁止文旅項目採用全程“人臉監察+行為軌跡”的分析，即上述基於面部識別進行客戶數據收集實現的功能，將很難在文旅項目中繼續取得進展。
“在賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經營場所、公共場所，違反法律、行政法規的規定，使用人臉識別技術，進行人臉驗證、辨識或者分析，將有可能侵犯被採集者的權利。”——《關於審理使用人臉識別技術處理個人信息相關民事案件適用法律若干問題的規定》