主持嘉賓：

廣東省房地產研究會執行會長 韓世同先生

討論嘉賓：

廣州珠光物業管理有限公司總經理 賀栩模先生

上海上坤物業管理有限公司總經理 周錦揚先生

復星康養執行總裁 葉若舟先生

中國光大養老健康產業華南公司董事 趙永爽先生

新希望服務首席營銷官、合作發展中心總經理 黃續先生

廣東宏德科技物業有限公司執行董事 張敏先生

卓越商企服務集團助理總經理 馬防周先生

韓世同：還是要對觀點表示真誠的感謝，在這麼困難的疫情的情況下線上線下同時討論，線上有幾位嘉賓，同時線下也有幾位嘉賓，人數也比較多，我們每個人平均5分鐘的時間，控制一下，如果太長了我可能會提示一下。

我在房地產行業很長時間了，可以說是見證了整個物業發展的過程，今天大家不太去討論傳統的，其實我當年在萬科做過，萬科就非常非常傳統，是很低端的，但是它也反映了那個時候的特點。彩生活我們也見證了，也有一些它的一些優端和弊端。這次市場的波動，股市的波動不一定代表整個過程的終結，物業相對地產而言它表現還是好的，當然這裏面也要分是不是國企，這是科技賦能的。我也參加過很多研討會，介紹了很多這方面經驗，今天我們看到的是如何價值重塑，如何來突圍，如何來找出更深的途徑和出路？我們看到1.0、2.0，現在到了3.0的版本，現在服務是更加深入，不是說搭一個O2O平臺就解決問題了，可能還要介入到具體的怎麼樣去做廣告，怎麼樣去賣酒，要光在O2O上放一個酒怎麼賣不了，但是它怎麼又賣了？還要介入更多，今天還有養老的，養老怎麼跟物管結合，把它延伸，這個更加深入了。剛才我們聽到了萬物梁行是一個強強聯合公司，我覺得也非常有特點。

另外非常明顯的產業鏈在延伸，也可以說是破界，但其實還是產業鏈延伸了，延伸到方方面面。我按照這方面的名單順序，我就想請賀栩模談一談，是珠光的老總，您可以說是見證了物業的發展，您在省市物業協會長期擔任重要的角色，珠光沒有到處擴張或者上市，你們為什麼那麼沉着，為什麼那麼不急於去發展這一塊，但你們肯定還是智慧+科技的方向，您來談談？

賀栩模：感謝觀點，也感謝韓老師。

正如剛才韓老師所提及的，我們珠光物業為什麼在資本熱潮當中表現這麼冷靜，又或者說在市場擴張的腳步上放得比較緩？其實我們可以客觀的看待，這個行業的發展40年，雖然2014年才有上市企業的出現，這是一個厚積薄發的過程。前30年可能在做準備，後10年慢慢優等生、頭部企業就冒出來了。

資本是非常聰明的，但是有時候也是過度聰明，它對於傳統行業的助力和賦能有時候會反噬我們這個行業的健康發展。對於我們物業、物業人，尤其要堅守自己的初心。

剛才有幾位嘉賓，包括姚總講到了資本市場可能還有個兩三年的風口期，這對於我們這個行業來講，資本撲上來的時候我們當然是張開懷抱歡迎的，但是當資本對我們這個行業有疑慮，我們是否就對自己失去信心呢？我認為完全不必受外界的干擾，行情總有起起落落，它看到你好的一面可能資本就追逐，當它發現你可能受母公司的影響，或者說在某一個階段你的增長不夠迅猛的時候，它可能就會拋棄你。但是對我們物業人來講，物業這是一個類公共服務，很多行業睡醒的第一件事情就要想我的客戶在哪裏，我要從零開始找客戶，但是物業睜開眼第一個理念是我的客戶就在那裏，我只要把我的服務做好，我的客戶就是源源不斷對我進行認同，我們行業有很好的現金流，這個跟收水電費一樣，你只要把服務做好了，市場不用愁。

對於我們珠光來講同樣堅定初心，物業企業誕生第一個職能就是做好基礎服務，為我們開發商做好品牌的延伸，為他們提供服務，然後把我們的價值做出來，這對於整個集團來說是一個很好的助力。

在這方面珠光物業也會做我們科技賦能的投入，從集團設計、定位開始，我們珠光物業科技團隊就開始介入，再到後期運營、建設以及維保、使用都是由我們自己科技團隊來完成的，在這一塊我相信很多頭部企業也能做到這一點。

關於這個問題我就簡單回應到這裏，謝謝。

韓世同：非常感謝賀總，我會前跟他聊了一下，和生活跟珠光是兄弟公司，非常注重科技，如果超前了、過度了可能未必會得到資本市場的認同，謝謝您。

接下來請上海上坤的周總，現在上海的疫情非常嚴重，看看上坤在價值重塑方面有什麼思考和想法？

周錦揚：感謝觀點，感謝韓老師給這個機會。

其實上坤物業在市場突圍這方面，因為上坤物業本來它的發展還是比較年輕的一家物業公司，我們成立於2012年，到今年也不到10年的時間，但是這個過程中，從上坤物業開始做的時候就秉持一個觀點，一定是做好自己的本職服務，從比較小的物業公司做到今天，將近4個億的營收，跟其他物業公司來比還是比較小型的企業。

對於市場重塑，還是要把物業服務的本職做好，第二是對物業服務的延伸性做好，把物業服務延伸性做好，同時能兼顧物業管理的本質，這兩方面結合在一起就能逐步讓我們自己的企業逐步壯大。當然同時也在關注我們走過的這一段路是否有吃虧的地方，不斷總結，不斷回頭看，善於思考。

當然整個市場對於物業的想法，我覺得資本市場對物業行業的考量是長期發展的一條路，它不會因為市場的短期出現一些波動而導致整個市場出現萎靡不振，實現物業真正中長期的發展。

我就講這麼多。

韓世同：謝謝周總，講到了抓住服務的本職去拓展。

接下來請復星康養的葉若舟先生，您也提出過非常看好康養的市場，您認為房地產是20萬億的市場，但是養老至少有10萬億，而且你們也希望能把中小的保險公司通過聯盟方式集結起來，在社區方面進行投資，構建這樣一個服務。機構養老應該是正規軍，我看到有一個說法叫做“9073”，90%居家養老，7%社區養老，3%是養老院的養老。您談談在社區這一塊有什麼想法，在物業方面有怎麼樣價值重塑？

葉若舟：謝謝韓老師，我們也一直在思考這個事。前面剛才講到做機構養老可能是相對中高端的層面，就像剛才您講的，整個物管的產業鏈其實是不斷往外延伸的，這個背後其實就是需求的延伸，剛才有一位嘉賓講的時候提到了，他也關注到了人口老齡化，包括少子化的傾向，國家一直不停鼓勵“9073、9064”，所以除了機構養老我們也是不停探索做一些進社區、進家門，上門服務的工作，其實這裏面的成本跟物業公司是有大量重疊的。因為我不是物管人，但同樣作為給社區提供服務的提供商來講，這裏面存在大量需要整合的機會，所以接下來康養這的一塊，特別上門服務這一塊是物業增值裏面非常有機會拓出新賽道的機會點。

我們現在正在跟很多的物業管理公司進行一個社區下沉的動作，基於我們已有的，相對比較中高端的管理能力輸出、培養一些社區的為老服務的人才跟系統，能闖出一條增值服務的新路。

韓世同：你們復星的模式跟泰康的模式是不是接近？

葉若舟：泰康是一個商業的模式，而我們本質上做的還是一箇中高端的養老服務，這一塊我們發力做了非常多，2012年開始在上海試點我們的旗艦項目，這一塊結合了很多自己特有的優勢，包括我們有自己的醫藥、醫院，包括服務系統這一塊人才儲備很足的情況下完全有可能再下沉一步，進到社區，跟物業公司聯合起來提供各種各樣上門服務的機構。

韓世同：謝謝，同樣的問題要問一下趙永爽先生，跟趙永爽認識20多年了，他是原來頤和的副總，業內親切稱他為爽哥。我前兩天才跟趙總他的一個合作伙伴一起談到過光大康養這一塊的業務，趙總離開房地產開發行業跨入到康養、養老行業，這一塊光大也是行業裏面領跑者，請趙總介紹你們在價值重塑，探討社區養老方面的看法？最後也介紹介紹光大的模式，讓我們對整個機構養老有一些認識和看法。

趙永爽：各位同仁，大家好！我是光大養老華南公司的趙永爽，首先請允許我代表光大養老以及我本人向各位物業公司的同仁，尤其是我們物業同仁後面的千軍萬馬，現在應該還在艱苦服務在核酸檢測的現場，他們是最辛苦的，他們是最值得我們尊敬的。

光大養老是直屬於光大集團，光大養老已經在全國40多個地級以上的城市170級個自營特色康養機構，業務無論是從分佈的地區，還是我們自己管理運營的牀位規模，以及擴展的智慧養老、社區居家養老，旅居養老以及和兄弟公司光大銀行、光大保險開展的業務，在行業當中都屬於頭部。

今天這次大會不僅僅是來尋求思想碰撞和戰略合作，也是作為一個物業老兵跟大家聚一聚。我覺得咱們物業產業或者是物業公司和我們的康養產業有天生婚姻上的緣分，可以結婚，為什麼這麼說？過去我做開發商的時候，尤其負責項目開發建設和營銷過程中，發現開盤的時候物業公司的同仁都是苦力兵，連夜打掃展示區，維持開盤熙熙攘攘的秩序，等開盤以後物業的同仁就變成了受夾板氣的角色，開發商不疼，業主們不愛。在很多物業公司上市了，無論是香港還是海外，資本市場上實際上是一個雙刃劍，它投你的時候就已經想好怎麼撤出了，所以物業如果上市以後，被資本市場關注以後，我們放要防止再踏入另外一個房地產的雷區，所以有這個前車之鑑，我們不得不防，咱們物業板塊的企業也好，團隊也好首先有一個自立性，如果沒有自立性，還附庸於開發商，附庸於資本市場的基金公司、投資公司，我們被拋棄的時候會更容易。

剛才談到我們實際上是結婚的，因為我們現在做生意一個是高頻，一個是剛需，現在隨着疫情的發展健康也成為了一個剛需，尤其是這次看到有些部分地區在封城的地方更多值得關注的是上有老下有小的家庭，物業服務日常就是剛需，所以兩個高頻剛需是結婚最好的條件。如果物業公司和康養企業合作，至少有三大好處：

第一個解決好業主日常起居服務需求，同時如果我們還能滿足他或者解決他健康層面的需求，客戶跟我們之間可以達成親情的關係。

第二個可以把廣大業主，尤其是老年人，包括中年人健康的剛需轉換為物業公司收入板塊的邊際效應。

第三個物業公司可以做成一個平臺化的，當你搭建成了一個平臺或者已經搭建成一個模塊，康養這個產業也可以變成我們的核心板塊。

最後介紹一下跟光大養老合作的好處，第一我們作為央企，我們有成熟的產品體系、服務體系，尤其是我們標準化的運營管理體系，這樣合作起來可以少走彎路，少踩坑，至少可以幫大家省很多心。第二個強強聯合，相互成就，相互賦能，優化物業公司與業主之間的關係。最後一個好處跟光大合作，物業層面的投入相對較少，產出絕對穩定，讓大家放心、安心。

韓世同：謝謝。接下來我們請新希望服務首席營銷官、合作發展中心總經理黃續談一談，你們在深耕城市羣、都是圈非常有特色，大家對新希望非常瞭解，對於新希望的服務想聽聽您有什麼高見，尤其是物業價值重塑方面？

黃續：非常遺憾不能在現場跟大家一起相互交流學習，剛剛韓老師提的問題來看，我這邊大概有三個方面想去聊一下。

第一個關於深耕這個城市，主要是源於我們對於整個戰略的篤定。對於戰略篤定來看，首先是基於地產來選擇我們所要去的一些城市，對於整個新一線、二線城市也是作為我們首要深耕的區域，對於這些區域來講所有的物業服務的品質和能級相對來說都是很高的。對於未來的發展也是基於我們的原點來對周邊進行一些延展，這一塊區域深耕也是我們穩定向前和穩定發展非常好的基石。

第二點來看，就是關於價值重塑的問題。剛才各位嘉賓都談到了迴歸本質，我們的服務是核心，其實我是非常贊同這一點。對於整個經濟浪潮過去之後，其實我覺得對於物業來講核心還是迴歸服務本質、服務本源。我們經常說一句話，滿意帶生意，只有業主滿意了，客戶滿意了，我們所有延伸的服務才能真正達到我們想要的水平和階段。

對於整個延伸服務和民生服務來講，新希望服務也是少有的有集團產業背景的物業公司，我們背靠的新希望集團，使得我們在增值服務和生活服務上有得天獨厚的優勢。上次跟各位同行做交流的時候說，其實在這個階段，未來物業服務發展過程中，我覺得更多是大家相互合作、相互支撐，充分發揮自身優勢的這樣一個發展模式，所以對於未來來講，我希望未來更好的跨界服務以及有更好的產業鏈的輸出和產品輸出，可以更好為大家進行一個服務。

第三點簡單說一下對於未來發展一些管理上的要求。

其實大家都看得到，隨着物業公司的發展，我們會發現市場化的水平和市場化的能力決定這家公司可以走得有多遠，走得有多長，整個市場化能力的建設也是我們現在整個對於物業發展能力建設的一個非常關鍵的一環。市場化能力的建設，除了我們在對外市場的一些拓展、服務輸出以外，更多是對於內部的精益管理、科學化的管理、智慧化的管理以及整體人效的提升，所有的一切都會成為一個在市場上非常有競爭力的企業。

拿物業這個行業和其他行業相比較，其實在市場上怎麼去發展，怎麼去鍛造自己的核心競爭力我覺得是永久不變的一個能力。

最後也想簡單提一下，剛才也聽趙總提到了康養的問題，我就用一句話提一下，對於未來社區養老，物業公司提供了這樣一個土壤，這個土壤上如何生根發芽，如何把養老做好，確實我們需要與更多專業公司進行聯動合作，這樣養老才能形成閉環，無論是硬件還是軟件上的合作，異業合作和充分發揮雙方的優勢，這樣才能有所發展。

韓世同：謝謝。接下來有請張敏先生，是廣東宏德科技物業有限公司的執行董事，他們是一個非開發商的民企物業公司，而且接管了很多政府或者一些學校、醫院的物管物業，你們談一下在價值重塑方面的經驗和看法？

張敏：謝謝韓老師，也謝謝在座和現場的朋友，此時此刻沒有走，一定是真愛。

觀點邀請我過來我是肅然起敬的，我看了一下線上線下的嘉賓，我是唯一一個非上市公司、非國企，非地產背景的物業公司，我覺得我不來這個會議是不完整的，因為我也代表很多“三非”的物業公司。大概從三年開始，目前行業前20的物業公司、地產公司都找我們談過收購，那時候我們也一度很希望把公司轉出去，甚至我們說你要收就全部收或者最少收7成，收太少了沒意思，我也是公司的核心合夥人、法人代表、執行董事，我就想公司賣了，我收個幾千萬也可以了，過個小日子。但是我們太特別了，很多人看上我們不敢收，但是現在你想收我們我們也想賣了，其實我也很多話想說，也有一些不同的看法。

我覺得物業行業大局還沒定，咱們中國地大物博，物業行業還法國得這麼不均衡，不可能這麼快就定了。我覺得在價值重塑這一塊我們是蠻有代表性的，借用馬斯克的一句話，他有一個商業模型叫十倍多或者十倍少，我覺得我們宏德有點這個意思。我們去年營收是20億左右，但是集團總部成本不到1000萬，我想跟同樣體量的物業公司比起來我們在成本這一塊應該是10倍少，只有你的1/10，這是我們宏德能夠長期生存一個核心競爭力。

我們為什麼能用這麼低的成本？以我為例，我2014年來宏德擔任法人代表，也是公司前幾大股東，這8年我是一分錢固定薪水沒有拿，我想說一個觀念，不拿工資的人可能比拿工資的人更有幹勁，我都沒拿錢，只能佔自己的便宜，不可能佔公司的便宜，這是我們一個價值的重塑。

還有一個對於未來我非常有信心，我想給行業內兩類人一個忠告，第一個是大公司，要善待公司有能力的人，如果你們欺負他，我們會去找他。第二個我也忠告行內小公司的老闆，如果您被您的高管欺負了，也不要黯然傷心把公司賣了，我們一起合作，這個市場這麼大，行業這麼廣闊，又有這麼多熱血青年，我今年40歲，我覺得我還很熱血，我們有很多90後、00後都做了老總了，這是我們宏德的價值重塑的競爭力。謝謝大家！

韓世同：我們要給予鼓勵，宏德介紹的他們一些做法都挺好的。

最後請卓越商企服務集團助力總經理馬防周做總結髮言。卓越在廣州可能沒有很多項目發展，尤其是沒有商業方面的項目，但是在深圳，在前海，在深圳號稱CBD寫字樓之王，你們談談在物管、商企服務方面的做法？

馬防周：謝謝各位嘉賓。

首先糾正一下韓老師剛才說的，我們在廣州也有挺多項目，無論是萬達，還是菜鳥，小鵬汽車都有服務，有2個億左右的業務量。

剛才各位嘉賓講了很多，我就簡單從存量經濟的挖掘這一塊講講我們卓越商企的思考。目前我們從三個方面做了這方面的工作：

第一個是在存量當中找增量。商企客戶是我們的護城河，我們目前針對大客戶會繼續做深做厚，與現有的大客戶建立更加深厚和穩定的戰略合作。我們的舉措有兩點，第一個專門成立了專屬的戰略客戶事業部，配置專屬客戶重點團隊。第二個組建專業的戰略客戶解決方案，全流程、全場景去支撐戰略客戶的快速增長。

在我們的戰略客戶、大客戶快速增長的過程中，我們卓越商企可以獲得穩定、健康的增長，這是第一個點，在存量當中找增量。

第二個挖潛大客戶資源。基於現有服務大客戶的能力和經驗，提高整個行業市場佔有率，通過前瞻性的客戶、業態、區域佈局加快市場拓展，未來在項目密度方面也會有很多的提升。

第三個方面是增值服務。我們的增值服務和同行可能會有一定區別，同行更多是基於住宅的服務，有很多的經驗，很多的輸出，我們在增值服務這一塊主要有兩個核心的增長曲線，第一個是我們的機電服務，目前正在快速增長，圍繞着建設期和運營期兩大階段，不斷拓展我們的業務範圍，目前開展的主要業務有機電工程、建築材料、智慧社區軟硬件的工程配套，成為公司第一業務增長曲線。第二是我們的大客戶，商企業客戶很多，所以我們To B的企業客戶是我們第二增長曲線，我們不斷去完善企業服務全鏈條，做大我們的流量和客戶黏性。

謝謝韓老師和各位嘉賓。

韓世同：馬總一個講的是挖掘存量物業，另外一個是服務大機構，還有一個是增值服務，我覺得非常好，對大家很有借鑑性。

剛才賀總提出來還想對行業方面說兩句話，最後由他做總結髮言了。

賀栩模：感謝韓老師給這個機會。剛才我為什麼特別申請要再補充兩句呢，最近省物業行業協會在做兩件事情，第一個住建廳主導的紅色物業的活動，紅色物業試點創建項目100個，現在已經出臺了。第一階段紅色物業將會在全行業繼續去推廣，我也希望在粵的這些物業服務企業能夠積極參與這個活動，因為黨建引領將是這個行業裏面今後發展的一個重要方向，這是第一個事情。

第二個事情住建廳最近在做《廣東省物業管理條例》的修訂工作，已經有將近10年的時間，很多城市，包括廣州市新的修訂都已經做完了，隨着行業發展以及時代發展，舊的條例需要更新，在這裏我也呼籲大家積極參與立法的調研工作，新的條例對我們行業的發展是一個很好的依據，我們希望能夠在修訂的過程中充分的保護行業的利益，包括業主，包括社區，包括階段，包括我們物業方之間的利益邊界，權利義務的界定。

最後一個是關於物業費定價的問題。可能很多同行覺得這也是一個痛點，從我們接受物業管理開始，我們的物業費就很難漲價，當時我們在廣州市參與發改局、物價局做調研的時候，我們也提出來是不是能夠放開，在這裏我其實也有自己個人的一些想法，就是如何來定我們的物業管理費的標準？大家都知道有一個租售比，就是你的物業能夠賣多少錢，租金能夠定什麼價，這是一個很好的衡量資產投資回報率的指標。對於我們物業管理行業來講，我們是否也要錨定管售比？

我就補充這些，到時候歡迎大家多多支持。

韓世同：謝謝賀總，最後感謝線上線下的嘉賓給我們奉獻了非常精彩的寶貴經驗，謝謝！