午餐分享會｜賈凡：BEEPLUS聚焦存量物業價值提升

賈凡（BEEPLUS創始人、首席執行官）：各位嘉賓中午好！很高興用這樣一個寶貴的午餐時間跟大家分享，我今天分享的主題是“在存量資産賽道領域咱們誕生一個辦公界的萬豪”，我希望分享一些不一樣的東西給大家思考，這也是BEEPLUS現在在做的事情。

簡單對BEEPLUS這個公司做一個介紹，BEEPLUS是2015年成立的，從公司的性質來說，我們是一個聚焦在辦公領域的輕資産改造和運營公司，我們的願景是致力于成為一個改變人們未來辦公和社交場景生活方式的品牌，我們有三個聚焦，第一個是聚焦存量物業的價值提升，第二個是聚焦于企業服務和産業賦能，第三是聚焦于辦公與新生活方式場景的融合和打造。目前我們在北京、深圳、珠海、廣州、成都都有業務，已經有超過1300家客戶在使用着我們的辦公室。

這是我們股東方的背景，有一些是美元基金，Ocean Link這家基金是做中國旅遊和空間類投資的基金，包括澳門的新豐宏地産等等，這是我們幾家主要的股權投資的機構。

這是我們目前客戶的代表，在BEEPLUS服務的企業里面，中國的新經濟企業是最主要的群體，有60%到70%是中國的新經濟的公司。大家看到這個趨勢和價值，第一是我們相信未來90後和00後會成為工作的主力軍，年輕人對于高品質辦公場景的需求存在着強烈的共鳴的需求。第二個價值是中國從2020年開始，我們相信中國的To B的企業在快速的發展，所以我們堅定地聚焦企業辦公，聚焦新辦公，我們堅定看好中國未來20年會是To B非常大的賽道的時期，我們如果服務這些企業，我們有機會跟着中國這批企業在他們成長的時候去幫助他們，所以我們有機會跟着他們一起去成長。第三個是聚焦産業，打造電商未來的辦公、生活一體化的産業社區和高品質産業空間。

 BEEPLUS2018年提出一個理念，“将生活帶到辦公當中”。我創立這家公司的初衷也是因為2013年的時候我去谷歌，看到谷歌的辦公環境，里面有健身房、自助餐廳，我覺得這是面向未來的年輕人所需要的，因為現在很多90後的年輕人，可能你給他1萬塊錢的公司，另一家公司給他8000塊錢的公司，他可能會選擇那個8000工資的工作，他會看重那個公司的工作環境和氛圍，所以未來的年輕人更看重的是他在怎樣的平台和環境下工作，過去的年輕人追求的是經濟的回報，但是現在越來越多的年輕人注重的是自我幸福感的提升。

第四個價值，今天上午大家一直在探讨地産從開發到精細化運營的時代，所以我們相信聚焦中國存量物業的價值提升，精細化運營管理代表中國的未來。

介紹一下BEEPLUS現在在做的模式，我們現在主要的業務是兩個闆塊，第一個闆塊我們把它叫做白牌輕資産，就是做辦公界的萬豪。為什麼說萬豪呢？我們的合作模式和萬豪這個酒店管理品牌是非常類似的，2018年的時候我們做了全球行業的研究，我們在探讨有沒有可能在辦公領域有可能像萬豪一樣，和業主的關繫是委托經營管理的關繫，所以從2018年開始我們就堅定地在做輕資産的方式，我們基本上現在所有拓展的項目全部都是輕資産的方式跟業主合作，由業主提供物理空間，由我們來設計、建設、打造和運營管理，我們通常和業主合作的關繫是至少10年，我們賺取的費用就是品牌管理費和利潤分成。

在這里面我們看到一個趨勢，我們相信未來的辦公會有一個場景，我們覺得未來在經濟下行的時候，以及疫情加速這件事情的時候，未來很多的企業會選擇更加靈活的辦公解決方案，也就意味着100人、200人以下的團隊，他不希望像過去一樣租傳統的寫字樓，或者租傳統的地産的空間，然後自己再去投入裝修，因為現金流變成了很多企業在經濟下行時期很敏感的東西，我們在這時候提供一種方案，我們認為一定會有企業需要拎包入住式的解決方案，我們誰在里面的終端用戶有三個畫像，第一個畫像是一些大型企業的分支機構，通常大型企業的分支機構從十幾人到20人，到三四十人，到100多人的團隊，他們不需要像過去那樣自己裝修辦公室。第二類是快速成長的新經濟公司，我們服務了很多新經濟公司，比如說滴滴、小紅書，我們看到這些企業的分部在快速擴張的時候，其實它的擴展速度是非常快的，它是來不及裝修辦公室的。所以這種拎包入住的辦公解決方案會成為一個很好的解決方案。第三個是初創企業和個體從業者，但是這部分的客戶比例占我們的比例是比較低的。這是我們看到的第一個辦公解決方案的需求。

第二個是我們針對大B的客戶，就是我們看到在很長一段時間，其實還有很多大企業一定是需要總部的定制和管理的，也就是說當一個企業的總部到了三四百人以上的規模的時候，它的老闆肯定是有定制化需求的，各個部門之間是有不同的解決方案需求的，這是我們針對于直接To B的解決方案，幫助客戶從企業租賃完之後，我們從設計、建設、采購到交付，然後再到後期長期的運營管理，比如IT、運維、前台這樣的長期運營管理，提供一站式解決方案。

在另一個模式里面，我們做的是幫助業主方去做存量物業的價值提升，所有的租金都是付到業主方的，我們和業主方進行收入的分成，這樣對企業也是一個很好的保障，因為過去很多二房東的模式會讓企業沒有信任感，所以這樣的模式很好地解決了這其中的一些問題。在這里面BEEPLUS賺的是什麼錢呢？因為我們有自己的設計院，我們有自己的工程管理中心，所以整個項目從定位、設計、建設、改造、運營到招商，我們可以做全流程的管理。

我們現在的業态主要涵蓋四類，第一類，比如它是一個20萬或者30萬方的産業園區，BEEPLUS在這里面做的解決方案就是，如果在20萬平米里面，有一棟樓是萬豪，萬豪可能解決的是這20萬平米園區里面年輕人或者商務人群住的問題，還有一棟樓是BEEPLUS，BEEPLUS解決的就是我剛才解釋的，一定有一部分企業在前期入住的時候需要有拎包入住的解決方案，這里面一兩萬平米就是精裝辦公的，他提供的就是五星級酒店管理的服務，這是我們的第一個産品，就是在産業園區里面為地産商提供了這樣一個解決方案。在這里面我們現在最主要合作的業主有幾大類，第一類是國企，在過去10年，包括最近幾年，大量的國企在一線城市或者新一線城市建了很多的産業園區，這些産業園區都存在資産的保值增值問題。第二個問題就是産業導入和産業賦能的問題，第三個是園區配套的問題，我們這樣的産品解決了他們這三個問題。

第二類客戶，我們現在在跟一些地産基金合作，我們近期剛剛跟北京一個做不良資産的基金翰德東輝合作。

 2017年收過來就是在空置的狀态，所以相當于我們共同合作，用BEEPLUS的能力去幫它把整個的物業改造和提升，然後再去做資産賦能，這時候我們變成了它潛在的一種退出通道，讓它的物業價值得到了提升。

第二塊是廠房的改造，在很多城市都有存量廠房的改造，我們通常把它改成辦公的載體。

第三類是我們在做的一些項目，可能是一棟寫字樓當中的其中一部分，我們認為在這樣的寫字樓里面除了傳統的辦公解決方案，一定有一部分客戶是需要拎包入住解決方案的。還有一些是商業裙樓的改造，等一下我會分享，我們有一個項目就是這樣的商業裙樓的改造，它把商業裙樓改成一個産業空間的項目。

第四類也是我們從今年開始推廣的一種新的産品，因為我們看到現在很多的産業園區整棟整棟的空置，這個背後實際上是配套的不完善，以及産業導入的能力不夠。BEEPLUS能夠為整棟樓去建所有的配套，從一樓颠覆式的社交的大堂，再到健身房、便利店、餐廳，再到中間拎包入住的幾層辦公樓的解決方案，再到後面的標準的辦公樓解決方案，我們提供整棟運營。

大家看這個項目，它位于深圳的寶安，寶安是深圳非傳統的辦公的區域，但是這個物業的地理位置還不錯，在靈芝地鐵站上蓋，當時這個物業是深圳的一個地産商的不良資産包，是一個綜合體，地産商把樓上的住宅改造完就賣掉了，但是底下有3到4萬平米的商業裙樓，其中1層和2層很好租，他也租掉了，3、4、5樓有1萬平米租不掉，當時他們找到我們，這個項目他們投入了3000萬的資金，我們用了4個月的時間，把它從上面的照片改成下面的樣子，是BEEPLUS自己設計的，改造完之後可以容納1600人在里面辦公，這個項目是2019年12月份開業的，2020年遇到疫情，但是在2020年8月份的時候我們這個項目就滿租了，周邊的租金水平大概是70塊錢左右，我們現在已經做到了130塊錢。所以對業主來說，把一個閑置和空置的物業，通過我們改造提升起來，這個空間後來抵押給一家銀行做了貸款，所以對公司的現金流也有改善，這是我們的一個很經典的非核心區域的核心物業的改造案例。我們每個項目都會賦予它一個主題，大家有時間到深圳出差可以去體驗一下，我們還有一個三層樓的滑梯。

這個項目的業主是招商局集團，它原來是南玻集團的玻璃廠房，我們相當于把南玻集團的玻璃廠房改造成一個适合年輕人辦公的場所，這個項目的位置還不錯，周邊的租金，廠房就是50到60塊錢，如果是寫字樓的租金大概是120到130，我們現在做到150，基本上是常年滿租的狀态。

BEEPLUS在過去幾年花了非常多的精力在做精細化運營管理，我們的運營管理團隊基本上也是請的五星級酒店的運營人才，我們花了很多的精力打造精細化運營管理的體繫和能力，包括IT繫統。

這是一個在四川成都的物業，它閑置有8年的時間，也是一個國企的物業，我們接過來的時候它就是這個樣子，是一個商場的商業裙樓，通過BEEPLUS的改造，現在變成可以容納1700人辦公的地方，通過這樣的改造和提升，我們既解決了存量物業保值增值的問題，也幫助國企盤活了物業，同時我們還可以利用在全國招商的網絡，給當地做經濟的招商和産業的賦能，同時我們還解決了它的整個園區的配套問題。因為我剛才介紹，在BEEPLUS所有的項目里面都有一個社交大堂，這也是我們跟其他的所有做類似業務的公司不一樣的地方，我們特别強調将To C的場景融入到To B的場景當中，因為我們認為一個人，特别是一線城市，很多的年輕人，一天其實超過1/3的時間都是在辦公場所，有的是2/3。所以在辦公場所里面的幸福指數直接決定了每個人的幸福感。我覺得中國在過去的10年、20年，包括最近這兩年在流行的一個詞叫内卷，大家一直在往前奔，但是很多年輕人在一個城市當中生活，他的幸福指數是極低的，我們希望做一些事情，就是通過這樣的環境的改變，去提升每個人在辦公場景當中的幸福感。

大家看我們每個大堂都像酒店的大堂，我們2018年提出來BEEPLUS希望把辦公這件事情品牌化、酒店化和連鎖化，我們一直在做這樣的事，這樣的一個社交的大堂會有一些流動的辦公區域，還有一些配套設施。

這是我們跟一家國企合作，項目在廣州黃埔開發區，是屬于開發區的物業，它是一整棟樓，這個物業非常酷，大家有空可以看一下，它原來也是商業裙樓，我們把它改造成一個可以直接拎包入住的辦公，這個項目是我們最新的3.0的産品，我們加入了健身中心、會議中心，所以它承擔的不僅僅是這里面的2000個人辦公的問題，承擔的是整個園區的配套。所以過去我們在想，像這樣的五星級酒店，可能有標間，後來人們覺得有需求，加了會議中心、遊泳池、健身房，為什麼不可以是辦公的場景也加會議中心、健身房的配套？所以我們希望把這樣的過去在城市當中人們所需要的辦公的所有的社交生活功能，或者城市當中城市會客廳的概念，融入到辦公的場所，提升辦公人的品質，然後來改善和提升整個物業的配套，讓整個物業的配套價值得到提升，這是BEEPLUS和别人做的不一樣的地方。

這個非常酷，這也是BEEPLUS自己的設計院去設計的，我們甚至現在會研究到每一個人在這個辦公場景里面怎麼去開展工作更有效率，我們在這個項目里面，因為疫情的變化，我們過去只有電話間，現在有了視頻電話間，我們做了很多因為疫情時代發生的改變的研究，比如說我們每個位置上都配有無線充電等等，它會有一個五星級酒店的健身中心，它不僅僅是為這2000人配套，這也是業主願意去投資的原因，因為無論如何，他需要為整個園區做配套的改善。這個是報告廳、會議中心，很多500人以下的公司是不可能在自己的辦公室里建這樣的配套的，這樣的配套有沒有可能帶入到産業園區？這是BEEPLUS需要解決的命題。

BEEPLUS做的第二塊就是直接給大型企業做總部辦公室，左邊這個是錦江集團華南區的總部，他們的設計、建設和運營管理都是BEEPLUS來做的，錦江集團的前台運營人員都是BEEPLUS的人員，所以他們整個後台的IT運維和其它的服務都是我們做的，還有滴滴、元氣森林的總部辦公室都是我們來打造的。

這是錦江的總部，還是和傳統的辦公環境有區别的，這是我們在上海做的一個項目，是幫Ocean Link做的，在外灘。

這是元氣森林的項目。

非常高興能夠占用大家寶貴午餐的時間跟大家交流，也希望能夠在等下結束之後跟大家有更多的互動和交流。左邊是我的微信，如果大家有興趣可以加一下微信。

主持人：非常感謝賈總的精彩分享。接下來我們會有一個小小的互動環節，在座的嘉賓如果有一些疑問或者想發言的話，都可以舉手示意。

我先問賈總一個問題，你們在項目上花費的成本、人力方面是不是會比較多？ 

賈凡：其實不是，我們這麼多年依托廣東的供應鍊做了很多的整合，剛才大家看到這些項目大多數的單方造價是3000到4000，含硬裝、軟裝、家具設備，我們的造價比很多五星級酒店便宜很多，這也是很多客戶願意跟我們合作的原因。BEEPLUS的設計院特别講究一點，我們的設計是必須考慮成本，我自己也會深度參與設計當中，我們要求設計師不僅這個東西是美的，更重要的是它是符合經濟模型。因為任何商業的成功不僅表現在你的一次性投資的成功，而是在未來的時間經營的成功。也只有經營的成功，給業主帶來價值，給我們也帶來價值，這是BEEPLUS一直的事情。

嘉賓提問：你剛才談到有部分是設計，在工程管控方面你們也介入嗎？

賈凡：對，我們是從設計、管控、供應鍊到運營、招商全鍊條，我們是有供應商的，我們沒有施工單位，但是我們由供應鍊來試試管理。但這也看客戶是誰，如果客戶是國企，我們不一定幫它施工，因為國企的流程非常長。

嘉賓提問：還有一個小問題，您說精細化運營，能不能跟我們講一下在運營上有沒有遇到一些難點，有沒有解決方案，有什麼具體的例子可以介紹一下。

賈凡：BEEPLUS在過去幾年摸索的業務，實際上每個項目都是不太一樣的，特别是到後面存量物業和新增物業不一樣的地方在于，它每個項目都有自己的特點，有些是廠房，有些是裙樓，有些是購物中心改造，所以對我們來說，能不能準确地理解項目的定位，以及這個項目所在的市場環境才是真正的難點。運營的核心是當你在做投資和規劃前就已經規劃好了，也就是這個項目能不能賺錢，基本上在你投資階段就算得差不多了。所以如果你的經濟模型在前面算的是OK的，一般它的偏差都不會太大，但是這個是要交學費的，BEEPLUS在發展的過程中也付了蠻多的學費，我覺得這個行業沒有什麼秘密，其實最核心的就是在你付學費的過程中不斷提升你的管理上的認知，然後再不斷刷新你的認知，我覺得這個過程是非常有價值的。

嘉賓提問：你們又有寫字樓，又有裙樓，又有購物中心，你們大概是什麼樣的思路，對業态組合是什麼樣的考慮？是内部管理為主，還是從外面招商？

賈凡：可能我沒解釋清楚，BEEPLUS做的都是辦公業态，我們是把零售的物業類型改成辦公，所以我們實際上不是說把商業改成商業，我們是商業改辦公。它原來可能是一個倒閉的商場，或者商業的裙樓，我們把它改成辦公。所以我們最終招商的客戶和我們終端的用戶都是企業。

嘉賓提問：如果是小型的一兩百人以下的公司的辦公，您是按每個工位收費嗎？

賈凡：對，比如說一個1萬平米的項目，我們會配不同的産品類型，有些産品類型可能是十幾到20人的房間，有些是五六十人的房間，然後里面有老闆間，有自己獨立的前台，設施是共用的，但是它有自己私密性的房間，大的有100到200人的房間，我們算價錢是以工位來算。

嘉賓提問：假設我要租一個空的寫字樓，然後用來改造、裝修、用網絡、用IT、用自己的前台，保安周末還要值班，包括這個辦公樓里面還要用空調這些，假設一個小型的一兩百人的公司，您有沒有算過，可以為公司辦公費用帶來節約嗎？

賈凡：這是肯定的。在疫情前，業内很多人講拎包入住，或者叫做共享辦公的形式，可以降低企業的成本。但那時候很多企業沒有實踐，疫情來了之後，我們在管的一些中心，在2020年3月份的時候，大概有些項目有20%到30%的小企業死掉，大概3個月之後，很快會有一波企業重新填滿，這些客戶都是從傳統的寫字樓轉移過來的客戶，他原來可能在其它寫字樓里面租了500人的辦公空間，但是因為疫情造成經濟不影響，他的人員縮減了，可能變成30人的團隊，他就換到我們這樣的載體里面。疫情實際上加速了業内的一件事情，就是對于這種100人以下的公司來說，它的綜合成本一定是更低的。一個很簡單的道理，比如說你是一個大企業，你一開始租一個寫字樓，你只有30個人，但是3個月之後會出現兩個情況，一個是你的辦公樓租小了，你還要擴展，第二個是你的業務開展不順利，你租大了，成本變多了，對應的這30個人的辦公成本有一繫列的潛在的成本，比如有裝修改造成本、現金的投入、押金、退租違約、水、電、物業，甚至請阿姨的服務的成本，這些成本是不可控的。但是你跟我們合作，你派了30個人，這30個人一個月的成本，比如2000塊錢一個人，這個成本是固定的，我們每個月就給你2000×30，開一張發票，除此之外跟這個人辦公額外的部分不會有任何的變動，它的成本是可控的。所以疫情加速業内一件事情，越來越多的大企業，包括中國的新型企業都選擇我們這種地方辦公。我和胡總他們不一樣，他們可能很多客戶是世界500強企業，今天中國很多新經濟公司也在選擇這樣的方式。因為很多的企業會選擇這種靈活辦公的方式，會通過這樣來壓縮企業剛性支出的成本，然後讓它的成本變得可控。

嘉賓提問：你這樣的業務其實大家都能做，投資人的角度來問你一個問題，你的壁壘怎麼搭建？

賈凡：這個生意很像酒店，在過去20年，中國很多人都想做國際五星級酒店品牌，但是今天中國還沒有一個真正的國際五星級酒店品牌。你說萬豪或者四季它背後代表着什麼？我認為最終有一個東西，就是它的品牌的能力。品牌的能力再分解下來里面有什麼？我認為就是管理體繫、運營團隊的搭建，包括你的管理團隊的認知。因為線下的生意不像技術型的企業，它是有專利和壁壘的，我覺得線下的企業最核心的就是你的品牌管理。因為做這個生意最主要解決的就是信任的問題，當BEEPLUS跟業主合作的時候，握有大量的樣闆可以讓業主相信，而且我的樣闆是成功的，這就是最大的壁壘。當我有更多這樣的樣闆的時候，這就是最有說服力的。這其實跟投資是一樣的，大家做投資，第一只基金是最難投的，當你第一只投資基金的錢賺到了之後，第二只基金就會容易很多。BEEPLUS的優勢在于，我們在這里面已經深耕了6年，這件事情看起來不難，很多人說運營酒店不難，但是那麼多地産商，大家都沒有做出來一個真正的五星級酒店品牌，這里面是有運營體繫、理念、管理體繫、管理團隊等等很多的問題。所以我覺得管理的本身就是需要時間的積累，需要在里面付學費，這些學費和認知的積累，就會形成你自己的競争力。

嘉賓提問：我們算是同行，剛才聽了你的介紹很受啟發，我現在有一個問題，就是在看你剛才介紹的時候，我看中心的空間布局打造的很漂亮，尤其是一些配套的設施，包括有健身房、會議室等等，這對客戶來說是非常吸引人的，但是從另外一個角度來講，從業主或者從運營方來講，我們畢竟做生意是要賺錢的，如果有這些配套設施之後，我不知道對你們的坪效，以及對你們的收入會形成怎麼樣的影響？是否能夠産生一個正向的促進？在五星級酒店里面有很多的配套設施，有遊泳池、健身房、行政樓層，但是這些面積産生的經濟效益並不大，只是打造這樣的氛圍，讓人家享受這個空間，我不知道你們在考慮布局這些配套設施、配套空間的時候，在怎麼樣平衡它的經濟效益和它為客戶提供的體驗？

賈凡：首先我從幾個層面回答你的問題，第一個層面，BEEPLUS在比較標準的模型里面，在To C上面增值的服務收費可以占到20%。比如一個中心一年1000萬的收入，800萬是來自To B給我的租金，200萬是里面的人産生的消費，比如咖啡、會議室場地租賃，比較好的項目能做到這一點。這跟酒店也是一樣的，你訂了標間，酒店想你能不能早上在里面吃個早餐，然後在我的酒吧喝一杯，我們這個基本邏輯是一樣的。我們會拿捏好每個項目的尺度，就是到底配多大的面積，我們是根據每個項目的具體來看的，不是每個項目都會配會議中心的，您剛才看的那個會議中心，它的業主算賬是不一樣的，因為它的20萬平米的産業園區，本身就要做這個投入，所以他給我算的經濟帳，算的不是我這一兩萬方的面積，他算的是20萬方里面的投資，所以我實際上是幫助他把這本身20萬方産業園區里面的面積更高效的利用起來，他從這個角度去算這個帳，所以我跟他這個帳是分開算的。

不同的業主的訴求和痛點是不一樣的，剛剛那個3.0的産品對我們來說是非標的，我們通常不會配那麼大的會議中心。類似的項目里面我們也會發現很多客戶有這樣的痛點，所以我們的能力在于，修能力把這樣的配套的增值服務給業主賦能，通過這種賦能來提升它整個園區的租金水平，它的20萬平米的空間，如果每平米漲5塊錢，足夠可以覆蓋到它這一塊的成本，或者說它過去的運營是低效的，通過我們的運營讓它的整個園區的價值提升了。就像很多地産企業，它不願意做酒店，因為它的投資回報太長，但是通過一個五星級酒店的引入，可以讓它的溢價提升，這個邏輯是類似的。