在這一年裏，面對商業未來的機會，併購與調整不斷湧現，創新與合作依舊盛行，誰能在羣雄逐鹿的市場中把握商機，成為這片紅海的領跑者，誰又在不斷耕耘中成為備受眾人讚許的行業標杆？

多元創新與未來，一切的未知與激動，屬於商業地產界翹首以顧的榮耀。11月2日，“表現力指數·2021年度商業地產表現”研究成果在2021觀點商業年會現場隆重發布。

以下為表現力指數·2021年度商辦運營商表現研究成果名單：

2021年，擺脫疫情影響後，商辦市場逐步恢復，行業正處於調整升級過程，企業面臨新的挑戰與機遇。

市場回溫之下，企業整體營收同比上升明顯，但未來面臨的市場競爭不小。隨着國內商辦物業標準完善，租戶個性化需求日益增多，企業亟需升級物業硬件，同時亦需要提升運營服務的質量。

企業收入回升明顯，市場波動考驗運營能力

今年以來，隨着市場的整體復甦，商辦企業的收入恢復也較快。觀點指數選取的 5 個樣本企業，同比均實現增長。

除自持資產較多的企業外，以商管上市的華潤萬象生活寫字樓收入也不少，而港資企業在波動市場中依然展現較強的穩定性，為數不多的項目貢獻了可觀收入。

數據來源：企業財報，觀點指數整理

10 個樣本企業中，在管面積華潤萬象生活較多，承接了華潤置地龐大的寫字樓資源，上市也有助於進行第三方拓展，雙重加成使其在管規模具備一定優勢。

數據來源：企業財報，公開資料，觀點指數整理

中海商業、陸家嘴商業等多為自持資產，規模增長穩定，資管類的凱德集團面積也不少。

出租率方面，觀點指數選取的 17 個樣本企業中有 10 家整體出租率在 90% 以上，4 家企業出租率為 80%-90%，其餘 3 家在 70%-80% 之間。維持較高出租率的樣本企業，普遍在一二線城市核心區持有物業，且城市佈局數量基本不超過 6 個，專注於城市深耕運營。

值得注意的是，能否獲得穩定收益不僅取決於項目本身的品質與競爭力，項目團隊的運營能力以及對市場趨勢的預判也至關重要。

當下，各地辦公租賃市場的分化趨勢也隨着經濟週期的波動逐漸強化，這也考驗商辦企業的運營能力。

數據來源：觀點指數整理

輕資產摸索

輕資產趨勢加強下，年內不少企業加大在輕資產領域的探索與發展力度。

來源：觀點指數整理

世茂股份期內啓動輕資產戰略，未來將發力輕資產項目獲取；而中海商業 2021 年在成都和上海新增 2 棟輕資產項目，截止上半年在手輕資產項目達到 8 個，相比去年年末有所增加。可以看出，中海在輕資產項目獲取上較為審慎，看重項目本身質量。

華潤萬象生活上市後，項目獲取上不斷提速。截止到上半年，提供商管運營服務的項目數量為 24 個，面積150萬平方米。與此同時，提供物業管理服務的項目數量已達 93 個，面積為 710 萬平方米。

商管上市是目前企業發力輕資產的主要方式之一，以寫字樓業務作為主力業務的有華潤萬象生活和合景悠活。

業務表現上，華潤萬象生活除母公司輸送外，正積極外拓第三方項目，因此規模有較大增長；而合景悠活在營運項目多為母公司提供，輕資產項目尚未釋放，但未來開業計劃樂觀。

盈利能力方面，華潤萬象生活寫字樓商業運營及物管服務的毛利約 2.33 億元，毛利率 33.7%，維持不錯的收益水平。