商業辦公:運營與創新

观点指数研究院

2021-11-02 14:39

  • 能否獲得穩定收益不僅取決于項目本身的品質與競争力,項目團隊的運營能力以及對市場趨勢的預判也至關重要。

    觀點指數 2021 年,擺脫疫情影響後,商辦市場逐步恢複,行業正處于調整升級過程,企業面臨新的挑戰與機遇。

    可預見的是,随着産業轉型升級穩步進行,由此創造的商辦租賃需求持續,再加上國家各類商業政策的推進,部分城市空置率過高問題有望得到進一步改善。

    與此同時,投資機構和企業在交易市場上尋求投資機遇,獲取相當體量的一二線城市商辦物業,未來将通過運營、資本化手段獲益。在物業選取上,選擇優質且具有發展潛力的物業是共識。

    市場回溫之下,企業整體營收同比上升明顯,但未來面臨的市場競争不小。随着國内商辦物業標準完善,租戶個性化需求日益增多,企業亟需升級物業硬件,同時亦需要提升運營服務的質量。

    政策規範引導市場發展,投資及辦公租賃趨于穩健

    今年以來,相關部門出台了不少商業政策,對商辦行業的發展起到引導和規範作用。核心城市相關行業的發展規劃,則進一步提升了城市或區域對企業的吸引力,有望為商辦行業帶來更多需求。

    其中,住建部發布的相關意見指出,嚴禁在常住人口 300 萬以下城市新建超高層建築,相信商辦物業的過度開發問題将得到改善。而北京、上海等地有關城市更新改造、産業升級發展等種種舉措,也對商辦行業發展起到正面作用。

    與此同時,也需要注意到國内商辦行業發展存在不規範、標準化不足的問題。對此,部分城市已開展寫字樓物業評級及相關行業規範的制定工作。

    今年昆明市樓宇經濟促進會發布《昆明市商務樓宇等級評定要求》團體標準,是雲南首個商務樓宇等級評定標準。

    來源:公開資料,觀點指數不完全統計

    廣州也依據州市商務局牽頭制定的廣州市地方標準《商務樓宇等級評定規範》和《廣州市商務寫字樓等級評定實施細則(試行)》評判標準,選出了首批 17 棟超甲級、40 棟甲級商務寫字樓宇,這些標準化、規範化的方案将推動商辦物業的健康可持續發展。

    截止到 9 月,全國辦公樓新開工面積累計值為 3847 萬平方米,累計下降 20.3%,環比回升 1.1%。從數據變化中可以發現辦公樓的開發速度有一定下滑,市場開發漸趨理性。竣工面積錄得 1662 萬平方米,累計增長 17.4%,環比下降 4%,新入市的項目面積繼續增加,未來去化将承受一定壓力。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    辦公樓開發投資額為 4446 億元,累計增長 -0.5%;銷售額錄得 3179 億元,累計上漲 0.5%;兩者增幅均低于上月,整體表現依然穩定,商辦投資市場較冷靜。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    9 月,全國 16 個重點一二線城市中,4 個一線城市的日租金水平均超 3 元 / 日 / 平方米,其余的二線城市則均在 1-3 元/ 日 / 平方米之間。同比來看,大部分城市實現了租金水平的增長,但仍有部分城市受市場等因素影響,租金同比下滑。

    數據來源:中國房價行情網,觀點指數整理

    空置率方面,廣州依然保持 10% 左右的較低空置率,這和需求較為穩定、新增供應有限不無關繫;深圳空置率略高于20%,但已是近年來的較低水平,主要由于新增供應較少,科技類主力産業需求持續。

    數據來源:仲量聯行,觀點指數整理

    商辦行業競争壓力之下,具備較強競争力的核心區優質寫字樓項目将會吸引更多高質量租戶,而非核心區項目由于價格等因素,對部分企業也有較強吸引力,相信商辦行業整體發展仍會趨于穩健。

    另一方面,部分城市商圈的改造升級,将為市場提供高質量的辦公空間,這有利于吸引更多國内外企業落戶。

    大宗交易青睐上海,自用型買家頻出手

    大宗交易市場上,今年前三季度辦公類物業的交易熱度居高不下,無論是交易頻次和體量都居于高位。

    據觀點指數不完全統計,今年公開市場上共有 17 宗辦公類資産的大宗交易達成,上海是成交最多的城市,數量為 12宗,占比超過三分之二。

    數據來源:公開資料,觀點指數整理

    這與上海的産業結構有較強關聯,金融、TMT 及專業服務等在上海設立總部,随着這些主力租賃行業的發展,對辦公空間的需求也不斷上升。

    此外,上海持續推出一繫列金融開放、科技創新政策和城市發展規劃,有效激勵並引導了企業的辦公擇址行為,越來越多國内以及跨國公司辦公需求在此得到釋放。

    就交易買家來看,主要分為四類,投資機構、險資、券商以及互聯網、體育類企業,其中購買物業自用的數量過半。

    自用型買家購買物業,一是可以滿足擴張下的辦公自用需求,減少未來的租金支出;二是商業不動産投資能獲得穩定收益,且資産具有較強的保值性,預計未來此類買家仍會在交易中占據一定比例。

    數據來源:觀點指數整理

    從成交物業來看,不少位于一二線城市的增值類資産受到投資機構的歡迎。該類資産發展潛力較大,大多區位條件好,但由于缺乏高效運營,硬件老舊,難以滿足現代化企業的多元需求,租金和出租率都較低,難以獲得可觀的收益。

    這對于具備較強資管運營能力的機構來說,是較為青睐的潛力資産。完成物業收購後,通過運營管理提升資産品質、優化租戶組合,實現項目增值,後期也可通過發行類 REITs或對接公募 REITs 的方式實現退出,這也是存量時代下商辦資産獲益的方式之一。

    企業收入回升明顯,市場波動考驗運營能力

    今年以來,随着市場的整體複蘇,商辦企業的收入恢複也較快。觀點指數選取的 5 個樣本企業,同比均實現增長。

    除自持資産較多的企業外,以商管上市的華潤萬象生活寫字樓收入也不少,而港資企業在波動市場中依然展現較強的穩定性,為數不多的項目貢獻了可觀收入。

    數據來源:企業财報,觀點指數整理

    10 個樣本企業中,在管面積華潤萬象生活較多,承接了華潤置地龐大的寫字樓資源,上市也有助于進行第三方拓展,雙重加成使其在管規模具備一定優勢。

    數據來源:企業财報,公開資料,觀點指數整理

    中海商業、陸家嘴商業等多為自持資産,規模增長穩定,資管類的凱德集團面積也不少。

    出租率方面,觀點指數選取的 17 個樣本企業中有 10 家整體出租率在 90% 以上,4 家企業出租率為 80%-90%,其余 3 家在 70%-80% 之間。維持較高出租率的樣本企業,普遍在一二線城市核心區持有物業,且城市布局數量基本不超過 6 個,專注于城市深耕運營。

    值得注意的是,能否獲得穩定收益不僅取決于項目本身的品質與競争力,項目團隊的運營能力以及對市場趨勢的預判也至關重要。

    當下,各地辦公租賃市場的分化趨勢也随着經濟周期的波動逐漸強化,這也考驗商辦企業的運營能力。

    數據來源:觀點指數整理

    輕資産趨勢加強下,年内不少企業加大在輕資産領域的探索與發展力度。

    來源:觀點指數整理

    世茂股份期内啟動輕資産戰略,未來将發力輕資産項目獲取;而中海商業 2021 年在成都和上海新增 2 棟輕資産項目,截止上半年在手輕資産項目達到 8 個,相比去年年末有所增加。可以看出,中海在輕資産項目獲取上較為審慎,看重項目本身質量。

    華潤萬象生活上市後,項目獲取上不斷提速。截止到上半年,提供商管運營服務的項目數量為 24 個,面積150萬平方米。與此同時,提供物業管理服務的項目數量已達 93 個,面積為 710 萬平方米。

    商管上市是目前企業發力輕資産的主要方式之一,以寫字樓業務作為主力業務的有華潤萬象生活和合景悠活。

    業務表現上,華潤萬象生活除母公司輸送外,正積極外拓第三方項目,因此規模有較大增長;而合景悠活在營運項目多為母公司提供,輕資産項目尚未釋放,但未來開業計劃樂觀。

    盈利能力方面,華潤萬象生活寫字樓商業運營及物管服務的毛利約 2.33 億元,毛利率 33.7%,維持不錯的收益水平。

    運營創新層出不窮,服務多元化趨勢持續

    便捷的交通、完善的配套和優質的服務,是現代辦公樓宇的標配。當今寫字樓運營商正從設計到運營、硬件到軟件進行創新,逐步升級數字化繫統、綠色環保等,為租賃企業提供更好的服務,獲取可觀收益。

    運營創新上,部分企業選擇與聯合辦公企業合作,讓旗下物業發揮多樣作用,滿足更多租賃企業的需求。

    來源:公開資料,觀點指數整理

    此外,寫字樓已進入新的時代,企業打造的産品也需要滿足租戶更多元需求。

    來源:公開資料,觀點指數整理

    以越秀商投為例,其近期開業的廣州 ICC 為寫字樓 3.0 版本,該項目主要以 5G 為導向,集聚通信、計算機基礎技術、軟件、互聯網、電子商務等數字經濟産業鍊企業和人才,形成産業集群的發展态勢,並且智能化、大數據賦能辦公環節,融合科技與辦公業态。

    随着綠色經濟發展,綠色健康樓宇建設成為不可阻擋的趨勢。相關數據顯示,2015 年全國 LEED 寫字樓面積占甲級寫字樓約 10%,而今年北京和上海約有 40% 寫字樓獲得LEED 認證。

    在此基礎上,越來越多企業開始在項目打造運營上做出改變。世茂股份旗下經營管理的寫字樓,包括上海世茂大廈、廈門海峽世茂大廈、深圳前海世茂大廈、長沙世茂環球金融中心在内的重點項目,均參與健康安全評價。

    中海商業也從新項目打造和存量項目運營着手,依靠低碳建造、綠色智能設備介入、低能耗運營等多方面打造低碳樓宇。

    當下商辦物業租賃競争中,企業需要适應需求變化,協助入駐企業創造商業價值,並且在此基礎上持續吸引新客戶形成集聚效應,才能更好地實現發展,數字化平台的打造能起到一定作用。

    更為豐富的配套需求對租戶的吸引也不可忽視,如中海旗下項目配套了托育服務,在位置、硬件、租金等條件差異不大的前提下,更人性化的配套無疑能增強項目在市場上的競争力。

    撰文:馮彩雲    

    審校:陳朗洲



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