觀點指數 2021 年，擺脫疫情影響後，商辦市場逐步恢復，行業正處於調整升級過程，企業面臨新的挑戰與機遇。
可預見的是，隨着產業轉型升級穩步進行，由此創造的商辦租賃需求持續，再加上國家各類商業政策的推進，部分城市空置率過高問題有望得到進一步改善。
與此同時，投資機構和企業在交易市場上尋求投資機遇，獲取相當體量的一二線城市商辦物業，未來將通過運營、資本化手段獲益。在物業選取上，選擇優質且具有發展潛力的物業是共識。
市場回溫之下，企業整體營收同比上升明顯，但未來面臨的市場競爭不小。隨着國內商辦物業標準完善，租戶個性化需求日益增多，企業亟需升級物業硬件，同時亦需要提升運營服務的質量。
政策規範引導市場發展，投資及辦公租賃趨於穩健
今年以來，相關部門出臺了不少商業政策，對商辦行業的發展起到引導和規範作用。核心城市相關行業的發展規劃，則進一步提升了城市或區域對企業的吸引力，有望為商辦行業帶來更多需求。
其中，住建部發布的相關意見指出，嚴禁在常住人口 300 萬以下城市新建超高層建築，相信商辦物業的過度開發問題將得到改善。而北京、上海等地有關城市更新改造、產業升級發展等種種舉措，也對商辦行業發展起到正面作用。
與此同時，也需要注意到國內商辦行業發展存在不規範、標準化不足的問題。對此，部分城市已開展寫字樓物業評級及相關行業規範的制定工作。
今年昆明市樓宇經濟促進會發布《昆明市商務樓宇等級評定要求》團體標準，是雲南首個商務樓宇等級評定標準。
來源：公開資料，觀點指數不完全統計
廣州也依據州市商務局牽頭制定的廣州市地方標準《商務樓宇等級評定規範》和《廣州市商務寫字樓等級評定實施細則（試行）》評判標準，選出了首批 17 棟超甲級、40 棟甲級商務寫字樓宇，這些標準化、規範化的方案將推動商辦物業的健康可持續發展。
截止到 9 月，全國辦公樓新開工面積累計值為 3847 萬平方米，累計下降 20.3%，環比回升 1.1%。從數據變化中可以發現辦公樓的開發速度有一定下滑，市場開發漸趨理性。竣工面積錄得 1662 萬平方米，累計增長 17.4%，環比下降 4%，新入市的項目面積繼續增加，未來去化將承受一定壓力。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
辦公樓開發投資額為 4446 億元，累計增長 -0.5%；銷售額錄得 3179 億元，累計上漲 0.5%；兩者增幅均低於上月，整體表現依然穩定，商辦投資市場較冷靜。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
9 月，全國 16 個重點一二線城市中，4 個一線城市的日租金水平均超 3 元 / 日 / 平方米，其餘的二線城市則均在 1-3 元/ 日 / 平方米之間。同比來看，大部分城市實現了租金水平的增長，但仍有部分城市受市場等因素影響，租金同比下滑。
數據來源：中國房價行情網，觀點指數整理
空置率方面，廣州依然保持 10% 左右的較低空置率，這和需求較為穩定、新增供應有限不無關係；深圳空置率略高於20%，但已是近年來的較低水平，主要由於新增供應較少，科技類主力產業需求持續。
數據來源：仲量聯行，觀點指數整理
商辦行業競爭壓力之下，具備較強競爭力的核心區優質寫字樓項目將會吸引更多高質量租戶，而非核心區項目由於價格等因素，對部分企業也有較強吸引力，相信商辦行業整體發展仍會趨於穩健。
另一方面，部分城市商圈的改造升級，將為市場提供高質量的辦公空間，這有利於吸引更多國內外企業落戶。
大宗交易青睞上海，自用型買家頻出手
大宗交易市場上，今年前三季度辦公類物業的交易熱度居高不下，無論是交易頻次和體量都居於高位。
據觀點指數不完全統計，今年公開市場上共有 17 宗辦公類資產的大宗交易達成，上海是成交最多的城市，數量為 12宗，佔比超過三分之二。
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這與上海的產業結構有較強關聯，金融、TMT 及專業服務等在上海設立總部，隨着這些主力租賃行業的發展，對辦公空間的需求也不斷上升。
此外，上海持續推出一系列金融開放、科技創新政策和城市發展規劃，有效激勵並引導了企業的辦公擇址行為，越來越多國內以及跨國公司辦公需求在此得到釋放。
就交易買家來看，主要分為四類，投資機構、險資、券商以及互聯網、體育類企業，其中購買物業自用的數量過半。
自用型買家購買物業，一是可以滿足擴張下的辦公自用需求，減少未來的租金支出；二是商業不動產投資能獲得穩定收益，且資產具有較強的保值性，預計未來此類買家仍會在交易中佔據一定比例。
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從成交物業來看，不少位於一二線城市的增值類資產受到投資機構的歡迎。該類資產發展潛力較大，大多區位條件好，但由於缺乏高效運營，硬件老舊，難以滿足現代化企業的多元需求，租金和出租率都較低，難以獲得可觀的收益。
這對於具備較強資管運營能力的機構來說，是較為青睞的潛力資產。完成物業收購後，通過運營管理提升資產品質、優化租戶組合，實現項目增值，後期也可通過發行類 REITs或對接公募 REITs 的方式實現退出，這也是存量時代下商辦資產獲益的方式之一。
企業收入回升明顯，市場波動考驗運營能力
今年以來，隨着市場的整體復甦，商辦企業的收入恢復也較快。觀點指數選取的 5 個樣本企業，同比均實現增長。
除自持資產較多的企業外，以商管上市的華潤萬象生活寫字樓收入也不少，而港資企業在波動市場中依然展現較強的穩定性，為數不多的項目貢獻了可觀收入。
數據來源：企業財報，觀點指數整理
10 個樣本企業中，在管面積華潤萬象生活較多，承接了華潤置地龐大的寫字樓資源，上市也有助於進行第三方拓展，雙重加成使其在管規模具備一定優勢。
數據來源：企業財報，公開資料，觀點指數整理
中海商業、陸家嘴商業等多為自持資產，規模增長穩定，資管類的凱德集團面積也不少。
出租率方面，觀點指數選取的 17 個樣本企業中有 10 家整體出租率在 90% 以上，4 家企業出租率為 80%-90%，其餘 3 家在 70%-80% 之間。維持較高出租率的樣本企業，普遍在一二線城市核心區持有物業，且城市佈局數量基本不超過 6 個，專注於城市深耕運營。
值得注意的是，能否獲得穩定收益不僅取決於項目本身的品質與競爭力，項目團隊的運營能力以及對市場趨勢的預判也至關重要。
當下，各地辦公租賃市場的分化趨勢也隨着經濟週期的波動逐漸強化，這也考驗商辦企業的運營能力。
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輕資產趨勢加強下，年內不少企業加大在輕資產領域的探索與發展力度。
來源：觀點指數整理
世茂股份期內啓動輕資產戰略，未來將發力輕資產項目獲取；而中海商業 2021 年在成都和上海新增 2 棟輕資產項目，截止上半年在手輕資產項目達到 8 個，相比去年年末有所增加。可以看出，中海在輕資產項目獲取上較為審慎，看重項目本身質量。
華潤萬象生活上市後，項目獲取上不斷提速。截止到上半年，提供商管運營服務的項目數量為 24 個，面積150萬平方米。與此同時，提供物業管理服務的項目數量已達 93 個，面積為 710 萬平方米。
商管上市是目前企業發力輕資產的主要方式之一，以寫字樓業務作為主力業務的有華潤萬象生活和合景悠活。
業務表現上，華潤萬象生活除母公司輸送外，正積極外拓第三方項目，因此規模有較大增長；而合景悠活在營運項目多為母公司提供，輕資產項目尚未釋放，但未來開業計劃樂觀。
盈利能力方面，華潤萬象生活寫字樓商業運營及物管服務的毛利約 2.33 億元，毛利率 33.7%，維持不錯的收益水平。
運營創新層出不窮，服務多元化趨勢持續
便捷的交通、完善的配套和優質的服務，是現代辦公樓宇的標配。當今寫字樓運營商正從設計到運營、硬件到軟件進行創新，逐步升級數字化系統、綠色環保等，為租賃企業提供更好的服務，獲取可觀收益。
運營創新上，部分企業選擇與聯合辦公企業合作，讓旗下物業發揮多樣作用，滿足更多租賃企業的需求。
來源：公開資料，觀點指數整理
此外，寫字樓已進入新的時代，企業打造的產品也需要滿足租戶更多元需求。
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以越秀商投為例，其近期開業的廣州 ICC 為寫字樓 3.0 版本，該項目主要以 5G 為導向，集聚通信、計算機基礎技術、軟件、互聯網、電子商務等數字經濟產業鏈企業和人才，形成產業集羣的發展態勢，並且智能化、大數據賦能辦公環節，融合科技與辦公業態。
隨着綠色經濟發展，綠色健康樓宇建設成為不可阻擋的趨勢。相關數據顯示，2015 年全國 LEED 寫字樓面積佔甲級寫字樓約 10%，而今年北京和上海約有 40% 寫字樓獲得LEED 認證。
在此基礎上，越來越多企業開始在項目打造運營上做出改變。世茂股份旗下經營管理的寫字樓，包括上海世茂大廈、廈門海峽世茂大廈、深圳前海世茂大廈、長沙世茂環球金融中心在內的重點項目，均參與健康安全評價。
中海商業也從新項目打造和存量項目運營着手，依靠低碳建造、綠色智能設備介入、低能耗運營等多方面打造低碳樓宇。
當下商辦物業租賃競爭中，企業需要適應需求變化，協助入駐企業創造商業價值，並且在此基礎上持續吸引新客戶形成集聚效應，才能更好地實現發展，數字化平臺的打造能起到一定作用。
更為豐富的配套需求對租戶的吸引也不可忽視，如中海旗下項目配套了托育服務，在位置、硬件、租金等條件差異不大的前提下，更人性化的配套無疑能增強項目在市場上的競爭力。