觀點指數 1-9月，辦公行業供給端活力持續，企業項目佈局以一線城市為主。隨着新一線及以下城市潛力釋放，部分企業開始下沉，二線及二線以下城市項目數有所增長。
對於辦公空間服務企業而言，最重要的兩個要素是客戶與產品，在去年行業經營狀況受到疫情影響下，企業開始轉向線上探索，靈活辦公、新辦公模式是大勢所趨。企業在產品服務方面呈現多元化的發展趨勢。此外，企業品牌發展戰略亦在不斷調整升級。今年來，定製化辦公空間項目、商辦同圈等項目入市增加。
消費端方面，愈加註重C端的個人辦公生活體驗，多家辦公空間服務企業打造辦公+生活+社交的空間場景，通過ToB+ToC業務相結合，在提升個人辦公體驗的同時也有助於創收。
目前企業面臨的難題依舊是盈利問題，在規模擴張的同時，頭部企業淨利潤水平未能得到穩定持續的增長，依舊有企業面臨虧損逐年增加的問題。
供給端活力依舊，城市下沉趨勢持續
1-9月，全國辦公樓竣工面積1662萬平方米，同比增長17.4%；辦公樓銷售面積為2257萬平方米，同比增長3.1%；辦公樓銷售額為3179億元，同比增長0.5%。供給持續穩定增長，為辦公空間服務行業注入活力。
從需求端來看，2012年到今年7月底，我國市場主體總量從5500萬戶增長到1.46億戶，其中企業從1300多萬戶增長到4600萬戶，市場主體活躍度總體穩定在70%左右。各類市場主體快速發展，為辦公空間服務行業提供了最直接的辦公需求，帶來增長穩定的企業客戶。
此外，9月國家層面將繼續支持中小企業創新發展，深化新三板改革，設立北京證券交易所，打造服務創新型中小企業主陣地。對創新型中小企業的扶持，有助於刺激辦公空間需求釋放。
從9月重點城市辦公租金來看，北京是唯一一個辦公日租金超過5元/日/平方米的城市，達5.55元/日/平方米，其次是上海4.13元/日/平方米。
數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理
除北京、杭州外，其他城市租金環比均出現不同程度下降，降幅從0.42%到5.75%不等。一線城市中北京、上海辦公消費同比上漲，而深圳及廣州出現不同程度的同比下降，辦公市場降溫明顯。
目前辦公空間服務企業項目佈局以一線城市為主，也有一定的規模佈局於新一線城市。其中，創富港辦公空間多數位於一線城市，近五成分佈於深圳；世服宏圖則主要分佈於一線城市及新一線城市。
來源：觀點指數不完全統計
隨着新一線城市活力釋放，城市辦公需求進一步增長，辦公空間服務企業項目佈局隨之下沉。而二線及二線以下城市，亦有不少企業開始側重，如優客工場、氪空間、辦伴、OFFICEZIP等。
截至2021年6月底，優客工場合計簽約282個辦公空間，其中分佈於一線城市的有102個，新一線城市62個，二線及二線以下城市112個，二線及二線城市簽約數量超過一線城市，下沉趨勢持續。
1-9月，樣本企業新開業辦公空間項目的城市分佈中，位於深圳的佔比最多，達16.36%；其次是上海，佔比14.55%。
數據來源：觀點指數
一線城市是辦公發展最成熟的地區，新開項目數佔比達45.45%。此外，新一線城市的發展潛力也不容忽視，成都新開項目數佔比達9.09%，位於新一線城市首位。
城市下沉趨勢延續，1-9月新開業項目佈局城市下沉至呼和浩特、太原、唐山等二線及二線以下城市。
商辦同圈項目入市增加，軟服務提供新盈利點
辦公空間服務作為互聯網時代下的共享辦公經濟產物，一經出現便受到資本的青睞，也加速了辦公空間服務企業擴張規模的進程。
進入2020年，一場突如其來的疫情使線下多個行業一度進入停滯狀態，辦公空間服務行業亦是如此，由此開始轉向線上探索。
與傳統辦公不同，辦公空間服務行業能夠實現社羣共享，基於其龐大的會員體系，小微企業和創業者降低成本的同時也能在共享辦公平臺精準獲取所需信息。
社羣方面，辦公空間服務也在積極探索。以創富港為例，今年8月份創富港在13週年慶直播活動中，正式對外發布社羣化屬性的營銷平臺——創享邦。事實上，在創享邦平臺上線之前，創富港已經推出過“邦”會員計劃，助力初創企業發展成長。
目前創享邦主要功能是建立個人的合作伙伴圈子，互為推薦客戶，最終實現知識共享，資源共享。同時，從產品服務到社羣文化，創富港社羣化屬性的營銷平臺為創業者提供軟服務，同時進一步豐富了創富港的商業及盈利模式。
針對社羣文化的建設，WeWork、寰圖、優客工場、辦伴等也持續有所動作。如優客工場完成對眾輝致跑天使輪投資及增資，助力眾輝致跑高效拓展業務，搭建運動生活社羣。
對於辦公空間服務行業而言，擁有規模化的空間體系及龐大的會員體系，有助於擺脫傳統辦公空間的限制，實現入住主體間的交流碰撞、合作共贏。
隨着辦公人羣年輕化，對辦公空間智能化、數字化的需求也愈發激烈。辦公空間不再僅僅是提供簡單的辦公場所，更多地趨於共享、便捷、智能、數字化的屬性發展。
要關注到的是，1-9月夢想加、辦伴、WeWork等企業均有商辦結合的項目新開業。商改辦項目此前已有優客工場、寰圖、米域等企業有過嘗試。近些年，夢想加逐步嘗試與酒店、書店、購物中心等多種業態合作改造，為企業及個人創造多種辦公場景及辦公體驗。
來源：觀點指數
但辦公與商業始終需要做到有效融合，辦公要求私密、安全等的辦公環境，辦公區域與商業業態需要有一定的隔離。同樣，商業業態在建築設計方面並不能很好的滿足辦公的需求。從已有的商辦項目中可以發現，商辦結合項目多數是由購物中心項目改造而成的，對於商業街、社區商業等模式的商業體，辦公空間服務企業入駐較為困難。
目前商辦同圈項目尚未成為辦公空間服務企業的主流改造項目，但隨着城市開發飽和以及存量經濟的發展，相信辦公空間服務企業與酒店、購物中心、產業園區等多種業態的合作將會愈加頻繁。
客戶+產品，多元化創收成主流
隨着辦公需求的不斷升級，辦公空間服務企業對於自身的品牌定位和發展戰略也在不斷調整。
來源：觀點指數整理
從辦伴的發展歷程中可以發現，目前產品的服務領域不再侷限於辦公服務，而是形成專注敏捷辦公服務的生態服務體系。今年6月份，Distrii辦伴品牌正式升級為新品牌AgiiPlus 堂堂加，品牌定位升級為敏捷辦公一站式解決方案引領者，新辦公賽道頭部企業。
此外，9月30日辦伴母公司堂堂加正式與英屬維爾京羣島特殊目的收購公司（SPAC）簽訂合併協議，合併交易完成後，堂堂加集團的估值預計達5.78億美元，合併後的公司將以股票交易代碼“AGII”在納斯達克上市並掛牌交易。
從當前企業的發展定位來看，各家企業品牌戰略發展各具特色。以創富港和夢想加為代表的企業致力於科技賦能行業新生態；IWG為代表的則致力於提供靈活辦公解決方案；以BEEPLUS為代表的致力於打造新辦公生態模式，企業品牌戰略發展趨於多元化。
早前辦公空間服務企業在產品服務方面只是單純的提供聯合辦公空間，為不同企業提供辦公空間及基礎的企業服務。但隨着辦公人羣年輕化以及辦公消費水平的升級，傳統的辦公模式不再滿足人們的需求，綠色高效、智能便捷的辦公場景更受人們青睞。
在碳中和及辦公消費升級的背景下，辦公空間服務企業開始摒棄傳統的空間產品，升級產品服務體系，滿足人們的辦公需求。
來源：觀點指數整理
以頭部企業產品服務為例，辦公空間服務企業提供的產品服務呈現多元化，尤其是企業定製服務和空間的管理。其中，針對大、中、小型企業打造高端服務式辦公室、聯合辦公工位、虛擬辦公室服務、共享獨立辦公室、共享辦公室工位等辦公空間產品，滿足全週期企業需求。
除基礎增值服務外，隨着辦公需求消費不斷升級，辦公空間服務企業愈加註重員工個人的生活和社交方面的需求，對於年輕辦公人羣而言，“生活”在辦公空間，才是舒服的辦公環境。
針對員工個人提供的休閒服務，多數辦公空間服務企業一般會有咖啡、綠茶、運動設施等可供利用，有的會提供下午茶、桌球服務等服務。辦公雖說是由企業客戶租賃並支付租金，但是個人辦公體驗也影響着企業的租賃決策。在辦公場景中打造個人消費的更多可能，有助於創造新的增值服務收入。
以BEEPLUS為例，BEEPLUS於2019年推出首個新生活方式單元——BEEPLUS超級工坊，依託空間產品更好地服務個人的辦公+生活時間。BEEPLUS月度平均增值服務收入佔比達20%，在其辦公業務中，To C收入和增值服務收入的佔比達到了12%。BEEPLUS在運營模式上，摒棄了二房東模式，堅持空間改造設計和品牌運營託管雙輪驅動，助力物業資產保值增值，並堅持To B + To C業務相結合。
此外，9月份，優客工場併購餐飲品牌曉壽司，這也是優客工場進場C端市場的重要一步。
數據來源：企業財報，觀點指數整理
營收方面，優客工場主營業務保持平穩，並逐步由原先單一的收入來源向成多元化發展。2021年二季度，優客工場營銷和品牌服務收入同比增長80.8%，其他服務收入同比增長162.3%，廣告業務與其他服務業務協同效應逐步釋放，盈利模式不斷優化。
非主營業務創收方面，影視拍攝場地出租也是重要的來源。9月份，夢想加與好看視頻簽約，成為好看視頻全國聯創空間，將為各類MCN機構及短視頻從業者提供工作場景。同時，一些都市職場劇需要拍攝辦公場景，而精緻裝修，具備豐富辦公場景的辦公空間項目成為火熱之選，如寰圖是多個影視作品的選景拍攝地。
總體來說，辦公空間在維持主營業務收入的同時，營收越來越多元化。
單店盈利是關鍵，優客工場聚力品牌價值提升
在辦公空間服務樣本企業中，盈利是共存的難題。
觀察樣本，可以看到營業收入能夠維持一定的增長，但淨利潤尚未能夠保持，處於波動水平。企業在淨利潤方面呈現兩級分化的局面，創富港自2018年開始逐年保持正向盈利，而不少企業仍舊處於逐年虧損狀態。
數據來源：樣本企業招股書，財報，觀點指數整理
創富港辦公空間項目的客戶羣體主要是大中小微企業和初創團隊。在選址方面，其多數辦公空間項目是位於一線城市核心區域的甲級末端和乙級物業。通過空間再造，幫客戶把辦公成本降到最低。創富港運營模式依舊是以半輕資產運營為主，採用“租賃物業+自行裝修+自行運營”的模式，目前自營項目佔比處於95%左右。
財報顯示，創富港連續多年實現營業收入與項目規模雙增長。今年上半年，創富港創收3.11億元，同比增長10.69%，截至2021年6月底，全國簽約項目超200個，簽約項目面積合計29.3萬平方米。
來源：企業財報，觀點指數整理
在新增項目時，老項目保持穩定的高入駐率，且前者迅速轉化成老項目實現盈利，這是創富港規模化的同時實現盈利的關鍵。
如果說創富港是一家“掙錢”的企業，那優客工場可以說是一家“值錢”的企業。
2020年4月，優客工場發佈了“輕資產，重賦能”的轉型戰略轉型部署，大然凌一是優客工場旗下的輕資產平臺，主要產品服務有運營託管、企業定製、資產託管等業務。今年1-9月，優客工場推出多個城市子公司，由大然凌一持股接盤。
目前，優客工場已陸續將北京、深圳、太原、海南、蘇州等地的子公司陸續注入大然凌一旗下，企查查數據顯示，大然凌一對外投資企業數量已達39家。
數據來源：企業財報，觀點指數整理
截止到2021年6月30日，優客工場總管理面積中輕資產模式佔比62.56%，其餘則是自營模式。憑藉輕資產模式快速擴張規模，去年四季度，優客工場實現首季盈利。今年以來，優客工場依舊保持輕資產擴張力度，輕資產業務佔比逐年增長。
存量時代，輕資產模式具備一定的優勢，但對於品牌價值以及企業的管理輸出能力有一定的要求，所以品牌建設以及企業的運營管理能力變得尤為重要。