年會演講 | 江沁園:停車産業新視角

觀點網

2021-11-02 09:42

  • 數字化和金融化是我們對停車場領域未來發展趨勢的兩個非常重要的觀點。

    江沁園(陽光海天停車産業集團總裁):早上好,又見到很多老朋友,很高興,也感謝陳總把我安排在第一個演講,我們這個小行業引起這麼大的關注,我很意外。

    我經常接到觀點的郵件,其實我周一到周五都看看郵件上有什麼新消息,總體感覺壞消息多。今天這個又還不起錢了,明天那個破産了,但是我覺得商業地産不太一樣。商業地産的根,總體來說不是一個銷售型的東西,是一個為老百姓,為居民提供各種各樣服務,吃喝玩樂的地方。我們接觸的大部分客戶也都是這樣。

    我們這個小行業,在這麼多很差的情況下,我們其實也不覺得差,為什麼?因為我們就是從那些苦日子熬過來了,我們幹了15年,一直都是這樣的心态,反正一直都差,再差也差不到哪兒去。終于16年迎來一波資産高潮,把我們從服務密集型的行業變成了一個停車産業的領軍人物,這也得益于我們過去很長很長時間的積累。

    今天我演講的主題很簡單,這是我們公司的觀點,也是我個人的觀點,要想把這一類資産管好做好,你必須具備兩個能力。第一個能力是數字化能力,第二個是金融化的能力。我今天就圍繞這兩個問題來跟大家做一些分享。

    這個公司是經歷了15年的歷史,到今年16年了。在這里面最可以自豪的是我們現在管理的自主收費的車位數超過了20萬個,這是什麼概念呢?是一個很大的數字。因為一個商業車場無非500到1000個,你想想我們多少個停車場,再加上我們服務的車位,這是非常多的。我們是一個全服務的公司,跟停車相關的事情全覆蓋,包括我一會兒要講的買資産金融化的東西。

    我們經歷了好幾輪融資,16年的時候迎來了第一批融資,後面投資人是美國的一個比較大的基金。最近剛做了第二輪,引入了高盛,這是他們拿自己的錢,不是介紹别人,用自己的資金投我們。還有一個平台是“停簡單”,這是另外一波喜歡科技的投資人投的公司。

    我們的數字化探索已經有6年了,開始的時候我們隻是覺得拿一個用友或者金蝶,看能不能攢一個東西出來,但是發現底層邏輯根本不對,後來就有了這個繫統,這是6年前研發,每年進步一點,每年進步一點,這麼一步一步做出來的,每年都砸非常多的錢在上面。這個數字化的平台主要是實現三個界面的功能。

    第一是我們自己的運營管理,我舉個例子,現在我們的員工人手一部手機,每天要幹什麼都在手機上,就跟我們物業公司現在用的軟件類似。必須要關這個單,不關的話,任務永遠在那兒擺着,我們的停車場用人少一半。第二個是用戶端,我們現在所有的月租,就不準線下辦理,都是在線上。有的車場我們實現了非常智能化,可以實現車位的預約,場内的導航,以前隻有場外導航。以及我一會兒要說的案例,我們可以幫助場地内的商戶一些服務。第三是業主方,我們的合同基本是和業主有很強的互惠互利的關繫,基本都是分成的關繫。業主比較在乎我們這個大數據到底幹得怎麼樣,他們能從收益上分多少,從運營上有沒有給停車人帶來方便,他們比較關注這個。所以是打通了這三個不同的用戶的大數據平台。

    這個案例是真正的實例,在北京的,上面19萬多是我們通過繫統發給來我們車場停車人的優惠券,我們看看,我們發了19萬張,真正領了5萬多張。實際使用2萬多張。其實這個比例是相當驚人的,11%的人都用了。這個除了陽光海天沒有其他的停車公司這麼幹,這個就是大數據帶來的效果。因為我們這些客戶,他們到停車場的目的非常簡單,一定是要來玩或者買,要不然就是吃飯的,他們針對性非常強,這種場景下特别容易做這些事情。這是我們在幫助商戶的一個案例。

    另外我們這個平台還有一個非常有意思的作用,現在我們國外很多停車場是動态定價,我們在中國由于政府管制,我們暫時做不了這個動态定價,但是我們有一個形式是可以動态的,我們賣月租可以,這個不管。我們大數據基本可以告訴我們,特别是在緊張的前提下,你針對每一類停車的老百姓應該怎麼定價,這里面就有學問了。我們現在月租如果細分的話,基本上開發了20種月租産品。

    哪些産品呢?最普通的是無限制,每天都可以來,随便停,也是比較常見的。還有一種是周一到周五,給工作人員用的,還有商戶用的,員工用的,甚至我可以賣給你一下午2到5點的時間,這都可以,由我們大數據繫統算出來,應該給他怎麼樣定價。隻有用這種方式,才真正實現了小分類資産領域的管理本質。你得知道你的需求和供給。然後把他相對應起來。這就是為什麼我們現在網約車,賣飛機票,跟這個邏輯是一模一樣的,沒有大數據平台根本做不到,我們所有的競争對手,可能在拓展端比我們強,國有企業可能會有一些資源,但是這個是我們公司的獨門絕技。

    效益上來講,綜合體是我們實現幫助業主的,包括高校、酒店、寫字樓都可以,大提升運營效率,節約運營成本。

    下一個話題是什麼,作為一種車場,也是一種資産,這一點我們通過這幾年的實踐,看得越來越清楚,這是一個資産,但是他是一個流動性相對比較差的資産。我以前也在房地産公司幹過,我們的帳本上,說實話這個帳面資産幾乎小三分之一,可能都積累在停車場上,賣不掉,沒有辦法,也是一個資産,但是流動性比較差。

    我們考慮到這個問題就想,怎麼樣在資産端發力,這是我們為什麼要融那麼多錢的原因,你說做一個輕資産公司也挺好,到時候上市估值也高,但是還是覺得重資産還是有戲的。我們不是錢都是直接買這種方式,對股東來講,他的回報率肯定是相當差,我們也要借力,我們的股本金主要是用于承受一些損失的時候,我們是屬于劣後級,現在比較成熟的是兩類,一個是産權過戶的前提下直接做産權過戶,現在我們跟大的金融機構,一說這個事情大家都非常認可,在座各位也都在商業領域做過大量的融資,我們對這個銀行講清楚商業邏輯,他們也都會非常大力的支持我們。

    同時在配資方面也是非常積極的。這是我們做過的一個天津的項目,基本就是用私募基金的方式,和業主方做了一筆産權交易,我們作為劣後方參與。底層資産的管理,全部都交到我們手上。還有一種方式,很多城市沒有辦法做資産交易,因為不支持産權過戶,或者産權過戶上有很多的限制,首先你不是業主,比如上海你得是業主才能買,就沒有辦法做,就隻能買經營權,就是以合同的形式,進行一個買斷的方式。還有的一些業主是上下連在一塊也不想一下子把産權都賣了,隻是需要一個短期的過橋,所以有時候我們也會給他談一個十年期買斷,這樣也不影響他後期做大宗交易。

    總之,數字化和金融化是我們對停車場領域未來發展趨勢的兩個非常重要的觀點,也希望各位有需要的時候,我們可以針對停車場方面開展一些,跟這兩個話題有關的探讨,謝謝大家。

    撰文:江沁園    

    審校:勞蓉蓉



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