資本圓桌讨論:資管新思維 如何實現存量資産價值最大化?

观点网

2021-10-15 18:39

  • 二十余年的高速發展,房地産開發的“天花闆”已逐漸顯現, 增量時代退幕,存量時代登台,通過精細化運營和資産管理釋放資産價值成為行業重生的關鍵。

    嘉賓主持:

    戴德梁行廣州公司總經理 羅進良

    讨論嘉賓:

    中國REITs50人論壇副主席兼秘書長、廈門國際金融技術有限公司總裁 姚堯

    平安信托海外Reits業務負責人 張菲澳

    商業地産資深專業人士、原時代商業集團總經理 王媛媛

    凱保商發CEO 龐曉雲   

    盈石(深圳)事業部總經理 羅先斌 

    羅進良:首先非常感謝各位留在現在,我有一個任務,我在想到底應該很快地把這個圓桌讨論結束,還是盡量把這個圓桌讨論産生一些幹貨,讓大家有一些收獲,我們盡量引導各位嘉賓給大家做出幹貨的分享。

    先給點掌聲我們嘉賓,還有留到現在的嘉賓。

    今天給我們的話題,資産盤活-流動性釋放與資本造血路徑思考,講白點就是,目前房地産開發已經進入了一個天花闆的模式,更多是關注存量資産怎麼可以繼續運營,再直白一點就是以前房地産開發商就是養豬崽,但是現在沒豬崽賣了,還有孩子要養,現在怎麼辦,錢從哪里來?我們怎麼在一邊經營存量資産,一邊可以盤活它們,並産生一定的現金流,我希望大家可以就這個問題給到各位一些啟發。

    第一個問題是關于Reits在國内目前發展的趨勢,目前還是聚焦在一些基建配套為主,但是我們看到目前房地産的情況也是很希望可以通過一些資本運作的方式釋放存量資産的價值,就這個問題我想問問龐總和姚總,你們兩位覺得,現在Reits資産證券化基本運作的模式有沒有将來可以應用到房地産市場上,讓中國龐大的存量房地産、優質房地産起到一種配合,或共同有一個更好的發展。

    龐曉雲:今天在群里面講到一個流動性釋放和資本造血,資本並不造血,資本是輸血,資本還要帶走營養,真正造血是你自己的骨髓,就是資産運營這一塊,很簡單,資本不造血,資本甚至把你的血帶走,資本只是給你,你氣不足了,你要往上頂了,我給你輸血,根本決定性還是你自己的運營能力,運營能力上面一個維度,牽涉到存量資産的時候,很簡單,你的戰略,是指我的能力分配到哪里去,今天瑰悅選擇了高端的五星級分層次結構化的租賃性住宅,它各個層次都有,要求結構化,這是它的選擇、它的戰略,它最後赢的是赢在運營,經營是根本,這個問題回答起來就特别容易理解。

    回到剛才這個問題,資産價值,資産價值最大化我們應該有兩個維度去看,今天我們一定要從更高的資本、資金這個維度,現金流的維度,包括資金運營的維度,這個維度去看你的價值,第二個維度,你的運營,這兩個維度就構成了今天我講的Reits的兩個層面,一個是基金管理,第二個就是底層項目公司資産運作,在Reits出來之前不動産的運營始終保留在底層資産運營,所以才有了後來的越秀、凱德,他們已經把這一塊玩得風生水起,甚至他們在二三十年的過程中並沒有說一直持有某類的資産,他們有不斷的選擇窗口期去進行推出,提前預判,所以它一直都不虧,它的物業走了,但是它的盤子還在那里,它的兵流了無所謂,但是一定要選擇窗口期,這是它玩得高的地方。

    我們中國的開發商,說老實話,我跟他們接觸很多,他們有一句話,他們覺得錯失了太多機會,他們覺得玩不高,還是看我們怎麼玩,其實不是我們高不高,是跟國家的政策,整個産業引導有關繫,從我的個人感觀來講,我們國内的房地産的Reits,首先馬上能夠做上市的就是瑰悅這樣的業務,他們屬于租賃性的房産,國家是有明文出來了,上Reits,所以他們很有可能如果在下一階段做得好的話,把他們推上去,這一塊看看有沒有機會跟瑰悅深入探讨一下。其他的類型,商業住宅,尤其像shoppingmall這種類型的,沒有任何消息出來,還有可能會有新增型的,比如說新醫療地産,這個具體就不講了,因為這是我自己研究的項目。大家記住一點,鋼筋水泥不怎麼值錢了,傳統業務也不怎麼行了,我的新方向、戰略要調整了,我怎麼把它放進新的東西,包括我的業态,做C端還是B端,我們一般是做C端的,新的業态該怎麼去定這個東西,這個可能是你轉型的關鍵,選擇錯了,再努力都沒用,你只有進行選擇性的判斷才能夠走出來,所以這一塊也是我的優勢,因為我研究的東西比較多,但是我不像在座各位你們做得更實,更因為我更虛,所以我站的角度不一樣,維度我看得更多,正因為這樣,我才打算去做自己的投資基金,我們正在跟海外的TERE,他們做我們的投資人,我們做錨定,我對成本運營、硬件基礎方面要求是比較高,但在項目的戰略性選擇方面,目前跟我們在做的很多業務是不一樣的,是比較另類的,但這個是在國内已經有苗頭。謝謝大家!

    姚堯:根據主持人的提問,我補充一點,因為現在國内推出來還叫基礎設施的公募Reits,所以目前還是把在座的基本上大部分手上有的資産都排除在外的,基礎設施的Reits對于在座沒有什麼樣的借鑒意義,咱們應該怎麼準備呢?核心點在幾個方面,我們首先要對自己進行改變,因為Reits本質上來說不是一個融資的工具,如果大家把Reits當作一個融資的工具,定義得就不夠準确,它其實是你事業起端的一個平台,你為什麼能夠擴募,是在于你已經為管理這些類型的Reits做好了人、物、财、心理上各方面的準備,比如說咱們是做公寓運營的,現階段在國内目前還沒有,未來會能推出來,推出來的時候我們能不能抓住這個機會,在這個細分領域的管理能力上,能夠把同樣的物業、同樣的地段,别人的租金可能就1000塊錢,你這個就能租2000塊錢,我們的一個客戶在北京的樓就是這樣的,這是管理能力,因為Reits是為這些有管理能力的不管是資産方還是運營方,搭建的是一個工具,有些人有管理能力,就可以用這個工具,把0到1的工作做到1到100。

    第二,雖然沒有把房地産納入進來,首先第一個,像海外,新加坡、香港、美國、東京,這些Reits的推出途徑都是有的,只是說我們有沒有這個意識,公募Reits為大家做了一個最好的事情,像以前這種會議不會談到Reits,今天至少談到這個事情,國内沒有,國内未來有,我們做好這個準備,所以從意識上大家一定要做好準備。第二,現在交易結構,在試點這個階段,先看基礎設施Reits跑得怎麼樣,在交易結構上要做好準備,每個項目都有一個單獨的項目公司,到時候如果做股權轉讓能夠清晰地劃分開,不要所有的都放在一個公司里面,我們經常遇到這樣的持有人或老闆,大部分都是這種。

    第三,也是一個很關鍵的,因為為投資人做的準備,為我們的資産未來的潛在買方的投資人相當于做了一段時間的交易,因為現在中國人賭性比較大,喜歡炒股,炒股就跟賭博一樣,但Reits絕對不是這種,所以如果通過基礎設施的Reits能夠培育出持有穩定資産的産品的投資客戶,等到真正房地産的開發或能投海外Reits的時候,能夠為大家做好後發優勢。

    最後一個,還是專業能力的準備,大家一定要選好,因為Reits是個很好的東西,包括剛剛說的基礎設施,光試點至少有20個行業,不是說咱們在每個行業都有專業能力和管理能力的,所以選好自己的專業管理能力,在Reits還沒來的時候或者準備做海外Reits的時候,先修煉好内功,等到真正的Reits上來之後,咱們可以用自己的管理能力去駕馭比自己現在管理的資産多10倍、100倍的資産,這樣才會實現可能性。

    羅進良:謝謝姚總。

    我第二個問題是平安信托的張總,因為張總你們在金融和房地産領域已經有很多年豐富的經驗,我想看看你們是如何看待現在國内優質的存量市場和資本市場如何相互匹配或共同促進的問題。

    張菲澳:首先要感謝主辦方邀請了平安信托,原本是信托海外資本市場部的崔總來,崔總因為在公司有一些比較重要的會議,就委托我先替他來發言。

    關于這個問題,平安信托是做過非常深度的思考,我對這個問題的回答,我的關鍵詞只有一個,就是商業邏輯,在這個問題下我想分三個方面來講。

    第一個方面,為什麼平安信托會出現在這里?因為把Reits所需要的能力和框架拆出來是三樣東西,第一個東西是基礎設施的資産或商業的房地産,第二樣是涉及到海外Reits,就是跨境金融,第三樣,因為Reits是一個公募的永續型的工具,它又需要資産市場邏輯,恰好商業地産、資産市場、跨境金融的能力和禀賦,平安信托都有,崔總和我所在的部門我們的主營業務就是做跨境金融、資金出入境,也投很多香港的項目,這是我們來到這里的原因。

    第二個商業邏輯,我們看到的商業邏輯,特别是進入中秋之後的這一個月左右的時間我們觀察到國外的地産市場有了非常深刻的演變,回到這個問題,如何看待優質的存量物業市場與資産市場之間的關繫,我們要對這個問題讨論有一個定義,今天所講的Reits它其實是分為兩大類的,一類是基礎設施的Reits,這類Reits現在是國内資本市場的主流也是唯一可以交易的品種,第二類是商業地産為底層資産的Reits,它的主要市場就是在新加坡和香港,我們信托的商業邏輯和資源的優勢其實是服務開發商為主的客戶,所以我們在跟這些開發商最近深度交流的時候,我們發現他們的邏輯也在發生變化,他們過去的邏輯是覺得只要我資本市場形象好、評級好,我可以不斷用低成本的資金做融資,快周轉,融資一層兩層三層,可以做得非常靈活,杠杆也很大,但現在國家已經主動地去采了一個柔性的硬着陸的信号出來了,這些重資産比較多的開發商,商業有經營特色的開發商,他們已經不得不考慮,怎麼樣把重資産的包袱解決掉,怎麼盤活,可能只有Reits這條路可以走,這是我們看到的整個市場的邏輯正在發生改變。

    今天是比較公開的場合,我們也不适合過多講上市公司公告之外的信息,可以分享一點,像國内這些符合香港到新加坡做Reits的開發商,它其實是分成了兩類,第一類是在我們所在地大灣區的粵繫的開發商,這類開發商比如說一些沒有上市或已經上市的,以舊改為主,物業資産非常優質,這些開發商它的實控人或股東家族覺得好的資産應該拿在手上,不應該到市場上賣掉,同時也有一些資産是法律有一定瑕疵的,包括有很多很便宜的項目,你的土地成本是不是交清楚了,土地上的違建包括法律競標上碰到的問題實際上會阻礙Reits,以我們現在摸索自己客戶的經驗來看,灣區的開發商要做明年或後年上市的Reits痛點還沒有那麼痛,包括前年2019年底上市的招商蛇口的香港商業房托,這些股東管理層要想清楚的一點是,到底是把它當作是融資性的工具去做,還是把它動作資産管理的平台、資産運作的平台去幹這件事情,這是商業邏輯中最關鍵的一點。第二類客戶是我剛才已經提到的,可能是閩繫的,在長三角的總部設在上海的開發商,他們因為住宅和商業雙輪驅動比較早,布局比較深刻,也在境外上了市,紅籌架構都比較好,也有其他一些開發商因為存量資産比較痛,包袱不得不甩,我後面提到的這一類的開發商,可以說客戶畫像里面,他們是更容易上Reits的。

    第三點,來回答這個問題,存量的物業和資産市場怎麼樣去合作或者說博弈的點在哪里,很多開發商不敢上Reits的原因是什麼,我們如果從财務報表的視角上出發,它有很多並不是用成本法去預估的,你用市場法、收益法去估,你當中不管怎麼估,一定會有隐含的資本化率,如果這家開發商過去為了要做業績,它把公允價值變動的投資收益做得比較高,突然資本市場上一賣,這樣一下子去證僞你所有報表上的存量物業的估值對你上市報表的影響是很大的,這是優質的存量物業和資本市場博弈的關繫。

    第二個關繫,大家非常熟悉,就是資本市場有價格的發現功能,比如說七寶萬科並不是上海核心區域的一個項目,如果這些開發商並不是拿門戶城市,並不是拿傳統外資當中的北上廣深的資産出來投的話,資本市場對它怎麼估值,這是一個很現實的問題。再回到我講的第一點,比如說平安信托或國内走得比較前沿的金融機構投資者怎麼看待Reits這件事情,最核心的就是要搞清楚算賬這件事情,最後市場經過一個資本結構給到資本市場的分紅是多少,跟我的投資要求是不是能匹配出來,我要的東西比如說是這麼高,賣方他願意賣出來的價格又很高,這個雙方的博弈是怎麼做,商業邏輯是不是令到開發商不得不這麼做。

    這是我們最近關注到的很有意思的話題,和大家分享。

    羅進良:感謝張總,我們也看到在廣州最近幾年有很多一些機構投資者或一些境外的房地産信托基金,比如說凱德這些投資方,他們在廣州收購優質的商業資産,我們看到房地産信托基金除了是一個投資方之外,他們很多時間在收購物業也會非常着重看物業未來的運營升級的空間,其實他們也是希望通過自己的運營把資産的價值進一步提升,我想問問張總,假如從一個購買方來講,你購買的點考慮什麼因素?第二,從運營角度,我不知道你們有沒有做運營,在運營角度你們是怎麼看,如何把價值提升?最後在推出的時間有沒有一些考慮,有些公司他們可能會有比較明确的時間點,希望三到五年推出,有些沒有一個時間,可以長期持有,進入、經營和退出三個點你是怎麼看?

    張菲澳:這個問題沒有提前溝通過,實際上對于一家财務投資者為主的公司來說,這是一個超綱的問題,這個問題如果現場有中海商業的朋友在,他們回答會更合适。

    從我的角度來看,金融機構或我們管理的基金産品,我們通常是以買資産包或投FOF的策略為主,背後的邏輯也是在于運營不是我們的強項,因為金融機構是沒有運營團隊的,但是敢買資産包的底層邏輯是認可管理人。

    羅進良:不好意思,其實這個問題問龐總會比較合适,你們收購的時點和運營和退出,你們會有什麼樣的看法或要求?

    龐曉雲:這個問題提得非常好,剛才我在演講的時候就已經露給大家了,我在上海昨天在看資産、看盤子,首先我們對窗口期非常注重,第二個我們本身是一個基金公司,我們很看重進入、經營和退出,經營方作為基金投資人本身不會做經營,但是會選擇最好的經營人,所以生意不是自己一個人的,是大家夥的,退出,幾種方式,如果走Reits、二級市場上市,體量和整個估值要達到市場的服務要求,包括信托也有最低標準,比如說10個億,5個億就很困難了,但是也不一定,如果你的資産非常好不見得沒人接,但一般來說,你要做Reits退出的話,你可能在整個盤子上,一繫列的收購,當然我們收之前肯定這些全部都考慮好了,最後是協議退出,賣掉它,還是走Reits,都會考慮好,這個是要匯報的,並不是像我們以前資本,買過來到時候看,基本上沒有這種余地的,退出要有計劃的,但是這種商業地産中國目前是沒有的,所以打的是新加坡、香港的主意,它是一個全盤的,是一個閉環。

    羅進良:謝謝。我想回到主題里面,我們如何實現一個存量資産的價值最大化,我怎麼通過一個合理的手段把價值做到極致。我們自己看整個資産的增值主要有以下幾個方面:一個是準确的市場定位,這個項目到底應該合适在市場上做什麼用途,這個不同開發商和經營者有不同的看法,這個往往是問題最根本的地方;第二,品牌和形象,我們要如何在市場里塑造並且推廣這個物業或這個資産的形象;第三,業态規劃,如何把這個形象和品牌落實,如何把相應的策略執行到位;第四,在管理過程中效率的提升,因為你的投入和産出形成你的收益,所以有效的投入,把錢花在刀刃上也是非常重要的要點。

    圍繞上面的問題,我想請問一下王總,她在商業地産上有非常豐富的經驗,我想聽聽王總在資産運營過程中如何增值或創造一個最大價值的看法。

    王媛媛:謝謝觀點,也謝謝主持人,今天下午感謝幾位嘉賓給我們帶入了很多新的知識,關于商業地産Reits這一塊,我這一塊也關注了非常長的時間,因為一直以來我們做商業地産的運營資金沉澱放在這兒,所以對我們運營要求特别高,資産沉澱在這兒,在沒有Reits之前,沒有解決方案之前,得靠自力更生跑出來。所以當我們看到基礎設施的Reits發了之後,也讓我們做商業地産的人看到了一絲曙光,我自己也身體力行地買了六只里面的首創水務,既然我對它這麼看好,那麼期望,好不容易給了一線窗口,我就在比較了底層資産,我就覺得首創水務是不錯的選擇。

    這兩天我剛好看了一下瑞銀昨天出了一個報道,中國目前的Reits整個市場是非常大的,它的一個基礎結論是中國有着數萬億美元能夠産生正現金流的基礎設施,它的無杠杆回報達到4-8個點,並且我們現在整個來講中國的購物中心和寫字樓的資産樂觀來看的話,如果把購物中心、寫字樓的資産,到2023年存量增量基本上達到3萬億美元的市場規模,可以取代美國成為全球最大的Reits資産。

    我們做商業地産投資的都知道,在全球市場上商業地産的資産投資,是介于股票和債券之間非常好的投資工具,也給全球的商業地産的運營有了非常好的舞台發揮,我們也非常希望Reits這個東西帶進來,可以鼓勵更多的商業地産人,讓他們的翅膀更多的飛起來。

    無論Reits怎麼做,要選擇基底,第一個,你要投資好的産品、好的地段,但是投這些項目不是一次性的,更多是要看未來的可持續的收入,就是這個運營團隊能不能讓它持續地産生收益,在我做商業地産的這些年會發現,做商業地産很多的團隊大部分是從傳統的地産商轉過來的,因為大家覺得都是地産,感覺做傳統住宅地産轉去做商業地産這個事好像比較順理成章,也是因為傳統的住宅地産在獲取資産的時候同時也會撈到很多不能賣或非住宅型的持有型的地産到了手上,大量像我們這樣從主流地産商做商業地産的,結果過來之後才發現地産商的邏輯做商業地産不太行和行不通,會發現我們以為地産以産品領先、以産品的方式去做甚至規模化的方式去做,結果到商業地産這里不是一個邏輯,因為地産說到底是一個龐大的制造業,可是商業地産是一個服務業,它需要深耕細作,需要一點一滴靠人去出效能,其實我們要做的,我一直跟團隊講,我們要做的是怎麼在我們的産品,就是我們的基礎設施每天比前一天更弱的情況下,還能讓我的租金每一天每一年還能保持遞增,而且當我的産品在房地産市場里面沒有什麼知識産權,你的産品出來之後,旁邊就能出現比你更好的産品,我們真正能夠在市場上領先的就是内容。什麼樣的内容去做?而且發現内容這個事情,如果用房地産邏輯去講,我們就在想能不能規模化,内容是不能規模化的,因為一旦市場多了,供大于求了,内容就賣不起價格了,最後發現我從一個房地産從業制造業變成了服務業,最後變成了服務業變成了社會學家,我不斷去探求人到底需要什麼,最後我發現,很多産業除了完全的線上業務之外,線上業務很多時候也需要載體,也需要資産的載體,這個時候我說的社會學家就是既然有這麼多資産在,我們就要去了解究竟在我這個資産上能長出什麼樣的果子出來,而且他們對資産的要求沒有我們想象的那麼複雜,我們更多時候是軟性的服務、環境的營造,所以我們會看到同樣一個産品在不同的人手上就會結出完全不一樣的果子出來,所以每個操盤人到了一個産品,你會發現這個載體三年五年變成完全不一樣的内容。

    我想提出的就是,關于商業地産的運營這件事情,未來我希望能夠借助Reits這雙翅膀能夠激發更多的商業運營人的思維,當整個市場供大于求的時候,我們拼的不是選擇最優質地段的項目,而是選擇在每一個地段都能找到最合适的内容放進去,並讓這些資産産生出比投資人預期更高的收益。

    我現在從一個大的商業地産運營的平台出來,我主要就是覺得我們在做存量地産的時候,有時候一些大的平台不一定是優勢,而你可能更多一些個性化、差異化和一些快速的切入和效率和效能,是在這個在做存量和商業地産運營的時候的優勢,有的時候我們在競争一個項目的時候我們比不過小小的社會的運營團隊,深究起來就發現因為我們在房地産里面累積的一些優勢,在商業地産不是優勢。因為我們也看到了商業地産運營大量的存量的資産,東西在這兒,市場需求也在那兒,可是兩邊就是沒有人連起來,也許我們可以用一些小而美的團隊可以把它的需求連接起來,並且控制成本,等到Reits春天到的時候,一定會有像張總、崔總大家這樣團隊看重我們,我們也期望有朝一日我們可以将資本和運營得到一個很好的結合。謝謝!

    羅進良:非常感謝王總的分享。

    因為時間關繫,剩下最後一個問題,壓軸的問題是給盈石的羅總,剛剛講到的資産管理其中一個就是把資産的價值釋放,盈石之前參與了很多商業項目的運營優化的工作,羅總分享一下你們的經驗,當時你們是如何做到點石成金的。

    羅先斌:點石成金,商業地産這個行業确實對我們老大司徒先生是給了他這麼一個美譽,盈石做商業地産差不多19年了,剛才王總所提到的非常多的觀點我也是非常贊同的,因為商業地産經過這最近十幾年瘋狂的擴張,早期好的地段的一些項目也都是一些粗放式的發展,比如說包括上海、廣州也有很多這種老的傳統的好的地段的項目它的物業條件、基礎設施等等已經是受到很大的限制,這樣的舊改項目,哪怕是地段好,也是特别難。

    作為我們做運營來講,真的是一個苦活,業内人士都感同身受,購物中心發展到現在,現在的人一個是被網絡的消耗,年輕人可能不出來了,後面的這些做法很多就是往社交化、娛樂,包括電影院曾經也是瘋狂擴張很長一段時間,走到今天電影院又出現問題了,又是劇本殺,一些其他的業态跟電影院結合,一直都有這樣的輪回,包括現在科技賦能,你今天做了科技賦能,可能明天更好的技術又來了,這個事情對于每一個商業都會面臨的,剛剛王總也提到的,沒有知識産權的,你做出來人家很快就跟上了,可能在你的基礎上做得更好。

    所以我們也一直在探索商業地産未來究竟應該往什麼方向去走,其實也不是說做這些場景、這些跨界是錯的,也不能這麼說,我們要怎麼樣考慮當下主力的消費群體已經是95後、00後,甚至我們現在都在研究20後、10後了,在這之前80後已經不是一個消費主流,我們怎麼能把年輕人找回來。

    我想在這兒簡單提一個案例,在上海淮海路的TX,這個項目是在淮海路的中段,作為黃浦區的政府他們也希望這里是能夠重新煥發,這個項目是有兩個業主,一個是錦江飯店,另外一個是百聯,主要操盤是盈石的團隊,這個項目就是一個很大的問題,總的建築面積就是2萬7,停車場也沒有,它是傳統的老百貨,層高、硬件設施等等,當時考慮如果按照常規的做法,按照傳統的去招商、去談品牌,其實我們根本就沒有任何優勢,因為這個項目的旁邊有新天地,都在市場上非常有影響力的項目,這個項目我們在操盤的過程中是做了一個反向的考慮,在傳統的購物中心做法,通常我們講購物中心里面人貨場,可能貨在之前的一些做法會非常重要,盡量把我們的品牌、品類做豐富一點,去滿足不同層次的需求,實際上這樣是很辛苦的,尤其是在我們這樣的淮海TX項目上是很難做到的。最後我們底層邏輯是反過來,我們最後找了一條路是以文化來入手,文化先行于招商,文化比較難被複制,每一個項目如果能找出自己的一些文化氣質,能夠去跟品牌對應上,這個才能讓品牌在這里生存、賺錢,平時招商常規都會各自心里有一本賬,最後好說歹說引進來了,剛領結婚證又鬧着離婚,這不是長遠的考慮,我們這個項目找的是年輕人,我們叫年輕力中心,我們想走的是年輕人的文化和潮流的文化。這個項目在之前我們反而是倒過來了,因為常規先做項目定位、策劃、招商,最後是運營,我們反過來,我們沒有2B,先做2C,先運營消費者,做了很多活動,跟一些品牌、潮牌,跟很多明星、藝術家去合作,會形成我們稱之為社群營銷,我們在招商之前就已經形成了N個社群,比如說跟耐克合作,跟一些攝影家,比如說陳漫,我們會形成不同的群體,我們對于年輕力的理解劃分也沒有用傳統的思維邏輯,比如說之前我們跟大學城早期合作的是,劃分的年輕人是18-35歲,這之前之後的消費群體都不是我們的菜,我們只考慮這個,實際上我們對年輕力這個劃分我們用社群的邏輯去做,比如說一個人有100個標簽,大概有幾十個標簽對得上,那他就是這一類人,比如說滑雪,50多歲到十幾歲都是很愛好這個事情,他有一顆年輕的心,這就是我們的客群,我們這個項目是把年輕和潮流的文化先對2C端對消費者進行運營。

    到今天為止,我們最後開出來是,2019年12月31日試營業,去年正式開業,這個場包括里面的空間已經不是傳統的固定的空間,70%左右都是移動的空間,我很贊同剛才王總講的内容,這里面我們做的就是内容,也稱之為叫策展型的零售,這個場也是大量的留白,因為傳統的購物中心是門口、進去的感受是很少的,沒什麼交流,我們把門打開,把鋪位的邊界消除掉,這里面除了大概少量的品牌是做的固定鋪位,我們也經常會在,如果消費者到一個場,連9張照片都湊不齊,那這個場一定是失敗的,但是我們這個場要找90張都找得到,因為我們里面的品牌、布置、場景都是不停在轉換,這里面所引來的品牌很多到這里來並不是為了營業額的提升,而是為了推廣他們自己。

    舉兩個簡單的例子,前段時間國窖1573,白酒也是被逼得很苦,除了茅台,另一種就是其他類的白酒,我們這個場當時預定的目的是把它打造成潮流文化的勝地,所謂的潮流文化的勝地,這里可能不一定會買到最新的東西,但是這里的東西一定是最潮的東西,一定是年輕人最喜歡來的地方,我們把底層文化做出來之後,所有的品牌都想擁抱年輕人,就希望到我們這里來,國窖白酒搞一個活動叫冰火一重天,他們像雞尾酒一樣調,加冰塊,告訴白酒也可以加冰塊慢慢喝,我們最後營造出來的氛圍是讓産品去找人,而我的人已經放到這里了。

    去年我們還搞了另外一個活動是,剛剛也有專家提到,國潮,我們專門有一個區域經常做國潮這個事情,國潮就是老的一些品牌在翻新,去年我們做的一個聯名的跨界的活動,故宮的宮廷文化和早期三槍的内衣,大家都不能想象宮廷的文化跟三槍的内衣聯合做活動,故宮文化IP做得很好,年輕人是非常願意接受的,把這些老的元素、老的文化再把它用新的方式去理解,還是大有作為的,比如說把宮廷文化的令牌跟内衣結合,做出來的睡衣或床上用品,就非常酷。

    在這樣的情景下,我們打造出年輕的文化,潮流的文化,這里就變成了一個平台,這只是一個探究,未來會怎麼樣,我還不敢說,但至少目前還是走得很好,我們的租金構成也不是傳統的100塊一平方,因為我剛剛講,有很多都是短期的,可以理解為策展型的,或者有些是做快閃。除了這一塊做展的收入,我們很多品牌會主動找我們去做活動,做活動可能常規來講,在商場里做活動反而要請明星,我們是反而明星會來,因為品牌有這個訴求,品牌的代言人就帶到這里來,我們幫它策劃做活動,我們順便把活動的錢掙了。

    講這個案子只是給大家分享打開思路的想法,未必我們的TX項目這種做法可以複制,因為它是在上海,可能在深圳、廣州不一定做得出來,但是一些理念可以去分享,去探讨。作為舊改存量的項目,創新是非常重要,去形成自己的文化特質是最為重要的,這樣别人就沒有辦法去複制,沒有辦法去拿走,對于存量資産改造,我們的理解就是文化确實是可以比較持續走得更遠一點。

    羅進良:感謝羅總的精彩分享。

    我想用一個願景做一個總結,我希望在座各位業界的專家和金融專家共同努力下,未來有一天老百姓都可以買到一些優質的商業資産,因為我是在太古匯上班的,我每天都看到太古匯有很多人排隊去名店,看到太古今年的年報,廣州太古匯上半年的零售銷售額是上升了88%,所以我就想,假如有一天太古匯發Reits了,我一定要買一個,下次我帶我老婆刷卡的時候就感覺自己是回血了。

    謝謝各位今天的時間和參加,感謝各位的耐心,也感謝各位嘉賓非常幹貨的發言,非常感謝!

    審校:勞蓉蓉



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