資本圓桌 | 姚堯：基礎設施公募Reits試點解讀及探索

姚堯（中國REITs50人論壇副主席兼秘書長、廈門國際金融技術有限公司總裁）：謝謝大家，首先感謝主辦方觀點邀請我們參加這樣一個基于存量資産運營的主題的會，剛剛龐總在上面講Reits的時候，我認真地聽，我在想怎麼跟龐總講得有差異化，其實主題就有一定的差異，剛剛龐總已經把Reits基本的邏輯和基本的概念說了一下，我主要今天的分享是基礎設施的公募Reits，因為這個公募Reits是非常具有中國特色化的公募Reits的産品。

我的分享主要分以下五個方面：首先會先講一下公募Reits推出的背景，第二個是把現在公募Reits正在推行的過程中的一些政策做一個簡單的交流和解讀，第三是交易結構，剛剛有所提到，還有一個就是審批的流程，第四個是我們做的一個統計，關于公募Reits現在發的9只産品的市場表現情況，最後一個是關于現在發起的中國REITs50論壇的介紹。

剛剛龐總已經介紹了Reits的基本邏輯，其實它本身是一個舶來品，它並不是我們國家新有的，但是Reits這個産品在中國業内人士已經在推了将近快20年的時間，但其實沒有出來，直到去年的時候才出基礎設施的口子把Reits推出來，其實從Reits的角度來說，剛剛也提到了，包括像新加坡、美國、印度、日本、香港等等，都有很多Reits産品，但是中國的Reits産品是從最難的Reits産品開始切入，最簡單是今天所在的大部分的夥伴們的資産，商業是最簡單的，基礎設施相對來說在Reits是最難的，主要因為它的品類又多，運營難度非常大。

這是一個公募Reits的介紹，比較簡單，就是發行一個Reits産品，通過投資人進行購買，通過Reits持有不動産的物業，把不動産物業未來的90%的分紅全部分給持有Reits的投資人，所以Reits産品本質上來說是一個權益型的産品，但它又跟股票的權益型産品不太一樣，它是介于股和債相對來說比較好的産品，總的來講它是風險可控，收益可觀，持有期限比較長，目前看來對于比如說一些希望長期穩定的，比如說養老金、退休基金，包括國内的一些保險基金，可能是一個很好的去處。

Reits，我們做了幾個總結，就是幾個特征，第一個是流動性，Reits的魅力所在，把一個龐大的資産打散，變成一塊錢，公衆可以購買，流動性極強的産品；第二，它是資産的組合，不僅僅是一個資産，是同一類型的不同區域的資産；第三，稅收中性；第四，它跟我們所謂的上市公司是一樣的，它有一個完善的組織架構；最後派息政策，目前是90%以上的現金收益都要強制分紅，所以它是一個現金流非常穩定的、分紅非常穩定的産品；最後一個是低杠杆，公募Reits也是一個把資産進行上市，但它跟上市公司又不完全一樣，因為相對來說它的負債率比較低，但是好就好在它還是可以負債的。

我們國家的Reits是從之前的資産債券化演變過來的，我們做了一個簡單的比較，經營性物業貸、CMBS、類Reits做一個比較，最重要的是公募Reits的核心是權益型的産品，它把ABS的主體和産品還必須綁定在一起的模式在公募Reits上做到了一個完整的突破，我們不會再看原始權益人的主體性，只看資産的收益率、資産的表現以及未來分紅的可能性。

目前現在全球市場上主要是40多個國家推出了Reits的産品，除了美國、澳大利亞、新西蘭、荷蘭等少數國家外，大多數國家是新千年以後推出了Reits的法規，比如新加坡起步比較晚。目前是我們統計的8月底，全球Reits的總市值超過了1.9萬億美元，美國是最大的市場，亞洲的比例逐步上升。

在國外Reits的品種非常多，比如說美國，它是有鐵塔、物流、數據中心，甚至像美國的監獄都是可以進行Reits，但不同國家有不同的特色，在印度是新能源的電網、高速，澳大利亞也是高速，日本是物流，新加坡主要是工業地産、數據中心、房地産。

我們就回到今天說的中國的Reits，基礎設施的公募Reits，它是不動産Reits中的一個領域，但是這次我們的公募Reits沒有把房地産以及商業地産所有跟地産相關的納入進來，我們現在所做的基礎設施的公募Reits試點意義是什麼呢？第一個，基于穩投資、促循環國家大的戰略要求，現在做公募Reits有些是從PPP轉過來的，這就是為什麼國家會從基礎設施作為Reits的切入點；第二，補短闆、擴增量，Reits支持國家重大戰略實施和十四五發展規劃，補足短闆，助推新基建；第三，提質量和增效益，之前如果大家是做PPP的就知道，大部分的基礎設施做得都不是特别好，雖然是使用者付費，雖然是買方付費，但是運營這一塊不是特别強，通過推出Reits的産品引入專業化、市場化的機制，也同時能夠助推以前的基礎設施的運營以及現金流的增加，從而形成一個良性循環，把基礎設施的建設、投資、退出這樣一個完整的閉環實現了；第四，化債務、降杠杆，本身Reits就是一個權益型的産品，不存在政府賣出去之後，或地方政府、平台公司持有之後再回購回來，站在普通老百姓的角度來說，Reits是可以作為财務配置以及儲蓄轉化的重要品種，雖然到目前大家可以看到大部分買的還是股票，因為大家都喜歡突然一夜暴富的感覺，但是對于資金比較多的，家族投資的錢或保險基金的錢，他希望是穩定的增長，不僅僅看到物業的增長或産權的增長，我還要看到每年的現金流，所以Reits對于這種類型的資金、長期的資金是非常好的配置的産品。

Reits的推出就是586号文，是中國證監會和發改委一起牽頭推出的，現在的基礎設施Reits的推動主要是在發改委在審項目，證監會和交易所同步配合在推這個事情。7月份的時候又出了一個關于細節的問題。

586号文大家網上能看到，我只想表達幾個點，首先586号文支持的Reits，基本上全是基礎設施，明确地把房地産以及房地産相關的存量資産全部排除在外，什麼時候能夠加入進來，不知道；第二個想說的點，它的重點是在鼓勵國家戰略性新興産業集群和高科技産業園、特色産業園的地方進行試點，所以可能在房地産這一塊沒有納入進來的情況下，像租賃住房以及産業園的運營，就是在Reits這一塊能夠施展開來。

網上也能找到，主要現在試點的區域包括第一個是交通設施，包括高速公路、港口，第二個是能源基礎設施，主要是新能源，光電、光伏、水利、天然氣、清潔新能源等等，第三個是市政類型基礎設施，第四是生态環保建設，第五是倉儲物流，目前現在看來在第五倉儲物流是相對來說市場更加歡迎，既有增值，又有穩定性的表現，第六就是園區，跟倉儲物流類似，它是工業用地，第七新基建，第八是後來加進來的，保障性租賃性住房，加這一條也算是為住房相當于打開了一個小口子，第九是包括了最核心的就是5A級景區，因為之前大家如果關注ABS就知道，ABS在2019年以前還有很多景區證券化，景區門票、景區的租金，在資産證券化這個領域僅僅是收益權現在是不符合資産證券化的要求，所以在Reits這一塊針對一些比較好的景區開了這樣一個口子可以進行探索，雖然目前為止有項目報，但是沒項目批過，但未來會有符合要求的項目出來。

大的政策下來之後，包括幾個證券交易所做的相關的政策支持配套的細則，陸陸續續搞了将近一年半快兩年了，基本上每個月都有新的動作。在地方層面上，最近是南京也出台了相關的政策，廣州也出台了相關的政策，支持Reits的發展以及支持Reits相關的人才的發展。

廣州的政策我把它拎出來做了一個解讀，首先在政府服務方面，廣州現在已經明确提出在政府服務方面會支持Reits的落地，重點突出的一點就是兩個方面，第一個，因為很多Reits的産權都是屬于國有産權，國有産權又涉及到是否要進國有産權交易所的問題，咱們廣州出了這樣的政策，相當于從宏觀上給這種類型的項目給予支持，第二個是稅收，廣州在稅收這一塊進行了支持，最後是人才，在Reits方面的專業人才會有相關的人才補貼。在市場服務這一塊，Reits的基金，Reits的牌照方，Reits的中介機構，Reits的投資機構，最重要的是Reits的運營管理機構，因為現在還沒有哪個主體跑出來說的是專業的某一個細分領域的Reits機構，這是下一步Reits發展過程中的一個重要的點，這一塊能夠突破，Reits的穩定現金流、Reits的基金才能有下一步承載的意義。

這是剛剛說的結構，這是中國特色的Reits結構，把ABS和Reits進行了結合，這也是在現有能不改動法律的情況下推出中國公募Reits做的一次創新，雖然看起來跟其他國家對比有一些奇怪，但在中國特色下這個模式已經是最好的模式了。

這個是講基礎設施Reits的審批路徑，主要的問題就是在原始權益人所在的省發改委，由當地的市發改委報到省發改委，省發改委推到國家發改委，入項目庫，目前在試點階段，國家發改委要對這個項目做實質性的審核，審完項目推給證監會，如果在網上看到項目推到交易所，基本上這個項目就八九不離十了，因為交易所不會再實質性的審核。

這是首批試點項目，9個項目，里面有高速公路，有物流園區，包括了普洛斯、鹽田港，包括上海的張江等等。

這是截止到9月底關于Reits的表現，大家看這個量從一開始剛上市的時候非常大，到中間開始平穩，最近這段時間量稍微開始放點量，但畢竟只有9單，所以投資人可選的標的不多，包括Reits的定價目前都沒有公認的模版或模型，所以中國的Reits還是在試點階段，叫基礎設施Reits。

昨天又出了三單，一個高速公路，兩個産業園，一個是上海的，一個是北京的，這三個産品應該會在月底要落地了。

最後介紹一下中國REITs50人論壇，我們是2009年成立的，由廈門市資産證券化協會、中國資産證券化百人會論壇、Reits研究中心、中國人民大學國際貨币研究所等單位聯合發起的智庫機構，我們會定期組織培訓、沙龍、年會，希望能夠聚集業内的Reits專業投資人、原始權益人以及Reits的各種各樣的參與方，能夠為中國Reits的發展起到一點點作用。

這是論壇的兩位主席，荣譽主席是中國Reits教父孟曉蘇，主席是廈門市資産證券化的會長，也是中國著名的銀行家曹彤先生。

最後是我個人介紹（PPT），謝謝大家！