資本圓桌 | 龐曉雲:用REITs收購存量資産的内在邏輯

观点网

2021-10-15 17:21

  • “現金流決定資産價值,而不是地段。真正的資産價值來源于真正的現金流的折算和地段的增值空間。”

    龐曉雲(凱保商發CEO):大家好,我叫龐曉雲,我是來自凱保商發。

    首先感謝觀點邀請我來這里跟大家一起做分享,也感謝大家20分鐘在這里聽我的講話,我有一個問題,在講之前,我希望我演講能夠給大家有一點啟發,其實我參加的會也很多,我參加會有一個宗旨,就是我自己一定要有啟發,否則這個會對我沒有意義,希望我講的話對大家有啟發。第二個,我要用一個問題開始我的演講,昨天我在上海看了一個盤子,主要是輕餐飲的,是一個國企頭牌的地産商,我的問題是,如果你來收購這個項目,你最關心的财務指標是哪個,它是在營的商業地産,這個問題也不用回答,你心里知道,我在後面的演講當中可能會有這個問題的答案,大家可以關注一下。

    我先介紹一下我自己,我是新基建投融資聯盟擔任一些職位,擔任主任研究員,主要負責項目和政策方面的研究,當然這個是不拿錢的,但是資源很好。資管之家我是創始人,我搞了一個小的平台,這個就是比較小衆的。當然我有一些資質,這些不值一提,我是一個理科生,但是我又跨界金融,跨界到房地産和基金,可能我的角度、我的視野稍微有一些不一樣,跟我們房地産傳統的企業,希望能夠在里面給大家分享一些我的想法。

    談到Reits,我們就要講到今年7月份國家Reits的上市,是基建、基礎設施,有9只基金上市了,其中包括産業園區、高速公路、水廠,這個是一個大勢所趨了,Reits在這里面發揮的作用。

    其實我們國家的基金Reits最早是債務性質的,企業發債,現在7月份的Reits是權益型的,來自于經營業績,不是固定利率的收益,就是要穿透到你的實際經營上,這個是國家從存量資産的考慮上來動用Reits這個工具,Reits歷史背景和結構比較複雜,跟我們現在在座的各位,如果你不是搞金融,不是搞基金這一塊,可能關繫不是特别大,但是它的所有支撐都來自你的經營。

    Reits是一種結合型基金,簡單講一下結構,我就白話講。Reits在中間投資人就是所有的個人,底下是底層資産,底層資産的運營收入作為紅利分配給到投資人、股民,一個個的老太太、老頭、我、你,個人開個戶就可以去買,最關鍵的一點就是它通過對底層資産的收購、運營來形成穩定的現金流,滿足合規的要求之後,你就可以到二級市場去融錢了,就甩掉它了。

    Reits是每個人都需要的,國家也需要,我們的所有PPP項目其實在國内搞了很長時間了,真正開工的50%不到,真正賺錢的也很少,20%都不到,這里面的債怎麼辦?Reits。Reits不是每個項目都可以上的,有很多評定標準,Reits的條件,其中最重要的條件就是前面三年要穩定的現金流,而且你的利潤率達到5%-6%,20%更好,但是沒那麼高,它的風險是基于債券和股票之間的投資配置,你要清楚Reits的風險是基于股票和債券之間,債券最安全,Reits就是它是把底層資産進行風險隔離的,一旦Reits出現問題,你不能夠達到我的回報率,股民不能滿意了,你承諾我的比如說5%,達不到5%或者低于合規的時候,這個時候破産怎麼辦,對不起,你的底層資産分隔了,我還是可以拿回來的,但是收益是跳動的,但是浮動範圍比股票要小很多,在美國80%的家庭都買Reits,中國很少,它的收益要遠遠高于股票。

    這種工具能夠覆蓋什麼樣的不動産,很多不動産,就是現在我們在這個行業内的朋友們,屬于租賃型住房、商業地産、養老院,全球現有的房地産Reits,這一行是今年國家7月份的,全國現有的基建Reits,電信塔、機場,能源管道,還有輸配電在印度,發電站,下一階段太陽能發電和儲能項目,這種專業公司會把它們的重資産上Reits,他們靠給客戶輸出能源來收取固定的租金或差價,這個方式來獲得穩定的收益,把這些儲能的重型裝備最後上Reits,上Reits之後所有的投資權收回來,但這里面有很多固定,不能夠賣掉之後就退出,要有3-5年的鎖定期,只要我三年盈利,沒有人願意抛的,當然這里面還有很多結構上的操作是讓作為不動産包括房地産公司的人會從更高維度去看待這個事,你的品牌你可以去建設,可是你的房地産本身你就把它看成一個載體就可以了,不要覺得它一定是你的什麼,你就不會糾結于我能不能趕得上這個時代,它不是你的,它只是你的一個載體,一個是你的錢,一個是你的品牌,其他的不重要,剛才講了很多創新思維,這就是我們國内的所謂不動産開發和國外像越秀走得比較前面,像凱德,他們是玩了十多二十年了,現在我們Reits來了,我們懂不懂這個東西背後的邏輯是什麼,鐵打的營盤流水的兵,你的資産不是你的,它只要能給你帶來收益就可以。

    這就是過程,第一步,資産裝入與隔離,把資産隔離開,第二步黃色部分,基金投進來,不動産盈利要分配給我的投資人,我想講的是Reits的好在哪里,可以通過這個地方來看見,錢進來之後,這個結構大家不要去看,這是中國特色,毫無意義的ABS,項目公司也是一個特殊的,就是一個合夥公司,為了方便進行股權轉移,錢怎麼分配,三個地方,有這三種可能去分配,一個是項目公司的股東借款,平時經營需要錢,我融了10個億,可能給5000萬給他,這個我要拿去還債,還了8個億,還有2個億怎麼辦?原始權益人放兜里,不能亂用,收購其他資産,你想還債、繼續收購,上Reits,但前提條件記住,你上Reits的前提條件是你要滿足合規,不合規證監會不會讓你上。但是話說回來,經營為了經營,還是經營為了提升,當然經營為了提升,經營是根本,但如果你為了經營而經營,那可能你最後走不到頭,你被别人收了或跟不上,你如果是有更高的維度,用資本的維度去看你的事業的時候,無所謂,這麼多標的,經營可以收經營公司,這時候你要用更高的維度去看這個事情。

    Reits下的不動産價值,價值怎麼回事?Reits的價值有兩種,分紅回報,來自于平時經營的租金,資産增值,資産增值來源于兩個地方,時間,第二個你的資産增值還來自于你本身的分紅,你本身的分紅進行現金流折算。所以提醒一下,剛才我開會之前提的第一個問題,财務指標是什麼,這個東西,反正你記住這個東西,你的現金流決定你的資産價值,而不是你的地段,如果你的地段在南京西路,但是你的經營為零,可能你只能清算,如果我的地段在駐馬店,我經營得非常好,對不起,我值錢,這就是它,它是一個相對的。這就是真正的資産價值來源于真正的現金流的折算和地段的增值空間。

    估值方法選擇,我講一點,我們老百姓投資叫非控制權投資,你是買不了控制權的,控制權並購就是我們幹的事,包括作為地産商,越秀他們也想幹,包括像現在的很多大基金,它會通過比較法或DCF法,當然這里面還有很多參數需要進行重新設計,我值不值,我們國家沒有參考標準,很麻煩的事,Reits不成熟,你通過比較法,你是歪的,你只有通過最底層的内生型價值,就是你的營運的利潤的折現,多少年折現,你的債務成本、股權成本是多少,這個就是專業的人幹專業的事。

    我們國家的估值是靜态價值估值,不是動态的,動态的才會走DCF折現,靜态是憑經驗,你這個地段的房價怎麼定,房價本身由于是商業地産,沒有意義。

    這是首創稅務,是這次Reits項目的簡介,發行份額數量5億,基金存續期限是26年,權益型的基金是無預期收益,這個可以高可以低,沒有標準,大家都是一樣。

    首創水務的錢怎麼用的,你要玩Reits你要知道錢有幾種玩法,拿到錢,它會在收購了深圳和合肥首創的兩個水廠,還有一部分錢,除了還債,剩下的錢另外在外面的城市購買了9個水廠。Reits的兩個目的,第一個還債,第二個是收購。

    無形資産BOT的特許經營權也可以做Reits,水廠的土地是國家的,不具有底層資産的所有權,土地也不是它的,可是它被政府授予了經營權,這個經營權上産權的現金流就可以上Reits,但記住如果是私人給你的土地,他授權我做業務了,沒用,因為私人的土地和國家的土地是兩個概念,他不可能讓你進行公募,公募是指國家要對老百姓負責,如果底層資産是私人的,上面也有經營,去做這個很困難。目前國家房地産除了租賃性住房可以有這個,其他的不開放。

    這就是我給他們指導的首創水務基金估值和收益分配率預測,這個表是看不見的,但是可以看到它的規模,這是一個動态的,這個表只是8張表的一張,不是我們現在房地産的靜态估值,我給你一個經驗型的東西,我是通過DCF把它算出來,真正你要做估值,做不動産收購的時候,你看不見這張表,你的評估就是歪的,當然這里面還有很多參數是需要考究的。預測數其實一點都不偏,很多人覺得你的預測數是不是有偏的,不偏,我給你們講一個技巧,很多營收額的預測數,像水廠,這里面有0.2%的增長,如果解釋的話,這個0.2可以做到1%、0.05%都可以,但是要有一個根據,統計局,統計局的數據是沒人去推翻它的。

    這就是最後基金的估值,你們覺得這些數字沒意思,那麼複雜,這是以前,現在肯定得懂這個,酒也要喝,但是這個是基礎,所有的預測、所有的增長率都在你的控制之下,而且你的成本,我們叫協同效應,節能,剛才瑰悅說到節能,說到成本,包括太古的朋友,我比較欣賞太古的物業,我看到了他們對每一間商鋪的能耗指標都提供給客戶,這個我很傾佩他們,他們真正把ESG做到數據,當然也看到很多英國、法國能源電力,他們的碳足迹,路怎麼走過來的,它會追蹤它的原材料上遊的碳指標,中國不做這個東西。

    波動性,Reits波動性是中度,風險就很小,債券收益就很大。

    比較法就是倍數,AFFO就是回報率,你的公司要上市了,這個就是你的所有當月收益,減去了一些運營費用,除以你融來的18個億(當年),你要記住,你要融多少錢,你說我融10個億,我有5000萬,多少回報率,5%,國家規定4%,但4%低了,大家都不願意買,你說我融20億,但是只有5000萬的收益,太低了,國家的指導指標是4,你要融到錢,但融到錢怎麼用,就是我剛才講的幾個用途,你得做全盤的策劃,不是走到哪兒算哪兒,你只能買合規條件下之類的資産,可以買債券,可以買你債券風險率低的債券,也可以去收購水廠,也可以收購公寓性住宅,只要在你的風險小于等于你的範圍之内。

    中國的分配率很嚴格,海外很靈活,你今年所有的現金流的收益90%必須要分配給投資人,你賺的錢應該分配出去,當然記住原則,不用記住具體操作數據,邏輯最關鍵,不是細節,細節交給證券公司去做,他們讓你做評估,但是要記住幾個點,最後錢怎麼用。

    最後講一下澳大利亞的Reits,它是住宅型的,收益非常高,市值是21億美元,回報率達到21.3%,我們國家住宅現在有沒有上去我不知道,當然這個是比較好的公司。澳大利亞做得比較好的倉儲,回報是25%。這個是平層倉儲,也是達到了26%的回報。

    内在邏輯,兩個事,還債、擴張,如果你是戰略部的,你是高管,懂這個就可以了,你要把這個東西知道,我将來要幹這個事得用這個工具,如果這兩個解決了,你才談得上可持續,其實可持續是另外一個很大的概念,我們如果理解可持續,如果做不下去就可持續不了了。

    關鍵來了,這是我總結的一個東西,因為我是理工科,我又搞金融,ESG可持續發展,它有三個層次,如果從資本角度來看,底層資産、行業公司、社會社區,底層資産就是鋼筋水泥,怎麼放呢?放美容、化妝品、醫療、高科技企業、辦公室、住宅,這叫行業公司,社區,周邊的,它有三層的意義,你達到之後才可能叫ESG,投資基金類型全球的趨勢是怎麼樣,不動産往哪里走,往VC兩端走,中間不走,因為由于我們有很多的新的業态産生,他們會投資一種新的模式,這叫VC,還可能投資到protech,信息、能源,邊緣雲,門禁就是邊緣雲的形式,你的所有節能技術,當然這個分為是用戶型節能,還有專門做節能這個産品,不管怎麼樣這個都可能成為不動産的protech。這樣就形成了一個真正的ESG,剛才講了節能就是綠色,你得設立一個環境基金,環評容易過,底層資産重資産最終通過PE Reits。

    最後講一下凱保,我們要錨定戰略型投資人,投完我之後我去幹這些事,可Reits的資産收購,還有可Reits的新經濟不動産項目發起,現在有7個,基金管理人是我們的一個選項,最後可持續不動産擴張與社會回報。

    我不是搞金融的,我幹這個,中間是我,這是我的微信,大家可以加一下,我喜歡去工地,我是幹土活的人,我能夠去工地搬磚。

    謝謝!

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題