資本圓桌 ｜ 雷易群：淺談存量資産的經營創新

雷易群（廣州樂晟商業經營管理有限公司董事長）：各位親愛的來賓，大家下午好！非常荣幸今天受到觀點地産機構的邀請，能與大家一起分享交流一下存量資産經營的一些想法。

我這個算抛磚引玉，打個前戰，如果說有很多内容與大家的觀點不一致，可以做互動和交流，當然我也是把這些年的經驗和積累也做了一下在存量資産方面的個人的總結。

我先自我介紹一下，我叫雷易群，樂晟是我現在創業的一家小公司，在此之前我是在奧園健康任常務副總裁，主要是商業管理和物業管理，奧園健康有一個事，我們把商業管理第一家在港股主闆上市，現在商業管理的上市還是參照原來奧園健康商管的商業模式進行整合的，應該給行業創造了一些比較好的引領和表率。

我的發言分成三塊，最後一塊稍微介紹一下樂晟是幹什麼的。

第一個是商業市場現狀的情況，做一下分析，因為有這些數據，包括我們觀點地産，包括現在行業的一些媒體也好，都在大量給我們在實體經營或商業地産提供了大量的一些數據作為依據、作為參考，作為我來講也吸取了一些數據供我及大家共同參考一下。第二是存量資産盤活的思路分析，本來這個PPT是做了很多内容，但當時由于有一些項目跟原來老東家做一些溝通，有些項目不大适合在這樣的會議上詳細述說，沒關繫，我在這個基礎上做一下延展。

首先講一下市場的現狀。在現在的市場來講，确實我覺得做實體經濟特别是做商業的運營很不容易，第一個是線上線下的沖擊，原來我們在之前做商業地産招商很重要，只要把模版做出來，其余的那些業态基本上在選商，但現在你能把它招滿、租滿，或達到目標，當然不是說所有的，大部分能夠達到你的目標80%應該算是比較優秀的籌備級的項目，後期在運營期里保持租金收繳率不低于95%，且每年有10%左右的提升，這算是做得不錯的，這是現狀。從10年之間發生了很大的變化，10年前我們發現只要有一個項目出來，基本上很快就能夠超出租金預期，一開業就非常火爆，現在想招滿商、招好商有很大難度，這就是我們現在的現狀，所以我們商業市場的租金也在下滑，空租率也在下降，商業物業價值貶損成為窪地，缺乏標準、産品參差不齊，經營的競争力不足有關繫。缺乏標準這個不贊同是吧，我覺得是缺乏標準的，所有的房地産商，每個房地産商它的開發模型是不同的，比如說我拿多大體量的地，還是商業地産是做配套型，還是做不同的類别，還是我在拿地的時候指標的因素的影響，導致我每一個項目的産品類别是參差不齊的，當然有一些是專業的團隊是做的，有一些是不一定專業的團隊在做，它的産品設計也存在不同種類的缺陷，這是導致産品標準不一樣，導致現在商業行業總量來看是非常不一樣的，但是從出租條件、出租未來可持續發展是有很多隐患。

正因為這些原因的存在，我們在2021年，大家可以看到黃色的是指租金單價，從2020年到2021年，不同的城市所處的比較，但在2021年的空置率的情況，這些數據都是從專業機構里面截取，從這些數據來看，對于我們現在做商業地産來講壓力還是很大。

第二是行業下滑，行業下滑也促進了品牌業态的更新換代，現在一個品牌想一二十年或十幾年不變，這個情況已經一去不復返，在這一代人，我看大家都經歷過最輝煌的時候，包括百貨、商業地産，包括現在面臨很多壓力的時候，從輝煌，從開始的誕生到最輝煌到現在面臨不同的壓力，也是歷史的經歷者，也是歷史的見證者，從以前很多品牌一般十幾年都是那個形象不變，或者是服務的品牌，比如像一個服裝品牌，做男裝做襯衫，它的材料面料就按照原來標準化，在百貨里一做基本上花點錢就能創造很好的收益和價值，特别原來我們在廣州批發市場，白馬等等，這些都能夠創造出很多的品牌，也創造了很多億萬富豪，這是從90年代初到2010年之前，這20年是他們從誕生到輝煌到後面逐步沒落。現在你看很多餐飲也是一樣，這些品牌原來從90年代拉長來看就是30年，拉短來看就是20年，從誕生到光荣到今天的競争越來越激烈，各行各業都面臨很大的挑戰。我們在業績上來說有很多像文體娛樂、生活服務、餐飲這些業态還在做一些擴張，但這些業态也在積極求變更，零售特别明顯，服裝零售我指的是實體經濟購物中心開店的數據是下滑得很厲害，我跟很多服裝品牌也溝通過，他們現在大部分，除了一些特别是屬于會員定制型的以外，如果說有一般的大衆的一些品牌或稍微有一些時尚品牌，60%左右是從線上來實現銷售額，40%左右是線下，所以從這一點可以看出，線下原來40%給我們在商業地産租金貢獻值最高的一部分，現在面臨的是銷售額下滑，很多購物中心都在探讨同一個話題，原來在購物中心設計的比例至少30-35%左右是服裝品牌，現在5-10%算是比較好的，如果購物中心不夠大這個比例還是比較小，甚至有些購物中心是沒有，說明業态結構的重組已經發生了大的變局，這個部分在行業上也是一個重組。

第三，我們在今年一些業态的創新上，我們創新主要圍繞着三個關鍵詞，包括我們自己在招商的時候也遇到，一個是復合，業态必須要復合，做專一也是很重要，在業态組合各種專一必須要組合在一塊，原來我的社會需求可能只做這個，比如喝咖啡就買咖啡就行，但喝咖啡還想看書，要把文藝青年的事情滿足好，復合現在變成多元化的復合，不僅僅只是說單一業态的復合；第二，體驗，必須感覺很好，所有讓消費者的感官、感覺很爽，因為現在面臨的客群已經很挑了，90後、00後，這些人在家庭里面是有點品味、有點生活追求的，不像80後、70後、60後飯都吃不飽，大部分從農村到城市，現在的客群已經發生了很大變化，所以體驗性要求很高；第三，要有社交，現在看手機基本不離手，無論在什麼場合都拍個照，來互動一下，再上個網，包括直播等等。在線上的消費沖擊體驗業态，便捷性業态，消費者可接受的路程時間也變得越來越短，這是商業市場上很大的變化。

左下角有兩個圖表，傳統的休閑娛樂業态吸引力有明顯下滑的趨勢，現在可以看到一點，在業态上社區型的業态現在越來越受歡迎，比如一些項目的統計會發現，在疫情下只有社區商業租金的收繳率是相對沒有大的變化，其他要麼就找你免租，一堆的問題，但是只有這些業态扛住了這波疫情的對沖，也扛住了大部分在線上線下所謂受到沖擊的業态，這部分業态還是表現出比較強勁的活力。同時社交的屬性驅動了連帶消費的最強度，社交有這種吸引力，可以看到消費陪同，在一二三線城市，右下角的這個表就體現出來，這是市場上新的變化所帶來的情況。

第四個情況是餐飲的復合化，以前我跟佬麻雀的老闆，他開第一家店就是我幫他開的，因為他原來是做洞庭土菜館的，現在開的是都是場景，投入是非常大的，為什麼幹這麼大的投入？老闆就跟我講，現在生意難做，沒有一些體驗性、復合性，即使很好吃，但吃了以後沒什麼感覺，不是網紅店，大家不願意來。比如小炒肉要做出花樣也是小炒肉，但是小炒肉的包裝包括所有的體驗讓大家都覺得你這個産品吃出了肉不一樣的味道，有一種不一樣的體驗感，這種就是不同，包括所有的品牌，包括九毛九新的網紅産品，餐飲復合化、體驗性，包括多種元素的應用，不管的業态的復合，營銷的復合、裝修的復合等等，都不是單一化，單一化餐飲的老闆就面臨很大的競争壓力，因為客群現在都競争是白熱化，這些都是面臨很大的要素。左下角就是現在的數據，這個數據是看到了從2020年幾個季度所表現出來的數據，右邊是各種餐廳的圖片。

第五個是娛樂社交化，主要是休閑娛樂，積極打造1+N娛樂空間，突破單一收入弊端，升級消費者休閑娛樂生活方式。包括電影院、劇院，現在你看萬達影院，劇本殺這些都放進來，這都是在業态的重整和復合。

零售體驗化。因為時間關繫，就不再一一贅述。

這是我想關于第一部分，現在市場面臨創新業态的多元化。

第二部分，在業态如何創新。現在很多商業由于要滿足剛才我講的這些創新型業态，有很多的消防的條件，包括工程、物業本身固有的條件做不到的，本身物業就在這里，不可能改掉，但你說物業兩三萬方，像這種我們在很多開發商都有，兩三萬方的盒子租不出去，改電影院就得報消防，改造一次五年租金收入都收不回來，包括現在資産買方也一樣，這種情況下怎麼辦呢？可能考慮一下要因地制宜來做，我現在在考察兩個業态，這里只是其中一個分享，前些天我看了一下倉儲，中國現在目前做得最大的三個倉儲，一個是大衆倉，一個是去存，一個是去存金剛迷你倉，這些倉庫大的物業可以500方以上起租，通過三五年的發展，倉庫是按照立方收費，這一層里面第一個對物業條件沒有大的需求，但可以按立方收費，立方空間是總體收費，折算出單平米的租金，而且不需要改造，這是一個出路之一。從租金、收益各方面來講，業主方也很收益，品牌方租的租價不高，它是按照時間來存，一個立方多少錢，第二種就是現在電商直播帶貨等等，這也是他們的主要客戶，這些我是跟他們的負責人有溝通交流過，這也占了他們一半的客戶，現在線上電商直播要有一個小倉庫來存儲他們的一些貨品，這些是現在老的特别是一線城市里面老舊的物業改造的一種方式。

第二是關于農貿市場，很多人提過，農貿市場就是菜市場，菜市場我覺得現在目前來講有做得好的有做得不好，大部分做得不好，但是菜市場的水就很深，如果做得好，它的産品規劃很好，招商好，遠比現在的超市，菜市場和超市沒有很大的沖突，這種類别我去了好幾個項目，都是做得很好，收益率很高，我覺得在這一塊在存量市場的業務改造上可以參照一下。我看了江蘇，其他的一些城市，在菜市場里面做得好的租金收益是相當高的，當然不能做傳統的菜市場，物業的改造必須要滿足現在的環保，包括現在的需求，如果說把金融供應鍊這個端口再加上相關的一些設計，按照一個新的標準，這是兩種業态上作為兩種主要的業态做組合，迷你倉對于老舊物業的改造是非常好的辦法。

第三，傳統的業态，剛才講的創新里面的組合跟這個相搭配，我相信在物業的結構，第一個好處是改造的成本相對比較低，第二個是我的收益相對會有保障，而且保障率如果是做得好還會比你現在做購物中心更好，因為現在做購物中心僅僅只是餐飲還是很難做到跟别人的差異和競争，在這個基礎上再加上一些常規業态的組合，你的招商難度也會大大降低，你的出租率和可持續發展的能力也會有很高的提升。

這是對于存量資産的抛磚引玉的指引，我個人的一些觀點。

這是對于業态的組合，第二塊就是如何做好存量資産投融管退，我們很多時候做的是經營管理方，但如果說我們在做資産存量的時候一定要具備整個鍊條的思維，整個鍊條思維我給大家一個建議，如果現在做房地産開發的附屬部門，一個是你的資産原值不能太高，你想做資産的評估包括收益的回報，假如給開發部門坑掉，把成本堆得是最高的，很多時候要解決稅收，它會把存量這部分的成本壘得很高，按這個成本做是達不到，在大房地産環境不好的情況下，大家需要做現金的回籠的時候，資産的買入是相對比較好，你說今天是秋天還是冬天，我相信有行業的評判，大家各自有各自團隊的評判，但真正到冬天的時候去做資産的買入，或者對資産本身的評估包括物業開發商做相對公允的投資評估，你才做好資産包，才具備回報率的基本標準。對于我們運營方一定要配合好在資産變現的過程中具備全鍊條熟悉的流程。

這是我對資産的經營，包括盤活的我的個人的淺一點的觀點。

第三部分，說一下樂晟是幹什麼的，樂晟主要是做來兩個事，一個是租賃，如果大家的資産想脫手找人租賃，樂晟願意做這個事，我們來組合剛才的一些比較核心的或能夠做資産盤活、資産增值的業态，我們有這個信心把它做好；第二，可以委托管理，委托我們團隊進行管理，我的團隊除我以外，還有招商、财務，投融資是非常專業的團隊，歡迎大家到我公司來交流。

從業務發展來講我們想做城市更新的工作，還有包括不管是交付前還是交付後，因為城市更新里面有很多老舊物業進行包租，奧園的項目也是跟我們合作，城市更新前和城市更新後的合作。

這是我們剛剛成立，今年6月份，我也是從6月底、7月份從奧園離開，這是在8月28日舉行簡單的開業儀式，我的辦公室就在番禺南國奧園的一樓辦公樓，歡迎各位來喝茶。

謝謝各位！