觀點指數 房企下半年的融資表現並不是十分優秀，"三道紅線"以及"拿地金額不超過銷售額40%"政策的加持下，讓整個行業冷卻下來。本月到位資金增速逐漸放緩，行業馬太效應凸顯，中小型房企的生存空間愈加狹小。
8月，房地產本年到位資金達到今年以來最低水平，定金及預收款、自籌資金佔比有所提升。
境內債券明顯銳減，且利率區間收縮。儘管境內信貸環境收緊，但觀點指數預測龍頭房企的融資渠道仍將保持順暢，財務管理較差的企業將逐漸失去再融資資源。
海外債市場同樣冷淡，規模銳減嚴重，信用質量較弱房企將面臨更嚴峻的再融資環境，甚至可能加速暴露信用風險。
信託方面，今年看來雖然規模呈現遞減態勢，但年平均收益率維持穩定。
資金端持續縮減，雙重政策抑制房企盲目擴張
根據國家統計局最新數據，境內2021年1-8月本年到位資金累積值為134364億元，同比增長14.8%。剔除疫情低基數影響，比2019年1-8月份增長18.1%。
單月來看，今年6月同比增長6.00%，達到今年第二個高位；7月到位資金出現明顯下滑，同比下降7.69%，今年以來首個單月出現負增長；8月新增資金為15394億元，達到自年初以來最低水平。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
具體來看，1-8月國內貸款16918億元，下降6.1%；利用外資53億元，下降47.5%；自籌資金40773億元，增長9.3%；定金及預收款50997億元，增長31.3%；個人按揭貸款21490億元，增長13.4%。
當前，"三道紅線"以及"房企拿地金額不得超年度銷售額40%"的雙重壓力下，上半年房企的拿地策略均以穩健為主，顯著削減了資金需求。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
房企的馬太效應在資金方面日益凸顯，千億甚至萬億規模的房企每年花費超過500億元拿地，而中小房企可能年銷售額都不足500億元，未來中小房企和規模房企間的差距會進一步加大。
指標硬性控制了房企規模擴張的速度，即使是頭部房企、現金流充裕的國企、央企，拿地金額也受到銷售額的限制。
觀點指數認為，未來隨着規模與槓桿紅利消失，擁有充裕土儲的房企再投資能力更加靈活，因此，後發房企快速彎道超車的可能性就越來越低。但結合目前的市場環境來看，集中供地有所成交的房企分佈相對分散，減少了壟斷的可能性，有利於培養一個更有競爭性的市場。
債券發行下行明顯著，利率區間小幅收窄
觀點指數統計，8月房地產開發領域共發行55只信用債，發行總額達493.85億人民幣，同比減少29.27%。公開債券發行總額區間為0.7-34.20億元，平均值為8.78億元，較7月均值有小幅下降；中位數為8.5億元，企業間發行額度較上月明顯縮小。
票面利率區間為2.35%-8.8%，平均利率為4.35%，比7月份（平均利率為4.28%）增長0.07%個百分點，但利率區間有所縮窄；中位數為3.65%，均值與中位數仍存在較明顯的差距，不過較以往有所收窄，高債務成本的債券普遍集中在5億規模以下。
數據來源：Wind，觀點指數整理
境內信用債券市場自年初開始便持續收緊，月度發行額呈波動下降趨勢，高利率債券的比例與額度有所減小。
數據顯示，8月信用債券市場共發生16起違約事件，其中4起為房企違約。房地產開發商違約日債券餘額合計為42.1億元，環比減少64%，逾期本金合計為34.89億元，逾期利息合計3.40億元，環比上漲31.8%。從違約債券類型來看，8月私募債違約比例較高，且均為實質違約。
2021年房企中期業績顯示，絕大多數房企實現了營收增長，疫情對開發商的影響逐漸減小，但政府及央行對發債融資的實際監管力度全面升級，房企債券淨融資額持續且明顯下降。
"三道紅線"限制了企業的盲目舉債，輔助"拿地銷售比不超40%"的限制，則更強調房企迴歸實業，收窄資金需求。
一系列政策的推行，已然倒逼房企加速降負債、提升去化率，增大回款效率。以往規模為王的土地紅利時代漸漸消退，如今房企更強調戰略規劃與佈局的競爭。
8月信用債淨融資規模持續走低，達到-187.03億元，相較於2020年同期，減少70.28億元，總髮行量與同期相比減少204.35億元，總償還量減少134.07億。
整體而言，發行端收縮更為明顯，2021年1-8月房企信用債淨融資仍處於收緊態勢，房企信用債淨融資總額為-486.2億元。
數據來源：Wind，觀點指數整理
從債券類別來看，8月公司債依舊是發行總額佔比最高的債券種類，總額為224.55億元，環比減少30.3%，加權債務成本為4.17%，較上月減小0.20%（7月公司債加權利率4.37%）。
中期票據是8月佔比第二大的債券類型，加權債務成本為3.96%；短期融資券的發行規模波動性更強，雖然是企業緩解資金燃眉之急的重要手段，但規模自年初開始呈現較為明顯的下降趨勢，加權債務成本為2.77%。
數據來源：Wind，觀點指數整理
截至2021年8月31日，已知收益率債券的剩餘年限普遍集中在0-3年內，且短期內的收益率差別較大。
從違約情況來看，Wind房地產行業違約債券達到58只，涉及金額高達649.37億元。整個行業步入償債高峯期，但伴隨中央的監控以及融資規模的縮窄，違約金額會呈現下滑態勢。
數據來源：同花順終端，觀點指數整理
海外債縮量嚴重，房企再融資壓力持續
境外債券市場發行規模縮減程度遠超境內市場，中資房企8月僅僅發行6只海外債券，達到近一年來數量及規模的谷底。
8月發行規模為9.21億美元，相較去年同期減少85%，環比減少82%；中資離岸債券到期金額為40.92億美元，同比增加23%，與7月數據（43.51億美元）基本持平；淨融資額為-31.72億美元。
8月海外債利率區間為1.50%-12.50%，平均票面利率為6.99%，中位數為6.00%。與境內債券類似，高利率佔比更高，且分化明顯。
8月新發行的海外債中，一年內到期債券存量餘額分別為中梁控股1.50億美元，票面利率達11%；綠景中國地產0.41億美元，票面利率為6%。
數據來源：Wind，觀點指數整理
總體來講，3-7月份海外市場發行規模保持緩慢增長，但相對於去年同期呈縮緊態勢。8月的發行量出現斷崖式下降，淨融資額也同樣出現明顯回落。
數據來源：Wind，觀點指數整理
8月海外債券市場，房地產行業以2065.15億美元的存量餘額居於第二位。這使得市場較為擔憂，認為其是信用風險較高的行業。
從歷史數據來看，第三季度通常為房企年度償債高峯。海外債通常以借新償舊的方式置換債務，但在今年部分房企海外債出現違約事件之後，境外資金投資更為謹慎，2月以來債券發行規模出現明顯下滑，這為房企未來能否以置換方式償還到期海外債帶來不確定性。
在資本市場中，考慮到投資者情緒疲軟，預計開發商的融資渠道將持續收窄。此外，房企銷售增長的放緩將直接對其流動性造成壓力。
穆迪報告指出，截至8月31日，受評開發商未來3個月內到期及可回售的境外債券金額達到81.45億美元，未來2個月內到期及可回售境內債券485億元；未來一年內仍有424.63億美元境外債券、2307億人民幣境內債券到期或可回售。
觀點指數預計，流動性良好的龍頭房企依然可以獲得多樣的融資渠道，財務實力較弱的企業將面臨更嚴峻的再融資挑戰。
房地產信託發行受限，融資利率維持穩定
根據公開市場數據，8月共有548只信託產品投向了房地產相關領域，總資金規模達到482.36億元，平均年收益率約7.24%。相較於2020年同期，產品數量增加17只，單資金規模減少402.8億元，年平均收益率減少0.23%；相較今年7月，產品數量減少38只，資金規模減少125.52億元，年平均收益率減小0.10%。
總體而言，投向房地產領域的信託產品規模自年初便呈現銳減態勢。
觀點指數分析，2020年出臺的"56號文"是直接原因，以房地產為主要資金流入方向的融資類信託繼續受到抑制。
目前，最為顯著的就是投資永續債形式的房地產信託產品大幅下滑。當前房地產行業的交易對手的基本面並不樂觀，信託公司出於風險與收益角度考慮，選擇了暫時觀望，減緩了房地產領域的投資節奏。
初步統計，9月-12月將有約2388億項目到期，資金繼續向其他領域轉向的可能性很大，諸如政信類項目與金融產業等。
數據來源:用益信託網，觀點指數整理
規模走勢來看，3月信託產品發行規模最大，資金規模達到767.15億元；2月受"兩壓一降"政策的影響，發行規模最低；6-8月發行規模呈現明顯下降趨勢，相比2020年同期均有大幅減少。
資金運用方式來看，8月變動幅度最大的是股權投資，相較7月規模縮減了92.3億元。相對債權型和貸款融資，股權投資產生的利潤分配在所得稅進行，減少所得稅應納稅額，起到槓桿效應；其次，權益性與股權型籌資一般沒有固定期限，所以投資者不能從企業撤資，只能將權益轉讓，減少了流動性不足風險。
觀點指數預測，今年剩餘時間的信託規模依舊會維持緊縮態勢，未來股權投資與權益投資會維持在70%-85%左右。
數據來源:用益信託網，觀點指數整理
2021年1-8月，房地產信託領域平均收益率及主要融資成本並無顯著差異，維持在7.2%-7.4%的區間。
今年，國內貨幣流動性較為充裕，整體利率下降，信託領域融資成本有所降低；另一方面，融資類業務規模持續縮減，標準投資類產品的出現拉低整體的平均收益。
房企融資類業務依舊遵循"兩壓一降"原則，標品業務快速發展，外加行業處於較高信用風險，降低風險成為信託公司展業中重點關心的任務，信託公司展業謹慎，勢必會遏制高收益產品的規模。前8個月信託平均收益率約為7.28%，較2020年同期下降約0.55個百分點。
觀點指數預測，2021年剩餘時間內信託產品收益短期將保持穩定，長期保持波動向下趨勢。
數據來源:用益信託網，觀點指數整理
7月，貸款類信託產品的平均收益率最低，達到7.15%，較7月增加0.15%；股權投資與權益投資的利率差逐漸減少，基本維持在7.2%-7.5%範圍內波動。
數據來源：Wind，觀點指數整理
上半年房企發行的資產支持證券中，基礎資產主要以購房尾款、房地產抵押貸款以及應收賬款為主，分別佔比37.06%、31.49%和19.37%。
房地產行業屬於資金密集型行業，通過發行購房尾款ABS產品，由SPV將發行資產支持證券得到的認購資金一次性購買購房尾款基礎資產，房地產企業得到一次性出售基礎資產的對價，獲得原本需要長時間回籠的資金，大大減輕了回款壓力，有力保證了後續的開發建設。