觀點指數 隨着國內經濟穩步提升，加之針對小微企業融資難、融資貴等問題出臺多項創業優惠政策，聯合辦公市場得到有序恢復。此外，逐年增長的市場主體為行業帶來一定的潛在客戶。
與此同時，辦公消費模式的升級以及辦公人羣年輕化，使得傳統辦公模式不再滿足客戶需求，敏捷辦公3.0+順勢而生。聯合辦公不再僅是單純地提供辦公空間，更多的是利用科技賦能企業。敏捷、靈活、高效、協同等成為未來辦公關鍵詞。
歷經規模擴張過後，聯合辦公行業的資本熱潮逐步褪去，市場迴歸理性。在優客工場通過SPAC成功上市後，頭部企業亦積極尋求上市機會。
對於聯辦企業來說，橫亙在前的難題是盈利問題。多家聯辦企業由規模導向升級為服務導向，轉型輕資產模式，突破空間業務的侷限性，探尋更加多元化的盈利模式。以輸出品牌、空間設計、建造、管理服務為主，提升運營管理能力，創造規模效應，從而保持增長力。亦有企業堅持二房東模式，實現營收淨利潤雙增長。
當前行業仍舊是處於盈利模式的探索階段。作為企業服務平臺，如果沒有擴張，沒有規模，則意味着沒有發展。因此形成規模化後如何降本提效，如何更好滿足企業需求，是服務平臺應該關注到的。
市場穩步增長，城市佈局下沉
進入2021年，國內疫情得到有效控制，一季度國民生產總值同比增長18.3%。同樣，經過2020年的調整期過後，聯合辦公的敏捷辦公、靈活辦公得到市場認可，聯辦企業逐步恢復活躍度。
新的一年，聯合辦公市場需求進一步擴大。2021年一季度，全國合計新註冊市場主體583.6萬家，同比增長58.3%。一季度國內經濟景氣持續攀升，逐年增長的市場主體註冊量給聯合辦公行業注入活力。
國家信息中心數據顯示，2020年共享辦公行業市場交易額168億元，同比下降26%，共享經濟整體呈現上升趨勢。疫情對於共享經濟不同領域的影響不同，對共享辦公行業造成一定衝擊，辦公活動受限，行業市場規模增速大幅下降。
數據來源：國家信息中心，觀點指數整理
今年上半年，國內生產總值532167億元，同比增長12.7%，國內經濟持續穩定恢復，呈現穩中上漲趨勢。此外，上半年辦公樓竣工面積1245萬平方米，同比增長21%，銷售面積1418萬平方米，同比增長10%。穩定增長的辦公樓供給給聯辦行業帶來發展動力。
隨着國內經濟水平恢復，聯辦行業呈現漸趨活躍，企業規模擴張速度逐步恢復至疫情前水平。經此一疫，靈活辦公逐步被更多企業和個人接受，聯合辦公的熟知度也在持續提升。
不過，目前國內聯合辦公項目多數還是佈局在一線城市。上半年頭部企業新開業或新增簽約的辦公空間呈現同樣的特點，不過要留意到新一線城市的滲透率也在逐步提升。
據觀點指數不完全統計，今年上半年重點企業新開業門店數合計32間，市場佔有率持續擴大。較去年新開門店數量同比增長一倍左右，市場活躍度穩步提升。
上半年，上海，深圳等一線城市仍舊保持較高的開業量，新開門店中一線城市北上廣深佔比 40.6%，二線城市的市場佔有率逐年增長。此外，亦有聯合辦公企業將目光轉移至呼和浩特、太原等城市。
數據來源：觀點指數
從新增簽約的辦公空間來看，觀點指數監測的聯辦頭部企業中，上半年新增簽約辦公空間合計48個，新增簽約的辦公空間項目主要集中於北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，新增簽約量佔據58.4%，一線城市依舊是聯合辦公企業主要佈局的城市。
數據來源：觀點指數
融資熱潮褪去，頭部企業尋求上市機會
從融資角度來看，2017-2018年，聯合辦公受到資本青睞，行業掀起一股融資熱潮。資本傾向頭部企業，如優客工場、氪空間、夢想加等獲得多輪融資。
據觀點指數不完全統計，2018年行業共計融資金額91.95億元。目前來看，行業資本熱潮已經褪去，企業應更加註重自身運營水平，提升盈利能力。
數據來源：公開資料，觀點指數整理
今年上半年，聯合辦公國內融資事件僅為1宗，即2月份頭部企業優客工場上市後實現首次股票增發，本次公開募集資金達2000萬美元，主要用於輕資產管理的大力拓展和Saas服務數字化技術的進一步研發等。
此外，自2020年末優客工場以SPAC方式成功登陸資本市場後，上半年多家聯合辦公企業表示有上市的意向。
數據來源：公開資料，觀點指數整理
2月，築夢之星遞交了招股書，申請在納斯達克上市。此次上市，築夢之星計劃發行460萬股普通股，發行價區間定為每股5-6美元，發行前公司總股本3600萬股。
招股書數據顯示，截至2020年6月30日，築夢之星共擁有50個辦公空間，佈局26個城市，在管面積約23萬平米，為約1487個企業客戶和516個非企業客戶提供服務。
近些年，築夢之星規模擴張主要依靠收併購。在兩年時間內，築夢之星先後收購了8家公司，耗資2823萬元，收購的辦公空間數量約15家左右，佔全部辦公空間的30%左右。此外，招股書中數據顯示，築夢之星本次募集的資金中有35%用於潛在的戰略投資和收併購。
數據來源：公開資料，觀點指數整理
對於築夢之星而言，併購擴大了規模。但隨之而來的是高額的收購成本與逐年增長的虧損金額。儘管其每年可以通過孵化器獲得政府補貼，但依舊無法彌補虧損。2018到2020年上半年，築夢之星淨利潤分別為虧損515.28萬美元、1843.82萬美元及1014.68萬美元，盈利情況不甚樂觀。
上半年計劃上市的還有WeWork，今年三月，WeWork宣佈已與納斯達克上市的SPAC（特殊目的收購公司）BowXAcquisitionCorp.簽訂了最終合併協議，預計在今年第三季度完成，估值90億美元。
空間 + 服務導向，科技賦能企業
“十四五”規劃提出必須重點推進碳中和工作，疊加國內辦公人羣年輕化以及辦公消費升級的背景下，辦公1.0及2.0模式不再能滿足企業的需求，這對辦公運營商提出更高的要求。數字化、智能化辦公不再是大勢所驅，而是需求導向，以科技賦能企業的辦公模式順勢而生。
針對數字化辦公、敏捷辦公，上半年Distrii辦伴宣佈全面升級品牌戰略，原品牌“Distrii辦伴”正式升級為“AgiiPlus堂堂加”（以下簡稱“堂堂加”）。
新品牌囊括三大子業務線，即以“MaxOffice堂堂辦公”提供敏捷化線上辦公數字服務；以“Spacii全辦智造”進行辦公存量更新與科技升級服務；以“Distrii辦伴”負責商辦空間科技運營服務管理。
數據來源：公開資料，觀點指數整理
三大業務線共同組成堂堂加品牌一體化服務體系，多維度為企業客戶提供敏捷辦公一站式服務體系。
此外，優客工場旗下的希遇科技已經把優客工場的SaaS系統推廣到了各類產業園區、商業樓宇、共享辦公、公寓、會議場地以及商鋪、停車場等不動資產領域。希遇科技基於用戶數據和運營數據，提供了四類產品：DOMES的SaaS平臺、基於DT辦公的小程序和app、IoT設備及IoT系統及營銷平臺與分銷平臺。
同時，優客工場上線發佈不動產分銷平臺“樓宇速讀”，是一個集辦公場地、會議室、工位、公寓、辦公服務等於一體的互聯網分銷數據服務平臺。
當前，空間+服務被更多的企業或個人接受。辦公運營商不僅需要深刻理解企業辦公場景，在空間和服務上滿足企業發展的需求，更需要有硬核的IT技術為企業提供協同高效的系統服務，從而幫助企業實現線上線下融合。
未來，共享辦公的關鍵詞將是敏捷、靈活、協同、高效。
行業“規模不經濟”如何破局
目前來看，聯合辦公企業的三大主流運營模式有三種：重資產、半輕資產和輕資產運營模式。重資產模式是指聯合辦公品牌直接購買項目，做一手房東，但是需要雄厚的資本能力。例如房企背景的運營商為盤活存量物業，通過裝修改造後出租。
半輕模式也就是目前較為普遍的“二房東”模式，由聯合辦公品牌進行選址、裝修和租賃，做二手房東。通過裝修改造辦公場所，提升場地坪效，從而賺取租金差。如果門店入駐率不高，而又需要支付高額的租金成本的話，則會造成虧損。
而輕資產模式是指聯合辦公品牌輸出運營管理能力，不做一、二手房東。近幾年，聯合辦公企業轉型輕資產模式的動作較為頻繁，如優客工場、夢想加、BEEPLUS、Distrii辦伴等品牌。
對比而言，輕資產模式投入成本較少，運營風險相對較低，但由於運營主體較為分散，運營服務標準化較難實現，後期運營管理成本會略高。
數據來源：觀點指數
據觀點指數不完全統計，上半年聯合辦公行業共計開業32家門店，觀察新開業門店的類型發現，輕資產運營模式的佔比逐年增長。上半年新開門店中輕資產模式佔比達50%。其中，優客工場上半年共開業8個項目，其中7個是其旗下的大然凌一簽約的輕資產模式項目。
數據來源：觀點指數
在上半年企業新簽約項目中，輕資產模式佔比高達79.17%，主要是由於優客工場轉型輕資產模式。從2020年6月30日到2021年6月30日，優客工場輕資產模式下籤約的空間總數增加了141%，簽約項目數量位於聯辦行業首位。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
實際上，截止去年年底，優客工場輕資產模式已成運營重點，輕資產管理面積佔比達54.15%。與2019年同比，輕資產城市數、簽約場地數及管理面積數分別提高了84%、166%及105%。
財報顯示，2021年二季度優客工場輕資產業務佈局於52個城市，簽約154個辦公空間，合同管理面積43.9萬平方米。輕資產模式下，二季度城市佈局、項目數量、合同管理面積分別同比增長63%、141%及98%。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
從收入類型上看，二季度，優客工場工作區會員收入同比下降12.8%，主要是由於關閉未盈利的辦公空間以及縮減自營辦公空間。
相較一季度環比增長6.4%，主營業務持續穩定發展。營銷和品牌服務收入同比增長80.8%，其他服務收入同比增長162.3%，廣告業務與其他服務業務協同效應逐步釋放，在盈利模式方面不斷優化。
觀察優客工場二季度財報，輕資產模式收入規模1520萬元，同比增長292.1%，輕資產毛利同比增長228.6%。調整後淨虧損2190萬元，同比收窄72.3%。
輕資產模式下為優客工場帶來規模與營收雙增長。但優客工場的虧損、市值偏低、資金等問題尚未得到明顯改善。
而另一聯辦行業企業，創富港則依舊堅持走“二房東”路線。2021年上半年，創富港新增簽約辦公空間項目數10家，新增簽約面積共計1.22萬平方米。截至2021年6月30日，創富港全國簽約門店數量215家，分佈於深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、寧波、長沙、佛山等十大城市，全國簽約門店建築面積合計29.3萬平方米。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
2021年上半年，創富港實現營業收入3.11億元，同比增長10.69%。實現淨利潤1661.14萬元。通過精細化運營化能力，創富港向市場展示了“二房東”模式的盈利能力。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
實際上，對於“二房東”模式來說，規模的擴大不代表盈利的擴大。創富港的公告數據顯示，“二房東”模式下，規模增長的同時，淨利潤並不隨之增加。相反，當同期新增面積增長時，淨利潤出現回落，新增面積減少時，淨利潤出現上浮。
規模化不代表盈利，當前行業仍舊處於盈利模式探索階段，不管是輕資產模式抑或是堅持走“二房東”模式，提升企業本身的運營管理能力才是盈利的關鍵。