觀點指數 2021年至今，隨着國內經濟復甦，長租行業逐步回暖，多個城市租金水平回升。
過去的一年，由於高收低租等搶佔市場行為，多家小型長租企業資金鍊斷裂破產。上半年，蛋殼公寓退市，利用租金貸拓展房源數量導致現金流緊張，名下相當數量財產被凍結。為規範長租市場穩健發展，中央及多個地方政府發佈資金監管等政策。以一線城市為例，住房租賃資金全面納入監管。
長租行業優勝劣汰，有人離場亦有人進場，上半年不乏國企品牌進軍長租市場，國家隊的進場一定程度上推進了長租公寓市場穩健發展。
同時，供地兩集中政策下，核心重點城市單列租賃用地佔比基本達標，租賃社區入市項目將持續增加，未來更加考驗企業集中化管理能力。
近年來，隨着中高收入人羣不斷壯大以及消費水平升級，中高端服務式公寓產品逐步受到客戶羣體青睞。長租企業對於擴張中高端市場趨勢顯現，越來越多的長租企業為擴大品牌影響力，調整戰略定位。
行業政策利好，資金監管升級
今年3月份，解決“大城市住房突出問題”首次在兩會中被提及，租賃住房領域亦有着墨。
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繼去年長租企業相繼暴雷後，今年的政府工作報告中提出，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔等措施，緩解大城市住房問題。
邁入十四五開局之年，租賃住房問題得到廣泛關注，規劃中再提“房住不炒”，從土地供應、稅收優惠、租賃企業保障等方面提出指導性要求，促進租賃住房市場平穩健康發展。
中央層面上，今年4月國家發改委發佈《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》（下稱重點任務）以及六部門聯合發佈《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（下稱意見）。
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其中，在《重點任務》中提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，單列租賃住房用地計劃，探索利用農村集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。
《意見》中指出，住房租賃企業應當設立住房租賃資金監管賬戶，向相關部門備案，並通過租賃管理平臺向社會公示。住房租賃企業不得變相開展金融業務。
此外，上半年一線城市加強監管力度，住房租賃資金被全面納入監管。
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其中，廣州住建局要求廣州市行政區域內的租賃住房企業在廣州市的商業銀行中開立全市唯一的住房租賃資金“政銀企”三方監管賬戶，並通過該監管賬戶收取租金及押金。同時鼓勵採取“押一付一”、“押二付一”等交易方式。
同樣，深圳、上海均提出租賃住房企業應在當地註冊的商業銀行中，開立唯一的住房租賃資金監管賬戶。當地的商業銀行或成長租企業的風控標配。
針對“租金貸”業務，北上廣深更是明確說明租賃住房企業不得要求承租人使用“租金貸”。銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。
此外，為規範長租市場發展，各地政府就土地供應、減稅補貼、租賃企業保障等多方面提出了新的政策文件。
各項利好政策下，長租行業將迎來發展新方向。未來，越來越多的年輕人會進入租賃住房的保障體系中，行業也將朝着更加規範、健康、穩定的方向發展。
多地租金回暖，融資資源向頭部企業靠攏
上半年，全國多地租金水平回暖。經過疫情期間的低迷後，租賃市場復甦，多地租金水平有所上升。
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據觀點指數監測的21個城市的平均租金單價顯示，2月份春節期間，租賃市場進入淡季，租金平均單價出現回落。而隨着畢業季的到來，租賃需求增加，租金呈現上升趨勢。
融資方面，在保障性租賃住房受重視程度不斷加深的背景下，住房租賃市場的融資環境也不斷收緊，融資資源向頭部企業靠攏。據觀點指數不完全統計，上半年參與住房租賃融資的市場主體主要有萬科、保利、華潤置地、金地、大華集團等，融資資金多數用於住房租賃項目建設。
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此外，近日，國家發展改革委印發《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金 (REITs) 試點工作的通知》，其中提及基礎設施領域不動產投資信託基金 (REITs) 試點行業中包括保障性租賃住房。
以重資產運營的租賃住房，具備持續穩定的現金流以及較好的增長潛力，可以滿足REITs發行的基本條件。此外，公募REITs可以為租賃住房提供良好的資本化渠道，提升重資產租賃住房項目的流動性。
對於租賃住房資本化而言，一定程度上受到政策溢出效應的支持。而於企業而言，提升運營能力，做好產品定位及定價，提高降本提效效果。通過專業化運營管理能力，獲取良好現金流以及穩定租約，或有機會加入到公募REITs中。
頭部企業拓店速度減緩，多家企業深入中高端市場
上半年萬科、龍湖、旭輝、招商蛇口等多家房企發佈了2021年半年度報告。
2018-2021年上半年，泊寓開業增速分別為100%、83.33%、29.45%以及16.26%，冠寓開業增速分別為253.33%、41.51%、20%以及18.99%。泊寓、冠寓規模逐年擴大，而拓店增速逐年放緩。
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龍湖冠寓上半年營業收入達10.66億元，同比去年上半年的7.32億元，增長45.63%。整體出租率達94.1%，超過六個月的房源的出租率為95.5%。
而截止2021年6月底，泊寓實現上半年營業收入13.19億元，同比增長25.6%，整體出租率達95%，客戶淨推薦值達85%，續租率達58%。
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在城市佈局上，泊寓已佈局全國33個城市，並在深圳、天津、西安、濟南、佛山、珠海、瀋陽、東莞、福州9個城市的市場佔有率保持第一。其中，萬科泊寓在深圳已開業項目數152個，已開業房間數量達7.3萬間，佔比49.32%。相較於北上廣項目，泊寓在深圳的項目多數以城中村改造為主，單房的租金坪效較低，租金在1000-2000元之間。
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規模不經濟是長租行業的一大痛點，規模為王逐步退出市場，更多的長租企業考慮客羣需求，關注更高效的開業轉化以及自身運營管理能力的提升。
上半年，多家企業結合自身發展方向，明確品牌定位，做出品牌佈局調整。
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如3月份“旭輝領寓”正式更名為“旭輝瓴寓”。從“領”到“瓴”一字之差，不僅意味着品牌戰略的調整，更是明確企業自身在租賃行業的定位。早前“領寓”是希望在行業內做到領先的地位，由“領”到“瓴”是基於對公司業務發展模式有了更加明確的方向。未來旭輝瓴寓將重點放在發展租賃社區業務，找準戰略方向，堅持走“輕重並舉”模式。
另外，5月份“FUNLIVE方隅”正式更名為“方隅公寓”，定位為“高檔一居，租方隅”。通過“高檔一居”的清晰定位，體現了方隅公寓佈局中高端長租市場的決心與決策。
隨着行業的發展以及消費水平的提高，長租市場逐步趨於成熟。中高收入的羣體對於居住方面有着更高的需求。
針對中高端客戶羣體，保利公寓同樣有所動作。6月份，保利公寓正式推出中高端產品線——NPUB。首家門店是位於杭州的保利NPUB錢江新城聯合社區，主要提供一居室（40㎡）、兩居室（78㎡）和輕奢兩居室（78㎡），處於錢江新城傳統高端住宅區的核心位置。
離場與進場，優勝劣汰是行業發展動力
過去一年中，行業頻頻暴雷，據觀點指數不完全統計，2020年傳出暴雷的長租企業有20家，2017-2019年合計69家長租企業因資金鍊斷裂經營異常。
今年上半年，長租公寓租賃平臺蘑菇租房陷入資金危機。由於蘑菇租房主要面向的是B端中小公寓企業，通過輸出公寓SaaS系統收取系統服務費用。因此相較於之前長租公寓企業的“爆雷”，蘑菇租房在租客端的波及面會小很多。目前蘑菇租房已正式被寓小二接手，已完成了將近1000家公寓的清償，清償人數比例超過70%。
此外，4月6日，紐交所宣佈蛋殼公寓摘牌，從上市到被摘牌，蛋殼公寓僅在紐交所待了445天。蛋殼公寓首日開盤價13.5美元，處於中等偏下的水平，而最後定格在2.367美元，股價跌幅高達82%。
公寓規模的擴張涉及大量資本開支，包括物色、翻新及裝修公寓單位，以及向業主支付按金及租金所需的資本。蛋殼公寓的模式主要是收房—出租—融資—再收房的過程。其規模增長的主要流動資金來源是金融機構預付租金、居民預付款、向境外實體擔保的境內實體發行股票證券和銀行貸款。
雖然居民的預付租金是蛋殼公寓經營現金流入的重要來源，但蛋殼還與金融機構合作，通過租金貸方式為居民提供租金融資，以此擴大規模，此舉亦帶來一定風險。
通過租金貸，蛋殼預支大量資金拓展房源。年報中披露，2017年至2019年，蛋殼從金融機構拿到的租金貸預付款分別為9.37億元、21.27億元及27.53億元。基於“高進低出+租金貸”模式，蛋殼公寓在規模做大和收入逐年增長同時，虧損金額也逐年增長，由此帶來的是高負債和現金流吃緊。直至2021年一季度，總負債達90.27億元。
疫情下，收入驟減、資金鍊斷裂，最終引發一系列的社會問題。
蛋殼公寓、蘑菇租房、優客逸家、YOU+等企業都是代表着2014-2015年最早一批的創業系長租企業。
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目前來看，早期創業系企業除魔方公寓、安歆公寓、樂乎公寓還在持續增長外，其他企業或停止擴張或倒閉。優勝劣汰是長租行業發展的動力，找準在行業中的定位，提升自身運營管理能力，積極探尋多元化盈利模式，腳踏實地才能站穩腳跟。
暴雷企業全劇終，但長租的故事仍在繼續。上半年，有人離場亦有人進場，國家隊珠江租賃推出首個長租公寓品牌，正式進軍長租公寓市場。
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此外，國企首創置業推出首個集租式品牌——繁星，首個項目是位於北京的首創繁星十八里店，總建築面積約40萬平米，估算總投資43.6億元，預計2022年3月首期入市，可為市場提供超過6500套租賃住房。
首創繁星十八里店是屬於集體土地入市建設租賃住房項目，通過背靠鄉政府、國企操盤，首創繁星十八里店將帶來40年長租運營時間。
2014-2021，長租行業經歷了七年的發展，經營能力不足的企業陸續離場。相信在各項利好政策、強資金監管以及國家隊進場後，長租公寓行業未來會更加健康、穩健發展。
核心城市租賃用地佔比基本達標，拿地企業以國企為主
今年2月，22城供地“兩集中”新政提出，其中明確要求在年度計劃中單列租賃住房用地的佔比，一般不低於10%。上半年，22個重點城市發佈了2021年的供地計劃，租賃住房用地佔比基本達標。
數據來源：各城市資源規劃管理局，觀點指數整理
從各城市自然資源和規劃局披露的2021年度供地計劃數據來看，北京2021年計劃推出住宅用地1060公頃，較2020年供地計劃增長60公頃。其中，租賃用地佔住宅比例由2020年的13%增長至2021年的28.3%，在22個重點城市中佔比最大，其次是上海。除濟南、成都租賃用地佔比6%左右之外，其他重點城市租賃用地佔比基本達標。
總體來看，22個城市披露的2021年住宅用地計劃總供應19546.05公頃，租賃用地計劃總供應2119.53公頃，佔比達10.84%。
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供地“兩集中”政策下，“競自持、竟配建”成為租賃住房用地競拍的主旋律，多地新增競拍配建租賃住房面積規則。“租賃”將成為土拍政策的新趨勢。
拿地企業層面上，以上海租賃土地成交情況來看，上海首輪集中供地共成交8宗租賃用地，拿地企業以國資為主，其中松江區兩宗地由松江國資委和旭輝瓴寓合作拿地，未來入市的租賃社區或交由旭輝瓴寓運營管理。
長租運營商與政府或資本方合作拿地，或將成為長租運營商進入租賃土地市場的重要途徑。
從過往的租賃用地建設項目來看，通常開發週期較長，經過三年的開發建設期，項目才逐漸入市。據觀點指數不完全統計，在目前開業的租賃社區項目中，地塊多數為2017、2018年成交。中大型租賃社區的入市，一方面可以增加市場供應，滿足租賃需求，促進職住平衡。此外，這些租賃社區多數配套商業、娛樂等生活設施設備，讓租客享受到住宅社區的居住體驗。
需要關注到的是，逐步增長的流動人口帶來更多的租賃需求。數據顯示，2020年，人口流動保持着大規模、高流動性的趨勢。
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數據顯示，流動人口購房意願較低，選擇租賃住房的佔比超過2/3。流動人口總量的上漲趨勢，給長租市場帶來潛在的客源，為長租市場注入活力。
“七人普”數據顯示，我國人口增速進一步放緩，但中心城市人口規模持續增長，住房需求持續提升。不同收入的羣體對於住房的需求也不同。
數據來源：貝殼研究院，觀點指數整理
居民收入的增長影響消費觀念的升級，隨着經濟水平逐年增長，消費者對於租住品質和服務要求更高。客戶羣體多樣化以及消費升級使得租房需求出現分化，同時也為長租企業在產品和服務上提供切入點。用戶租房體驗的優化成為提升企業競爭力的關鍵。滿足租客需求，提升用戶體驗成為打造長租口碑的關鍵因素。