觀點指數 2021年上半年，隨着中國經濟的恢復如常，倉儲物流行業也重回擴張，大部分指標都在榮枯線上，但也要留意到倉儲物流業對電商物流節的敏感度較明顯。
企業方面，上半年較為活躍。5月順豐成功在港交所發行了順豐物流REIT，同時還計劃將同城業務分拆在港上市；京東物流則在月尾完成了分拆上市，上市首日市值即突破2500億港元。
關注到公募REITs的發行，有9單基礎設施公募REITs獲通過，並最終於6月21日完成上市，其中就包含了底層資產屬於倉儲物流的普洛斯REIT和鹽田港REIT。
龍頭地位穩固，消費新需求刺激倉庫租賃
去年至今，國內已習慣疫情防控大環境，於此更突顯電商零售及快遞業務的重要性，也給物流的發展帶來較大動力。疫情壓力下，企業業績均呈現逆勢上揚的態勢，倉儲面積也實現不同程度的擴大。
當前中國的物流地產市場發生了翻天覆地的變化，儘管仍舊是“一超多強”的局面，但普洛斯的市場佔比已然逐步下降，各路物流企業、房地產商、金融機構以及電商企業等紛紛加入競爭。
數據來源：戴德梁行，觀點指數整理
市場上各類主體甚多，總體可分為三類：倉儲物流企業、基金管理機構、電商物流。但三類主體並不是涇渭分明的格局，而是相互交集，且交集的趨勢越來越強。
物流需求強勁但供應相對匱乏，促使中國物流業的投資意向仍然很高。一直以來，海港、空港和陸路港是發展物流設施的關鍵地理條件。基於此，粵港澳大灣區、長江三角洲及京津地區也成為我國物流的主要配送中心。
如中國物流資產就在6月配售合共2.2億股新股份，籌資7.67億港元，所募資金的50%會用於投資及收購土地，尤其是位於粵港澳大灣區、長江三角洲經濟區、渤海經濟區及珠江三角洲經濟區的土地。普洛斯也表示會將發行REITs所募集的資金投資於這部分區域。
另外，武漢因其特殊地理位置成為華中的物流樞紐，發展空間巨大。京東物流在此建有武漢亞洲一號物流園。寶灣物流則在武漢建有2個物流園區，分別位於漢南區和青山區，其中青山物流園為今年4月開園。
以2020-2022年預計新增供應面積/市場存量面積來衡量新增供應的規模佔比,各地存在較大的差異。戴德梁行的數據顯示，北京和上海由於近年來倉儲物流土地供應稀缺，新增供應占比低於20%。雖然江蘇、廣東依然是開發的熱點區域，但市場存量較大，新增供應占比維持在40-60%左右。二、三城市場存量較小，隨着行業向二、三線城市加速下沉發展，部分熱點城市的預期新增供應已超過目前的市場存量。
值得關注的是，上半年新入市的倉儲面積大部分由即時零售相關行業吸納。即時零售行業對倉儲空間旺盛的需求明顯高於市場普遍的預期，發展前景看好。
另外，消費者在上半年對快時尚類的商品需求充足，帶動包括快時尚零售商到大型超市在內的各類實體零售連鎖店的倉儲需求增長。消費者偏好的迭代和新品牌的崛起，促使新品類的零售商湧現，推動倉儲需求進一步發展。伴隨這些品牌的快速擴張，租賃高標庫來支持其運營成為了戰略發展中不可或缺的一環。
另外，受新冠疫情影響，生鮮零售和配送企業的價值提升，生鮮電商平臺業務激增，即時配送、社區團購領域競爭進入白熱化，一定程度上為相關倉儲配送行業的加速發展創造了新的機遇。
倉儲指數維持擴張區間，租金上漲拉高業務成本
根據中國物流與採購聯合會發佈的數據顯示，6月份中國物流業景氣指數為54.6%，較上月回落1.2個百分點；中國倉儲指數為53.2%，較上月回升1.9個百分點。
數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理
從整個上半年來看，物流業景氣指數上下波動較大，而倉儲指數則相對平穩。兩項指標相關度較大，特別是在倉儲物流業的淡旺季節點。兩項指標均於2月份滑落低位，並同步於4月升至年度首個高位。2月的低谷主要受節日及加強冷鏈物流和局部地區疫情防控需要的影響，4月的峯值則由於電商節帶來的旺季影響，需求激增拉高各項指標，旺季過後市場需求進入階段性調整階段。
數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理
分指標來看，6月份，倉儲業務量指數為52.2%，較上月上升0.8個百分點，反映出受市場庫存上升影響，倉儲業務呈現小幅增長態勢。分品種來看，大宗商品中的有色金屬、化工產品，消費品中的醫藥產品，業務量均有較為明顯的增長。另外，收費價格指數為51.4%，較上月上升0.7個百分點，反映出受業務活動活躍影響，倉庫租金價格再次上漲，倉儲收費價格連續十個月保持在榮枯線以上。
數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理
值得關注的是，主營業務成本指數為60.1%，保持上升態勢不變。企業成本支出增長較快，後期需重點注意成本控制。
從後期走勢來看，6月份，新訂單指數為51.4%，較上月下降0.8個百分點，但仍保持在榮枯線以上；業務活動預期指數為57.2%，較上月下降1.5個百分點，雖然小幅回落，但仍位於高景氣區間。兩項指數表明市場預期仍較為樂觀，宏觀經濟持續保持平穩恢復態勢，對倉儲業務需求有一定支撐，預計後期行業運行仍將保持良好勢頭。
從全國倉庫需求看，6月一線城市需求面積78.99萬平方米，環比上漲68.5%；二線城市需求面積25.18萬平方米，環比上漲17.4%；其他城市需求面積6.32萬平方米，環比上漲6.6%。
數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理
從倉庫報價的數據上看，已出現了3個月的連續上漲，6月份倉庫報價的上漲明顯放緩。一線城市倉庫報價34.81元/平方米/月，環比下跌0.7%；二線城市報價26.46元/平方米/月，環比上漲0.7%；其他城市20.27元/平方米/月，環比下跌1.9%。
總體而言，各線城市倉庫需求有明顯淡旺季的區分，但總體穩定在一個區間。倉儲報價上，維持平穩上升的姿態，顯示倉庫業主對後市充滿信心。
公募 REITs 資產具備稀缺性，租戶構成有差異
2021年5月，順豐房托REIT在香港完成募集上市。
而在內地，中金普洛斯REIT和紅土創新鹽田港REIT作為內地首批公募REITs也在5月31日正式向公眾投資者發售。
這三單REITs從主體上已有相當的代表性，分別為民資、外資和國企，更分別是港交所、上交所、深交所三個交易所的第一單物流資產公募REITs。
鹽田港REIT的底層資產為位於深圳市鹽田區鹽田綜合保稅區北片區的現代物流中心，內含4座高標倉、1棟綜合辦公樓、1座氣瓶站。與中金普洛斯REIT和順豐房托REIT以多個不同資產入池不同，這是一個單體項目。
項目建築面積共計約32.04萬平方米，可租賃面積26.61萬平方米，出租率100%，為三單REITs中最高。有效租金單價38.34元/平方米/月，估值17.05億元，估值單價5321元/平方米，相對較低。
普洛斯REIT則是本次大陸首批基礎設施公募REITs中，唯一一單原始權益人不是國有企業的。
底層資產上，普洛斯REIT含有7個資產，分別位於北京、廣州、佛山、蘇州、崑山5個城市，不僅為三單物流倉儲REITs中包含最多資產的一單，亦是5單產業地產類基礎設施公募REITs中資產最多的。
7個物流園建築面積合共70.50萬平方米，可租賃面積70.76萬平方米，出租率98.7%。有效租金單價40.04元/平方米/月，估值53.46億元，為3單物流地產REITs中最高，估值單價7583元/平方米。
先行一步的順豐房托REIT，於5月17日在港交所鳴鑼上市，開盤報4.49港元/股，收報4.16港元/股，下跌16.47%。截至6月30日，順豐房托報收4.38港元/股，跌倒發行價之下。
該單REITs底層資產包括香港、佛山、蕪湖三個現代物流地產項目，總建築面積為23.44萬平方米，總可出租面積30.8萬平方米，目前總出租率為94.9%，資產估值達到60.93億港元（摺合51.5億元人民幣）。
三單物流地產REITs底層資產所在區位來講，均位於中國的核心城市圈：京津冀、長三角、粵港澳大灣區，佔據了核心物流樞紐。其中，部分地區近年來幾乎未有出讓任何倉儲用地，潛在價值較大。
中金普洛斯REIT有網絡化和品牌加持；鹽田港REIT為保稅倉，併兼有倉儲物流和港口兩大行業屬性；順豐房托REIT則以香港物業作為主要組成部分，而香港物業受土地資源稀缺影響，物流地產供應有限，資源稀缺屬性進一步加強。
除資產本身因區位帶來的價值外，租約結構也是影響資本市場估值的重要因素。
截至2020年末，普洛斯REIT前十大租戶月租金及管理費（不含稅）合計1616.99萬元，佔比58.32%，第三方租戶分散，市場化程度高。相對而言，順豐房托REIT和鹽田港REIT的租戶均以關聯方為主。
數據來源：募集說明書、觀點指數整理
鹽田港REIT來自前10大客戶的收入合計佔比為92%，前5大客戶收入合計佔比為74%。鹽田港REIT的外部管理機構為鹽田港物流有限公司，其為REIT原始權益人鹽田港集團的全資子公司。
數據來源：募集說明書、觀點指數整理
而鹽田港集團又是鹽田港現代物流中心的第一大租戶，租賃了約44%可出租面積，包括8%自用、22%散租和14%對外招租，採取相當於“二房東”的模式經營，這種模式亦使整租部分的租金收入相對較低。
順豐房托REIT前5位租戶租金收入佔總體比例高達80.1%，前5位租戶應占可出租面積67.1%。前三大租戶均為順豐關聯方，租金收入合共佔比71.3%，可出租面積合共佔比62.1%。
數據來源：募集說明書、觀點指數整理
租戶以關聯方為主不僅會使得項目租金提升的可能性降低，即鎖定內部租金價格，使租金較對外出租出現折價。亦因此會令投資者對運營主體的經營能力持有保留意見，使投資者對該類型REITs未來的擴募缺乏信心。
另外，由於倉儲物業在換租階段會自然出現一個月左右的空窗期，分散的租戶可以在微觀上穩定空窗期的現金流。