觀點指數 2021上半年，國內商業地產活力有較大回升，各類相關業態都實現了明顯復甦，社會消費、開發投資端多項數據同比去年均實現穩步回升，整體營商環境不斷趨好。
與此同時，上半年的商業資產交易頻繁，辦公樓依然是市場上最受歡迎的商業資產類別。險資在交易中佔據重要地位，上半年多宗交易買家均為保險類企業。
企業方面，從近期公佈的2021上半年財報數據中，可見大部分商業地產企業基本擺脫疫情的影響，營收提升明顯，實現同比上升。其中，更有不少企業得益於旗下優質物業和運營能力，收入增長幅度喜人。
運營層面，數字化的發展逐漸深入，已成為企業提高運營效率的有效方式之一。以購物中心為代表的項目，迎合當下最新消費趨勢，運營創新日益細化。
此外，隨着行業輕資產模式的盛行，越來越多企業加大對輕資產業務的投入。龍湖、大悅城、凱德等企業上半年有所動作，已上市的商管企業在外拓方面也不斷髮力。
政策助力復甦，商業數據穩步回升
上半年，為優化營商環境，促進經濟發展，全國各部門和城市出臺了不少政策意見，主要涵蓋以下方面：
一是促進國內經濟內循環，提升商業市場的整體活力，如國務院表示將深化“放管服”改革，打造市場化法治化國際化營商環境，幫助構建以國內循環為主，國內國際雙循環的大格局；二是加快城市商業和商圈建設，滿足不同層次的消費需求；三是幫扶企業，通過各種政策促進商業企業的發展。
來源：公開資料，觀點指數整理
政策為商業地產的整體恢復創造了良好的市場環境，對推動消費復甦和促進商業發展有積極作用。
直接反映在相關經濟數據上，近幾年來，我國的城鎮居民人均收入累計增長保持較為穩定的增速。今年上半年的城鎮居民人均可支配收入較前三年同期有較為明顯增長，為24125元，而2018、2019、2020的同期則為19770元、21342元及21655元。國家經濟穩健發展下，居民收入水平正日益提升，這也為國內商業發展創造更多消費需求，有效帶動內循環。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
社會消費表現上，今年以來，社會消費品零售總額實現穩步增長，截至2021年6月，該項數據錄得211904億元，累計增幅為23%，同比去年疫情期間有較明顯的增長，大眾消費需求持續釋放。
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表現趨好的還有全國百家大型重點零售企業的零售額累計增長，今年轉負為正。截至今年6月，累計增長幅度為22.5%，逐漸趨穩。
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以最能激發大眾消費活力的節假日消費數據來看，上半年春節、五一等重點節假日期間，全國的商業消費提升較大。
商務部數據顯示，春節期間，全國重點零售和餐飲企業實現銷售額約8210億元，同比過去兩年均實現明顯增長，其中同比2020年增長28.7%，比2019年增長4.9%，這主要得益於客流增長以及消費力的顯著提升。
此外，中華全國商業信息中心數據顯示，五一假期全國百家重點大型零售企業實現零售額83.6億元，包括銀泰百貨、萬達廣場、首創奧萊等全國多個商業體在內的項目在銷售額、客流量等關鍵指標上均實現增長。
經濟上的較快恢復以及消費韌性，也助推了商業投資的發展，辦公樓和商業營業用房的開發投資額在上半年保持了穩定增長。
其中辦公樓部分錄得2909.57億元，累計增速6.7%；商業營業用房部分則為6054.19億元，累計增速3.5%。總的來看，辦公樓的恢復要更為積極一些，主要得益於資產的保值性強，且能提供穩定租金收益，對投資者而言有較高的吸引力。
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截至2021年6月，全國辦公樓及商業營業用房的新開工面積累計值分別錄得2424.70萬平方米和6976.93萬平方米，累計增速為-15%和-12.7%。雖然增速相比上月有所回落，但繼續實現了規模上的增長。
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此外，雖然上半年仍有部分城市受到疫情影響，但在防控措施以及疫苗接種的普及之下，對整體經濟發展的影響有限。
商業大宗交易頻現，險資身影活躍
回顧上半年，商業地產的資產交易較為活躍。
一線城市及核心的二線城市均有資產成功交易，北京和上海是目前大宗交易的聚焦地。兩地的商業物業租金較高，資產價值升值空間大，其中上海作為國內的代表性商業城市，開放性的政策吸引着眾多投資者。
數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計
上半年交易的資產類型較為多樣，涵蓋綜合體、零售、寫字樓、公寓等業態。其中，從交易數量上看，寫字樓依然是最受歡迎的大宗物業，佔比接近六成。而從成交金額對比，綜合體業態比較亮眼，上半年最大成交金額的標的就是綜合體。
上述兩種類型物業，都是相對優質的投資標的，尤以前者為甚。核心區位的成熟寫字樓項目，能夠提供穩定的租金收益，保障現金流，具有長期增值潛力；同時，相對綜合體，寫字樓面對的是單一企業羣體，收購完成後運營上的整合更加簡單一些。
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上半年大宗交易市場上的主導力量主要是內資機構、外資機構和國內自用型買家。交易數量上，內資較為活躍，佔比接近七成，上半年的最大金額交易也為內資買家創下，為平安收購凱德旗下來福士資產包，交易價高達330億。這也反映了險資對於穩定收益項目的青睞。
此外，自用型買家也不可忽視，將新購物業作為總部使用。如諾亞控股以22億元向新地集團購買了上海虹橋中心商務區的辦公場所，面積約7.2萬平方米，將其作為總部。
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疫情以來，被認為是入手商業資產的較好時機，不少投資機構選擇入手位於一二線城市核心區位的優質物業，以期通過後期運營等各種手段實現資產增值，獲得較高的投資回報。
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從上半年的交易來看，投資者對商業物業的選擇標準並未產生較大變化。在資產選擇中，主要看重是否有穩定收益、資產升值空間、地段位置條件、商圈發展環境等。
具備較強資產運營能力的收購方，收購物業後會進行改造運營，實現收益提升和資產增值，亦或選擇長期持有，或通過資產證券化方式退出。
上半年營收增長明顯，抗風險能力成營收持續關鍵
雖然不同企業的統計口徑存在一定差異，但是從2016至2021上半年的營收來看，大部分重點商業地產企業一直保持較為穩定的增長。
即使在去年疫情影響之下，觀點指數統計的15個樣本企業中，仍有8個呈現持續增長。
數據來源：企業年報，觀點指數整理
而從樣本企業近期公佈的2021上半年財報數據中，可以發現基本擺脫疫情影響之下，大部分商業地產企業營收提升明顯，實現同比上升。觀點指數選取的15個樣本企業中，全部實現了同比增長，最高增長幅度接近67%，最低增幅也有7%左右。
數據來源：企業年報，觀點指數整理
注：部分企業區分物業投資收入和酒店營運收入，上述數據包含酒店收入
去年疫情下實現營收增長的企業，總體呈現出以下特徵：一是現有項目多分佈於核心一二線城市，如上海、深圳、廣州、成都等城市，具備較強的抗風險能力，在疫情下依然可以提供穩定的租金收益。此外，這些企業的項目運營能力突出，順應市場變幻保持競爭力。
當然亦離不開近年來規模擴大帶來的有效增長。部分企業在去年疫情之下，依然有不少新項目入市，這些新項目對整體營收增長作出了一定貢獻。而今年上半年，也有不少企業開出新項目，如新城控股上半年有5個吾悅廣場項目開業。
而今年上半年部分營收上升幅度較大的企業，此前佈局了較多酒店業務，如富力、綠地等，去年疫情之下整體營收同比下降明顯，與其他企業有所分化，但今年商業復甦趨勢之下酒店業務有所回升，同比收入增長較為明顯。
商業輕資產大勢所趨，入局企業競爭白熱化
輕資產依然是上半年逃不開的關鍵詞。近年來，商業地產企業對輕資產的探索不斷加快，並滲透到各類商業業態中。具體表現為企業分拆輕資產相關業務，尋求登陸資本市場。同時，也加速對外進行輕資產服務輸出。
上半年，不少企業明確在輕資產業務方面的戰略。如3月9日龍湖宣佈全面啓動輕資產模式。大悅城也表明，將在商業地產上實行輕重並行戰略，重點發展輕資產。
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目前，加入輕資產大軍的商業開發商越來越多，主要有新加坡的凱德、國內的萬達商管、華潤萬象生活、印力集團、新城控股、愛琴海集團、寶龍商業、保利商業等。
分拆商業地產業務，以商管形式上市是目前比較熱門的方式，寶龍商業、星盛商管、合景悠活、華潤萬象生活、中駿商管等企業是其中的代表。這類企業的業務組成，一部分來自母公司的項目輸出，另一部分來自第三方項目拓展。
單以規模而論，萬達商管的輕資產輸出表現位居前列，且項目數量在不斷增多。2021年其計劃開業萬達廣場50個，其中輕資產34個，輕資產佔比68%。
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商辦領域，中海和華潤這類有大量自持商辦項目的企業，商業地產上實行輕重並行戰略，重點發展輕資產。同樣也在進行輕資產輸出。以中海為例，其截至2020年底其輕資產管理輸出項目7個，管理面積38萬平方米。
2020上半年，華潤為73棟寫字樓提供物業管理服務及其他服務，在管總建築面積510萬平方米。而到2021上半年，華潤已為24個寫字樓提供商業運營服務，總建築面積為150萬平方米；為93個寫字樓提供物業管理服務，總建築面積為710萬平方米。
創新業態方面，輕資產同樣是熱點之一。多家企業通過輸出管理和服務，減少租金成本的支出，如優客工場、Distrii辦伴等都重點發展輕資產。
優客工場2021二季報顯示，其輕資產模式收入規模1520萬元，同比增長292.1%，輕資產毛利同比增長228.6%。
房企酒店業務也寄希望於通過輕資產，實現業績的增長。世茂、綠地等企業近年來一直在通過自創品牌對外進行輕資產輸出。今年金茂也加入了輕資產陣營，發佈了五大自有品牌，計劃以全新輕資產酒店管理公司形象進軍國內酒店業。
從目前的情況來看，無論是出於資金投入，亦或是規模擴張方面的考量，輕資產都是行之有效的方式，因此成為當下企業尋求突破的路徑之一。但同樣的，越來越多企業加入，勢必帶來更加激烈的競爭，而企業的品牌號召力和運營能力將成為制勝關鍵。
商業運營持續數字化，項目創新不斷
近年來，商業地產數字化時常被提起。疫情下線上業務的蓬勃發展，助推了企業數字化方面的建設，由此實現運營效率和模式的提升成為共識。
凱德、龍湖、萬達等商業地產企業在數字化方面佈局較早。2015年萬達開啓數字化管理，目前覆蓋全國200個城市330座萬達廣場周邊用戶，讓消費者可以便捷觸達萬達廣場提供的各種服務。
同樣對數字化要求較高的還有商辦業務，如越秀商投重點打造了平臺“悅享會Yue+Club”，對接大數據、AI中臺以及各大5G數據運營商，整合數據庫、標籤化及模型化功能平臺，幫助企業實現數字化轉型。目前，該會員平臺已整合一線城市CBD的寫字樓企業會員超過1000家，並在持續增加。
在商業地產的創新上，購物中心表現最為活躍。與其他業態不同，其面對的是需求日益多元化的消費者。引進首店依然是目前較受青睞的方式之一。據觀點指數統計，今年上半年有不同類型的首店進駐購物中心，一二線城市的標杆項目是主要聚集地。
從以往引入首店最多的上海和北京來看，主要有餐飲、零售、服飾以及文娛四種類別業態。此外各類集合店、體驗店也紛紛進駐購物中心。如上海港匯恆隆廣場引入的DIESELHUB全球首店，將零售、餐廳、文化交流、時尚、藝術等多種業態混搭，為消費者提供更多可能性。
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此外，當下不少商業項目會注重體驗式業態佈局，凸顯社交屬性，對於IP的重視程度也不斷增強。這主要由於當下購物中心的消費主力為年輕羣體，他們除偏好時尚類業態外，亦注重休閒體驗，因此不少項目在佈局上更為注重契合該等需求。
IP+的商業模式也逐漸在購物中心嶄露頭角，目前購物中心主要有IP主題展，以及零售、餐飲、兒童遊樂等IP化。IP與品牌的跨界合作是品牌與粉絲連接的重要手段，能助力品牌拓展市場。
總體而言，上述方式只是吸引客流的手段之一。要想實現從引流到變現的轉化、穩定提升經營績效，關鍵在於如何強化運營能力，提高消費者黏性和忠誠度。