觀點指數 在第一輪集中供地結束之後，土地市場進入短暫的平靜期，土地供應數量和質量明顯下降。
觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，6月土地供應數量939宗，環比減少289宗，同比減少644宗；供應土地規劃建築面積環比減少21.1%，同比減少37%；供應土地起始樓面價環比下降40.1%，同比下降35.6%。
成交方面，繼上月11個城市集中供地之後，6月長沙、合肥、鄭州、成都、武漢和上海6個城市也進入集中出讓環節，土地市場成交熱度稍有下降，成交量依舊保持高位。
值得注意的是，上海首次集中供地通過設置中止價、最高報價和一次性書面報價，有效控制地價和平均溢價率，同時為開發商留有盈利空間。
城市更新方面，據觀點指數不完全統計，近來13家房企在城市更新業務上有新進展，其中大華地產、合生創展、敏捷集團分別成為了廣州增城朱村、翟洞村以及新聯村的合作意向企業。
在土地出讓市場毛利率下降趨勢下，部分房企轉向城市更新拿地。另外近期部分地方政府也在積極鼓勵資本參與到城市更新改造進程中，城市更新領域湧現更多房企的身影。
房企拿地策略分化明顯，12家新增貨值超1000億
觀點指數發佈的“1-6月房地產企業新增土地儲備報告”顯示，碧桂園、保利和萬科積極擴儲，新增全口徑土地儲備分別為3201.8萬平方米、1650.6萬平方米、1637.6萬平方米，領先其他房企。
值得注意的是，2021年上半年有12家房企新增貨值超過1000億元，較1-5月增加4家；25家房企新增貨值超過500億元，較1-5月增加3家。從今年上半年拿地銷售比這一指標來看，在實施集中供地政策背景下，房企選擇和實施的拿地戰略不同，土地投資支出力度分化明顯。
聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源於觀點指數樣本企業的全年監測數據、上市房企公告與公司通訊，數據統計口徑中新增土儲、拿地金額為權益口徑，新增貨值為全口徑；土地統計數據包含招拍掛土地以及收併購項目，舊改用地因轉化週期較長暫不納入統計範疇；其中華僑城的土地統計數據口徑包括部分文旅用地，因此並未列入貨值排行中；觀點指數研究院報告與數據僅供行業研究參考，觀點指數研究院不對其內容引發的任何直接或間接損失承擔責任。
數據來源：觀點指數整理
據觀點指數統計，46%的房企採取謹慎的拿地策略，拿地銷售比位於20%以下；35%的房企拿地銷售比位於20%-40%之間；19%的房企積極擴儲，拿地銷售比位於40%以上，這其中約有8%的房企拿地銷售比例位於60%以上，主要是以國企為主的頭部房企和區域深耕房企。
土地供應進入平靜期，成交量依舊保持年內高位
觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，6月土地供應數量939宗，其中供應住宅用地178宗，商服用地138宗，工業用地516宗，其他用地107宗，環比減少289宗，同比減少644宗；供應土地規劃建築面積9302.4萬平方米，環比減少21.1%，同比減少37%；供應土地起始樓面價2017.8元/平方米，環比下降40.1%，同比下降35.6%。
數據來源：Wind，觀點指數整理
6月單月，一二三線城市供應土地數量為52宗、303宗、559宗，供應土地建築面積為409.7萬平方米、2668.7萬平方米、6108.2萬平方米，環比增速分別為-54.1%、-50.4%、14.7%，同比增速分別為-59.6%、-53.8%、-22.2%；供應起始樓面價為2406.6元/平方米、1001.3元/平方米、2362元/平方米，環比增速分別為-75.3%、-67%、-4.2%，同比增速分別為-73.4%、-74.1%、19.2%。
在第一輪集中供地結束之後，土地市場進入短暫平靜期，月內住宅用地供應城市主要以南通、湘潭、太原和貴陽等二三線為主，土地供應數量和質量明顯下降。
成交方面，繼上月11個城市集中供地之後，6月長沙、合肥、鄭州、成都、武漢和上海6個城市也進入集中出讓階段，土地市場成交熱度稍有下降，成交量依舊保持年內高位。
具體而言，6月100個重點城市成交土地數量995宗，其中成交住宅用地415宗，商服用地107宗，工業用地431宗，其他用地42宗，環比減少279宗，同比減少699宗；成交土地規劃建築面積10677萬平方米，環比減少3.7%，同比減少34.3%；成交總價4544.9億元，環比減少29.2%，同比減少20.1%；成交樓面均價4256.6元/平方米，環比下降26.5%，同比下降21.8%。
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分城市能級來看，6月一線城市土地成交量價齊降，月內僅有上海進行住宅用地集中出讓。據觀點指數統計，上海首次集中供地共計成交56宗地塊，其中31宗為涉宅用地，對應成交總建面394萬平方米，成交總金額774億元。
對比來看，上海通過設置中止價、最高報價和一次性書面報價，有效控制地價，平均溢價率為5.8%，低於去年10.1%的平均溢價率。
上海此次最高報價限定為起始價1.1倍，部分地塊預計地房比位於2以上，未來房企開發利潤仍有較大空間。
此外，上海採取“每受讓一塊土地減15分”的打分機制，有效地避免頭部房企包攬多宗地塊的局面，此次集中出讓3家房企拿地數量最多，為3宗，分別是金地、碧桂園、中建。
數據來源：Wind，觀點指數整理
6月長沙、合肥、鄭州、成都、武漢5個二線城市進行年內首次集中供地出讓，其中長沙、鄭州和成都土拍表現平淡，平均溢價率分別為8%、2%、7%，二線城市整體土地市場降溫明顯。三線城市土地市場表現平穩，成交樓面價環比小幅上升。
上海出讓年內第三宗百億地塊，北京鼓勵資本進入城更市場
從城市成交總價來看，6月上海、武漢、鄭州進行首次集中供地，土地成交總價名列前茅。另外，廈門和長春也相繼進行了第二次集中供地，土地成交熱度上升，月內分別收穫土地出讓金344.4億元和247.5億元。
值得注意的是，20個土地成交熱點城市中，長三角區域城市有6個，分別是上海、泰州、台州、舟山、金華以及紹興；珠三角區域城市有4個，分別是佛山、中山、江門和珠海，這些長三角、珠三角城市承接了周邊重點城市外溢購地需求，為房企補充區域庫存提供更多的選擇。
數據來源：Wind，觀點指數整理
從6月涉宅用地成交總價數據來看，上海“貴地”出讓數量較多，包括靜安區靈石社區地塊、普陀區萬里社區地塊以及徐匯區黃浦江南延伸地塊。其中靜安區靈石社區地塊成交價格高達105.1億元，成交樓面價51707元/平方米，是年內第三宗超百億地塊。
數據來源：觀點指數整理
該地塊是一宗打包地塊，包括095b-01地塊（東塊）和095a-02地塊（西塊），規劃建面21萬平方米，用途包含住宅、商業和辦公，地塊要求引入央企金控總部、央企區域總部，配建保障性住房建築面積應占總住宅建築面積的5%。最終該地塊由保利105.1億元競得，溢價率8.39%。
值得注意的是，少數房企如奧園今年減少招拍掛市場拿地力度，轉而通過參與城市更新的方式獲取土地項目。數據顯示，今年上半年奧園在土拍市場僅收穫3宗土地，分別位於天津、徐州和珠海。可以對比的是同期奧園在廣州、佛山和東莞新增了10個城市更新項目。
土地出讓市場毛利率下降是房企轉向城市更新拿地的重要因素。近期，部分地方政府也在積極鼓勵資本參與到城市更新改造進程中。
6月10日，北京市政府就城市更新行動發佈《北京市人民政府關於實施城市更新行動的指導意見》，其中明確提到鼓勵市場主體投入資金參與城市更新。不久前，上海成立800億元城市更新基金，萬科、招商蛇口、保利等房企在基金成立儀式上籤訂合作協議。
數據來源：公開信息，觀點指數整理
2021年，全國新開工改造城鎮老舊小區目標是5.3萬個，市場上將湧現出更多的城市更新項目，這將為房企擴充拿地提供抓手，改善項目利潤水平。