觀點指數 7月末，新加坡吉寶DC REIT投資信託（Keppel DC REIT）宣佈以6.359億元人民幣的價格收購廣東蔚海數據發展有限公司旗下的一座數據中心資產。

該資產位於廣東省江門市蔚藍數谷園區內，園區擁有6個IDC數據中心，吉寶DC REIT收購了第5號樓並擁有剩餘5個數據中心的優先購買權。

2014年12月，吉寶數據中心業務通過吉寶DC REIT上市，成為亞洲首隻純數據中心REITs，也創造了新加坡交易所當年上市房地產信託投資基金最大規模的IPO紀錄。

吉寶DC REIT目前管理資產橫跨歐洲、亞洲、澳洲等8個國家共22個物業，資產管理規模約為34.02億新幣。此次收購江門數據中心，是吉寶DC REIT首次入駐中國，也是基於對中國數據中心行業的看好。

吉寶DC REIT首入中國

吉寶DC REIT於2014年12月在新加坡上市，是目前亞洲唯一一隻上市的DC REIT。市值從上市初期的8億新幣上漲至如今的43億新幣，7年內提升超5倍。截至2021年上半年，吉寶DC REIT共包含22個物業，全部物業可租賃面積約為20.23萬平方米，資產管理規模約為34.02億新幣。

此次收購是吉寶DC REIT首次進軍中國，此前資產分別分佈於新加坡、歐洲、澳大利亞和馬來西亞等8個國家。其中新加坡為主要市場，佔總資產規模的56.4%。

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根據吉寶DC REIT年報，淨利潤從2014年的1.5億新幣增長至2020年的8.3億，平均ROE在8.5%左右。

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吉寶DC REIT綜合收益2021年上半年表現較弱，為-6.1%，但近7年的平均年收益率為21.8%，仍較可觀。

總體來看，2021年上半年境外市場數據中心收益不樂觀，這或許就是吉寶DC REIT決心進入中國市場的原因之一。

數據來源：公司財報、觀點指數整理

對比新加坡其他REITs板塊派息率，吉寶DC REIT派息率低於平均水平並且在逐年下降。事實上，疫情中，吉寶DC REIT在新加坡REITs板塊中的市場表現較好，歷年來的高增長高收益一定程度上補足了派息率降低的遺憾，依然受到廣大投資者歡迎。

高收益離不開高出租率。根據吉寶DC REIT2021年半年報數據，數據中心出租率逐年攀升，上半年達到98%，而此次收購的江門數據中心已經有穩定客戶，將進一步提升整體出租率和到期年限，優化整體資產收益。

紅利下的市場機遇

5G、人工智能、雲計算等數字技術推動全球經濟增長，是未來的發展趨勢。作為其中的基礎建設，數據中心也是中國在不斷推進的重點，並受到政策持續關注。可以預見，我國數據中心業務未來會繼續保持高速增長。

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研究數據指出，自2014開始中國DC業務年增長率接近30%。受新基建政策和國家數字化轉型發展戰略利好帶動，2020年市場總體規模達到2238.7億元，同比增長43.3%，增速為近五年來最高。

據統計，2020年中國共擁有約310萬個機架，位居全球第二，主要分佈在上海、北京和大灣區。而政策對於長三角及大灣區的數據中心業務也進行了大力支持，這對投資該領域的運營商來說是重大利好。

雖然我國未向境外投資者開放數據中心業務與互聯網資源協作服務，但境外投資者可以從固定資產層面或VIE結構進入運營層，這也給不少外資機構投資中國數據中心地產創造了機會。

中資方面，三大電信運營商佔據了超60%的市場份額，排列第四位的是第三方運營商萬國數據，佔據了8.4%的市場份額，雖然佔比較小，但增速最快。

目前國內市場的數據中心收益率大概在8%-10%之間，而且現金流穩定，相較傳統地產業務具有一定優勢。不過，前期投入成本較高，租期較長，比較適合資本雄厚的機構投資者。以國外相對成熟的經驗來看，REITs比較適合數據中心的發展。

而作為最早推動基礎建設REITs上市的美國，目前已擁有5只純數據中心REITs。市值最高接近700億美元的Equinix是我國市場最大的第三方DC服務商萬國數據的7倍。

美國數據中心REITs一直表現穩定，2015-2019年平均回報率為15.35%，2020年第一季度受疫情影響回報率降至8.8%，但仍是16個REITs板塊裏唯一實現正回報的。

在全球疫情加快數字經濟發展的背景下，未來各個行業對數字化的需求只會越來越高，而作為地基的數字中心必將繼續發展壯大。中國作為其中的主要市場，對數字經濟的支持也走在世界前列，再加上大熱當頭的政策紅利，數據中心行業未來可期。

原報告 | 敏於數，追本溯源，解讀地產深層次脈絡。篤於行，揭行業整體發展規律。