觀點指數 3月份，由於春節假期結束，國內經濟增長勢頭加快，物流業、倉儲業的各項指標都錄得大幅回升。
此外，多家產業地產企業陸續公佈2020年的年度業績，可以看到，2020年產業地產企業的盈利能力普遍受到疫情影響。主要來自於：一房地產交付結轉大幅減少；二因租金減免或優惠政策導致的收入減少，特別是對於一些國有園區平臺。
相對而言，物流地產在去年疫情壓力下呈現出逆勢上揚，從物流地產企業業績的增長也可看見。
基於此，更多國際性的投資者趁此機會加碼中國物流地產市場。
收入結構變化致企業業績欠佳
月內，招商蛇口舉行重慶九龍意庫品牌發佈會，正式啓動招商。
該園區為招商蛇口在重慶的第二個意庫項目，預計2021年9月試運營，年底開園。
另有多家產業地產上市企業陸續公佈2020年年度業績，觀點指數選取了9家產業地產上市企業進行部分盈利指標對比。
其中，在營業收入上，僅招商蛇口、外高橋、市北高新實現了同比增長，三家均為國資背景的產業地產開發平臺，且兩家位於上海。招商蛇口園區開發及運營板塊錄得收入同比增長126.28%，市北高新和外高橋則分別錄得10.27%和13.48%的營收增長。
招商蛇口營收大增源，於報告期內深圳前海啓動區一期、深圳太子灣濱海大廈及灣海大廈、深圳國際會展中心（一期）配套商業等園區項目大額結轉，以及物業管理業務規模擴大。
數據來源：公司公告，觀點指數整理
其餘企業則錄得不同程度下跌，特別是北大資源、張江高科和中新集團，分別下跌62.30%、47.23%和35.71%。
對於營收大減，張江高科表示，因對受疫情影響的非國有中小企業租賃客戶減免部分租金，同時公司本期並無上一年同期實現的產業空間載體銷售業務；中新集團則說明，因為去年公司房產銷售業務剝離，收入結構發生變化；北大資源則稱，源自物業開發項目交付面積減少。
總體來看，產業地產企業營收的普降主要圍繞兩點，一是房地產交付結轉大幅減少，二是因租金減免或優惠政策導致的收入減少，特別是對於一些國有園區平臺。
扣非歸母淨利潤同比變化上，9家中僅2家實現同比增長，且增長幅度頗大，分別為張江高科和中新集團，分別增長222.08%和74.95%，兩家均出現了營收大減和歸母淨利大增的現象。
數據來源：公司公告，觀點指數整理
張江高科的營業利潤、利潤總額以及歸母淨利的同比大增，均源於合營企業持有的以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產（已上市股票）本期公允價值大幅上升。
張江高科的戰略轉向，在特殊經濟環境下顯露出獨特韌性。
倉儲業務快速恢復，物流企業業績逆勢上揚
根據中國物流與採購聯合會發佈的數據顯示，3月份中國物流業景氣指數為54.9%，較上月大幅拉昇5.1個百分點；中國倉儲指數則為52.7%，較上月回升3.8個百分點。
數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理
物流和倉儲兩項主要指標同步大升，回到了榮枯線之上，表明春節假期結束後，國內經濟增長勢頭加快背景下，物流和倉儲業務需求逐漸恢復，均由業務全面收縮狀態恢復到擴張區間。特別是大宗商品市場，隨着生產建設旺季到來，各地企業陸續開工，市場需求得以集中釋放。
分指標來看，3月份，新訂單指數為54.1%，比上月回升3.7個百分點，東部、中部和西部均保持在50%以上，物流業需求向好。
從後期走勢看，新訂單指數為54.1%，業務活動預期指數為62.6%，預示着隨着供應鏈上下游企業生產經營活動的全面啓動，物流業務活動將繼續保持活躍態勢。
倉儲業方面，3月份倉儲指數為52.7%，較上月上升3.8個百分點。各分項指數中，設施利用率指數、期末庫存指數及企業員工指數較上月有所回落，其餘指數均有不同程度的回升。
數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理
由21類商品組成的2021年3月期末庫存指數為55.3%，較上月下降4.5個百分點，仍保持在擴張區間較高水平，反映出倉儲環節入庫量高於出庫量，庫存水平在上月基礎上繼續升高。
業務量指數為54.9%，較上月回升13.2個百分點，平均庫存週轉次數指數為53.8%，較上月大幅回升11.5個百分點，兩項指標大幅拉昇回到榮枯線上，反映出在前期基數較低的基礎上，隨着生產建設旺季的到來，各地企業陸續開工，市場需求得以集中釋放。
特別是對於鋼材、有色、化工、礦產品和食品等商品，倉儲業務量和週轉效率均上升明顯。
從全國倉庫需求看，根據物聯雲倉數據，3月一線城市需求面積77.52萬平方米，環比上漲70%；二線城市需求面積55.94萬平方米，環比上漲141.9%；其他城市需求面積14.5萬平方米，環比上漲112%。
數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理
總體而言，各線城市倉庫需求均較2月大幅上升。反映到價格上，3月各線城市的倉儲報價有明顯的升幅。
數據上看，一線城市倉庫報價30.9元/平方米/月，環比上漲1.8%；二線城市報價24.38元/平方米/月，環比上漲2.4%；其他城市17.05元/平方米/月，環比上漲2.7%。
具體到各物流企業，以部分已公佈2020年年度業績的企業來說，2020年，萬緯物流管理項目（含非並表項目）的營業收入18.7億元，同比增長37%，其中高標庫營業收入12.9億元，同比增長29%；冷庫營業收入5.8億元，同比增長60%。
萬緯物流2020年新獲取管理項目10個，可租賃建築面積75萬平方米，新開業195萬平方米。截至2020年末，萬緯物流在44個城市累計管理148個項目，可租賃建築面積1148萬平方米，累計開業建築面積700萬平方米。
寶灣物流方面，2020年實現營業收入11.8億元，同比增長22%。根據母公司南山控股年報，截至2020年末，寶灣物流在全國範圍內擁有並管理69個智慧物流園區，運營和管理倉儲面積共460萬平米，規劃在建面積超過260萬平米。
轉看宇培集團，根據宇培上市平臺中國物流資產的年報，截至2020年末，中國物流資產在管的甲級物流設施組合面積達到454萬平方米，土地儲備達425萬平方米。
中國物流資產2020年實現營收7.99億元，同比增長12.1%；毛利6.18億元，同比增長13.1%；核心純利5.10億元，同比增長12.3%。
物流地產在去年疫情壓力下，呈現逆勢上揚的態勢，從業績增長也可見。且國內倉儲用地長期處於供需不平衡狀態，讓一些位於核心區位的物流資產成為了國內外資本追逐的對象。