嘉賓主持：
晨曦基金副總裁 阮曉俊先生
討論嘉賓：
光大安石董事總經理 萬水航先生
信城不動產集團創始合夥人、董事總經理 劉波先生
瀚溥物流地產聯合創始人&首席執行官 許漢斌先生
朗詩青杉資本副總經理兼基金管理部董事總經理 方旭東先生
中奧地產助理總裁 韓存磊先生
萬物梁行大中華區金融板塊總經理、執行董事 張大維先生
阮曉俊：到了第二個圓桌論壇，但是我們已經佔用了第三個圓桌的時間，跟各位嘉賓說一下抱歉，我們先來了。
大家下午好，我上次參加觀點的活動，我和曾總是聯合主持，當時是非常愉快的，今天我們是第二個論壇，承接第一和第三的腰部力量，壓力很大，今天我們的主題是地產+的賽道暢想，這個主題聽起來是讓人心潮澎湃的，又是賽道，又是暢想，同時又非常貼心的安排了三個小議題，我看了一下這三個議題，回答起來難度都不小，好在我們今天在座的各位大佬都可以信手拈來。
我們直接進入分享環節。我們希望在主辦方安排的時間裏面，保質保量的完成任務。
我們會邀請不同的嘉賓進行不同的分享，首先第一個議題，請劉總和萬總，以及韓總，請教三位，大家在各自的領域中，在細分領域的選擇有什麼考慮，先把話筒給劉總，謝謝。
劉波：謝謝主辦方，謝謝大家。這是我第二次參加觀點的圓桌會議，上次是被邀請，這次是主動報名，當然，主動報名呢，也有一個背景，因為這個課題很吸引我，為什麼對這個感興趣呢，也是因為這個行業發展到這個階段，包括我們自身的企業經營過程中，也遇到了一些困惑，我是來學習的，也是想聽聽各位大咖的分享，一不小心又被主辦方邀請做了一個圓桌嘉賓，我也先介紹一下我自己，我是信城不動產的，我們是2017年成立的，以前是萬科的團隊，後來跟信達資產合作了，創辦了信城，我們可以理解為是一個創業企業。是一個職業經理人從一個平臺到新型的創業公司，我們公司發展了四年時間，操作了大大小小13個項目，投了三百多億，也有幾個項目成功的退出。
之前我們聽各位大咖分享的時候，很有啓發，我們阮總也說，我們上來還是坦誠一點，講點乾貨，我重點講講我對地產基金的理解，我之前是做開發商的，在座的更多朋友是做偏金融和融資類的，所以我只能說是純粹站在開發商的角度理解地產基金，包括對這個行業的理解。
說到行業的分析，前面各位老師都有一些介紹，我也不贅述，這個行業到了日子不太好過的階段，有各種各樣的觀點。我先說我們的發展階段，我們主要深耕深圳，異地也有一些佈局，以深圳為主，聚焦深圳相對比較窄的賽道，就是城市更新，我重點講講我的理解。
第一，對行業的選擇來說，我們現在主要的精力是在住宅領域，確實有我們自己的考量，有發展階段的考量，也有類似信達機構的資金成本和週期的要求，我們不得不聚焦於回收週期比較快的住宅領域，這是關於這個行業。
當然這個行業現在階段是屬於價格被嚴格的管控，大家都對地產行業比較清楚，尤其是像深圳，應該說住宅的銷售，我和同行比喻，這是一個債券，收益率越來越低，安全性越來越高，不愁賣，這個對地產基金來說有一個轉型。
上週有一個大咖說這個行業對收益的要求需要逐步的放低，我覺得特別適用於現在的一二線城市的住宅領域，因為本身這個政府在做一些工作，包括限價、去槓桿，本質上幫大家排除一些風險，安全係數是變高的，但是確實收益率是降低的，這個階段下，尤其是整個經濟在這麼一個大的週期下，我覺得做地產基金，包括我們自己做地產企業的時候，我們更加要注重安全，注重流動性。這是關於行業的選擇。
第二，住宅是一個門類，我們具體怎麼做呢？就現在而言，我們聚焦城市更新，這是一個特別適合做地產基金機構關注的，可以積極參與的，我們國家一直是把城市更新作為鼓勵和支持的行業，各位銀行的朋友清楚，在金融機構的兩道紅線的限制之內，至少我所接觸的大部分的銀行，在城市更新的項目沒有在這個限制之內，未來會不會變化不好說，至少目前是這樣。這個項目一旦具備成熟度以後，獲取資金的難度會比傳統的資產項目更容易。城市更新本身的風險也很大，也很多，對操作人員的要求比較高，經常也在一些前端企業遇到融資難的問題，更適合我們這樣做股權投資的地產基金介入。
第二個是不良資產，因為本身我的股東之一，就是信達，2021年隨着調控的進一步加碼，調控這麼多年沒有變過，一直在這樣的大環境下，但是我覺得2021年，我所感知的市場，確實這個不良的機會會更多，尤其是從2019年末，四大AMC都有迴歸不良的要求，以前的業務都要回歸到不良的主題，不良這個賽道應該說也是大有可為的，我也認為我們地產基金是能夠在這個過程中分一杯羹的，可以積極參與一些前端的，或者說對純粹地產開發要求不太一樣的領域，確實也能夠彌補當前整體收益率下滑，作為一個補充。
這是我們目前的主要的選擇。最終我也想說一下，關於這個主體，剛才也有一個嘉賓說合作主體的問題，我自身是從地產行業大的平臺到我們自己做一個新的創業公司，這個過程中，我們對品牌企業也好，對地產商也好，我們的認知，對他的管理，對行業本身背後的邏輯，我們是有一些自己的認知的。
第一，大家之前說下沉，說客戶下沉，城市下沉等等。我覺得那些我不評價，不知道對錯，但是我倒覺得，做地產基金的同行們，可以考慮一下所謂的主體下沉，經常有一些私募基金掛在嘴邊的選擇前幾名的主體，我覺得考慮的講，如果純粹的選擇一個住宅操盤來說，房地產難嗎，不難，本身這個行業非常成熟了，和製造業沒有什麼區別，這個過程中還要強調自身有多麼強的操盤水平和能力，不能說沒有要求，但是其實這個面比較寬，技術難度沒那麼大，選擇主體的時候，更多應該考慮他在額外創造價值的領域。
剛才說的不良資產，城市更新這塊，有沒有自己的特色。相應的大的主體確實有走流量的訴求，他的收益沒有那麼高的要求，不像新的小的主體，他們追求利益的最大化，用地產基金充量是有點浪費，這個錢是比較珍貴的。
這是我的建議，先說這麼多。
阮曉俊：好的，謝謝劉總。時間寶貴，我就不多穿插了，有請萬總，劉總您超時了，晚上自罰三杯。
萬水航：我第一次參加這個會，過去一年多第一次在這麼大的場合不戴口罩和大家交流。
我們公司主要做的業務板塊是偏存量，補充一下背景，我們一開始起家的時候，其實做的很多也是住宅的東西，前身是用美元跟國內的開發商合作做一些住宅項目，這個產品其實在十幾年的週期裏面，還是會繼續做，繼續看。
今天的主題談到的是說我們關注細分領域，我們光大安石目前的管理規模還可以，涉獵的細分賽道也比較多一點，很多時候，在具體策略的執行上，也遇到一些狀況，比如住宅這塊，這一兩年裏面，在一個相對下行，但是通脹預期又開始起來的狀況下，還是值得關注的方向。我們也會繼續和投資人一起看看，有沒有和開發商合作的機會。
從我們自己主動開發的角度來講，是比較少的。說的比較多一點的，存量的業態來講，這一部分是我們投資重點，站在我們的角度，我們會關注的，把一個項目培育成熟，創造出來現金流，把這個相對穩定的現金流提供給我們的投資人，這是一個簡單的邏輯。
我們做得比較多的類別，比如說商業，商業這塊我們自有的商業品牌，目前全國有59個，這裏面既有基金模式直接投資的，在一些一二線城市，還有和很多開發商，和當地業主合作的輕資產輸出的，現在這塊的佔比有一半左右，我們的特點是什麼呢？我們很少自己拿地蓋商場什麼的，很多都是收購，因地制宜的看這個項目周邊人羣是怎樣的，適合做怎樣的定位，把這個獨特的價值挖掘出來，滿足客羣的需求，創造價值。從這個角度來講，對很多基金投資人，甚至很多業主來講，我們的價值就凸顯出來，這塊是歡迎和大家一起交流合作的。
另外一塊，除了商業這塊，在一線城市是我們投持有型物業的重點，北上廣深已經進入了存量階段，很多項目要麼是城市更新的，要麼是有混合用途的，不是單純一種業態來做，所以在這塊上面，我覺得我們的積累，相對做得多一點的事情，我們有商業的管理能力，同時我們目前在寫字樓，綜合體上的改造開發，甚至運營上，也都有一定的體系，這方面的能力積累對後面繼續在一線城市做不動產投資還是有幫助的。
就中期來講，就定位和改造來講，比如說我們在北京上海拿了很多項目，有一些爛尾，有一些調規的機會，我們在這個角度上儘量打造一些自有的品牌產品，考慮業態本身怎麼定位，是做辦公多一點，還是做商業多一點，要不要搭配一些公寓的業態，複合當地的定位，這可能是一些歷史路徑的積累，對北上廣深這樣的市場，是需要補足的能力要素。除了這些之外，要繼續下沉的話，目前我們關注的東西就類似物流這些板塊。中國這個市場，競爭還是蠻激烈的，所以兩三年一波，持續的看一些變化趨勢，再去選擇性的執行自己的策略。
短期來講，我們會看好住宅的需求，大家還是比較強烈的，當然這個需求很多是在置換，是在升級上，我們要跟隨經濟的增長和區域進行靈活的判斷。另外商業本身，中國的市場經歷了和電商、各種動態的調整，這個板塊，在下沉週期裏面還是比較抗風險一些，因為是直接面對終端消費羣體，目前這種雙循環的背景下，商業還是蠻值得關注的板塊。其他的這些板塊，大家還是類似的考慮，我們會持續關注。
阮曉俊：謝謝萬總，萬總時間管理是很有效的，奉行的是有理不在聲小。
下面有請韓總。
韓存磊：我對基金一直感情很深，我們是深耕江西二十幾年的公司，這幾年才從江西出來做全國的佈局，這幾年還不錯。
從今年的地產來看，整個地產行業能夠健康快樂的生存下去，也是未來的一個主流主題，因為不管是監管政策也好，土地政策也好，對我們現在的管控會越來越嚴，個人觀點來講，我覺得這個管控是持續收緊的，不要抱有太大的幻想。
為什麼這麼講，過去這麼多年的房地產發展過程中，基本是靠市場的紅利起來的，是靠金融槓桿紅利起來的，我們的資金是來自於銀行，來自於儲蓄，來自於很難承擔巨大風險的人羣，這就造成了中國把整個房地產的風險都加到了金融系統，有政府，有金融系統，有老百姓承擔這個風險。
地產泡沫到今天，說不大，也很大，現在大而不破，有我們經濟發展的因素，由過去的傳統這麼多年的對於住宅消費的理念，我們不停的消化，但是這個是不持續的。今天不斷的收縮壓縮金融政策對房地產的支持，這是把金融風險轉移的過程，基金就是一個很好載體，過去基金債權基金非常多，股權基金非常少，以後會把整個金融風險逐步的轉化，也許將來信託也會轉型銀行也會轉型。
現在的細分怎麼發展，也是大家未來要探討的方向。對於地產來看，大家以前專注一個領域的，都生存的很不錯，多元發展的都出現了一些問題。剛才說快樂健康的生存，其實大家可以看，去年很多企業都不快樂，有出問題的，甚至有利潤下滑到空轉的，也有不停變賣資產的，這些都是面臨的問題，這個也都是未來基金的方向。
現在我們地產也在和商業地產、物流地產細分，從我個人來講，我是非常非常看好基金的，包括到中奧以後，也是和老闆，我們要把我們的基金做起來，真正的做一些能夠以專業投資角度做投資的公司，我們不需要基金有開發的能力，有後面的管理能力，這些有專業的運營做，我們把這個分化出來，行業細分和產業細分會越來越極致，大家各司其職，把行業做的更健康。
阮曉俊：謝謝，剛才從三位的分享裏面，我們可以看到，不管是什麼樣的出身和背景，其實都是在基於自身的能力形成一些差異化的競爭優勢，在這個賽道深耕，這個也是所有行業內的同行堅守和堅持的核心道路。其實大家也都反映出來，對國內的房地產私募基金的未來發展充滿信心，雖然道路不一定是一帆風順。我們進入第二個環節，有請許總。
許漢斌：我們平臺2018年成立到現在，在國內的一線城市、1.5線城市已經開發了高端倉庫項目，一個小時到達三千萬到五千萬的高消費的中產階級，我們北京項目是冬奧會的物流項目，這是我們的一個旗艦項目，非常榮幸承建這樣的項目。為什麼我們成為國內發展最快的一個平臺，什麼是地產+基金的模式。
近幾年來，我們物流地產，不僅在國內，目前基本是在國際上都是一個投資的熱門標的，現在中國高標準的倉庫嚴重不足，我們整個中國還不如美國加州的量。現在國內內循環以消費為主，我們有電商，這些都是我們的主要客戶，尤其是去年新冠疫情之下，中老年人口開始習慣電商的消費，包括疫情之下很多的冷鏈高標準倉庫的需求爆增。
去年雙十一，我們看到京東和阿里的電商平臺那一天的銷售額是1140億美金，我們開發商內部有一個小圈子，這一天的量可以帶來1400萬對高標準倉庫的需求，這個行業的前景是巨大的。
第三個，為什麼現在這麼多的熱錢進來，怎麼樣尋找合適的運營方，2018年我們做了兩個平臺，一個是重資產的平臺，一個是輕資產的合資平臺，重資產的合資平臺我佔有很大的股份，另外一個是15%的股份，輕和重的區別。
我們從拿地到運營，我們是一個管理服務的模式，這個裏面有幾點好處，在整體一開始創立平臺的初期，我們是一條龍的服務，我們希望招到更好的人，我們在風控、財務管控方面都有很好的基礎，因為我們投資兩年以後，我們現在預計在兩年左右，可以做一個小型的IPO，一開始就認識到對風控的需求，對成本的控制，對投資城市的選擇，對設計，對產品規模和標準都有嚴格的風控。
我們背後的投資人，其實都是世界上知名的主權基金，養老金、退休基金，高淨值客戶。所以，這對我們上市來說，帶來了非常好的基礎。第三，非常契合的，既然以後要上市IPO，對輕資產的合資模式，我們隨着項目越做越多，我們收管理費，資本市場對這樣的模式是非常欣賞的。這樣的模式也是讓投資人對運營方，不管是項目的支持也好，還是投資方本身回報，都有非常好的力度。
我就介紹到這裏，謝謝。
阮曉俊：謝謝許總的分享，我們會發現，這裏面就是把投資和運營的利益進行深度的綁定，才能實現均衡的發展，我希望晨曦基金以後也可以和你們形成合作，謝謝。
最後，我們請朗詩的方總和萬物梁行的張總，你們兩位在投資管理以及服務的資產類別覆蓋面非常廣，請分享一下在資產配置的策略上，兩家機構都分別有什麼核心的考量點，以實現投資收益和效率的最大化？
首先有請方總。
方旭東：我是朗詩青杉方旭東，主持人的問題，可以從三個層次來回答。第一，我們都是做地產基金管理的，我們到底應該管什麼樣的資金、做什麼樣的投資，各自有各自的戰略和戰術。在我們朗詩青杉來講，首先第一個層面，我們要考慮朗詩青杉的融資端，就是資金來源，我們為什麼資金服務的。我們自己內部有個不成文的共識，就是如果說這個資金來源是偏債性的，不管是個人的還是機構的，還是外資的，我們都不選擇，這都不是我們服務的資金對象。
我們基本上只接受股權投資的資金，而且在股權投資的資金裏面，我們也只接受偏向機構的，個人投資人的錢基本上不要，主要是為了匹配投資端的要求。我們的錢的來源需要股權投資的錢，偏債性的不用。
然後，對於投資端，在朗詩青杉內部是把投資和放債完全的區分開來。我們也看到一些國外的基金，做一些債性的私募地產基金，做的很成功，但是我們在中國的國內，也可能有一些做得還不錯的，但是我們朗詩青杉認為，放債不是我們應該做的事情，不管什麼債的形式，只要本質是放債，就不是我們做的投資。我們要做迴歸本源的投資。這是在第一個層面，先把我們做什麼事情，錢從哪兒來，投到哪兒去，做一個界定。結論就是：自己不借錢、對外不放債。
第二個層面是賽道選擇，我們是朗詩出身，一直專注地產和地產相關的賽道，別的賽道，比如股票二級市場、PE/VC等等，我們理論上可以做，但是不是我們的專業，也不是我們的優勢，我們只做地產相關的賽道，在地產相關的賽道里面繼續選擇，選擇我們自己相對熟悉，或者說有成功操盤經驗的賽道，比如說地產開發是非常傳統的賽道，我們可以投，我們可以收購一些項目，比如長租公寓的賽道，這兩年投資越來越少，但是我們還是堅定的看好這個賽道，還會繼續投。
第三個辦公樓的賽道，這兩年也是承壓的非常厲害，但是我們有一自己的一套邏輯，對園區辦公，有改造增值的能力也是可以投的。除了這幾個賽道，其他的有很紅火的，IDC也好，物流也好，有可能投資收益率不錯，但是我們沒有把握，沒有這方面的成功的團隊和經驗，我們就算碰到這樣的機會，也很少做。
第三個層面，怎麼操盤，我們有一塊的業務是自己操盤的，就是商辦這塊，所有的這些投、改、設計、運營、退出都是我們朗詩青杉自己操盤的。目前也有三五個項目，做得還可以。其他的一些，我們投過的賽道，我們會委託兄弟公司操盤，這個操盤的現狀，到目前為止，我們也是在摸索，目前為止還是比較傾向於自己熟悉的兄弟公司，或者自己操盤，相對把握會大一些。在未來，或者中長期，有可能會選擇市場上更好的一些操盤方，有這個可能性。謝謝。
阮曉俊：方總有點小傲驕，不管投資人多少錢都不要，這個值得我們學習。下面請張總分享一下。
張大維：首先感謝觀點和主持人阮曉俊總，我在拿到分享的話題的任務後，做了一些思考！我想把這個話題分為三個部分。第一，資產管理，其實房地產資產管理和金融資產管理差異是挺大的，房地產資產管理我們稱之為全生命週期、全品類服務和管理的，最終以投資回報為導向的，它跟我們傳統的物業管理差異很大。
第二，如何多元化資產管理，我覺得從資產管理的角度來刨析，除了品質的物業服務和管理之外，更多的是對項目的精準定位、租賃招商策略、租戶關係維護和粘性的培養、未來租戶結構的優化、以至於對整個項目融資成本分析、財務測算，一直到最後項目資產是長期持有還是散售、還是做一些資產證券化的類REITs。
我們知道如果做CMBS或ABS等發行的3+3+3年的時候，發行完以後對存續期間資產價值的提升要求非常高，就需要資產管理團隊的能力非常強，否則沒有辦法實現這個回報目標，當然還有境內境外的股權、資產交易的大宗交易實現整體退出。
第三，如何實現效益最大化？簡單來看，最早期土地招拍掛就不詳談了，從項目前期的開發定位、業態配比都是非常重要，後面就是如果是成熟項目運營，我們知道土地紅利和資本紅利的時代已經過去了，現在如何問管理和服務要紅利的時代了，我們前面說土地的紅利。我想說這是一個問管理和服務要紅利的時代，如果拿一個商業項目做舉例，如何積極的去優化它的租戶結構，如何激進的把低支付能力的租戶換成高支付能力的租戶，這對我們租金收益影響是非常大的；再者我們談消費者和消費習慣，我們可以來探究70後、80後和90後以及千禧後，他們消費的習慣完全不一樣，除了線上線下的互動，那麼如何把隨機性的消費變成目的性消費的模式轉變成目的性消費帶動隨機性消費，我們可以做一些思考，完全是不一樣的。我們從整個資產的使用角度，我們可以做很多的事情，比如城市更新類的改造、國際綠色認證LEED或WELL等，我們始終要讓使用人有舒適度和黏性，這個很重要。
最後我想補充一句，我們萬物梁行是做商企管理和服務的公司，我們金融業務板塊是負責和全國的標的公司做合資公司搭建、股權合作，國企混改、上市增資等。我們原來的管理和服務是不變的，也就是“當好農民種好地”，這個是不變的。期待和各位嘉賓和大咖多多學習、探討和溝通！謝謝！
阮曉俊：謝謝，二位的分享讓我們以更高的維度和視野看待多元化資產管理的魅力和價值所在，我們最後想再用兩分鐘，以前是人家佈置作業我們寫作業，今天我們想請各位嘉賓，提一個方向或者一個觀點，就是各位在各自的機構或者業務方向過程中，想進一步探討討論和引起一些共鳴的點，就一個點就可以，這樣也讓我們的主辦方在後續的活動安排重，把這些東西安排進去，我們也反向的提供一些素材。從方總這邊開始。
方旭東：我們目前也做一個課題，在探索，探索了一兩年了，我們自己所涉足的這些賽道，除了以前比較熟悉的內資的各類機構的資金，險資的資金，產業資本的資金，我們中資背景的這些地產基金管理人，能否嘗試管理外資資金，得到外資LP的認可，是我們非常想探索的課題。
張大維：我覺得多一些這樣的平臺就很好，這樣的互動。
韓存磊：我們也嘗試做資本板塊的佈局，包括基金這塊，希望未來不管是商業公司還是房地產公司，我們可以更多的聯動，大家可以共同發展，幫助基金行業蓬勃發展。
許漢斌：我們的平臺IPO以後，REITs我也非常希望和各位探討，希望和大家一起合作，因為物流地產確實是收益比較高，穩定的現金流，風險相對低，非常適合REITs，非常有興趣和大家探討，怎麼樣和基金合作，做好物流專業REITs。
劉波：一句話，迴歸初心，希望信城能從一個地產開發商轉型為變成一個地產基金+運營服務商，也希望能夠得到各位大咖、大佬的支持，謝謝。
萬水航：我也呼應一下，希望更多探討REITs長效機制推出，以及很多機構投資人，他們的投資需求。
阮曉俊：謝謝，再次感謝，我代表晨曦基金也發出邀請，歡迎到我們公司指導交流，本次論壇到這裏結束。