嘉賓主持：
強勁資本聯合創始人 餘燎先生
討論嘉賓：
喆安投資總經理 車陽先生
信保基金REITs平臺總經理 李文崢先生
華鴻嘉信控股集團副總裁 劉鶴民先生
凱龍瑞集團高級副總裁 賈利娜女士
REITs與綠色投資專家、貝塔創投學院創始人CEO 龐曉雲先生
德邦資管產品研發部執行總經理 高敏先生
餘燎：前面兩組是講了最後一個團結，講了融，講了投資，講了創新管理的辦法，也提到了關於退出的問題，我們這個非常好，補全了整個商業資產或者存量資產的最後一個板塊，就是我們的退出環節。而且我們所有嘉賓當中唯一的女士在我們這一組，非常歡迎。
我今天來主要是拋磚引玉，我們有三個議題，一個是險資在地產私募基金中的機會，第二是ABS類REITs的資產證券化的機會，第三個是公募REITs元年與未來，私募基金前路的探尋。
先說一下原則，我們每個人用六到八分鐘，發言前先自我介紹一下。
首先有請高敏，高總，您跟我們分享一下高見。
高敏：首先感謝觀點的邀請，也感謝主持人，我之前在美資背景的公司，就是我們比較熟悉做ABS的，國外ABS一般來講會比較細分，從CBO到CLO 再到CMBS，甚至REITs這個大類，從事六年的時間，在15年的時候進入國內ABS一級市場，主要也是那時候國家政策的放開，趕上了這一波ABS的發展。說到剛才的話題，對於險資這塊，自己也不是專門做保險資管投資的，但有些東西是相通的。
去年聊過一個話題，公募REITs的推出，保險資金在我們整個公募REITs裏面的角色，有什麼樣的機會，所以我在這邊也算是拋磚引玉，從一個券商資管的角度看下險資在債轉股，包括私募基金這些，分享一下我自己的想法。
從目前銀保監公佈的數據來看，險資餘額是22萬億左右，這裏面超過一半是存款和固收類的，股票和證券基金不多，差不多3萬億，10%到15%左右。剩下將近40%是屬於其他投資。
我又細分看了一下，這裏面從保險資管，因為很多資金是委託相關的保險資管做投資的，這裏面有將近80%是做債權型的投資計劃，做股的10%不到，只有8%左右，在債權的6.4萬億裏面，又有60%是投向基礎設施的，投向不動產的14%，所以我這裏就分類了一下，大部分是投基礎設施，小部分是投不動產，今天是地產板塊，我們就分別說一下。
首先從投資來說，目前有一個比較好的退出途徑，就是比較熱門的公募REITs，主要是在基礎設施這邊。債轉股，原來在90年代的時候，當時也有一大批的銀行要上市，有很多不良要處理，成立了四大AMC，後面也成立了一個金融資產投資公司，AIC，如果銀保監這邊允許保險公司參與債轉股，個人覺得，監管可能應該是比較謹慎的。因為從保險資金的要求，或者說他的屬性來講，首先在意的是安全性，其次是穩定的收益，然後是流動性，最後可能還會有一個透明度的要求。從這個角度來看，我個人覺得，債轉股本身的投向可能是一些需要一定時間運營的，不會很快有見效的項目。在這個產業裏面，我覺得私募地產基金，會是一些專業投資者，或者成立私募基金，裏面進行分層，比如保險資金自己投優先。如果投向的是不動產領域，後面退出的途徑，如發行ABS，甚至類REITs。這塊在國內最近幾年，規模還是比較大的。如果說作為一個房地產，投向基礎設施領域，比如剛才那位做物流的大佬提到的，物流行業有穩定的收益，年化7%，這是比較契合公募REITs，也滿足風控的要求，如果投資這樣的領域，經過幾年的專業運營公司運作以後，就可以考慮通過公募REITs的渠道進行退出。目前來講，就我的瞭解，對公募REITs的運營管理這塊，其實國內外還有很多不一樣的地方，比如美國，他的公募REITs就像一個IPO的過程，時間關係不展開了。我們國內肯定是需要像許總那樣的專業運營公司來做的，剛才李想總也提到，房地產很多時候在創新，也會涉及到一些新的創新投資，比如新基建，IDC這些，公募REITs也是一個很好的熱點。從去年開始，從債轉股到現在，差不多是一千億左右的規模，相對幾萬億規模的險資而言是比較少的。
我就說這些，謝謝大家。
餘燎：感謝高總，你把第二個問題也多說兩句。
高敏：目前我個人理解，在標準化退出裏面，國家的監管思路是比較清晰的，從一開始房地產行業，從銀行貸款，到和信託做非標，到通過券商發債，標準化置換，再到現在有些基礎設施平臺，通過優秀的項目來公募退出。最開始是從地產基金，銀行、信託、券商、基金，大家可以看到一個明顯趨勢，就是一個從非標到標準化融資的過程，也相當於從全部私募慢慢轉到部分的公募，從非標轉向標準化的過程，整個的透明度也是越來越提高，這也是符合國外資本市場的發展歷史。
私募有私募的特殊羣體，公募也有公募的投資需求，險資需要的是期限長、投資收益比較穩定，風險偏好比較低一點的投資標的。也有一些私募基金是偏好比較高的風險波動，收益也比較大，這也是符合我們國家豐富資本市場，無論是投資也好，融資也好，參與者更豐富，提供給市場投資人更多的投資機會，分享經濟發展的成果。這整個是一脈相承的，監管的思路，十幾年來從頂層設計的角度還是比較清晰的。這是我個人的一些想法。
餘燎：非常感謝高總，下面請劉鶴民劉總。
劉鶴民：我之前服務過萬科、世茂，現在所在的華鴻嘉信是一個非常典型的高週轉開發商，在前兩個東家我參與了一些證券化和ABS的產品，也有一些思考。
關於房地產REITs的呼聲已經十幾年了，但是始終沒有呼喚出來，我在想，實際上房地產和REITs在現階段的中國是存在兩個衝突的。第一個衝突，中國房地產投資邏輯和REITs投資邏輯之間的衝突，我們看當下的房地產投資邏輯，我們叫做高週轉，REITs的投資邏輯是穩定、長週期和可持續。這兩點是背離的。
我們現在房地產也有深耕的說法，但是我們看所謂的深耕，實際上還是攻城略地，在已經形成市場優勢的地區，抵禦後來者，然後再去搶先下沉開拓新的市場，實際上他的本質不是深耕，而是收割。
我們再細化到產品，房地產企業，做證券化核心就是兩個訴求，第一個訴求是盤活滯重資產，第二個訴求是加速回款。盤活資產這個先不說，我們就看購房尾款的ABS，這個我印象中，國內第一單登陸交易所的是2015年世茂，保薦人是匯添富，在2015到2016年，其實中國的A股市場有一波小高潮，同時跟風的是各家房企的住房尾款的ABS，那年發行最多的是碧桂園，他在2016-2017年總共發行了90多億公司債，其中一半是住房尾款ABS。底層資產來源有兩個，一個是預售條件和按揭放款條件差異形成的帳期，第二個是銀行沒有額度放款形成的帳期，他們的特點都是時間非常短，短則三個月，長也不會超過9個月，但是交易所的產品沒有低於12個月的，怎麼解決這個問題，我們有很多方法可以解決，比如說做循環購買等等。他的底層資產始終處於變動的狀態，他和我們真正說做證券化的資產，做標品是不太匹配的。但是房地產的所謂快週轉就是指資金的快週轉。這兩年還有人說要取消預售，我覺得短期內，在資本市場暫時不會有機會。這是投資邏輯之間的差異。
第二個差異，更簡單，就是房地產資金運營模式和監管層的政策導向的衝突。這個我只說一個題目，不展開。
回過頭來說，我們做房地產的ABS和類REITs，還有沒有機會？值得不值得做？我想說，這個產品過去有人做，現在有人做，將來還是有人做。
萬科2007年將上海的持有型物業發行了第一單萬科的持有物業的證券化產品，當時是走信託通道，通過上海銀行的理財募集的。現在我們回想看，2007年，就像歌裏唱的一樣，那是一個春天。房地產的黃金十年剛開啓帷幕，地產的金融盛宴剛開席。
當時是海外資本來上海和北京買寫字樓，基本上是圖紙不用看，那時候我們一年要接待好幾波來自於香港、歐洲和美國的投資人，當時只是苦於我們沒有這麼多資產。那是一個機會，但是我們看到，當時房地產的主流不是做高週轉，而是囤地的模式。
我們當時做過復盤，如果用復盤時候的當前土地拍賣價格代入到項目盈虧計算中去，我們都是虧本的，當時國內只有一個開發商提出做高週轉，就是順馳，他2007年和王石打了賭，很快就玩不下去了。
當然了，到十年之後再看，現在老大哥也跟在小弟弟後面學高週轉。我記得2008年，當時我一個朋友，在復旦寫論文，寫房地產，問我寫什麼我就說寫房地產證券化，後來弄了一篇交上去了，算過了。
到了2017年，我有一個手下在復旦管院讀碩士，也要寫論文，我說你還是寫房地產資產證券化，他說你幫我找一個標的，我說你看2017年新城發行了一個類REITs產品，保薦人是東方資管，當時新城宣傳是國內第一支房地產類REITs，他為什麼有底氣這麼說，因為當時是沒有回購條款的。
現在市場有一個現象又像2007年，就是房企拿地算賬都不賺錢，甚至虧損。現在高週轉的模式也未必永遠可持續，我們說一招鮮吃遍天，這是不現實的，如果同行都會了，你也吃不開。對我們來說，房地產要尋找新的商業邏輯；做資產證券化，也要尋找新的價值模型。
這就是我今天想拋磚引玉跟大家說的。
餘燎：謝謝劉總。確實像您說的，2017年外資基金，美元基金進入北上廣深一線城市，真的是閉着眼睛買，苦於沒有合適合規的資產，國內的人民幣基金是2015年的事兒，花了七八年的時間才發現可以這麼玩，再買的時候，我們發現得買2007年那批外資基金買的項目，接人家的盤了。
下面我們看一下REITs市場，這個東西大家花點時間談一下，因為REITs和金融化產品還是有區別的，畢竟在美國是IPO形式，理論確實是退出了。
下面首先請龐總髮表一下高見。
龐曉雲：謝謝。先講一下REITs，REITs的存在是為什麼？利益，REITs的收益率是介於股票和債券之間，他就會成為機構投資者一個比較好的投資組合的選項，這是他存在的最基本的條件。從時間維度上來看，所謂的房地產後開發時代，這是一個時間維度上，我們知道，前期的拿地建房賣樓賺差價的時代已經過去了，現在要玩的是經營，經營就是前面嘉賓已經說的，是一個長線的運營，從這裏面提取價值，等待週期性的套利機會，這個套利機會不是甩掉，而是進行資產的流轉，讓資產的品質進一步獲得升級，比如我們對這個潛力不夠的資產，就會在運營當中考慮設計一個主動退出，主動賣的模式，而不是被動的。
還有一個，REITs的存在意義在於從REITs的上市公司或者私募角度來講，他們的內部需求很多，他需要進行優化，去槓桿，這是他們自己的想法，但是從投資的角度來講，這是一個組合的選項；所以才有REITs，REITs是必需的。
我們國家目前的類REITs，根本的邏輯是什麼呢？根本的邏輯只有一點，所有的都圍繞這一點旋轉，就是價值的估值方法和標準REITs是完全不一樣的。只要套上兜底性的保證，都是玩的利率，我們保薦人做定價的時候，怎麼算？利率。
參照利率決定資產價值，最多加上一些風險的溢價，實際上真正的REITs價值在哪裏？這個價值的算法也就決定了現在，這幾位嘉賓談到的，後期的長線運營才是增長點。這種價值運營，使資產產生現金流，獲得真正的內生性價值，而不是說的類REITs是使用利率的對照法，做除法，得到一個比值，保薦人可能做很多工作，說服上下家做利率的確認，這個很關鍵。
歸根到底，這兩個東西來源於經營管理，經營管理有兩個層面，一個是資本運營團隊，一個是資產運營團隊，資產運營團隊不是物業公司，是工廠，是一家工廠，資產運營團隊的老大是工廠廠長，物業公司是車間主任，資本運營團隊是基金，他們的任務劃分是非常明顯的。
可是我在研究國內的研究論文和案例，基本上對於這塊的劃分是比較模糊的。至於說我過去僱傭外部的管理團隊，我自持的內部團隊，他們之間收益回報差距，關鍵看管理運營能力；
我們從美國的發展歷史來看，美國的債性REITs和股權性REITs比例是3：1，到去年，他們的比例是1：3，大部分是股權類的。股權類的REITs肯定是最活躍的，這是板上釘釘的。
結合到REITs和私募基金的關係，其實我還是從內部的結構上講私募基金的價值到底在哪裏，我只提一個問題，這個問題也是最關鍵的，為什麼私募基金會存在，不是別的東西進來？我們想，整個投資的稅收，現金流的流向，國內現在類REITs的做法，其實就是通過私募基金的股東借款給項目公司，然後由項目公司通過還利息的方式，把營業資金返還給私募基金，然後由私募基金往上傳遞給REITs持有人，通過這個方式。這個是REITs必須依靠私募基金的原因。而且私募基金也有很多的作用，他會成為公募之前的跳板。
REITS的運營，兩大部門，裏面還有很多小部門，這些部門之間的內連關係是怎樣的，可能會存在一個工作節點的問題，我們目前市場上還沒有這樣一套管理後臺，這個軟件已經融入了OKR思路和理念，包括設計利益節點，保證設計工作流報告流，目前還沒有。是不是會讓整個REITs的運營混亂，很雜亂，更不要說要擴募了。最後講一點，所謂的運營裏面其實有一個核心，我們國家目前的房地產也好，還是REITs運營也好，很多人都輕視了一個ESG的概念，這完全聚集了運營的文化和企業檔次，如果我們要吸引外資或海外上市必須考慮這一點，美國2019年的REITs上市公司，89%提供ESG報告，我們中國的上市公司基本不提供ESG報告，對管理的透明度，治理結構不清楚，怎麼投資你？我就講這些，謝謝。
餘燎：感謝龐總，受益匪淺，特別專業。
講了REITs的精髓，現在美國最大的不動產持有者已經是REITs了，不是開發商了。
下面有請賈總，就REITs的課題發表一下您的觀點。
賈利娜：首先感謝觀點的邀請，請允許我先介紹一下我們凱龍瑞集團，凱龍瑞是較早進入國內從事產業園區和城市更新投資的美元基金，也是為數不多的成功募集人民幣基金的先驅之一，目前凱龍瑞的投資範圍涉商務園區、工業地產，城市更新，以及物流項目等，也歡迎在座的各位和我們多多交流。
回到現在討論的問題，我們現在這個話題是說公募REITs來了以後對我們私募基金的影響。我們看到，從去年五一開始，幾部委聯合發文推動公募REITs的實施落地，包含之後各相關監管機構也有操作指引等發文，可見大家對REITs市場的重視力度，相信大多數從業人員都是很興奮的。可是當深入研究後，我們發現和想像還是有一些差距的。
比如REITs架構設計中，最終底層資產的控制權是公募基金，原來一開始涉及的四層結構中的私募基金也最終確定不存在，私募基金作為基礎設施REITS?的參與機構，其角色定位也是有一定困難的。雖然有差距，但我們也發現，期間與各大參與機構的進行交流的過程中，比如公募基金和其他機構的態度都是開放的，趨於互相信任，希望推動項目的最終落地，所以期間我們也可能會觸發更多合作的機會。另外，大家也可關注下第一批推出的REITs試點，仔細觀察下結構設計和其後期交易情況。
雖然有差距，但REITs對私募基金的影響，個人觀點認為利大於弊，畢竟私募基金一方面是握有資金，一方面是挖掘項目和運營項目，作為這二者成功鏈接的專業機構，那麼REITs作為整個產業鏈中的一個閉環，相信對私募基金還是有一定的推動作用的。
第一，REITs的出現，會吸引越來越多的投資人關注該領域，也會讓資金端也就是之前嘉賓們提及的資本力（匹配長期低成本的資金）的競爭優勢得以加強，更會變相賦能給私募基金。因為目前我們私募基金，當然也包含其他投資人對類似產品的收益率和流動性的期望，和市場上存量物業項目能夠給大家帶來的實際產出，還是有一定的差距的。REITs的發行和後期交易會給行業從事者們提供一個指引，交易信息會更加透明，同時指引後續的相關操作。
第二，在這個過程中，私募基金可以設計和挖掘自己的一些產品，做好與後期REITs以及市場的銜接。舉個簡單的例子，大家知道REITs產品出來之後，可能會有兩種，一個是有所有權屬性的，一個是有經營權屬性的，在這兩個屬性當中對應的收益率也是不一樣的，背後的投資邏輯也不一樣。反過來，對私募基金的投資戰略和資產組合上也會提出更高的要求。
第三，正如剛剛幾位嘉賓說到了，存量私募基金長期穩定的經營能力，REITs會給經營能力提出更高的挑戰，當然也會給前端的資本端和項目端賦能，而這正是存量私募基金領域的優勢，這裏由於時間關係就不多說了。
綜合來看，我們一直深耕存量，我們希望REITs會走向最後的成功，其包容性越來越強，也希望未來的私募基金在REITs領域能夠貢獻越來越多的力量，謝謝。
餘燎：謝謝，您呼籲的非常好。下面有請信保基金的李文崢，李總。
李文崢：謝謝餘燎總，非常高興有機會和大家一起分享。
信保基金在地產基金的領域內深耕了十年，去年剛好是十週年。無論在管理規模還是團隊建設，包括在業界的影響，我們信保基金走得比較快速穩妥，也走得比較前，成為國內地產基金的重要機構。我本人的履歷上，之前曾任職廣州越秀集團，大家知道越秀集團曾在香港發行了首隻REITs，我在越秀REITs有差不多十年的工作經驗，對REITs有很多實踐方面的感受。最近兩三年則一直在參與國內REITs的前期工作，包括最近的試點工作，也有一些感觸。
首先，國內REITs出臺這個事情很重要，也不容易。很重要，是因為它終於能出臺，實現了從0到1。同時這個過程也是很不容易的。香港發行首隻REITs的時候，是2005年12月，現在已經16年了。國內從2006年開始，證監會等部委都在推動REITs政策出臺， 2008到2009年，則有人民銀行、住建部等九個部委成立了一個工作組，付出了很多努力。但之前的路徑走的是房地產路徑，政策上不容易突破，到近年探索基礎設施REITs，就出臺了。這是過程很不容易，有很多波折。
第二個，REITs剛出臺，是1.0版本。從去年4月份出臺政策，到現在差不多一年了，大家翹首以待首批產品。現在我們的感受是，政策出臺即從0到1很重要，因為只有出臺後，我們才會發現各種問題，包括產品設計、管理模式、資產選擇、試點範圍等，要如何去改善。在試點項目推行的過程中，還會出現一些想像不到的問題，比如配套政策、會計處理等。有會計師認為REITs的融資部分在並表情況下，要計為負債，這種看法就與REITs的商業本質不符，造成了業內的困擾。各種問題都會出現，甚至包括不同行業有不同的行業特性，每個行業都有各自的REITs問題。政策出來以後，我們就會發現問題，及解決問題。預計在今年夏天，會有首批項目出來，信息公開後，我們就能發現不同行業發行REITs的情況，包括資產特點、收益率、投資者意向等等。我們就會發現上面提到的很多問題也得到了一些解決，甚至一些比較重大的配套問題，相關部委也在出方案，出支持政策。這些就很重要。
REITs1.0出來了，我們就期待2.0。REITs2.0可能很快到來，並給私募基金來來機遇。在REITs1.0的框架下，我們私募基金公司也是有業務可以做的，不同的私募基金有不同的特性和優勢，就會在REITs業務中找到不同的抓手。我認為私募基金的業務可以歸納為"1+3"。 "1"是傳統的業務，即投資並以REITs退出。尤其是我們一些投資持有型物業的私募基金，就有機會以原始權益人的角色參與REITs。住宅開發不屬於這塊，因為住宅是要去化的。
這次試點中，就有私募基金參與REITs試點，比如物流資產，不少頭部企業在盤點其資產。這是"1"，也是目前REITs1.0版本下最有價值的一塊業務。至於 "3"，是圍繞REITs本身的新業務。1.0版本確定之前，本來是有私募基金的資管角色，但是後來論證下來覺得嵌套大多，就被監管否了。現在發現在沒有私募基金的情況下，REITs的治理結構上已經存在不少問題，需要平衡。
沒有了資管角色，私募基金的"3"可以有如下業務。首先，可以發私募基金成為REITs的投資者，其次，在REITs的發行時，私募基金公司可以是交易協調機構、財務顧問等等，也有專業化的業務可以做。第三，就是運營，是最底層的專業業務。私募基金髮展到今天，有不同的類型，具備某類資產運營能力的私募基金公司，是可以參與到REITs管理中。
私募基金在REITs業務中是有優勢的，只是我們可能還沒有系統的挖掘或者發揮出來。目前政策與市場給了我們一個很好的時間窗口。在REITs1.0版本下，參與方主要是兩方面的主體，一類是金融機構，主要包括公募基金公司和券商，其金融能力強，但是資產管理能力缺乏。第二類是原始權益人，在基礎設施領域，其強項是資產運營和管理，但其金融能力又是不夠的。目前國內在金融和資產管理兩方面能力結合得比較好的，其實是私募基金公司。這是我們的強項和優勢。REITs出來了，我們應該把優勢發揮出來，各自把握機遇。
今天的會議議題，是要創新未來，那麼我們就迎着REITs2.0做好準備。REITs的賽道很大，迎着這個方向去，機會非常多。我們信保基金正在朝着這個方向佈局和努力。我們的目標是希望在REITs這個大的領域裏面，能夠跟大家一起，跟我們私募基金的同仁們一起，在國內REITs市場上突顯私募基金的地位。希望以後和大家多交流，一起努力。謝謝。
餘燎：感謝李總的分享，提出了1+3的私募參與的角色，說得非常好。
下面邀請喆安投資的車總。
車陽：謝謝，感謝大家到這麼晚了還能堅持，堅持到現在的都是對這個行業有真愛的人。自從我翻譯了《圖解日本REIT》的書以後，就少有機會參與關於中國REITs的討論了，總是被邀請聊國際REITs。我們公司是一家國有背景的私募地產基金，投的方向是城市更新，包括商業、公寓和酒店等，還有一些股權類的投資。
我本人的背景，跟今天的主題還比較切合。我是學房地產的科班出身，在國外是學房地產金融，回國以後，一開始是在一家機構專門投資海外的REITs，也就是海外的公募REITs，投得規模還比較大。而後又在國內的地產基金做一些不動產的投資。還在國內的大型公募基金做過ABS，我算是走過一個閉環了。
這個討論是特別有意義的，前面嘉賓也說得特別好。公募REITs已經跑到今天，都說到了馬拉松的最後一公里，但之前每次論壇都說是最後一公里，現在應該是最後一百米了。十年辛苦不尋常，終於到百米衝刺的時候了，確實是挺不容易的。
作為我們私募基金來說，在裏面參與的機會是比較大的，李總剛才說的1+3已經概括的非常完全了。私募基金還是要追本溯源，核心是什麼？在討論這個話題之前，我先說一下公募REITs和類REITs，因為名稱的原因讓這個事情討論變得複雜了。其實公募REITs和類REITs是完全不同的物種，即使公募REITs出來了，類REITs還是會有比較長的生命週期，因為它們的使命不一樣，公募REITs是權益導向的，從工具屬性來說是一個投資性的資本工具。而類REITs的融資性工具特徵更強。
另外，就不動產的管理領域而言，私募基金和公募在本質不應該有這麼大的區別。但是就REITs來說，涉及到公募就涉及到一個管理資質和牌照的問題，因為我們把牌照的高度提的很高，所以私募基金在公募REITs的參與方面，變得不那麼明顯。
但是我沒覺得私募基金應該很悲觀，特別是在公募REITs的結構裏面，是否需要私募基金存在，這本身就是一個技術性的處理。如果技術上沒有提高效率，那麼這個私募基金這個環節對公募REITs就沒有必要。私募基金還是要在資產管理的角度發揮更多的作用，因為私募基金的優勢就是投資管理能力和未來的讓價值提升的能力。
喆安也會積極的從這些角度參與公募REITs。問題當然存在，畢竟現在還是剛開始。就像一個小孩一樣，只要出生了，就會長大，只要長大就會有成長的煩惱。如果說2021年是公募REITs的元年，那麼對地產基金來說也是一個很重要的時點。房地產私募基金和公募REITs的關係就像PE和上市公司，如果沒有上市公司這個汪洋大海，私募股權基金，如PE或VC的投資，都不可能有一個很好的通路。如今既然通路已經打開了，雖然是眼下的1.0版本，未來會有2.0以及3.0，可能就是和國外非常相似，無論公募還是私募，本質上都是資產管理人，我們叫做專業的不動產資產管理人。
前年在日本考察一家大型的不動產管理公司的時候，他們和我們交流時來了四個團隊，分別對應於：上市REITs管理、私募REITs管理、私募不動產基金、海外投資，可見不動產資產管理體現的是一個能力系統，而不是一個牌照系統。我們希望在2.0、3.0階段，可以通過能力系統評估我們不動產基金。我們都說私募地產基金，但其實現在中國連私募地產基金的標準都沒有。討論這個話題，未來有很大空間，但當下也確實還有很多需要完善的地方。謝謝。
餘燎：非常感謝各位，按照慣例我們每個人要總結一下，這個環節我們挑戰一下，我們做一個猜想，或者預測，剛才說基礎建設REITs，按照李總的說法，今年夏天會迎風而來，我們從基礎建設過渡到大型的商業地產，或者商業存量地產的REITs，還有多遠，這個話題作為今天的收尾，大家大膽的猜測和預測一下，到商業地產的REITs，咱們還需要多久？
車陽：我覺得基礎設施REITs的發展完善大概一到兩年，預計兩到三年以後可以看到商業不動產領域的REITs。
李文崢：我覺得租賃住房，可能會很快，但是租賃住房要符合他的標準和要求，可能資產有限。如果真普及到所有的商業地產，我贊同車總的觀點。
賈利娜：壓力好大，我們要相信政府，自持型的租賃公寓會快些，後續商辦大概三年左右吧。
龐曉雲：我不拍腦袋，還是回到我的觀點，什麼時候運營從內生性價值對投資者負責的時候，什麼時候真正的股權REITs才會出現，否則三年之後出現的還是一個四不象，謝謝。
高敏：這個問題是有點開腦洞，據我個人的瞭解，我們去年430開始，到現在差不多一年了，上次交易所培訓的時候，有五個項目出來，馬上又刪了，可見這個方面官方很謹慎，這個裏面從發改委、證監會，交易所，兩個協會，還有登記清算機構等等，這個裏面的規則修訂審批，個人覺得，光流程就得大半年，所以謹慎估計，三年以內吧。我希望能儘快，就像剛才各位嘉賓提到的，從公募REITs 1.0儘快邁向2.0。謝謝。
劉鶴民：我在這個問題上做一個大膽的猜想，商業地產的投資邏輯未來會遇到什麼樣的挑戰，內生邏輯會發生什麼樣的變化？
餘燎：好的，感謝各位嘉賓，今天的圓桌論壇環節就到這裏結束，非常感謝。