物業演講 | 曾益明：正在重塑價值的物業行業

曾益明（龍湖集團控股股份有限公司副總裁）：非常感謝觀點機構今天組織這樣一場盛會，讓我們在火熱的物業市場來思考行業未來發展的方向。剛剛長江總也在分享，我感覺英雄所見略同，很多想法有一致的地方。

其實這個行業盡管非常火熱，但我們也要保持足夠的清醒。除了資本市場的推動和上市公司的增加，其實給這個行業，包括公衆帶來一些認知上的偏差，以為我們這個行業是非常盈利的一個行業，其實我們要清醒的認識到，除開少數的頭部企業在盈利之外，其他大部分公司在怎麼樣合理賺錢上還有很長的路，大家可以一起來做一些讨論。

盡管這個行業有這樣和那樣的問題，但是大家也可以看到，這個行業的價值正在被重塑，至少在兩個方面。

一個是認知上的轉變，其實原來傳統的物業大家都覺得四保，保安、保潔、維修和保綠。但是現在的認知，整個行業包括政府的認知發生了深刻的轉變，物業是在參與社會基層治理以及提供美好生活服務方面有重大貢獻，這個認知，特别是疫情以來加速了這種認知的轉變，這是非常重要的一點。

第二個關于價值的重塑，其實剛剛長江總在講的時候也講到這一點，其實這個時候物業公司的價值，它如果用公式做一個評判的話，原來物業公司的價值就是管理的面積有多大，你的物業費的單價是多少，收費率是什麼樣子，這樣就把這家公司的價值做了一個計算，但現在這個價值除開社會價值，加上市場價值，這兩個價值之間是可以疊加的。

後面還有非常重要的一點，就是它跟科技的效率是乘數關繫，這個我後面會講，剛才長江總講到數字化和科技的作用，其實這個作用是非常巨大的，後面我的内容都是圍繞這個公式做一定的分解。

社會價值這個層面剛剛已經提到了，包括去年年底的時候六部委、十部委的文件，兩會熱點的議題政府工作報告、“十四五”規劃都極大提振了這個行業的信心，可能很多人詳細解讀過十部委的文件以及“十四五”的規劃，但其中有三個方面我覺得是可以深入去做思考的。

物業行業一定是“物業服務+生活服務“的模式，升級服務模式，引進智慧科技和開展多元化的服務。第二個就是以數字化轉型整體驅動生産方式、生活方式和治理方式變革，推進線上線下公共服務共同發展、深度融合。第三個就是提高城市治理水平，不斷提高城市治理科學精細化智能化水平，推進城市現代化進程。剛才長江總也講到了物業公司怎麼樣走進城市管理。

整個社會價值可以看到下面一張圖，其實物業公司的想象空間進一步得到了釋放，它一定是社區生活的入口，整個物業公司單盤盈利的模式發生了改變，同時它可以參與城市的治理。

社會價值這一塊，這一點其實已經說的很多了，整個物業企業其實是整個社會治理的基本單元，特别是在一些應急事件發生的時候物業公司的價值和作用在這次疫情期間得到了充分的認知。另外一個社會價值，就是大管理、全服務、精運營，其實城市管理像繡花一樣精細，正是因為物業公司有精細服務的基因，所以優秀的物業公司可以實現專業服務+智慧平台+行動力量，可以實現公共建築、環境治理、公共資源、設備維護、公共服務發揮非常重要的價值。

另外整個社會價值當中，消費升級和疫情重塑消費理念和習慣，讓物業公司變得大有可為。這里面有兩個前提，就是說全國的居民消費水平可支配性收入在逐年增加，第二個人均消費支出也可以看得出來，它一直在增加。

在整個支出增加的情況下，第一個是品質生活追求上面，保證了基本安全、衛生全方位的情況下怎麼樣提升它的服務品質，這個就為增加物業費的單價提供了前提。

第二個就是互動的體驗，現在互聯網技術發展的情況下，線上繳費、消費，産生了社區到家服務。

第三個就是個性化的定制，其實現在個性化的定制很多的，比如說西裝、襯衫都可以上門量尺寸、定制服務，實際上我們社區這種服務理念也很深入人心，比如說去年年夜飯的定制。

第四個就是便捷高效的服務，現在的消費者被科技、被平台培養之後的消費習慣，已經養成了24小時保持的習慣。

最後就是綠色健康，園區的健康環保、家居健康需求不斷增加，正是這五大理念為我們物業服務産生了非常多的機會。

盡管有這樣多的一些政策的利好，但是實際上還是有一個根本，就是說你的服務的品質必須是要守得住，口碑及專業能力将構成物企護城河，好物業将推動資産的保值增值。

其實在保證基礎服務品質的情況下，才可以保證你的收費率，社區居民消費訴求得到滿足之後，業主自治能力和物業的互動就可以加強，它的正循環也就能跑起來。

另外就是市場價值里面關于生态疊加，生活服務超級入口。随着上市規模快速擴張，大家可以看得出來，規模的快速擴張並不意味着你的營收和利潤可以同步得到大的擴張。怎麼樣規模擴張的同時讓你的服務、收入能夠得到一個快速的擴張，其實它就涵蓋了“十四五”規劃里面物業服務和生活服務的場景。

對于物的管理，有很多資産方面的管理，包括裝修都可以在社區里面産生。關于社區服務發展的階段，其實剛剛長江總講到了4.0，其實這個時候增值服務也是逐步升級發展的階段，可能最開始的時候社區的增值服務只能做一些簡單的家政或者是社區零售、快遞的服務，随着不斷的深入可以做很多的房産經紀、裝修，包括未來整個生活服務的方方面面都可以做一些服務。

行業新生态發展過程中有一個價值分水嶺的概念，如果有高的客戶滿意度，良好的客戶互動，會有一個高價值的兌現。

大家都知道分水嶺之前，傳統的物業公司，各方面的成本投入比較低，它開始的利潤可能比生态型公司的利潤還要高，因為它的投入很少，但是生态型的企業要做品牌，要做好整個品質服務，你的投入成本一定會比較高，所以在最開始你的利潤率水平可能比傳統公司低一些，但是有一個長遠發展的思路，你的盈利能力一定比傳統物業公司更強，這是一個基本的道理。

整個物業公司的發展，如果你的規模足夠大，你的技術足夠先進，你的繫統做的足夠好，就可以從單一業态到多業态的運營，到最後成為城市運營商的一個轉變，這就是在資本市場，包括行業蓬勃發展的時候，這是我們對整個行業的發展以及未來做的一個思考。

後面有一個很短的視頻，就是把我們最近一年做的事情做了一個視頻。