存量時代和消費升級的到來，疊加疫情因素，使得物業服務行業迎來行業價值挖掘年——資本價值被進一步釋放，大量物業服務企業搭乘資本市場的快車，從幕後走到臺前，一時風頭無兩。

近年來，物業服務企業不斷加大對多業態運營服務的挖掘，擴大服務範圍和類型趨勢明顯。觀察2020年上市的物業服務企業可以發現，在企業的業務構成中，非住宅收入佔比相對較高的企業，市場表現更佳，也能收穫更多的市場關注度。

“2021物業企業多業態運營服務表現”，旨在呈現過去一年物業服務企業在多業態上的突出表現。觀點指數以多業態構成及佔比、多業態在管規模、營收效益等指標綜合分析，經過審慎、客觀的研究，華潤萬象生活、招商積餘與綠城服務表現亮眼。

在當下“規模為王”的物業服務大環境中，部分物業服務企業憑藉多元佈局優勢在資本市場突圍而出，如華潤萬象生活，擁有豐富的非住宅業態資源，包含科技園、商寫、購物中心、城市服務等高利潤項目。受益於此，其PE水平也遠高於同規模物業服務企業，在2020年下半年眾多物業股集體回調之際，股價依然可以保持一定漲幅。

淺析原因，相較於住宅物管，非住宅的物業費單價水平更高，毛利水平更具優勢；同時非住宅物業主要面向機構、企業客戶，費用收繳率更高，業績保障更具穩定性。

另一方面，傳統住宅物業服務的“四保”服務，同質性較強，物業費溢價率水平表現平平。相比之下，商業辦公、高校教研、城市軌交、政府公建、城市服務等非住宅領域，技術性門檻高，需要更強的專業性，企業的競爭優勢亦可以更顯著。

需要關注的是，隨着近年社會後勤化改革持續推進，政府倡導各個社會力量參與城市運營之中，這也契合物業服務企業找尋新的業績增長點的訴求。

此外，近年物業服務企業的發展策略特徵明顯，即多業態佈局逐漸成為物業企業拓展規模的主要途徑。在眾多業態當中，公共建築被諸如保利物業等頭部物業服務企業頻繁提及，同時產業園區、城軌交通、商寫物業、醫院、學校、政府公建等成為潛在的新亮點，行業開始了多業態佈局的爭奪。充分深挖細分領域，實現差異化競爭，將成為物業下半場的新重點。