在新冠疫情影響全球經濟及金融背景下，物業服務行業憑藉較高的抗風險能力與成長潛力吸引市場目光。財務報表是外部認識企業的窗口，可以多維度反映經營、融資以及償債等能力，通過對企業財務數據進行分析，能夠獲取大量有價值信息，對企業整體進行綜合研究。

為了保證數據的準確性，觀點指數選擇已上市的41家物業服務（截至2020年12月31日已上市物業企業數量）作為研究樣本，通過對上述物企的財務報表與數據進行詳盡分析，選取特定的指標與參數進行嚴謹分析計算，最後產生2021物業服務上市企業卓越財務表現研究成果。

經觀點指數統計，這三家企業總得分處於行業前列，是財務綜合表現最為亮眼的上市物企。

財務方面，首先關注的是企業的盈利與增長能力，由於目前上市物企多為集團拆分而來，考慮到母公司的影響，觀點指數主要使用歸母淨利潤率與毛利率作為衡量企業盈利能力的指標。

對大部分物業公司而言，營業收入來源主要是向客戶所收取的物業管理費，而成本端則是人力費用、辦公場地租賃費等，利潤率的變化空間理應不大。然而，截至2020年末，觀點指數統計樣本企業的平均毛利率預估值為29%，大部分物業公司的利潤率與該平均值存在較大分化和偏差。

觀點指數研究發現，差異主要來自以下幾個原因：一個是業務範圍方面，在管項目中商業和寫字樓等非住宅業務的利潤率通常遠高於住宅物業。其次是增值服務，增值服務在利潤率方面有着十分優秀的表現，遠高於基礎的物業服務。

新拓項目方面，對物企而言，存量項目缺乏議價能力，利潤率通常較低，而新項目可以有更高的物業管理費定價，因此那些新交付項目較多的企業相比業務集中於存量項目的物業企業，也能擁有更高的利潤率。

增長能力方面，觀點指數選取了ROE複合增長率來評估物業企業盈利的增長性和可持續性。

資產負債率也是研究的一個重要指標，可以綜合反映企業的資金結構與外部融資能力。物業服務作為輕資產行業，通常維持着相對較低的資產負債率。過高資產負債率會讓企業面臨較大經營與償債風險，但過低的資產負債率又可能暗示企業在舉債與擴張方面存在不足。

觀點指數認為，健康的資產負債率應當維持在30%-70%之間，可以看到，“2021物業服務上市企業卓越財務表現”研究成果名單中前列的企業，資產負債率也基本保持在此範圍。

現金流是企業的命脈與持續經營的保障，企業營收在期內轉換為現金還是應收賬款非常關鍵，現金流充沛的企業通常擁有穩健的經營策略環境，不會因為資金鍊斷裂而陷入不利境地。

觀點指數使用了經營活動產生的現金流量淨額/營業收入來作為評判企業現金流健康度的指標，從物業服務企業的角度看，這一指標也反映了物業管理費的收繳率情況。

在進入研究名單企業中，雅生活服務、恒大物業、寶龍商業與鑫苑服務這一指標表現較為突出，預計均超過30%，反映了良好的經營與財務狀況。

財務指標分析並非單純管中窺豹，現代財務報表具有高度的嚴謹性與真實性，通過這個小窗口，外界也能從層層迷霧中看清企業的實質經營狀況。