回顧歷史，中國物業服務行業於80年從深圳出發，迄今已逾40年。在改革開放時代背景下，1981年由深圳特區房地產公和香港妙麗集團合作開發的東湖麗苑成為我第一個涉外商品房小區，並引入了物業服務一概念，國內物業服務行業隨之啓程。
彼時物業企業大都由房地產開發企業為務旗下項目所設立，缺乏統一的全國性法規，盈利能力也偏低。1994起，國家相繼頒佈了《市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區業管理辦法》、《物業管理企業財務管理規定》提出了要逐步推動物業服務行業專業化、社化管理。自此，物業服務行業走向嶄新的階段行業規範逐步完善。
2003年，我國第一部物業管理行政法《物業管理條例》頒佈，對物業服務企業及主的權益提供了法律保障，為行業未來的規化發展確定了基本框架。
卓越指數· 2021年度物業卓越企業表現研究名單公佈，眾物企表現出色
2020年，突如其來的疫情席捲全球經濟，物業服務企業作為“社區最後一公里”，社會價值逐步被市場認可，從而推動了物業服務行業的資本化進程。
“物業的價值”成為2020年市場的熱點，並引起巨大反響。觀點指數通過多方調研、模型搭建等，對物業服務企業全年運營及財務數據進行綜合研究，最終有50家企業進入“2021物業服務企業卓越表現”研究成果名單。
從營收看，企業間梯隊分化明顯。50家物業服務企業總營收規模達到1748.7億元，其中前10企業達到878.5億元，佔據研究成果名單總營收規模的50.24%。前20企業營收規模1372億元，佔比78.46%。前30-50企業佔據份額並不多，研究結果名單頭部與尾部企業營收之間的差值近百億，企業間分化較為嚴重。
一般來說，物業服務企業的營收規模與在管面積規模關係密切。研究成果名單數據顯示，前10企業規模與營收情況相似，頭部企業佔了主導地位。前10企業在管面積合計28.6億平方米，佔比達到49.85%；前20企業在管面積規模合計40.2億平方米，佔比70.26%。
值得注意的是，由於企業間經營策略、業務構成以及營收效益不盡相同，也會導致部分企業在管面積規模雖然名列前茅，但營收狀況不盡人意的情況。
從毛利率角度看，2020年50家企業平均毛利率為27.62%。
從趨勢線看，頭部企業毛利率表現要優於尾部企業。原因是前者的發展更側重於成本管控、開展高毛利率的多元增值服務以及提高單價服務費等。
馬太效應顯著，增值服務收入與規模呈正相關
儘管近年來物業服務企業越發看重增值服務業務，但縱覽物企數據，增值服務對降本增效的作用遠大於對營收增長的拉動。換句話說，基礎物業管理依然是物業服務企業的業績築底，在管面積以及增長情況可以直接反映出物業服務企業的營收規模。
而且，在管面積/合約面積可以反映當前物業服務企業的業績釋放比例，比值越小，說明其業績釋放越小，未來業績釋放潛力越大，業務增收勢頭強勁。
據觀點指數監測的數據顯示，前50企業在管與合約面積比平均值為69%，頭部物業服務企業該指標處於0.4-0.8。當中表現較為優異的物業服務企業有龍湖智慧服務、碧桂園服務及融創服務等。隨着企業的拓展動作繼續維持，預期上述企業未來的發展勢能充足，業績增長幅度相對較大。
一般認為，物業服務企業的增值服務包含兩方面，即社區增值服務以及非業主增值服務。
而在2020年，由於疫情的關係，有更多物業服務企業選擇側重發展業主增值服務，因此進一步加深了增值服務收入與在管面積規模的相關性。
數據來源：企業公告、觀點指數預測
整體來看，物業服務企業由於豐富的社區屬性，在管面積規模越大的物業服務企業越有餘力發展增值服務，再加上既有的規模優勢，增值服務收入也越大，如雅生活、碧桂園服務。
添磚瓦，物業行業風好正揚帆
近年來，得益於我國城鎮化水平及人均可支配收入顯著提高，物業服務行業得以快速發展。據國家統計局數據顯示，中國城鎮化率（即一定時期內城鎮人口規模的預期平均比率）從1999年的34.8%升至2019年的60.6%。根據《國家人口發展規劃(2016年-2030年)》預期發展目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來物業服務增量需求。
公開數據顯示，2014年國內物業服務企業的總在管面積規模為278.24億平方米。隨着行業發展，2019年物業服務企業總在管面積增加至345.18億平方米，複合增長率達到4.4%，而到了2020年，預計國內物業服務企業的總在管面積可以達到355.19億平方米。
數據來源：Frost & Sullivan，觀點指數整理
行業存量規模穩步增加，帶動營業收入大幅度增長。數據顯示，2014年全國物業服務營收規模約2076億元，預計2020年升至3478億元，六年間增長幅度達到67.53%。
此外，伴隨人均可支配收入的增長和消費升級，增值服務亦有望成為行業規模和利潤的重要增長點，物業服務行業仍有巨大的市場待挖掘。
數據來源：Frost & Sullivan，觀點指數整理
物業服務行業營收規模的提升，除了受到基礎面積規模影響外，物業費單價亦是關鍵因素。據《政府工作報告》顯示，2018年全國居民人均可支配收入28228元，較2017年名義增長8.7%；2019年全國居民人均可支配收入30733元，比上年名義增長8.9%。
人均可支配收入是衡量人民生活水平的重要指標，收入連年增長預示着人們消費水平不斷提升。同時物業服務具有一定的需求導向，人們追求美好生活的願望更加強烈，也會進一步推動企業更為注重提高專業性與服務多樣性。以上，成為物業費單價提高的潛在動力。
另一方面，城市從增量向存量發展，老舊小區的改造亦為物業服務市場帶來新的切入點。
2020年4月14日，國務院常務會議部署將加大城鎮老舊小區改造力度。另根據住建部2019年披露的數據顯示,全國共有老舊小區近16萬個,涉及居民超4200萬戶,建築面積約40億平方米。老舊社區改造工程正加快推進，市場空間巨大。
數據來源：住建部，國務院
近年來政府不斷加強對全國老舊小區的改造力度，並且鼓勵運用市場化方式吸引社會力量參與，這一舉措亦將給物業企業的發展帶來巨大的想像空間。
資本大年，年內18家物業企業成功上市
1981年至2021年，40年時間孕育了大批優秀的物業服務企業。
當下，物業服務企業百花齊放，服務範圍逐步擴大到商辦、工業園區、學院、醫院等業態項目，亦由最初的房地產附屬品走向更大的舞臺，紛紛開啓了資本化道路，為行業發展帶來新的競爭格局。
2014年，彩生活成功在港交所敲鐘，成為行業發展里程碑。之後幾年內，碧桂園服務、中海物業、綠城服務等多家大型物業服務企業相繼登陸港交所。
離2014年第一家物業服務企業上市，物業服務企業開啓獨立資本化路途已有6年之久。回首2020，疫情在全球蔓延，儘管多方因素導致資本市場劇烈動盪，但物業上市潮並未減退，資本價值得以再度挖掘，行業迎來了新的發展節點。
行業的熱度刺激了房企的分拆意願，據觀點指數統計，2020年末進入資本市場的內地物業服務企業達到41家，其中37家在港股、4家在A股。2020年共計18家物業服務企業通過介紹或整體上市的方式登陸資本市場，其中H股有17家，A股有1家。遠超2019年的11家，創下了歷年以來的最高峯。
數據來源：Wind、觀點指數整理
聚焦港股市場，2020年港交所新上市企業共計146家，其中物業服務企業佔比12.33%，這一數據在2018年、2019年分別為2.29%、4.92%。
可見，在2020年整體行情淡薄的情況下，現金流與增長預期穩定的物業服務企業深受市場青睞，物業服務板塊在資本市場逐漸佔據重要地位。
數據來源：Wind、觀點指數整理
從上市首日表現看，除去建發物業是通過介紹形式上市外，17家港股物業服務企業中，合景悠活、第一服務、恒大物業上市首日遭破發，金科服務、世茂服務上市首日艱難維穩。其餘11家物業服務企業股價，均在上市首日有正向表現。
數據來源：Wind、觀點指數整理
拉長時間線，2020年全年永升生活服務漲幅領跑，達到222.3%。其後是銀城生活服務、寶龍商業、濱江服務和碧桂園服務。值得注意的是，受益於上半年的漲幅累積，部分小型物業股股價乘勢起飛，但下半年遭遇板塊調整，已經回吐了年內大部分漲幅。
對比大盤來看，2020年下半年恒生指數跌3.52%，而物業板塊股價雖出現短暫波動，但從全年來看，仍取得了16.33%的漲幅。
截至2021年2月，在H股和A股上市的物業服務企業已經達到46家，後續排隊等待上市的物企更是如過江之鯽，物業板塊的時間紅利正在急速縮短，可供投資標的物業服務企業持續增多，也預示着資本市場對對物業服務企業的選擇正由賣方市場轉向買方市場。
企業分化加劇，規模物企市值與營收佔優
市值表現方面，截至2020年12月31日，38家港股物業服務企業的市值為7301.1億元，而2019年，港股市場物業板塊總市值僅2062.86億元。
數據來源：Wind、觀點指數整理
隨着物業上市企業增多，市場稀缺性逐漸減少，企業間的市值分化程度也逐步加劇。
憑藉龐大的管理規模、強勁的成長性以及優異的抗風險能力，物業服務行業逐漸成為資本市場的寵兒，而不斷湧入的熱錢也使得物業服務企業的發展勢頭如鯉躍龍門，強者愈強。
截至2020年12月31日，碧桂園服務1538億元市值傲視羣雄，其次是恒大物業、華潤萬象生活，市值墊底的燁星集團僅4.13億。
數據來源：Wind、觀點指數整理
顯然，資本市場對規模物業服務企業更為青睞。
規模亦預示着物業服務企業可在財年內獲得可預期的現金流收入，在當下國際經濟動盪的背景下，資本避險情緒明顯，具有大規模在管面積的物業服務企業更容易獲得資本市場認可。
數據來源：Wind、觀點指數整理
值得注意的是，規模並不是影響企業市值的唯一因素。從營收層面看，物業服務企業的市值與營收間基本呈現正相關關係。
大部分營收規模在20億元以下的物業服務企業，市值分佈在200億元以下，但由於各個物業服務企業存在一定的經營差異，個別總營收較低的物業服務企業卻能獲得較好的資本市場關注度。
另一方面，市值差異化很大程度上源自部分企業的營收效益表現帶給資本市場的想空間。從各家港股物業企業截至2020年中期數據看，38家上市港股物企平均營業收入增速為33.83%。
年內市值提升較高的如永升生活服務雅生活服務，營收增幅分別達到90%、78.55%，遠超行業平均線。
數據來源：Wind、觀點指數整理
綜合來看，資本市場對具有收入、規模、利潤高成長特點的企業更青睞。只有規模，但是成長性低的企業難以得到資本市場認可。2020年物業股的整體表現亦可以清晰反應這一特性，且在不斷加強。
值得注意的是，從上市物業服務企業收入構成來看，基礎物管服務仍是目前絕大多數物業服務企業的主要營收渠道，行業短期內仍無法擺脫規模論。
另一方面，儘管當下營收、規模與成長性在物業資本市場三足鼎立，但隨着上市物業服務企業數量的增多，專注商辦類的物業服務企業亦開始靠近資本市場。而這一羣體由於單位面積收入溢價相對較高，在物業細分領域優勢明顯，更容易吸引市場注意。
關聯方影響持續減弱，獨立市場化路途仍遠
如前所述，規模仍是物業服務企業發展的基礎，亦是衡量企業營收狀況的重要指標之一。
一般來說，物管公司通過關聯企業交付面積輸送、獨立第三方招投標以及收併購三種方式來獲取新的在管項目。其中，第一種獲取方式雖然可以為物業企業帶來穩定的增量面積，但比較依賴關聯企業的發展狀況，同時受宏觀經濟因素影響較大。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
以碧桂園服務為例，其飛速發展與母公司不無關係。
2019年12月31日至2020年6月30日，碧桂園服務新增在管面積4335萬平方米，當中來自母公司碧桂園輸送的面積約有2961.1萬平方米，佔比達到68.3%。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
可以看出，近年來碧桂園服務正在擴大對外品牌輸出，第三方在管面積持續加大。2020年中報數據顯示，碧桂園服務第三方在管面積佔比約為26.9%，2019年同期這一項指標為20.5%，市場化拓展成效明顯。
這一狀況亦能反映至整個行業，近年來出現的趨勢是，物業服務企業在管面積中，關聯方項目面積佔比在持續減弱。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
但就目前情況來看，除去部分獨立第三方物業服務企業外，絕大多數物企對關聯方的依賴程度較高，後者的項目輸送仍為物業企業擴展規模主要着力點。
此外，作為擴展規模的方式之一，獨立第三方招投標可以說是評判真實市場競爭力的體現,既能降低對兄弟開發企業的依賴，也不像收併購那樣高額支出，是長遠發展的重要擴張手段，不過目前這一方式的佔比還比較低。
圈地”愈發激烈，收併購成擴張主渠道
值得注意的是，2020年，伴隨着物企上市潮，行業“跑馬圈地”式擴張異常激烈。
據觀點指數不完全統計，2020年上市物業服務企業披露的收併購事件數達到59起，涉及金額近100億元，平均交易金額為1.7億元。而2019年同期發生的收併購案例35起，涉及金額約64億，平均交易金額為1.83億元。
這從側面反映出，隨着收併購競爭升級，過去依靠併購優質標的企業以實現規模與業務快速提升的渠道在收窄。
同時，隨着上市物企增多，市場稀缺性減少。一些屬於優質標的物業公司在尋求併購意向時，傾向於平臺更高、規模更大、運營經驗更豐富的企業，這進一步提高了收併購的門檻。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
若細分被收併購企業的業務類型，可以看到，2020年物業服務企業仍堅持以擴張規模為主，多種經營業務為輔的收併購策略。
可以看到，發生在環衛清潔、康養醫美、保險業務等延伸領域的併購越發頻繁。如碧桂園服務收購城市縱橫、合富輝煌等，通過收併購其他業務領域專業公司，延伸服務鏈條，創造業務增長點。
2020年，港股上市的18家物業服務企業，總在管面積超10億平米，募資淨額共計557.73億港元，較2019年增長約39.8%。資金用途將用於戰略收併購、數字化應用、孵化社區增值服務業務等，有望加速行業整合，拓展物業服務價值鏈，提升行業智能化水平。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
觀點指數以現金及現金等價物規模衡量物業企業的收併購實力，以現金及現金等價物/總資產來衡量物業服務企業通過收併購業績帶來的資產彈性。
經測算，42家上市物業服務企業現金及現金等價物平均值為14.39億元人民幣，有14家物業服務企業超過平均值；現金及現金等價物/總資產比值平均值為42.68%，約有23家物業服務企業越過平均線。
從具體公司來看，現金及現金等價物較多且在總資產中佔比較高的公司有碧桂園服務、保利物業等，在手現金規模較大而佔比較低的為融創服務、彩生活、招商積餘。
收併購最大的優勢是能快速擴大規模，也有利於豐富管理業態和進入新城市，但需耗用大量資金，容易產生因整合不當導致的管理問題。
第三方拓展無需資金支出，是企業實力和品牌的證明，但增速慢、拓展難度較高；關聯方支持對企業的規模增長確定性強，也有利於藉助集團資源發展多元業務，但發展依賴於地產集團，市場競爭力較弱。因此企業要選擇適合自己的拓展途徑，實現規模高質量壯大。
穿越疫情週期，搶攤非住宅業態藍海
一般而言，非住宅物業業態主要包括辦公物業、商業物業、公建物業以及產業園區、學校、醫院物業等。
數據來源：公開資料、市場調研、觀點指數整理
就目前上市企業數據來看，可以看到，物業服務行業已經開始橫向延伸，由最開始的專注住宅物業，不斷擴大行業服務邊界，大舉進攻非住宅業態藍海。
據觀點指數整理，目前，典型樣本物業服務企業在管面積約22億平方米，其中非住宅物業在管面積約7億平方米，佔比31.8%，仍有較大的增量空間。
根據國家統計局數據，2000-2019年全國商業營業用房竣工面積為15.67億平方米，辦公樓竣工面積為4.32億平方米；2000-2018年文化體育娛樂用房竣工面積為4.88億平方米，科研及教育用房竣工面積為18.83億平方米，醫療用房的竣工面積為4.79億平方米。以上非住宅類用房累計竣工面積約50億平方米。
數據來源：公開資料，觀點指數整理
值得注意的是，由於傳統五大行已經在辦公、商業方面佔據主導地位。而醫院、機構、公建類物業對物業服務企業有着更高的管理、服務要求，導致傳統住宅物業服務企業轉型非住宅業態准入壁壘成倍提高。
相較於住宅項目，非住宅物管項目通常在單價、毛利率、提價能力等方面具備一定優勢；同時，由於非住宅業態大都面對單一大業主，價格提升空間相比住宅更為容易，在常規物業管理費的收繳率方面也有更多保障，因此成為了中大型物管企業重點開拓的領域之一。
以商業物業服務而言，中海物業、華潤萬象生活和金地物業是比較突出的代表。中海物業是老牌的商寫物企，對服務和業態的堅持，讓其一直是同行的學習榜樣。
而金地物業成立專門的商服品牌金地商服，深耕非住宅領域，服務的業態包括寫字樓、綜合體、購物中心、產業園、政府公建物業、高校物業等，代表項目超100個，合計面積超2000萬平米。
從政策上看，部分非住宅業態正處於政策紅利期。在“機關及企事業單位後勤服務社會化”和“公共服務領域鼓勵社會資本參與投資和運營”等系列利好政策推進下，非住宅物業對物業服務企業帶來的增量空間未來有望進一步釋放。
增值服務多點開發，行業發力點明朗
一般而言，物業服務企業的營收構成主要分為兩大類，一種是通過提供基礎物業管理服務，向業主收取物業管理費，內容主要是“四保一服務”，即保安、保潔、保綠、維保，價值創造主要在於房屋設備的保值增值。
數據來源：公開資料、觀點指數整理
第二種是通過提供增值服務收取費用，包括面向社區居民的社區增值服務，包括空間運營、房屋經紀、社區金融、家政服務和養老服務以及電商零售等；以及和房地產產業鏈相關，主要面向開發商的非業主增值服務，包括銷售案場管理、前期物業諮詢、工程服務和新房銷售代理等。如建業新生活打造智慧社區解決方案，為物業管理服務增加溢價，同時打造增值服務增長極。
對於物業服務企業來說，基礎物業管理收入由於受到市場指導價以及業主委員會等因素影響，在很長一段時間內是固定的。同時由於基礎物業服務需要消耗大量的人力資源，人工成本是剛性，且難以壓縮。
隨着增值服務的興起，基礎物業費難以上調的缺點逐漸被克服。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
通過觀察某物業公司的財報，可以看到其2020年業主增值服務、非業主增值服務增長勢頭不一，其中業主增值服務獲得大幅度增長，2020年業主增值服務收入同比增長116.9%，而非業主增值服務收入同比增長率為37.5%，非業主增值服務的增速低於業主增值服務收入。
原因或許在於受2020年疫情影響，部分如案場銷售、房屋經紀等非業主增值服務難以開展；同時，如上文提及，近年物業服務企業逐漸開始優化收入結構，減少對關聯企業的依賴，這亦變相影響了與關聯企業較為緊密的非業主增值服務的營收佔比。
物業服務發展初期，利用關聯企業的資源拓展非業主增值服務的阻力較小，同時費用收繳穩定，因此非業主增值服務更有利於初期物業服務企業打開局面。但B面是過分依賴該部分收入，容易形成對關聯方的依賴，同時部分非業主增值服務還具有一定週期性，會隨着經濟環境改變或房地產市場波動而受到影響。
2021年1月5日，住建部、發改委、銀保監會等十部委發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，對當前行業主要問題提出了針對性的解決方法，具有里程碑意義。
整理發現，《通知》中與物業服務企業重點相關的內容主要有：（1）落實街道屬地管理責任，推動成立業主委員會；（2）擴大物業管理覆蓋範圍，完善物業服務價格機制；（3）推動發展社區增值服務，重申養老服務政策優惠。
從社區增值服務收入佔比來看，大部分頭部物業服務企業不超過15%，社區增值服務還遠不是主要的收入來源。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
當前，物業服務企業發展社區增值服務的盈利模式並不完全成熟，還需要對服務內容和方式做進一步的拓展和優化。
值得注意的是，由於社區本身擁有巨大的人口流量，對於物業服務企業來說，重點拓展業主增值服務，可以不斷完善社區生態佈局，更有利其發掘新的增長空間。
數據來源：觀點指數
觀點指數整理財報中24家明顯劃分社區增值服務的上市企業數據，2020年上半年典型物業服務企業單位面積社區增值服務的營收為2.69元，如果按每戶平均100平來計算，即每戶居民一年可以帶來約270元的增值服務營收。
而且，社區增值服務與基礎服務共享人工，具有較高的毛利率，對物業服務企業增收減負的貢獻更加突出。
數據來源：公開資料、觀點指數整理
另一方面，承接網絡平臺的繁榮發展勢頭，網絡消費已成為普通民眾一種新的生活消費方式，除了火爆異常的線上購物平臺外，服務類的消費需求也日趨增加。
物業服務企業已經開始主動挖掘管理區域客戶的消費潛力。線上平臺的搭建亦成為不少物業服務企業重點佈局的領域。
城市服務成增長新飛輪，模式探索依然在途中
回顧2020年，越來越多物業企業開始涉入城市服務領域，城市服務有望成為新的規模增長飛輪。年內，萬科物業、碧桂園服務、融創服務、招商積餘等均在該領域大力拓展。
數據來源：企業官網、公開資料、觀點指數整理
從共性來看，市政環衛是目前頭部物業企業試水城市服務的主要切入點，各個已落地項目的業務均有涉及道路清掃、垃圾清運、園林綠化養護等基礎內容，可以看作是傳統物業"四保"服務場景的延申。
同時，諸如萬科物業、碧桂園服務、保利物業部分項目服務內容包括老舊小區保潔管理，為解決老舊小區改造後的持續管理問題提供一個市場化的可選路徑。未來，物業服務企業將進一步深入到城市治理的方方面面，為地方政府提供全套的城市服務解決方案。
行業趨勢來看，城市服務將會成為頭部物業服務企業主要搶佔的賽道。但城市服務與傳統物業服務不同，有着更高的入局門檻，所涉及的業務範圍跨越多個行業，能否統籌與整合多方資源形成強大合力，對企業的運營能力和資金週轉提出了更高要求。
且提供的服務會面臨政府和公眾的監督，前者在選擇合作對象時，可能會更偏向於央企、國企和大型品牌企業，更考驗物業服務企業的服務水平。
事實上，城市服務的真正價值是企業的“服務力”與居民生活所需、城市發展所需三者碰撞所創造出的巨大可能性。而值得注意的是，“城市服務”作為一種新興業態，並沒有完全將經驗固化形成成熟的服務路徑，率先入局的的企業，其模式也仍在探索之中。
誠然，隨着時代發展、消費升級、居住文化的迭代，社會對物業服務行業所賦予的意義亦隨之變遷。當前，各個物企的發展願景亦不盡相同。萬物雲已經將公司標籤改為“空間科技服務者”；碧桂園服務早前公佈“新物業”品牌則再次重申了物業服務企業不是“科技”企業，而是永遠的“服務”企業；保利物業亦公開表示物業服務企業依舊定位為服務行業的底層邏輯。
這種不同的願景與戰略碰撞，正是物業服務企業不斷實踐，開拓業務邊界的探索。未來，哪家物企可以在新藍海中突破行業天花板，率先打造出成功的發展模式，相信可以獲得市場和資本的進一步認可。