主持嘉賓：
建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵暉先生
討論嘉賓：
建業住宅(中國)有限公司副總裁於菲女士
藍綠雙城控股有限公司創始合夥人、副董事長顧建明先生
五礦地產有限公司黨委委員、副總經理，華南區域董事長戴鵬宇先生
中城投資董事、總裁應華先生
深圳市新南山控股(集團)股份有限公司總經理王世雲先生
佳兆業集團控股有限公司副總裁、首席經濟學家劉策先生
曾粵暉：感謝主辦方觀點機構，尊敬的朱會長，各位嘉賓，我們很榮幸。
這個時間非常特別，進行接下來緊接着會有卓越100頒獎盛典，在此之前我們抓緊交流一下幾個話題，這場話題裏面有幾個熱詞，穿越週期，其實在今天幾場的討論和之前很多嘉賓講者都曾經多次提及，其實我也覺得非常親切，因為記得在2008年的時候我在一份國際經濟刊物上發表過一篇論文，用的就是類似這樣的題目，當時題目翻譯成中文就是穿越經濟週期的資本遠行，當時想講的是國際間的貨幣流動，十餘年後我們再次在這個臺上講起地產行業的週期穿越。
我的理解裏面我們這個穿越是向後的穿越，不是我們在電視劇看的向前，所以這種穿越具有一種前瞻性。何謂穿越，我們違法政策和一系列客觀因素的影響，穿越可能更多是一種平平安安順利的度過，但是我們無法完全擺脫影響，否則就是政策失效了。
今天幾個主題我們想做一個分工，我想把這幾個話題一一分配給參加今天幾位討論的主題，首先是關於房地產政策“兩集中”的問題，就是住宅用地同步公開出讓，集中發佈出讓的公開，集中組織出讓的活動，一般的理解是推進了人財地，完善了三維管理的架構，有助減少土地的鬨搶，促進土地交易市場的平穩，更加有序、透明，是三穩的重要體現，長效機制角度來說可能會與三道紅線政策共同形成房地產的長效調控機制。
這個話題首先按照嘉賓的意願，請建業於菲談談，因為關於“兩集中”對於房地產拿地有一個影響，之前有嘉賓說有利於資金的籌措，目的性更明確，不像以前做好長時間的資金準備，我想問一下建業中，在“兩集中”的政策裏面對於我們是利大於弊，還是利多於弊？
於菲：謝謝曾總，比較慚愧，可能我回答有點偏題，不是您的題目。
今天熱詞很多，包括政策的解讀，大家對於趨勢的判斷等等說了很多了。我這兒既不了城市更新的問題，也說不了存量的，包括價值的深挖，包括運營這些話題，因為我在企業我們就是深耕一個省份，在河南已經深耕了20多年，而且是垂直的五級體系去深耕，我這一塊做的更多和思考更多的還是怎麼去轉化城市化進程的一個紅利。我想今天觀點為什麼邀請我上臺來，可能更多是出於一家企業為什麼能在一個省份賣一個產品就過千億，而且為什麼我們的產業呈現出來四個形態，結果已經讓市場驗證了，所以基於這個跟大家進行分享。在此之前大家都知道建業是不出河南的，但是我們開始我們要擴大根據地，走出以鄭州為原點500公里地區，去做大中原的市場。
我第一個感觸就是好的企業，好的合作資源，因為我是分管營銷客戶和品牌的，在接觸過程中我們覺得市場上很多好的資源我們沒有辦法去合作，為什麼呢？這個可能跟我們的初心和我們所有的動作相關。因為我們所有做的動作一定要跟客戶進行強的連接和長效的連接以及深度的客戶的耕耘，所以這個在這兒提出來，接下來大家如果對這個感興趣可以在會後進行溝通。
今天主持人給到的題目是趨勢和未來，我想剛才劉總在講他的慘，我們也很慘，我們跟TOP級的企業怎麼做規劃這些都不是我們的長項，所有都會考慮生和死的問題，現在和未來的問題，從我的條線出發，可能挑戰會比較清楚了。
第一個挑戰是剛才給各位彙報的，我們今年要走出河南。我們走出去之後，我們管理的能力，我們的服務半徑以及我們對市場，對於政府的接納程度是不是我們品牌能夠能支撐得住的，所以這是第一個擴大根據地最大的挑戰。
第二個我們在崗地的品牌的溢價能力很強，但是我們還一直不斷擦亮這個品牌，這裏面我們建立了一些服務體系，今天服務也是一個熱詞，大家提的比較多。我彙報一下建業1.0的服務體系是以物業為基礎的服務體系，2.0是社區服務站，我們現在大概600個項目裏頭社區服務站全部建成和投入使用。第三個是以會員制為服務基點的一個3.0的服務體系。現在在搭建的4.0的服務體系，包括我剛才講到的1234，它不是一個迭代的關係，而是一個疊加的關係，在這個過程中不斷往裏加，才能擦亮我們的品牌，4.0我們會從增量、存量以及線上線下創新的場景更新我們服務4.0體系，我們有很多的思考都是圍繞這個東西去做。這個東西如果橫向倒逼，縱向到底的時候就能想像出這樣一張立體的生態圖，其實已經很清楚了，所以對於我們的挑戰，大家的腦子裏要做的事情基本上有一個雛形。我們更多是要把企業在做的生態聯繫起來，對於我們接下來提的大營銷、大協同和大循環就非常清晰了。
曾粵暉：謝謝於總，講到了建業去年的業績，建業是我非常推崇的企業。您說的是一個很特別的模塊，千億級別的量級建業是一個比較典型僅深耕一個省份，當然建業裏面輕資產今後將會形成一個上市的集羣，這種情況底下我覺得您所說的疊加效應可能會變成一種乘數效應，越來越大。
於總講的是企業本身，我把這個話題講的所謂濃縮了一點，去聚焦到一個點上。不妨我們把視角放寬一些，我想請教一下五礦地產的戴總，“兩集中”對整個房地產的行業會帶來什麼樣的影響，通常來進我們覺得會對供應端有影響，會實現一個供應端的變革，抑制房價的上漲，這是初心。
對企業會有影響，資金的籌措等等。對城市會有衝擊，另外對資本市場的觀點會有影響，大家都會對你們的企業在政策的影響之下會帶來什麼樣股價的變化，包括未來的走勢會有一些揣摩和揣測。另外就會對未來發展趨勢的預測，我想請戴總髮表一下您的觀點。
戴鵬宇：“兩集中”的話題，包括2021年趨勢和挑戰，前面各個專家，還有大佬都講的比較多了，時間比較晚了，我就簡單說幾點吧。
“兩集中”這個政策對企業利大於弊還是弊大於利，我覺得既然是政策，它就是一個規則，規則說不上有利有弊，只能說各自在這個過程中尋找到機會，對每一個企業都是公平的，這是我覺得“兩集中”的政策。
這裏有兩大矛盾是很突出，第一個是外面的錢很多，但是房地產的錢很少很緊，什麼意思呢？中央經濟工作會議也說了，今年是實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，有錢了，錢肯定會多。但是三道紅線加銀行業的兩道紅線，再加上“兩集中”，其實也在突出另外一個矛盾，今年房地產的錢是很緊的，這邊水很高，這邊水位很低，我們說的三道紅線、兩道紅線、“兩集中”都是為了防止錢過多進入房地產，這也是中央一直用政策解決的。
第二個矛盾是2021年我們剛剛開完兩會，中央政府的工作報告上講，今年目標是6%，我也看了一下現在各個省份GDP的目標全部都出來了，最低是6%以上，高的就是8%了，邱總也說今年預計8%—9%，所以經濟向好。經濟向好了，各行各業欣欣向榮，但是房地產要三穩，要穩地價、房價、預期，這也是一個非常突出的矛盾，因此我覺得在這兩大矛盾之下我自己對於2021年形勢的判斷，我覺得會是一個價穩量升的階段。為什麼說量升呢？這邊的需求很洶湧，城鎮化率又沒有完成，改善性需求又一直存在，所以量會升。但是為什麼會價穩呢？大家不要忽視房住不炒的決心。
曾粵暉：謝謝，我們剛才談完了“兩集中”，不如來說說雙循環吧，這是第二個話題。
雙循環也要講到存量的問題，剛才也提到咱們其實在資金的用度上會有一種糾纏，感覺市場裏面的錢很多，但是適合我們的錢不是很充裕，現在的市場進入到存量資產管理的階段，當然這只是我們關注的一個點。
說到這一點，有哪一些蘊藏的機會或者是一些趨勢，總體來講市場共同的觀點，機遇無非是產業升級化，包括空間城市化，資產證券化以及改革市場化等等幾個趨勢，可能會給我們帶來一些新的契機。
藍綠雙城的顧總，請您談談這方面你怎麼按，關於雙循環底下存量發展，包括增量，怎麼理解裏面蘊含的機遇。
顧建明：今天是參加觀點的第二次論壇，受益匪淺。
關於存量地產是我們必須要面對以及我認為今後是一個非常大市場容量的一個板塊。最近浙江省在推行未來社區，主要是針對於存量地產的有質更新，因為70年代末、80年代初這些房子的房齡已經到了，如何讓這些房子裏面的居然能夠比較好的實現這裏面物業的更新，其實不管是老百姓還是政府管理者都不可避免的一個問題，所以提出了未來社區的概念，也就是“139”，1箇中心以人民美好生活的嚮往，3個，生態化、人本化和數字化，還有9大場景。其實基於這一點，我們當時也非常深入去做了解，但是在一定程度上今天坦誠的說，有深圳模式，浙江省也在做探索，我們也做了深入的研究。
你別看這些城區的房子高度不高，但是密度很大，怎麼樣讓這些城市有質更新，是我們在座的機會，也是現在面臨的痛點。
我自己本身在TOD行業裏面做的時間比較長，當時我們提出TOD+SOD的發展模式，實行高強度的開發，因為所有的城市更新首先是基於它裏面的商業邏輯是成立的，每一個城市在一定探索過程裏面對體制機制、商業模式會有一個過程。就像杭州地鐵在07年開始建地鐵，到2011年開始探究地鐵+物業，2011年左右圍繞軌道上的城市它是有一個框架搭建的，差不多十年時間。
我們當時提出TOD+SOD的概念，TOD就是以交通為導向的發展模式，今天也有很多嘉賓提出了服務，無論是產業、園區等等，因為房住不炒，向下就是讓所有居住或者使用這個物業的人也獲得感，當然還有專業度，比如像產業園區，所以以這樣的方式讓城市有質更新，存量的階段裏面我們覺得是一個非常好的契合點，通過軌道交通高強度的開發，讓老百姓有獲得感。
SOD就是順應現在基本的國策，房住不炒，房子是用來住的。上半場我們說賣房子是我們的目的，下半場我們說賣房子是手段，所以SOD是以服務為導向的開發模式做結合。所以在存量時代裏面機會很大，在這個方向上我們也做了探索，也有一些基本的城市有質更新的項目落地，當然深圳，包括廣州有很多這樣的機會，我們也在過程裏面進行了學習探索，今後有機會做請求。
城市有質更新不僅僅是市場行為，這也是城市管理者，城市發展必須面臨的問題，當然如果讓這件事情得以有效、持續性的發展，首先是商業模式，所以今天在這裏也把公司簡單的在這個項目，在這個城市存量板塊裏面跟大家做一個彙報，就是我們認為TOD+SOD是一個出路，後續也希望邀請在座的同行到杭州來做更多的探索，看看我們的項目，看看我們的一些實踐，我相信在這裏面應該有非常多的機會，也有非常多縱深可以可以讓我們這個事情上有更好的可能性。
曾粵暉：謝謝顧總，給我們充分的分享了浙江模式，也提到了深圳廣東模式，所以我想聽聽深圳新南山控股的王總您對這個問題有什麼看法。
王世雲：我說說個人看法。
剛才各位大佬講的非常受益，其中有一個提到房地產跟製造業很想死，我們公司下面也有製造業，也有房地產，確實我們感受這幾年房地產比製造業好多了。但是我們今天在這兒大家說的比較多的話題還是感覺很迷茫，覺得進入了一個困境，我個人的看法為什麼會有困境？我問一個問題到底我們房地產多了還是少了?
其實這個問題很簡單，有些地方多了，有些地方很簡單，但是有一個普遍的現象是，深圳是一個典型，深圳這兩年住宅是大大不夠，但是辦公樓多了，深圳空置率越來越高，這不是深圳的問題，這是全國性的問題，所以回過頭到底我們的供給和需求是不是還有空間？
第二個我非常贊成有專家講的，房地產業在中國至少十年是一個長期性，邱局長也說了這個觀念，我是2005年聽他講過。他說的這個我同意，但是現在的問題是為什麼要不停調控，是因為政府希望這個行業健康發展，而我們現在可能槓桿率太高了，剛才說了香港不是這樣的，高意味着什麼？它是希望這個行業好好發展，但是有潛在風險。
最後我再說一個我個人的看法，我認為房地產和製造業顯而易見區別就是它是不動產，所以位置特別重要，因此去年我們有一個動向三線以下的城市確實不太好，而一二線確實不錯，為什麼這樣？
就是城市圈的集聚，短期內還有這樣。第二個房地產跟金融特點就是用別人的錢賺自己的錢，但金融更多是把未來預期的收益放進來了，而房地產是用人家現在的錢賺現在的錢，金融是把現在的錢和未來的錢全部放進來了，我想說的是金融是可以用的，但是要用好，如果放大的話風險也就大了，調控一定會更嚴格。
曾粵暉：其實王總說到一個問題，他剛剛談到不僅僅是存量，還有產品的問題，包括商業產品還是住宅產品等等，我覺得有一個很有趣的現象，當房地產的企業在交流的時候，覺得對資金渴求的時候，哭慘的時候，就會說我們是一個製造企業，但在向市場推廣我們的時候是說我們是房地產科技企業，這確實是一個很有趣的探討。
從商業產品的角度來說確實可能深圳也不是唯一的一個個案了，寫字樓的供給有些更多，住宅反而在抑後，尤其顯得供不應求，這可能是因為住宅產品在特定的工作與生活結合的模式底下它提供了一些工作的應用場景。
大家有沒有發現，當你在家上網去開視頻會議的時候，你的工作間，你的書房就成為了你的直播間，是不是以後我們的產品裏面就要給大家提前設計一個科技在家裏辦公，而且適於出鏡的工作室，不僅僅是自己雜亂無章的，而是頗為體面，有專業性、實效性以及科技感十足的應用？
謝謝王總，王總也把話題引導了第三個關於槓桿的問題，我想把這個話題交給中城的應總，現在想講的關於後槓桿時代，怎麼定義後槓桿時代，我覺得只要我們投資的功能和特點存在，我們無法和槓桿脫鉤或者和金融機構脫媒，我們永遠是怎麼樣善用在新的框架底下更合理的提升自己的能力，這裏我想聽聽應總對這方面的看法，謝謝。
應華：感謝曾總，這個話題非常大，過去的20年左右時間，我跟曾總一樣都在金融機構，在銀行，在信託工作了21年。在這21年裏面我作為資金的提供方一直在觀察房地產開發商。房地產開發商經常也說自己是一個類金融的機構，一個是正規軍，一個是“像”，很顯然怎麼玩得過正規軍。
但是今天到這樣一個地步，我又站在房地產的角度再來看資金的使用的時候，其實我覺得沒有房地產行業我們金融會少掉很大很大一個板塊，所以是相互依存的關係，甚至是相互依賴，相互生存。所以基於這個角度來說，我們在今天這個時間點上看這個問題必須有一個清醒的認識，我們目前是降槓桿，而不是去槓桿，這個速度是不能太快的，太快是會有問題的。有時候政策出來會一刀切，但是內功就要在每一家企業自己把握了。
剛才我有一頁PPT也談到了，三方面的資金一定要用好，第一方面是信用類的債，這個對大企業來說有優勢，小的企業差一點。大家可以看到一些大企業目前的發債3、4，非常低的成本，我們剛剛在香港IPO的公司，海外發債是3，要不要發？還是要發，因為它代表了你的海外形象，所以能發債還是要發債。
在那麼緊的時間點怎麼把握好發債的環節？是一個功夫，時間點，包括一個資金利率的安排是非常重要的，這是第一。第二個就是把握好我們內部自身的管理，對內要資金，主要就是一個提升管理效能，高週轉，在原來的環境下面是比較容易做到的。現在的高週轉，你可能產品是高週轉，但是你的資金未必高週轉得起來，對於這個時候我們對內去要一些管理，你是不是有更好的房型，是不是有更好的資信，最後吸引的是那些金融機構能夠給到足夠的支持，或者在同樣給到的量裏面它不降，它不降。
第三個就是其他資金合理的使用，並不是說那些抵押類的資金不要用了，其實有時候還是很好用，當然能夠用到一些同股同權類的資金更好，但是這個往往是可遇不可求的，所以我們要把自己的資金安排好。從現階段來說，特別是今年上半年現金為王，要高度確保企業生存的生命力，這個比你借利息的高低更為重要，相比最後清算的稅收，這個真的不值得一提。所以很多開發商，特別大的開發商把現金流的管控提到了前所未有的高度。對於這一系列的東西，小企業學不來，每一家企業不一樣，希望大家根據自身的企業做好自身的管理，我們作為一個參謀也可以為大家提供一些幫助。
曾粵暉：謝謝應總的實戰分享，今天壓軸嘉賓是佳兆業副總裁、首席經濟學家劉策總。
我們的題目討論是關於投融資邏輯，所謂邏輯就是告訴我們為什麼，其實我大致的理解無非就是從政策制定者的角度，就是政策管理邏輯。從購房者有置業投資邏輯，包括供求協調邏輯。從開發商來講我們討論的重點是資金槓桿邏輯和投融資的匹配，這一點想請教劉策總您的觀點。
劉策：謝謝曾總，我個身背景比較特殊，本來是研究出身，後來管了一下投融資，所以想想投融資的邏輯。
我的核心是兩個觀點，我覺得傳統的投融資邏輯已經失效了，如果還要討論這個東西只能說明我們的基本功沒做好，甚至做好基本功也沒有超額了紅利。我覺得這種投融資的新邏輯核心體現在兩個緯度，對於投融資的管理來講，第一個還是要有一個跨界的邏輯，原來我們核心看的是地便不便宜，但是現在說實話投資功夫在外面，它取決於我們整個組織的系統能力，你現在能不能拿地，第一你的速度夠不夠快，第二你的融資成本能不能夠低，除此之外其實我覺得沒有競爭的點，在整個投融資的裏面其實我覺得核心是這個。
對我們投資人員就是怎麼前置的運營方案，這個是很重要，我覺得投資越來越考驗你的跨界能力，因為現在說實話開發商都是給銀行打工的，賺的錢全部給銀行了，如果你不能夠控制你的速度，不能夠控制你的融資成本，基本上拿了地也沒錢賺，但是不拿又沒活幹，這是第一個。
第二個對於投融資來講更多還是要從企業未來戰略的角度，要有一個終局思維。房地產過去是一個既賺錢又值錢的公司，現在它成了一個賺錢，但是不值錢的公司，未來它會成為一個不賺錢，也不值錢的公司。面對這種情況我們怎麼辦？我們現在可能還能賺到錢，但是資本市場給的PE倍數非常低，這個就是不值錢，而且接下來利潤越來越低，可能慢慢也賺不到錢，這樣的話如果現在還在探討傳統的拿地、融資，我覺得這樣的企業也沒前途，可能更重要的是你怎麼能夠跳出這麼一個框框你去思考更長遠的一個地方。
我覺得核心三個層面吧：第1個從企業自身來講一定要站在商業模式升級的角度思考未來的大邏輯，資本市場現在對開發給的PE倍數很低，但是資本市場對這種高收益、高增長，低負債的企業PE還是很高的。第2個就是像不動產的資管，開發只能給到4、5倍，但是不動產資管能給到20、30倍，你怎麼把你的業務模式向不動產資管轉型，首先是你的商業模式怎麼匹配，核心是你的資產收益跟融資成本的比較。再一個你怎麼找資本市場能夠給予你高估值的產業，比如像物業，它的PE倍是房地產5倍、6倍，他怎麼培養像物業這樣新的賽道。第3個就是怎麼把房地產本身從一個行業的龍頭企業變成一個生態鏈的平臺企業，這個大家都知道碧桂園也好，恒大也好，甚至深圳的星河，我印象特別深刻，它的規模不高，但是星河老闆他的身價是排在前幾位的，原因就是他在前幾年進入了創投，他能享受到基本的盛宴。
所以總結一下，核心就是兩點，第一個就是你怎麼有跨界思維，你可能更多考驗的是你的運營能力。投融資人員可能要具備相應的運營管理能力，這個管理不是那個管理，就是他得懂運營，對運營提要求。第二個你怎麼能夠站在一個商業模式升級，站在一個新的賽道，從生態鏈平臺的角度思考你的大的投融資邏輯，這是需要重點關注的，只有這樣的公司才有未來。
曾粵暉：謝謝劉總，主辦方提醒我們的時間已經到了，我覺得我們交流正酣，意猶未盡。劉總到提到了企業的航道選擇，這可能是一個更廣闊的空間。凡是我們談到的話題，所謂的一切過往皆為序章，我們談到的事情已經發展了，未來已來，靜待花開，感謝各位的聆聽，謝謝！