主持嘉賓：
鳳崗天安數碼城副總經理 周豔青
討論嘉賓：
綠地香港首席運營官、綠地香港灣區公司總經理 侯光軍
康橋集團執行副總裁 李威
越秀地產TOD研究院常務副院長 肖中嶺
力高地產集團有限公司副總裁 王曙煜
當代置業(中國)有限公司副總裁 孫帆
北京實創億達科技服務有限公司總經理 官蘭蘭
周豔青：時間關係，我們簡潔高效進入我們的話題，首先有三個議題，我們請在座每個嘉賓分享其中兩個議題。
首先請侯總分享您來分享“土地紅利，佈局分化中的都市圈機會”，對這個議題分享一下您的見解。
侯光軍：各位專家、各位同仁，我是綠地（香港）首席運營官、綠地香港灣區公司總經理侯光軍。
我們行業發展到現在階段，進入到一個嚴重或者高度分化的一個階段，也是一個蝶變的階段，或者說進入了風險投資的階段。這個分化體現在幾個方面：從中國經濟的南北差異和東西差異的分化，包括城鄉的分化，這種分化我們是希望追求更多的均等，但是這種分化不可避免，而且逐步在加大。
第二在城市發展過程當中，到了一個新的階段，新階段、新格局、新要求，在新的階段裏面土地紅利也好，城市更新也好變成了不二的選擇。這個分化過程也體現出在企業的分化，頭部企業越來越集中，地產開發的規模，無論是頭部企業裏面還是頭部城市裏面，還是在城市羣都市圈裏面他們的佔比和我們的整個產值，應該說這種比例都是每年逐步遞增。
所以在新的發展階段裏面要去尋找所謂土地紅利，我覺得更多是中國經濟發展的紅利，在中國經濟發展的紅利，城市羣和都市圈的效應帶來了更多價值投資的機遇。
在這個過程中城市更新成為了我們地產企業發展過程中來尋求獲得更多長遠發展或者更多平衡性發展重要的選線。因為三道紅線的限制也好，還有房地產政策的要求也好，全部靠拍地，想去到好的地方拿好的地，還要保持持續穩定、健康有效的發展這幾乎成為了一件不能成立的公式。
剛才邱局以及幾位前輩都講了行業了發展，企業的管控，各種的要求，所以說在新的階段裏面城市羣和都市圈的選擇是我們接下去必然的方向。
周豔青：謝謝，接下來有請王曙煜總分享一下第一個議題。
王曙煜：關於土地紅利的事情，因為我是來自於一家香港上市的地產公司，就是力高地產。我覺得對於我們這種中型的公司來講，它一直是踩着自己的節奏，當然我們更看好現在整個市場的都市圈裏面，比如說現在比較看好長三角，當然也看好粵港澳大灣區以及我們長江中游，因為我們在江西、武漢、湖南這些地方都有一些深耕的項目，還有環渤海，圍繞着天津為核心，基本上圍繞着這些地方佈局了企業的戰略。
我剛才聽完邱局的介紹很高興，整體來講我們還是能踏上市場的節奏和方向，包括我們自己在創新上面，做產品上面的一些健康建築的事情，應該說市場的發展我們還是很看好的，但是我們要踩好自己一些重要的區位。
周豔青：王總，你們也非常重視都市圈的機會，會卡住這個時間點，這個市場的機會。接下來再請當代置業的孫總分享一下對於土地紅利城市圈機會的見解。
孫帆：這個是大家的一個共性問題，隨着土地政策、金融政策以及信貸對於消費端的不斷監管，大家對市場的判斷是比較集中，都在趨向於經濟比較好，比較活躍的，包括有人文資源景觀的地區。
隨着交通立體的發展，高鐵不斷的成熟，我們覺得城市羣的效益越來越集中了，其實品牌房企、規模房企的選擇都比較趨同，主要是瞄準了一個是長三角，一個是大灣區，另外在成渝，長江中下游獲取一些機會。
我們認為隨着“十四五”期間城鎮化率接近目標的提升，我們覺得人口基數比較穩固的城市還是有一定的投資機會可以選擇的，前幾年過熱城市城級偏低的地方，投資選擇上應該有一些區別和對待，還是要注重週期性的風險。
周豔青：我們另外再請康橋的李總分享一下。
李威：題目是都市圈，所以我想從兩個方面來談這個問題；
第一，結合城市羣的發展和都市圈的發展，這是兩個不太一樣的邏輯。
先說個題外話，個人感覺現在我們國家的區域發展中，首都都市圈職能抽離與組合有些像美國的華盛頓特區模式，長三角主要是對標日本的東京灣都市圈，而華南的粵港澳大灣區，覺得更類似美國西海岸，洛杉磯、舊金山那一片，以科技為驅動，推動城市帶的發展。
我們在華南也有若干城市和項目的佈局，但是總結下來發展的方式比如跟華東比較就有明顯區別，這是因為進入和深耕不同區域的邏輯是不同的。
第二，結合都市圈來講，以康橋為例，是在鄭州本土發展起來的一個企業，去年從銷售到回款都實現了較高的增長率，要注意這是在整個市場下行，特別是鄭州領跌於全國市場的狀況下實現的，企業能實現逆勢高增長，主要就在於我們深耕都市圈的邏輯是正確的，理解是深刻的。
第三，
我們在這個都市圈中，立足主城、充分激活郊縣市場、重視產品品質，真正圍繞客戶需求做事，因此形成了較強的競爭優勢。
總的來說，對於都市圈，應主要聚焦深耕發展，再往外延展，與城市羣充分佈局均衡落地，這兩個邏輯還是分的比較清楚的，今天結合觀點發布的各主要城市排行情況看，我覺得都市圈未來的發展機會屬於這些榜單裏在各自城市名列前茅的企業。
周豔青：確實從大家的分享當中我們可以聽得出來，因為今天中國房地產的發展進入了另一個階段，出現了主題分化，不再是所有的城市都是人流和資源湧入的城市，反而很多三四線的城市成為了收縮性的城市，有一二線的城市和創新型的一線城市，這些城市有資源和人口大量湧入，形成了都市圈，大家也認為是新一輪機會當中發展非常重要的因素。
接下來進入第二個議題：城市更新，存量改造趨勢與空間服務。針對第二個議題，我們有請4位嘉賓分享，有請侯總、李總，還有肖總和官總，我們請這4位來分享。
侯光軍：城市更新，下面我看到了非常多城市更新的大佬，我只想講一個點。
城市更新，比如說在我們廣州、深圳，在我們大灣區，城市更新是所有開發商的夢想，城市更新是我們眾多大型開發商重要的收益來源或者是貨值的儲備或者是糧倉或者是金礦等等，它的價值和它的重要性不言而喻。
我作為綠地香港，其實也在介入城市更新，綠地最早就是從舊城改造起步的，但現在經過這麼多年的發展之後，我們也在介入舊城改造和城市更新，我們在長三角、華南也有類似的項目。但是在做城市更新的同時，城市更新不等於大拆大建，城市更新不等於推倒重來，在城市更新服務上首先要有政府總體的規劃，其次要有非常明確的或者政府資源的配套和對城市空間整體的規劃。
在這樣一個基礎之下，正確的指導方針才下做好，當然我們廣東已經走在了全國了前列，在這方面我們希望看到不僅僅是以算帳為基礎的城市更新，而是立足於為城市功能更完善，城市的能級、價值更高的城市更新才是真正的城市更新，否則它就是商業行為上的地產開發。我們原來在無錫進行了一個二次開發，現在已經形成了一個非常好的街區。去年做了揚州冶金廠，我們把原始的遺蹟進行了相應的保留，進行了重新的文化塑造，得到了社會和政府的好評。我們希望賦予更多的精神內核，而不是建完以後二十年又出現了建築垃圾。
周豔青：城市更新不僅是算帳，而是讓城市的功能更完善，給人們提供更好的居住條件，確實是非常有責任的企業家。接下來有請李總。
李威：城市更新是一個比較大的題目，上午參觀了保利的項目，中午又聽了同行交流一些產城的話題，很受啓發。更新主要針對存量，那麼除了資產的存量現在說的比較多之外，城市土地的存量更新某種程度上是更重要的問題和挑戰，很多企業現在於不同的重點城市都在積極探索，有的已經形成了獨有的豐富的經驗。
在這方面康橋也有諸多實踐，在實踐過程中，我們對城市更新的目標理解是由兩個層面組成的。
第一個，通過我們的努力使得整個城市面貌，整個區域價值、區域形象，得到顯著的提升，這個通過我們的專業和經驗，是相對是比較容易做到的。
第二個，從較深層面來講，是承擔與城市共發展的社會責任，通過一個區域的更新來實現整個區域的產業結構、人口結構的均衡發展。因為我們很多的城市更新實踐不一定是在市中心，而有城郊結合，這個過程當中，人口均衡的引入、綜合素質的提升是首要的，然後再結合產業結構優化，使得整個區域人口收入，消費力得到提升。作為房地產企業，我們最終生產的還是產品，產品需要銷售給客戶，客戶的購買力夠不夠，影響到整個經營邏輯，所以我們實踐當中非常重視這一塊，同時配合政府一起共同努力解決提升區域發展的問題。
兩個層面之外，我們還圍繞主業來配套更多相關產業，通過商業集團、產業集團、悅生活服務集團提供涵蓋健康、教育、文化旅遊和各種生活服務，使得居住在這個區域的客戶，真正能夠在城市、產業、生活各個層次上的需求，得到全面的滿足，這是我們現在在實踐和堅持努力的方向。
周豔青：感謝。我們接下來請越秀的肖總。
肖中嶺：非常感謝有這樣一個機會與大家進行分享和交流。
越秀地產是一個非常複合的城市運營的運營商，今年“十四五”越秀地產提出兩個戰略重點，一個是TOD發展，第二個就是城市更新。而我們認為城市更新第一是城市活力的激發，第二是產業結構的升級，第三文化的傳承，第四是環境的融合。我們如何做到這四點，越秀地產提出了一個5.0的方案和版本，這個5.0是基於TOD的重要抓手，也就是一個城市的更新往往是有一個交通因素的提升，因此我們把城市更新和TOD捆綁成為一個驅動力上的兩個車輪，我們通過我們股東資源的稟賦，也就是廣州地鐵集，和廣州地鐵共同促進城市的革新，也就是我們城市更新從市政建設開始，前置到城市規劃，同時根據城市規劃進行土地整理，中端進行房地產產品的建設和開發。但是到了後端，我們仍然會助力於城市運營商的身份，我們通過一張地鐵線網和共同串起來的物業形成整個城市的服務，而不是重區或者某一個產業的發展，因此我們物業服務的概念變成了城市服務的概念。最後越秀地產要依託我們母公司越秀集團多層次的複合產業狀態，包含集團齊下金控、交通投資、食品及地產旗下商投和康養產業，這些多業態的組合是越秀運營上的天然優勢。我們物業通過產業培育和運營，通過房托基金再進行證券化退出，這樣會使我們的資金得到一個重新的激活，所以說從市政設施建設到土地整備再到房地產開發，再到城市運營，產業導入，金融退出，整個鏈條串起來的TOD模式就是5.0模式。
周豔青：越秀地產在業態組合和自有物業資產和融資證券化方面做的非常不錯，感謝您的分享。周豔青：接下來有請官總。
官蘭蘭：關於這個話題，我覺得首先我可能得解釋一下我們實創億達做什麼，其實我一直服務新科技和新經濟的增長，實創億達是把我們科技園區的管理作為一個輕資產輸出到了北京海淀，中關村1號這個項目。這個科技園區其實就和城市更新是密切關聯在一起的。我們經驗的複製還算比較成功，大概經歷2年多的運營時間，這個項目規50多萬方，我們已經成為海淀區新興的標杆型的科技園區，我們的業主方也非常滿意，因為我們的資產管理的效率很高，我的租金，還有我的出租率在去年疫情期間反而是逆勢增長，比周邊所有的競品都要好非常多倍。
這樣一個背後的邏輯和原因，我覺得重點就是回到我們的空間服務上。我是認為在這樣一個大的背景和環境下，我們科技園區運營的理念和我們一些服務的做法會實現我們一些資產更高效的管理和更高效的收益。像我們在具體的服務層面的話，首先科技園區我們要知道科技客戶的需求，所以我們會有完整產業服務的團隊。還要知道員工的需求，我們有一個企業員工服務的團隊。同時還需要用科技化的服務去服務他們，所以我搭建了一個智慧園區的團隊。
我是覺得我們給企業發自內心的服務體系、服務能力以及最後的服務輸出落地，才帶來來了這樣一個非常好的效益，包括產業升級以及員工享受到美好的生活，還有非常好的辦公環境。
所以回到這個話題，我是覺得城市更新也好，城郊片去開發也好，裏面只要涉及到產業，都離不開產業運營和空間服務，我也相信它是未來我們產業運營主體的一個非常重要的價值，謝謝！
周豔青：官總更多是從科技園區的角度給我們做今天的分享，您在北京的項目也是做的非常好，也希望在座的各位有機會到您的項目參觀學習。
接下來第三個議題，請王總、孫總、官總、李總分享最後一個一體，就是產品為本，強化產品內核與利潤增長之間的關係。
王曙煜：當時我選了這個話題，在房地產發展過程中，中小企業如何打造自己的核心競爭力，我們力高在做自己的產品當中做了很多自己的思考。
兩年前力高就有一條自己的產品戰略，但這個產品戰略是在一箇中心，也就是我們集團和深圳大學共同成立了一個研究中心，專門去研究健康建築的產品，健康建築的產品從它的研究裏面也有一些創新。
我們前面提出來把這些健康產品細節落到產品上面去的，我們沒有想到在2020年有疫情來臨，但恰恰正好是因為我們做在了前面，所以我們在2020年的時候，當有疫情來臨的時候，我們的防疫系統，無感接觸，對水、空氣、電方面防疫的一些標準，在客戶的關注度上面立馬上升到很高的吸引點。
當然我們除了防疫系統，我們還通過三個緯度，比如如何從空間到規劃，包括到硬件裏面去創造一些，比如說我們中老年，甚至到幼都適合場景，也有醫養中心，當然我們貫穿了雙服務，一個是傳統物業綜合服務，一個是社區康養的服務，兩個雙服務體系做運營。
通過一箇中心，通過三個緯度，再加上我們的一些雙管家服務延續的運營，我覺得在這條產品線，在我們自己還在發展，包括自己還在研究、摸索的過程中，在去年和今年，甚至我們在很多項目當中初現雛形時候，我們也看到了客戶的一些需求點，另外這也是大勢所趨。
所以這個產品上面我們會不斷堅持往下走，這條產品戰略應該是符合整個房地產發展第二個階段的需求，第二個階段對產品緯度上的提出了一些課題，我們希望藉助這個產業做的更好一點，更長一些，也做的更多一些，當然它的成果，其實我們從今年客戶的反饋當中也感受到，客戶在眾多的選擇裏面會選擇到我們，這也是市場和客戶給到我們的一些反饋。
周豔青：感謝你介紹自己成功的經驗，接下來有請孫總分享一下。
孫帆：產品主要說一下當代的產品，熟悉當代的朋友們都知道，當代一直堅持做綠色節能科技住宅的企業，最近的碳中和讓這個板塊非常熱，目前統計數據我們建築行業，包括房地產建築行業一年的消耗的社會能源佔到整個社會總體的50%，這個與發達國家，包括我們參與的2030、2060年的碳中和的計劃還有巨大的空間。
當代從2016年一直在領域裏面進行研發和投入，剛才有嘉賓分享過，說可能很多企業現在都在關注綠色，但做的不多，當代一直在嘗試。目前我們有30多個不同綠色建築等級的建築，一年可以節約6.5萬噸的碳排放。
但是坦白的講，在前20年這些指標只是社會效益，對於市場端沒有太多的價值，客戶不太關注你的能源能節約多少，我們為客戶提供低能耗高舒適度的房子，我們大概節約75%以下的能源。
除了能源的優化以外，我們也一直針對客戶的需求把舒適度在進行穩步的提升，我們也希望能夠在這種大背景下，希望可以與進行碳交易的綠色開發的企業合作，因為我們在成本投入上還是有一定傾斜的，比如像綠債，地方政府補貼，希望等級能進一步提升，這樣能降低我們的財務費，反哺我們的利潤，希望有更多的企業加入綠色建築領域裏面去，為我們整體社會可持續發展貢獻自己的一份力量。
周豔青：接下來有請官總。
官蘭蘭：大家如果有機會去中關村1號看看就知道了，中關村1號給大家的感覺不是一個科技園區的感覺，不像科技園區那麼冰冷，沒有生活的感受，這是因為我們在產品方面進行了很多的思考，我們去理解我們的客戶到底需要的是什麼，我們要讀懂我們的客戶。
包括我的企業和我企業裏的員工，我們會思考企業入駐一個科技園區是否只需要有更便宜的房子就可以，不是的，它也需要更有品質感的辦公環境，也更有尊嚴、形象的區域，乃至需要更好的發展空間。我們的員工需要的是什麼？可能大家覺得海淀的碼農沒有生活需求，其實不是這樣的。
我們中關村1號裏面會有一個美術館，每年有節假日藝術燈光節，還有一系列的潮流配套，這些都是為了服務好我們更多的園區的企業員工。我們為園區的企業服務什麼？我們在產品上面，我們產品很多的細節，現在除了簡裝的辦公空間之外，還提供精裝的辦公空間，尤其是海淀大型科技企業，他們喜歡精裝修拎包入入駐的辦公空間，所以我們在給企業提供服務的時候也會梳理產品不斷更新迭代。
總體來說，我會覺得一個科技園區，我們把它理解成我們服務的還是企業和員工，讓他們享受更美好的生活，更美好的辦公環境，其實背後的思考和很多地產公司的思考是一致的。圍繞這樣一個理念和心態去做產品，我覺得我們的產品才比較受客戶的歡迎。
周豔青：接下來有請李總。
李威：康橋在產品的道路上一直強調自我要求，多年積澱下來企業的產品意識和重視文化已經根深蒂固，目前在行業中產品力的發展評估超前於規模發展很多，在未來保持可持續競爭潛力將發揮重要作用。針對上面這個題目，我們認為有三個路徑可以嘗試：
首先是產品戰略立體化。康橋探索建立產品“136”戰略，即在全國化佈局進程中，通過60%標準化項目的落位去實現“品質型、快週轉”目標；與此同時，優選30%的“微創新型”項目，設定研發專項經費、專項激勵措施以及不同的運營考核標準，留給產品研發部門更多的時間與空間進行創作性嘗試，從建築形態、空間佈局到更多的“風口”標籤（如：健康、綠色及科技）等多個維度持續優化打磨項目產品力，實現探索的價值，並在形成成果後充實產品體系，反哺標準化項目。最後還有10%的TOP級的項目超前嘗試，樹立標杆，引領方向。通過以上系統的整體推進以實現企業產品力的整體提升。
其次是組織架構專研化。為持續推動產品研發創新，康橋建立了超級“產品夢工廠”，囊括客研策劃、標準研發、創新產品、科技建築及各區域和城市設計部門，各職能既深研專攻，又高效協作，組成嚴謹的產品創研體系。實踐中將用戶需求快速轉化為產品模型，並進行反覆試驗、打磨、評估及第三方公司對比檢驗等，以此實現產品的迭代更新，適應不斷變化的市場需求。
最後是產研管控系統化。從設立產品、技術、管理、部品四大維度的標準入手，實現標準化管控；然後依託於數字化設計管理平臺，建立發佈查閱應用管理體系，具備項目全流程管理、資料歸檔自動化可視化功能；與此同時，以康橋學院產品分院為培養平臺，通過四大系列課程的滾動式培訓，以及產品內部不同部門間的輪崗規劃，提升產品研發人員協同並進且換位思考的管理意識，不斷培養更多具有全視角且深諳康橋產品管理理念的專業化管理人才。
周豔青：感謝各位的分享，從產品的角度來講，今天在座的各位有偏向於住宅方向的，有偏向於商業方向的，有偏向於綜合體方向的。
不管哪一個方向，站在客戶的角度如何打造更好的產品更到客戶，另外從軟性服務的角度，我們構建好了產品，我們運營商更應該為客戶、為企業也好，為裏面居住的人也好，商業消費者也好，還是辦公人羣也好，我們應該提供什麼樣的他們所需要的服務，這就是今天講的產業園區的服務也好，住宅的服務也好，商業服務也好，這是我們一直追求的，也希望今天在座的各位能給參加活動的各位有一些啓發，能夠打造出自己的核心產品，能夠構建更好的服務體系，感謝各位的參與和分享，謝謝大家！
我們這個環節到此結束！