主持嘉賓：
世聯行首席技術官 黎振偉
討論嘉賓：
國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家 邱曉華
陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人 吳建斌
福信集團董事長/總裁、大唐地產董事長 吳迪
中城新產業控股集團有限公司董事長 劉愛明
黎振偉：我們這場對話叫鏗鏘環節，鏗鏘肯定要有點深度跟高度，歡迎我們幾位嘉賓。
我們這幾位嘉賓上面都有介紹，他們是資深的學者，從事政府長期研究的，也有教授型的、博士型的企業，也有做科技的，我就不一一介紹了，我們的邱局長、吳總，還有中城新產業控股集團有限公司董事長劉愛明，本來是我們兩個聯合來當主持的，現在就不用了，我們來主持。
這次給我們三個話題，這個話題其實對我們傳統的房企跟行業應該說是比較嚴峻的，也是必須要面對的，疫情後究竟怎麼發展，但是我也經過房地產的33年，我發現很有趣的現象，我們每年的觀點論壇都在談難、不容易、挑戰，結果發現越挑戰我們行業越做越大，我們的企業被淘汰的不多，反而晉級的企業越來越多，千億的越來越多，數千億的也越來越多了。
剛才我們邱局長一上臺談到了三個“新”，新階段、新起點、新格局，馬上帶來的是新機遇跟新挑戰。
在新的格局年，我們還會像過去這麼幸運嗎？我們的發展究竟要不要改變呢？我們的企業是否要有所調整呢？我們第一個話題就是關於“十四五”的規劃與地產轉型的思考。剛才邱局長已經講了很多了，我們先讓三位開發商代表講他們的觀點，然後邱局長看看他們的觀點是否正確，如有不同可以歸納一下。
先請第一位陽光的吳總說一下，吳總也是經濟學家，也是財務專家，您經歷了幾個大的企業，也經歷了中國房地產很多的過程，您怎麼看我們今天的三個“新”，怎麼看我們的機遇，同時還有一個問題我們企業要轉型嗎？
吳建斌：房地產我認為是這樣的，因為經歷了中國房地產的全過程，從原來這種野蠻增長，其實從過去這麼多年來，特別是近5、6年以來其實房地產都在不斷轉型，很多公司對公司負債率的管理也在持續加強，也重視起來，去年推出三道紅線之後是一個分水嶺，這是倒逼我們行業在進步，倒逼我們房企不得不做的就是要把自己的負債率降下來。
但是怎麼樣降負債率呢？其實就是兩頭，一個分子、一個分母。分子做什麼呢？就是怎麼樣提高你的盈利能力，增加你的現金流，特別是淨利潤的現金流。分子怎麼做呢？也是兩點，一方面就是怎麼樣加快施工、加快結算，加快銷售，然後正常的經過結轉利潤變成公司的權利，分母就做到了。
另外一方面就是在做分母上做股權融資，有些做股本金融資，有些做合作方面的擴大股本，就是兩頭在做，這樣的話就會把負債率降下來。
說實在的，我們在野蠻成長階段整體國內房地產公司，所有公司的負債率相對於國際上的這些優秀的房地產企業來講都是比較高，相對於香港幾大房地產公司來講負債率都是比較高。
三道紅線就是倒逼中國房地產市場從野蠻增長變成高質量增長的分水嶺，如果房企不僥倖，用三年的時間就會變成一個優秀的企業，如果我們房地產公司全部變成一個優秀的企業，中國房地產市場或者這個行業就是一個健康的行業，這個行業對國家金融體系的穩定就非常重要，所以我就是這麼一個核心關係，核心點就是分水嶺，我們房企應該順勢而為，把自己的負債率降下來，這樣才可以高質量的發展。
黎振偉：吳總的觀點是要降負債率，他從財務官的角度來看是這樣的。
大唐的吳總呢，我看到您的發言裏面，你談到了房地產企業不是越大越好，而是要做到像製造業一樣，做到那麼精細，您的觀點跟大家說一下，新的格局下房地產企業應該怎麼做？
吳迪：謝謝主持人，剛剛聽到邱局長高屋建瓴對整個中國特別清晰的分析，包括對地產的分析，也聽到我的本家陽光的吳總談到的降槓桿，吳總談到的降槓桿主要是財務槓桿。
作為地產來講財務槓桿是最重要的一部分，但是同時我們作為地產的同仁也都瞭解，既要致力於降低財務槓桿，加強自由資金的回報率和EVA，也需要掌握開發槓桿，從開發槓桿的角度講可能是我們在新階段、新時期特別要去致力的一部分，這也是剛才談到向製造業學習、實現精細化管理。
我想無論哪一個企業，我們都需要從財務指標來引出我們運營指標的努力方向和關鍵點。精細化管理無論是地產企業還是製造業都需要去不斷練內功的部分，只有通過精細化的管理，開發槓桿，不斷的去強化才有可能降低我們的財務槓桿，才有可能使一個企業比較健康，又能比較持續的發展。所以我們是本着一個能夠在合理的財務槓桿的情況下儘量強化開發槓桿，當然後續我還會再談到我們希望加強一些合作。
總之經營企業就需要不斷讓它持續發展，讓企業持續發展總是要有一條路，做大不是目的，做強是目的，但是做大可能是其中的一段時間的階段性目標，既要有這個階段性目標，也要有核心性的目標，無論做多大你都需要做強的內核，因此內功，無論是戰略、機制、文化、運營，這都需要我們去加強。
所謂精細化不僅僅是生產過程的精細，是整個經營管理的精細化，希望這方面有機會跟各位請教、交流。謝謝！
黎振偉：謝謝，您談到的向製造業學習，我非常佩服，因為我是從汽車行業過來的，但實際上當我今天對比的話我們很難向製造業學習，因為我們的盈利高，製造業盈利比較低，忍受這麼低的盈利率是很難的，確實是很敬佩。
下一位是劉總，劉總是我們行業裏面比較早轉型或者是比較早創新的，沒有做傳統地產的，從你的角度來看您之前走的路窄門走對沒有，是繼續走還是如何更好的走？
劉愛明：謝謝，我們剛才邱局長也說三個“新”，新階段、新理念、新格局。
大概念來說，我們原來過去幾十年，大家想到這個時代很容易用一個，就是改革開放、高速發展，未來這個時代大家能想到的就是科技。
現在全球都在談，中美的關係逼着中國更快的搞，實際上也到了這個階段，科技更快的發展，科技創新，今天百度二次在香港上市，定位是AI公司，人工智能公司，它原來是做搜索引擎的，現在做人工智能，這就是時代的變化。
地產肯定是跟着時代走的，地產跟科技是分不開的。原來這個行業這兩個是分開的，就是地產界是一幫人，科技界是另外一幫人，這兩幫人沒什麼交集，孫宏斌當年試圖交集一下，沒交集成，後來貝殼出來了，最近還有恒大汽車，一輛汽車沒賣就是幾千億的市值，這就是科技時代。
科技和地產現在不得不放在一起談了，原來是分開的，現在不得不把它放在一起談。怎麼談呢？我覺得無非兩個方面，一個叫地產科技，一個叫科技地產，就是這兩個糾纏在一起。
我覺得地產科技，比如說剛才說的貝殼，它是地產科技。其實這個實際上要轉型，新階段也好、新理念也好、新格局也好，這個肯定是一個比較現實的方向，因為房地產行業未來不管怎麼樣還是十幾萬億，甚至二十、三十萬億的市場，這麼大的市場基數把它跟科技結合起來，貝殼上市大家也看到了巨大的潛力，所以它才能給這麼高的一個估值。
但是地產科技這一塊我大概分類科技有幾個方向，一個是各個地產大佬說我去投一些科技企業，我去投資，這個可能是一個方向，我我聽到失敗的更多。咱們這個論壇上有一個陳總地產科技做的很成功，科技地產也做的很成功，以後可以請他來分享，就是來做投資。
第二個是基於自身業務去發展，因為在貝殼之後，其他跟阿里也試圖跟他競爭，萬科說把採購平臺做大，以後去上市，甚至像中海這樣的是不是在地產科技自己要培育這麼一個板塊，這個是跟自身的業務相結合起來的。
當然還有一個方向，我原來做過開發商，現在主要是做跟科技相關的，其實我覺得還有一個點，應該是要大搞的，就是我們搞房地產這麼多年，我覺得一直有一個事情很遺憾，就是我們的房子數量是多的，但是不好用或者用的不舒服，坦白說是這樣的。
原因我覺得至少有一個，就是我們房子科技含量不夠，大家不要把房子的科技想像的多麼高大上，其實你家的水龍頭也有科技，為什麼現在水龍頭用那麼多進口的，難道國產不行嗎，這裏面就有大量的東西需要提高的，我們自身搞房地產的不能只管蓋房子，不管客戶用的滿意程度，我覺得客戶用的滿意程度，住在房子裏面住的舒服這是本質，所以那個水龍頭能不能不出問題，電梯能不出問題，我們這麼大的開發量，我們國產的電梯品牌大家說不出幾個，這個比較遺憾，這個都是跟科技相關的，地產科技這一塊是比較大的問題，你要結合你自己的業務。
我上次跟陽光城聊，陽光城跟清華合作做了很多這方面的東西，智能環保也好，綠色應用也好，這是一個非常好的方向，這是房地產出不出於轉型都要做的事情，你不出於轉型，出於自身的業務也要做的，所以地產科技是一類。
還有一類是科技地產，我還是做地產，但是我的客戶不是賣房的人，我的客戶是科技企業，也就是產業地產這個領域。產業地產可能大家很熱衷，我就不展開講了，這是比較大的話題。
未來來說有兩點比較重要，第一個是運營，住宅也有一點點概念，現在住宅的概念我們等同於物業管理，但是產業園它的核心還是產業運營，就是服務這些科技企業，你有能力服務科技企業嗎，如果沒有產業園你可能做不好。
第二個就是實際上它確實跟我們原來做的住宅差別非常大，坦白說產業地產沒有那麼高的利潤，沒有那麼高的週轉，並且不是以銷售為主，這就造成這個行業有一點點變味，變得利潤水平沒那麼高，週轉沒那麼快，那跟住宅所有指標都比不了。
所以在這個行業裏面做，我的體會，諸位要想進入這個話題很快會面臨一個話題，原來你請的總經理是10萬年薪，未來你要幹這一塊請的總經理是3萬年薪，這個問題你要不解決這個事幹不了，你連人都招不到還做什麼。這個話題由於時間原因就不展開講了，所以科技地產是往另一個方向。
總體我的感受，地產跟科技未來會糾纏在一起，肯定會越糾纏越深，肯定會越糾纏越精彩，謝謝！
黎振偉：謝謝劉總，劉總是我們行業裏面最早轉型的，真的不容易，他剛才說了一句真的很不容易的事，找個總經理估計3萬塊錢、4萬塊錢，有人願意給你幹嗎，這一點也是我們的新格局，新挑戰。
邱曉華：三位大佬都是業界的高手，我沒有參與國房地產的建設，但是我所在的工作確實也跟他們息息相關，無論是我在民生證券，還是在廣東華信銀行，所以或多或少看到過他們做什麼，也知道他們在想什麼。
現在時代在變化，我想和大家交流的是，第一那種還希望房地產快速增長的時代結束了，大家不要再有這種想法，也就是用通俗的話說黃金增長期已經過去了，是不可能再有每年20%、30%的投資增長、銷售增長，這個年代已經結束了。但是這絕不意味着中國房地產市場到了天花板，因為從哪一個角度來看都還至少有十年以上的增長期。
第一從城市化的進程來看，“十四五”把我們的城市化水平要提高到66%，要比現在每年提高1個點，從這樣的來看每年有一千多萬人要由農民變為市民，這些人的需求肯定是主要的需求之一，儘管他們在農村有房子，但是要變為市民他至少得為把的孩子或者是為年輕的一代要在城裏面解決居住的問題，這是顯而易見一條。
第二個國家提出來三個億，進城一個億，棚戶區改造一個億，中西部地區城市羣建設由農民變市民一個億，這三個億人的問題還沒有解決，差不多隻解決了1/3，因此這部分的需求跟前部分的需求是有交織，但是它是存量的需求，前面城市化是增量的需求。
第三就是中國建築質量角度來看，80年代、90年代建的房子其實已經逐漸進入更新換代的階段，只是由於現在居住在裏面的老百姓第一沒有足夠的購買力，第二沒有合適的選擇餘地，因此這部分存量的改造更新其實需要國家、需要社會一起來完成的，中國的房子20年以後就要更新，做主體或者內部的更新，更新的需求還是很大的。
第四中國越來越國際化，我相信來自海外的需求也是會逐漸成為一個增量需求。所以從需求角度來說，絕對還是一個能夠支撐中國的房地產市場增長十年，乃至更長時間。
現在的問題就是，作為我們在座的各位大佬你們要思考的問題是，第一如何擺脫資金的束縛，就是嚴調控下的如何突圍，這一方面可能是要通過更多的靈活的金融工具，另一方面可能要更多提高資金的使用效率，在資金嚴調控下的突圍這是擺在他們面前要做的事情。
第二確實要在綠色上面下功夫，我覺得未來的房子無論從建材、居住環境、還是生活服務，比方說現在國家在提倡邏輯分類處理，過去我們的房子可能都沒考慮這個因素，現在我知道市場上很多在跟小區結合搞這個，我覺得物業都是咱們房地產商自己管理的，怎麼把這個服務加上去，這是很重要。
第三智能，因為現在屬於第四次工業革命階段，人們肯定都希望一個手機出行能解決，回家也能解決，智能化怎麼解決？
這幾點是作為旁觀者對於地產商的一點建議，供參考。
黎振偉：謝謝您給我們的建議。
中國就是這樣的，越控它越增長，所以期待還是蠻大的，我們作為開發商還是有信心，當然也有一些爆倉的，也有不好的。剛才我看到一個新聞，香港蘭桂坊的盛智文，猶太人都要申請中國的國籍了，會有更多人來中國，所以我們開發商要建更多好房子，迎接新需求。
第二個問題疫情改變生活，科技改變未來，剛才劉總也談到了生活，科技跟房地產差別很大，我也看了一下我們頭部房企的市盈率跟貝殼的市盈率真的差了將近100倍，差的很大。房地產怎麼樣去做科技，在這次疫情下給我們很多的思考。
我覺得科技真的不僅僅是我們通風做好一點，我們的智能好一點，我覺得更大的一點是在未來智能互聯網之下我們的大數據如何賦能房地產，這一點是給我們地產商提出更高的要求，要去做真正未來的科技地產，這方面請吳總說一下，聽說您有一些研究，給大家看看您的研究。
吳建斌：我另外一個身份是信息管理，80年代從中海關信息化一直在陽光城管信息化。房地產公司歷來的科技我估計有兩個方向是非常重要的，第一個方向就是房地產本業裏面原來的信息化，在信息化的基礎上再數字化，這個很重要。
信息化其實牽涉的面是很廣的，以我們自己來講，我們要支撐我的信息化建設下面應用板塊就有將近90多個業務的ERP系統，這個ERP系統支撐公司所有的業務，從設計、投資等等所有環節，與營銷都是相關的，這是原來的ERP系統。
現在我們做的是什麼？要把底層的數據全部打通，這個工作量是非常大的。過去三年、四年領導陽光城信息化建設，就把這100多個業務板塊的數據全打通，就是下面的底層數據要流動起來，流動起來才有意義，不流動起來是沒意義的，原來是可以的，現在是不行的。
我們在業務板塊還要突出幾個核心的集成軟件，一個是財務方面財務共享中心的建設，財務共享中心的建設，比如一個地產公司可能要請上千人做財務工作，經過我們幾年努力我們用了不到一百人做財務，其他業務端的財務，比如原來的收銀員也不需要了，原來的記帳員也不需要了，原來的發票處理員都不需要了，都是電腦自動化處理，這一塊對於公司節約成本，提高效率，專業化管理的幫助是非常大。
用它來倒逼我們整個管理思路，管理提升，這個確實在過去幾年發揮了重要的作用，這是第一個重大的系統。第二個重大的系統叫做金融管理系統，金融管理系統現在已經做完的，我們要定價，定一塊地都是在一塊系統上去做，大量的數據集成在系統裏面，數據開始流起來。科技到發展今天應該做這些事情，對於我們地產賦能，營銷方面的數字化的管理幫助非常大，這是第一方面。
第二是物業端，剛才邱局長提到的智能、綠色，其實每家房地產現在都在做，因為未來的競爭就是綠色、環保、智能，哪一家企業在這方面投入早、見效快就會引領市場。
所以這方面我們也做了很多嘗試，特別是去年疫情階段，基於我們的社區，從我進社區刷臉一直到我回家到都不用動手就可以回家，手機可以調控家裏面的燈光、溫度、濕度，甚至坐在這兒可以關家裏的窗簾，所以科技的問題都解決了，就是我們作為企業願不願意投入，這個要花點錢，花個上百萬很正常，但是這些錢很快可以通過別的渠道掙回來。
綠色也是非常重要的，綠色是未來發展的方向，特別是需要環保、需要綠色健康，需要我們對各個方面進行調劑，這些方面也是未來科技的方向。
所以剛才邱局講的這兩個方面，我感覺所有房地產公司都在推這兩個方面推進，而且技術非常快，技術已經很成熟了，只是你願不願意投入的問題。
我就講這兩個方面。
黎振偉：確實是這樣，我也感覺我們企業說的比較多，但是真正做的時候卻沒有花太多的錢。
吳迪董事長，您剛才談到精細化管理，其實跟剛才吳建斌談到的東西異曲同工，您怎麼看科技在房地產的發展，真正向科技學習？
吳迪：剛剛吳建斌總談的已經很深入了，也很具體，並且是我們地產特別要學習的，就是已經把科技的理念和地產的生產、營銷以及管理都能夠緊密的結合了。的確是這樣的，如何把科技跟地產、跟我們人的生活關聯，的確是現在面臨的挑戰，也是我們要做的事情。
精細化的事情剛才已經談到了，客觀上講您剛才談到地產曾經的高利潤，確實是存在的，事實上現在已經回到了一個相對比較正常，甚至偏低的利潤。所謂偏低的利潤恐怕在座的企業都有體會，我們“招拍掛”的時候銷售利潤率經常是在5%上下，5%上下意味着什麼？你的銷售打九五折可能是保本或者虧本，所以客觀上黃金時代過去以後倒逼我們必須進行精細化。
當然從企業來講你的天職就是要以客戶為中心，要真正、真心實意為客戶服務，必須在產品打造上實現精細化，剛才劉總談到的無論是電梯還是各種家庭廚具、潔具、水龍頭、管道等等都有一系列精細化的要求，而這一塊我們中國還有很長的路。
所以，地產企業是一個集成性的企業，它要結合各個行業，可能要結合四五十個行當的上下游，所以它的精細化既有內部的要求，也有對外部科技業的運用，事實上它也關聯着上下游企業的科技應用。
如果你自身的科技應用打造的比較好，帶來的可能不僅是對自身的產品運營的進步，也會給上下游協作夥伴都帶來進步，它不能配合上你就沒辦法跟你長期合作，它要配合上你，比如剛才講的ERP、OA系統，或者是AI系統也好，包括我們的數據系統也好，我們的銷售要跟得上，我們的財務要跟得上，我們的進銷存的管理、包括我們的材料商、設備商、施工商、設計商等等這些管理都必須跟得上，這些都要銜接上端口，這些端口必然帶來大家在科技上的一些渠道、一些工具的應用。
因此這個管理或者這種科技化，既是企業自身的要求，在突破現有的一些困局中，又有一些社會意義，反過來又可以增加企業的競爭力。所以從這些意義上來講它有極大的益處，當然在操作過程中的確還有很多的問題，我們也會面臨這樣一些問題，事實上你如果站在地產的角度去談，它可能還是會存在很大的限制，如果能從數據化、科技化賦能去看，也許會幫助我們開拓視野和堅定決心。謝謝！
黎振偉：謝謝，吳總剛才談到的一點很關鍵，您談到我們地產商是一個集成系統極大的行業，40多的行業，過去我們很少40多個行業怎麼相互關係，這個話題建議陳總明年做一個科技地產年。
劉總，您其實做的是科技地產，回過頭能不能把科技地產轉過來賦能地產科技呢，因為現在大家都需要科技，但是現在地產商的科技不能那麼強，你能不能轉過來為他們服務？
劉愛明：這行業最大的差別是觀念的差別，你站在科技角度和站在地產商的角度去看問題不一樣，地產商這麼多年的好日子不太會從科技角度思考問題。我前面談科技說了很多，我說一個簡單的，最近我們投了一個企業叫雲圖，雲圖是做智能家居的，這個企業自己研發產品，銷售，ToC端賣給年輕人，ToB端在座都是它的客戶。但是它實際上它看上的是雲上的大數據，未來大數據的價值會出來。我說這個的意思是，智能家居諸位都很熟悉，但是你永遠不會站在這個角度思考問題。站在科技的角度我產品便宜賣給都沒問題，它要的是大數據。
我房地產做了二十幾年，我整天跟那些高科技企業打交道，我覺得最大是理念上的差別，大家看問題不一樣，一個問題你會要壓價，他覺得無所謂，他要的是數據，這是兩個點上的不一樣，大家談轉型也好，談地產行業進一步的提升也好，我覺得這種觀念上的轉變還是很重要的，你學會從那個角度去思考問題。
黎振偉：謝謝，劉總給我們談到最大的轉變是觀念轉變，這個不轉變講再多的科技都是不成型的。時間到了，我們每人總結一句話。
邱曉華：我想在“房住不炒、三穩、三條紅線、集中管理”國家政策的約束下，地產投資者們更多要從創新角度去尋求突圍。
吳建斌：我覺得房地產企業未來3-5年要做好心理準備，因為調控還會持續，要早一點想辦法。
吳迪：無論什麼企業，好的企業還是糟糕的企業，做企業都要回到企業的本質，以客戶為中心，把企業的經營管理做到精細，做到極致。
劉愛明：和製造業企業的10%的毛利，一大堆應收帳款相比，其實房地產行業是最幸福，諸位是最幸福的，所以實際上這個行業發展空間是很大很大，我看來是非常巨大，無非看來怎麼做，勤勞勇敢的中國人民在那個情況下把製造業做成了全球第一大行，中國是全球最大的製造業行業，我覺得從這一點來說，你比一比就會覺得幸福了，思維轉變一下。謝謝！
黎振偉：謝謝，我們以新觀念迎接新階段，新格局、新起點創造新優勢。