主持嘉賓
柏文喜 IPG中國首席經濟學家、中國企業資本聯盟副理事長
討論嘉賓
張 剛 藍光文商旅集團董事長兼總裁
劉雅娟 益田集團執行董事、益田旅遊商業集團總裁
左 韜 寶龍商業管理集團商業研發中心總經理
梁 晶 上坤集團助理總裁兼商用事業部總經理
金璐翊 洲際酒店集團大中華區智選假日酒店發展副總裁
柏文喜：擔任最後的壓軸論壇的主持人，實際上是很有壓力的。我本人是商業地產行業的老兵，但是我更多的不是在運營領域，我是在資產管理、投融資和投行的領域。所以，今天主辦方讓我來主持這個偏運營創新的環節，我還是有點壓力的。
各位嘉賓和各位參會的朋友們等到現在，肯定對五位嘉賓都是有所期待的。我們廢話少說，把自己的乾貨搬出來，前面時間耽誤的太久了，我們爭取在半個小時左右結束戰鬥，一個人大概發言5分鐘。為了提升會議的整體效果，我建議大家一方面闡述自己的觀點，另一方面可以對今天前面其他人講過的觀點進行一些討論和批駁，這樣會給參會人更多的收穫。
我們現在直接進入討論環節。第一位是藍光文商旅的張剛先生，可以圍繞四個主題，也可以不按照四個主題，按照自己的理解，只要圍繞着商業創新的多元化就可以。
張剛：我已經是二度返場了，今天除了分享上一個主題，我還想跟大家重點談一下，在資產價值管理當中的運營，我們也有反覆提到，在運營的裏面還是要看重平臺，第二是看重內容。
在平臺化的運營當中，我們往往有提到，如果不看規模，而只是談管理，那麼這是一個偽命題。我們再看到，質量和數量這兩個維度當中，我們是希望能夠取得一個平衡，這是我們談的第一個觀點。
第二，在內容的跨界創新當中，我們上一次是講了火鍋，現在換一個主題，我們講講音樂。作為藍光文商旅的耍街產品線，我們還有一個音樂板塊，大家可能都去過成都，成都比較耳熟能詳的張靚穎、李宇春，大家知道都是從四川走出來的，就是玉林生活廣場，由我們藍光文商旅運營管理的。
另外我們有注意，在火鍋非常常見的餐飲業態當中，大量的火鍋也在做創新。比如說現在大廟火鍋是融入了表演+餐飲，這也是一個跨界的創新。在跨界創新當中，其中還有穿插了非遺的一些展覽展示，包括銷售，本身這也是在跨界創新當中的能夠被消費者所接受的。
第二個是線下線上的融合，我們也都看到，疫情期間包括疫情之後，比如以盒馬鮮生、超級物種為代表的線上線下的融合店坪效非常高，這塊也是在新項目定位中有所考量的，當然項目定位還是要根據項目的不同情況衡量。
目前我們全國也有很多的城市，也強調精準項目定位是第一位，因地制宜、因項目制宜，並不是千篇一律，我們現在耍街50%是來自於川文化、耍文化的品牌特色產品導入。
另外我們還有20%到30%是生活配套類的，再加上額外的20%和30%，是來自於和當地相符的。這是一個多元融合的業態。
柏文喜：謝謝張剛總，下午已經聽了他的演講，藍光在商業地產方面參與的業態跨度很大，商業文化、旅遊、體育、音樂都參與了。我想他們的多元化很大程度上是經營層面上的多元化，他們可能商業地產在形態方面也是多元的，所以才導致他運營方面也必須多元化，但是他圍繞的主題沒有變，就是怎麼樣提升商業地產的價值，怎麼樣提升他的流動性，讓資產來保值增值，讓他度過每一次週期和行業危機。
張剛：是的，主持人的觀點我非常贊同，我們雖然是跨的品類、跨的業態比較多，但是我們萬變不離其宗，我們是做商業價值管理。
在商業價值管理當中，我提到的是因地制宜，根據項目不從匹配不同的業態，尤其是現在對於城市複合型商業綜合體，並不是單純的商業、公寓和酒店、辦公，更多是複合型的，這時候對於我們自己團隊的操盤能力，對於整體規劃的能力，是有非常高要求的。
我們在資產價值管理當中遵循的一定是投資回報為核心，一定是現金流為核心，一定是最後的資產投入與退出週期為核心，這些核心要素是不變的。
柏文喜：謝謝張總，講的很透了。下面時間交給劉雅娟女士，益田集團執行董事。
劉雅娟：時間有限，我們就說點乾貨，其實我覺得大家今天討論的話題非常的有意義，迴歸到任何的商業，還是迴歸本質——資產價值，蔡會長提到我們是用開發驅動還是用運營驅動。我認為非常的關鍵，應該還加一項，資本驅動。
在過去的三年時間中，我們在深交所發了兩單資產證券化產品，規模都在50億以上，我們這塊做了很多嘗試，因為目前我們益田旅遊商業是做輕重結合的商業產品，既有城市商蓋的購物中心，也有文旅商業街區，一切的項目和企業運營，迴歸到本質就是咱們在資本層面，我們現金流能不能支持，NOI可以幫助資本在什麼時候退出，可以達到一個什麼規模。這是我們在運營當中特別關注的。
第二點，我想講的是資本驅動的核心是什麼？其實就是運營。我們這一場討論的主題是文化、旅遊這些元素，怎麼樣更好的助力運營，大家看到我們企業的名字是深圳益田旅遊商業集團，我們的理念就是文化為靈魂，科技為手段，運營是基石，文化也好，概念也好，是運營的一個方式。
比如我們在無錫的核心地段有八九百年曆史的百年街區，在麗江、黃山都有一些文旅項目，如果我們單純看這些項目的現金流和商業價值，那可能和購物中心的差別是非常大的，反過來，我們就要看一下這些文旅項目在文化價值的發掘和利用層面，能夠為商業、為城市的品牌形象帶來哪些驅動力。
還有一點特別重要的，是我們在實踐過程中發現的，就是文旅的商業街區和城市商業之間的互動關係，這個就是在運營當中還有很多文章可以做的。大家如果有興趣，我們可以在會後單獨的做一些溝通交流。我先說這些，謝謝。
柏文喜：劉總講的非常好，大家知道益田在地產開發領域裏面，商業地產的比例是比較高的，這些年來也比較優秀。
實際上我很關心的一個問題，國內的商業地產一般就是兩種模式，一種是高週轉的開發模式之下，用高週轉的現金流，來反哺運營的物業早期現金流不足，讓他度過培育期；還有是資產證券化的方式，提升持有物業的流動性，把後面的將來可能產生現金流的預期變成現在可以用的現金流，來填補運營的壓力，讓企業度過初期的運營現金流困境。
我想請教一下益田在這方面的經驗，您是現在講還是會後再給我們開專場？
劉雅娟：這是主持人的暗示，就是你別說了。資產證券化我們做了兩單，規模都是50億以上，具體的可以會後私下交流。
柏文喜：謝謝。第三位，有請寶龍商業集團，商業研發中心總經理左韜先生。大家知道，在行業裏面，以前大家講北萬達、南寶龍，寶龍肯定有他的創新祕籍，請左總和大家分享一下。
左韜：謝謝主持人，寶龍商業摸爬滾打很多年，從產品線來說是非常複雜的。寶龍商業目前是國內商業管理系統裏面第一家率先上市的，資本市場和整體的佈局來講，我們覺得還是可以自豪的。
說到商業，最核心的是回到基本邏輯點上。蔡總說的非常好，我們討論一下午的商業地產，我們大家要明白，我們不做商業地產，商業不是我們做的，我們是做商業的平臺，換句話說，我們是做空間，不是做商業，我們自身並不跟消費者提供服務，或者說賣產品，而是我們招進來的商戶完成這個事情。在討論的主題裏面說到我們如何跨界，如何擁抱文旅，其實不存在，我們做的就是空間。
寶龍商業強調的是“做空間有愛”，愛是沒有界限，所以不存在跨界。真正的跨界是什麼呢？大家可能沒有關注到一個主體，真正困難的不是我們，是我們的商戶，所以真正的跨界是如何和我們的商戶聯動，大家說我們要在項目裏面體現文化也好，我們所說的這些東西，火鍋是商戶做的，我們做的是如何讓我們的空間裏面能夠適應商戶的變化，能夠讓商戶選擇到我們，就是招商的趨同性，他要他的位置，我們如何把位置提供給他。
我們要解決的問題，從技術上要解決的問題，我們所提供的這個空間建築鋼性和商戶，和這個商業不斷變化的過程中間的聯合度，我們修的樓，人既要用得了，反過來，商戶業態變化的速度不可能超過建築的變化速度，因為他再新的東西裝不了只有自己建。
我們寶龍除了空間有愛，更關注科技賦能，科技的概念，我們提到很多信息系統等等。說實話，我們作為實體經濟，比線上經濟在科技板塊裏面的落後程度太多，我們有非常多的壁壘沒有打開，我們可能都去研究和消費者如何提供停車的服務，類似的服務，這個其實是我們在科技創新中賦能上非常小的點，我們可能需要在三個方面做到真正的科技創新。
第一是如何用大數據保證我們和商戶之間的數據共通，比如說我們現在租商戶，最大的問題是用什麼條件促進，這需要他的銷售模型和我們的模型，他的數據和我們成本之間的聯繫，我們要了解才能提供真實的東西，要知道他們的變化。
我們需要在管理上提高科技，用科技力量。同時在建築本身上也需要科技提高，智能化商業的概念，同時還要根據線上所有平臺的融合提高，做購物中心做商業的空間不僅僅是實體空間，網絡空間有是一樣的。
我們要做網上的商業，是不是我們做購物中心也要建一個網站平臺？不一定。而是如何通過我們自己的系統，跟所有的商戶會員系統、所有的網站銷售，全部打通到一個真正的空間概念。立體的多維的空間，這是我們的方向。
寶龍會沿着兩個方向不斷的前進：第一，我們不斷的優化自己的空間，保證空間有愛；第二不斷持續堅持科技賦能，用一個非常廣博的心態，擁抱為人民提供更好服務的機會，我們沒有邊界，所以不存在跨界。
柏文喜：研發中心的總經理果然不同凡響，對於商業地產的認知是非常清晰和到位的。寶龍做商業地產，按照我的理解，應該差不多有20年的歷史了，是國內這個行業歷史最悠久的公司之一了。這20年來也是不斷的探索，也磕磕絆絆，積累了很多經驗和教訓，希望我們有機會，再向左總請教。
下面有請上坤集團助理總裁兼商用事業部總經理梁晶先生分享。
梁晶：大家下午好，現在已經六點半了，堅持到現在的都是真愛。今天見到很多老朋友，對上坤來講，也希望大家花點時間認識一下我們這個新朋友，我們是上海的一家房地產企業，時間不長，到今年11年時間。
我們涉足商業領域很早，我們創業的第一個項目就是一個改造園區的項目，這十年公司發展從最開始在上海深耕的社區商業到城市綜合體、辦公酒店，目前在管的資產規模超過了一百億，我們也在不斷思考商業發展的未來和趨勢到底是什麼。
我們講商業的分類，有社區商業、購物中心、城市綜合體等等，我們想換一個詞，今天想談的，包括各位嘉賓都講到的90後、Z時代的概念，我們未來上坤還是會回到社區商業到社羣商業的概念，圍繞社羣打造針對社羣，圍繞跨越締結的限制，以共同興趣愛好為紐帶的商業。
我這裏給大家帶來一個道具，這是我經常帶在身上的，這是一個橙子，看起來是一個橙子，其實我要告訴大家，它是一個番茄味的橙子。大家的抬頭率比較高。
我今天是給大家推介的，明年跟融信集團一起聯名打造的七寶上蓋的商業綜合體，包括了商業酒店辦公的文化樞紐綜合體項目，我們定位了上坤商業新的商業品牌，叫做“先番”系列，這個背後的含義是新社羣的音譯，我們希望通過創新的打造，能夠為新的社羣、新的人羣帶來更多的活力。
回到這個橙子，首先是吸引了大家的好奇，為什麼是會有一個橙子是番茄味的，一個商業有一個好的IP是先決的條件。
二個是好看，好的空間、好的場景營造，包括我們在項目裏面融入很多的設計創新，生態體驗的元素，都是未來商業必須要面對，必須塑造自己個性的點，就是一個好看的商業。
第三是好玩，我們更多的內容，不管是業態、品牌，構建我們的亞洲音樂節等等一系列活動內容就是為了讓我們的客戶，讓我們的消費者有更多的時間，願意消磨在這個空間裏面。
最後是我們最終說到的好味道，我們真正的品牌、真正的內容，是不是能夠匹配消費者的需求。
也是藉助今天的機會，把我們這個新的概念，新的產品，能夠給大家做一個初步的介紹，我們在明年的上半年會快速亮相，以“先番橙”這個主力產品之外還會推出一系列的文旅小鎮業務。
圍繞這些，迴歸到根本是圍繞社羣本身打造屬於固定人羣的商業，因為我們周邊有寶龍、萬科、萬象城等等一系列標杆商業，我們希望通過我們的特色打造，找到屬於我們的客羣。
柏文喜：謝謝上坤梁總的分享，上坤現在已經是即將上市了，預祝你們成功。
下面有請洲際酒店集團大中華區智選假日酒店發展副總裁金璐翊先生分享。
金璐翊：我有點後悔，應該帶個蘋果上來。現在已經到了晚飯時段，我今天作為洲際的代表，第一是非常榮幸，第二，在眾多的商業地產界的大佬這邊，我可以在這個平臺當中跟大家分享，也是一個不一樣的存在。
我們很多地產公司和洲際有合作，是我們的投資人，是我們的業主，我們今天過來也是尋求看有沒有更多的合作機會。
洲際酒店集團在外界的心目當中，可能大家認為是一家酒店管理公司，其實我們更願意分享的是我們是一家品牌公司，我們新核心資產是品牌，我們運營模式在全球各地都是輕資產的模式。洲際在整個大中華區擁有了11個酒店品牌，涵蓋了從奢華高端到精品類的高端，一直到主流的中高端，有不同的產品線。
所以我今天上午也聽到了很多嘉賓的分享，有一個熱門詞是如何提升存量資產，在其中挖掘存量資產的一些價值，不斷的重新定位。
其實酒店產品也是一樣，我們作為商業地產板塊其中的一個分支的小門類，其實在酒店，我們有同樣的思考，如何能夠提升業主的投資回報，如何提升業主的經營穩定現金流。
我們今年推出一個新品牌，定位是高端的輕改造的全服務的品牌，我們10月1號在杭州濱江路開出了大中華區第一家，整體的投資投入不超過500萬，帶來的直接收益在公開市場當中的房價提升是達到150塊，而且入住率是比之前做得更好。
這樣一個業績呈現度，我相信整個投資人是非常非常滿意的。當然，這樣的一個產品契合度也是有一個天時地利人和的因素，因為本身他所處的位置，包括產品力的表現和我們品牌調性非常契合。
同時我們也做一些老酒店的升級改造，中國存量的單體酒店的量非常大，我們有其他一些中端精選服務類的品牌。我們在杭州拿了一箇舊的酒店物業進行改造，大概12萬左右的房價，整體單間的投入，50平米麪積舊貌換新顏。
現在在我們的角度，也希望多參加觀點這樣的好的平臺，跟優秀企業家在一起，給到我們一些思維的碰撞，擁抱整個行業的改變。不斷提升我們的產品力，包括熟讀整個大環境的經濟趨勢層面的解讀。
柏文喜：能不能和我們分享一下，你們今年是怎麼樣度過這個疫情危機的？
金璐翊：好的，謝謝主持人給我延長兩分鐘的時間。首先這個疫情肯定對所有人是一個突發的事件。從酒店業本身來說，我們是直接受影響的，也不瞞各位，從1月份開始，一直持續到一季度，整體行業的數字是非常非常難看的，甚至有一些投資人也出現了短暫的現金流的流動性問題。
好處是從二季度就看出，整個行業有一個快速的恢復增長，尤其是從中端酒店，所謂的中端酒店消費基數是非常龐大的，中國300到700塊都認為是中端酒店的範疇，從一線到三四線城市。這個板塊從小長假、端午節、清明節，有一個快速的恢復增長。增長的趨勢，我們相信在整個二季度到三季度一直在延續。
所以，剖析這個背後的原因，我們感覺有很多的因素，首先是信心的恢復，第二個層面，我們相信有很多的境外遊的需求被轉移，導入到國內，我們看到今年拉薩、西寧的住宿市場非常好。
當然和文旅產業的興起，包括政府的支持，包括各位投資人的介入，有非常好的產品呈現，在現在這個時間點，不同產品的呈現滿足了一部分消費需求。簡單來說，對國內大的市場環境，包括對酒店接下去的經營環境我們是有非常大的信心的。
柏文喜：非常感謝金總的分享，我們這個圓桌論壇是本次年會的最後一個環節，大家堅守到現在，包括在線的觀眾，我想請分享嘉賓，每個人對在場的各位參會嘉賓，和在線的朋友們，還有行業，發表一句行業感言，從金總開始。
金璐翊：站在洲際角度的角度，我們肯定是希望整個行業的發展更健康，更穩定，也是會更多的瞭解我們投資人的持有資產，包括資產背後的一些邏輯，不斷的提升我們自己的產品力。最終我相信肯定是消費者，包括員工、投資人、品牌等各個維度，都有一個平衡，這樣才能更好更持久更穩定的走下去。謝謝。
梁晶：我覺得還是要聚焦社羣，不斷創新，我們一起努力做一隻番茄味的橙子。
左韜：我想說，在座各位今天不容易，做商業真的也很不容易，同道中人，我知道大家很累，我也做一個廣告，大家累了可以來我們寶龍的項目，保你們吃好喝好玩好，謝謝大家。
劉雅娟：我借用徐霞客先生的一句話，“探人之所未探，達人之所未達”，做商業運營也是一樣，謝謝。
張剛：歡迎大家到成都作客，歡迎大家到耍街，邀請大家吃火鍋。