劉愛明(中城新產業控股集團有限公司董事長)：大家好，這個名字想來想去，我最喜歡用“窄門之路”今天說換一個詞，那四個字依然是反映走過的歷程，真正搞產業地產的人也有這樣的感受。今天用這個來講很具體的案例，以此說明產業地產的窄門之路怎麼走法。

這個PPT是第一次講，也獻給博鰲論壇，這個論壇是全年唯一一個答應非得參加的，其他要看時間。我們拆了華為手機、小米手機和大疆無人機，不細看了。拆完了之後比較什麼呢？比較是全面的，只給大家講一個維度，就是螺絲。這個PPT用的舊版，不是新的，這上面沒有標，就看螺絲的種類。

華為手機這麼多螺絲，只有兩種類型。小米手機是四種，四種螺絲。大疆無人機就是二十幾種。這說明什麼問題？就我們做製造業就知道，說明你的產品集成度。如果華為是大學生，小米算是中學生，大疆無人機大概還不及格，大概算小學生的水平。

我們同樣拆了西門子的洗碗機和美的的洗碗機，你說大疆無人機是新企業，但是美的是老牌，來個一比，我們有全面的報告，去我們展廳看，全部掛在那兒。拿一個數據來比，就是整個裝配的時間，西門子764秒就可以裝完，美的2276秒。這個都是跟合作伙伴乾的事兒，下面再講是什麼意思。

拆過癮了，現在正在拆特斯拉，拆完了之後就在深圳展出，有興趣的可以看一看。為什麼拆這些東西？它是什麼意思？

我們是DFMA產品設計降本的服務，做房地產的知道，在設計階段成本70%被定下來了，圖紙一定，成本七八十就定了，招投標只解決20-30%的成本。製造業也是一樣，但是製造業在中國沒有這樣的機構給大家服務，華為很優秀，華為用大量的顧問公司、諮詢公司來解決製造水平。

大疆無人機雖然技術很先進，但是製造是剛開始，並不成熟。在中國沒有這樣的服務資源，我們找了一堆，最後找到新加坡的公司，用這個公司來提供設計降本的服務。類似的服務還有什麼呢？除了設計降本的服務之外，還有中城智能硬件加速器，這個加速器幹什麼？類似於大疆這樣的企業，技術很牛，但是生產是不懂的，是完全不懂的，那我來給你服務，從頭到尾全流程所有的加速找到我，更快一點、成本更低一點，就是這樣的服務。

還有什麼服務呢？天集社，就是幫企業找訂單的。因為企業老闆最關心還是市場，你能不能幫我賣東西，要能幫我找到訂單就和你玩。還有金融服務，時間關係就不細講了。

還做了清華中城智能製造聯合研究中心，直接給電子製造業提供精密測量、裝備智能化、機器視覺等。這些所有的事情只講了一個，就是智能製造，如果我們想做智能製造園區，產業方面的運營服務，就是這樣的服務。講了半天才講了產業方面的運營服務。

我們講全流程服務，剛剛只說到最後一個，大家總說產業運營，什麼是產業運營？前面那個小夥子講商業地產，一聽他講話就是做商業的。他說沒有任何一家通過搞設計蓋商場賺錢，而是通過運營賺錢，招商都不重要。

商場開張的那一天都是滿的，不是空的，否則你不開了，開張3年就開出差距了，運營價值就在這兒。產業運營的邏輯也在這兒，在最後一步大家往往不重視，這個地方又恰恰是最重要的，如果不整清楚，前面的東西都沒有用，我可以告訴你都是錯的。

咱們在這兒是做酒店，酒店跟這個概念是一樣的，酒店什麼最重要？運營。你請了威斯汀來運營，要做酒店第一步是找到威斯汀，再按照威斯汀的思路把這個過程做完，是這個邏輯。產業地產跟它的邏輯是一樣的，不能按照住宅的搞法，這是肯定錯的，而且做到最後越痛苦，都不知道怎麼回去。做酒店和商場的人都知道這個，產業園區跟這個邏輯是一樣的，實際上我們是一個運營上的思路。

運營就是服務，什麼是運營？我們探討了幾年，什麼是運營？沒有一個定義。我到大商場看，跟商場搞運營的人聊，商場搞運營的人就整天在商場逛和轉，一看這個商店人不對啊，連續一個月人流量不夠，別的地方商家挺好，為什麼你的人流量不夠？你的產品可能有問題，客戶不喜歡。你如何把生意做好？我們要調。如果你調不好，我採取最後的行動是把你清出廠，違約都請你出去，再換商家進來，這個就是運營。他就在那兒逛，沒事很好，但是有事就不行。

什麼是好的產業園區？就是園區所有企業都掙錢，你的園區就好了，租金就高了，資產就增值了，所以運營本質上就是服務。我剛剛講的就是產業服務，把它講清楚了，再從最開始的產業規劃做起來，產業的定位策劃。

還有一個比較重要的就是政策的建議，產業跟商業不一樣，產業跟政府是密切相連的，所以要有相關的政策建議，這個非常重要。還有進行產品設計，這個很重要，我自己做了園區都吃了很大虧，自己蓋了園區，還租了園區，大客戶肯定都想放到建的園區，小客戶放到租的園區，事實情況跟大家彙報，大的客戶在租的園區，小的客戶在租的園區，這對於我來說是血的教訓，你們要建肯定也會碰到這樣的問題。空間非常重要，不同的產業對空間的需求完全不一樣。

其實就像商場一樣，商場是運營方案出來了搞設計，不能沒有出來就搞設計。就像酒店一樣，缺點是萬豪，就按照萬豪來設計，確定是威斯汀就按照威斯汀設計。

還有展廳，在座是開發商，大家是不以為然，我碰到很多大企業，都不說名字了，都是前20名的企業，來找我做展廳，我都覺得奇怪。後來我才明白，諸位是搞房地產的，政府一看你就是售樓處，我設計的就是展廳，出發點不一樣，因為你們設計了太多售樓處了。

在我們的建設階段就是產業的招商和生態，我剛剛說的產業生態就是最後面運營的服務體系，這就是生態體系。這個體系要把它引到園區來，在你的圖紙階段，圖定下來就已經在開始所謂的招商了。

但是，我沒提招商，其實我們是生態服務的體系到位。服務體系到位了，客戶自然就來了。服務體系不到位，那就叫招商，硬招商，就碰到誰就招誰，大概是這樣。在從圖紙的設計階段就開始，到最後的建設期，差不多有2年左右的時間，這樣基本上就招滿了，活也幹完了，就入駐、運營。我想這個是我今天想跟大家分享的全流程的服務。

我最後只想跟大家強調一點，希望大家有點印象的就是它一定是從運營開始的，運營是從服務客戶開始的，就是從最開始拆手機，從那兒開始展覽所有的產業園區的全流程的服務，這個事兒就做對了，程序上對了，否則程序上不對。

時間關係，就不跟大家多展開講了，明天還有一個線上的培訓，有45分鐘的時間，如果大家有時間可以把這個展開再一一跟大家細講一講。總的情況就到這兒，謝謝。