管清友（如是金融研究院院長、首席經濟學家）：我今天分享的主題是“從住得開到住得好、住得起”，剛才孟總（孟曉蘇）也做了非常好的介紹，建國總（劉建國）也做了非常好的個案的分析。

什麼叫住得開呢？簡單來說，因為房地產市場確實進入到了一個大的變化週期，從總量擴張期到結構的調整期，也有人說從黃金時期到白銀時期。我們可以看一下，影響房價或者整個房地產市場需求層面的因素大概就是這些，大家都比較熟悉，我也不詳細介紹了。

我們從幾個維度來看，大的週期確實來了，也可以說原來增長的斜率非常陡峭，現在的增長斜率相對平緩了，但是這也確實不意味着說中國房地產市場是不是就會崩盤，我覺得不存在這種可能性。

第一方面是政策的收緊，這裏我想強調一點，因為從政策建議這個角度，我們可能更多的關注應該如何，但是從房地產的投資、建設，也就是說從企業和居民購房的維度來看，我們看政策可能要看實際是怎麼回事，會怎麼影響到我們。

房住不炒的提出有一個演化過程，我們能明顯感受到，在房住不炒提出之前，我們的房價基本上是越調越炒，越炒越調。房住不炒提出之後，房價的上漲確實進入一個平緩期，這是數據上能看得到的東西。

當然這裏面是不是有問題的呢？是有很多我們要探討的問題。包括最近我們看到關於深圳、南京、寧波等等城市出現房價的過快上漲，也很快遭遇到了嚴厲的調控。也就是說從政策的意圖上來看，政策當局不希望看到房地產再出現價格過快上漲，或者泡沫的情況，這種意圖其實也是可以理解的，因為我們現在處在一個比較重要的時期，就是外部面臨貿易戰，內部又處在結構升級、產業升級的狀態。

如果出現資產泡沫比較劇烈的話，確實有可能影響我們幾十年，就有點類似日本在80年代末期，由於廣場協議簽定之後，它的宏觀政策出現了重大的失誤，導致泡沫破滅，出現很嚴重的問題。

從過去的教訓來看，我們在過去十幾年裏頭經歷了三輪大寬鬆，一次是2009年，一次是2012年，再一個是2014年，三次分別是4萬億、保7.5%和保7%。由於這次保7，影子銀行膨脹，導致股票市場劇烈上漲，以至於到2015年出現了股災。這是從政策層面，從國內的教訓、國際的教訓來看，不太希望看到出現劇烈的泡沫。

從住得起這個維度來看，我們簡單統計了一下中國大城市的房價，我們無論從絕對數還是相對數來講，在全球都是處在前面的。這也是我們必須承認的客觀現實，當然解釋的原因有很多，我們統計了一下，跟世界上主要的幾個發達經濟體的城市，其中也包含一些發展中國家，你會發現中國這幾個大城市基本上都是排在前面的。

從買得起的角度來講，我們的房價上漲已經大大超過收入上漲的水平，這也是房價上漲過快引發政策調整的來源。

從中央銀行的策略來看，你會發現在這一輪調控當中，2017年以後金融整頓的過程沒有結束，在疫情暴發以後，我們看到中央銀行對房貸利率的調整也是有意的隔離，5年期LPR的利率是不下調的，準備金率也好，利率也好，都紛紛下調了，也就是說在這一輪寬鬆當中，中央銀行有意地在隔離房貸利率。這也是從需求層面去抑制房價的一個非常重要的舉措，所以大家看到買房沒這麼容易。

從需求層面來看，人口因素還是非常重要的，特別是剛需人口，我們未來還面臨一個人口塌陷式的變化，也就是在新中國成立以後第二輪生育高峯期的羣體，在未來五六年的時間裏會整體步入老齡化，這個變化非常大，對我們整個房地產行業衝擊也是比較大的，因為第二波的生育高峯期，簡單說1966年到1976年出生的人有接近3億人，這批人是要整體步入老齡化。一般來說人口的拐點也意味着需求的一個重大的拐點，這是對房地產實現下壓的因素，從支撐因素我們講城鎮化率，特別是真實城鎮化率和民意城鎮化率之間，有2億人要實現真正的城鎮化，他需要買房，需要社保，所以需求確實還是比較強勁的。

關於住得好的問題，我們來看一下數據，不同的統計略有差別，但總體上來講，大概能看出來我們從住得開到住得好的轉變，我們現在人均的居住的建築面積是37平米，就的統計是在40多平米，但是從人均居住面積來看，其實只有20多平米。也就是過去20多年房地產的市場化，基本上解決了住得開的問題，包括孟總剛才提供的數據，我們城鎮居民的住房擁有率其實是比較高的。但是住得好不好呢？實際上是不夠好的。

從跟我們人口密度差不多或者比我們高的國家來看，他們的人均居住面積是大大超過中國的，也就是今天的中國人可能下一輪的追求是要追求住得更好一些、更寬敞一些。比如意大利、日本、英國、德國，這些國家的人口密度都跟中國差不多或者是高於中國，但是他們人均的居住面積比我們要高得多。

有沒有提升空間呢？其實還是有的。剛才我們講了從需求端的因素的變化，我覺得從供給端入手，還有很多可以做的事情，比如說從目前住房結構來看，商品房面積的佔比也就剛過1/3，大量的存量的老舊公房、小產權房亟待從體制、機制、建築質量上升級。包括房地產市場化20年，其實20年前住的房子，你會發現基本上是沒法住的，就像我們說博鰲地產論壇跑到今天這個會場，是因為大家覺得博鰲那個場館有點老舊了，也不過20年的時間。所以現在看來，這些存量的房地產，它的改造、投資其實空間還是比較大的。

從供給上還有一個比較重要的事情是要改善土地供給的結構，這些年房價上漲固然有金融因素，其實跟供給端的變化也有很大的關係。我們的整個土地供應，住宅土地供應不到15%，在這麼小比例的住宅土地供應當中，你就很難抑制房價的上漲。

所以話說回來，目前對於房地產行業，政府層面考量房地產行業的發展無可厚非，但是對症下藥，這個癥結要找對。房地產行業之所以可能面臨風險的主要原因還是高槓杆，有人講房地產行業像揹着個銀行發展，在金融上行週期，這樣也沒什麼太大問題，但是在2017年以後，我們看到這一輪金融整頓，整個金融週期下行，原來的高槓杆、高週轉的模式，它的風險也確實會暴露出來。

從監管或者管理的角度來講，我覺得主要的方法應該是降槓桿，也就是說從體制上降槓桿，比如說拿地，房地產開發商的自有資金是不是可以提高，不用再像以前這種非常低比例的自有資金。比如說賣樓花這種情況是不是可以改進，以降低槓桿率。

我們有一個統計，中國大陸房地產上市公司，如果只算別內槓桿率，我們的槓桿率大概70%。香港的房地產上市公司，如果只算表內資產，它的槓桿率不到40%，很大的區別就是管理的體制和機制上不同，同時香港是真正經歷過房地產劇烈波動的週期，很多開發商吃過虧，所以他們對金融風險的防範更加明確一些。供給端還涉及到土地多元化利用，它還涉及到農村土地制度的嚴重，如何實現城鄉統一的土地市場。這就是涉及到更深層的改革，也涉及到最近一直在講的生產要素的市場化改革。

簡單來說，我們現在基本上解決了住得開的問題，但是住得還不夠好，很多社會羣體還住不起。

最後我簡單說說從不同的市場主體，他們對房地產市場的不同態度。從企業的角度來看，現在對企業的限制太多，比如限購和限售，這裏會出現一些問題，這些問題也是存在的，經濟學的常識告訴我們，限價的東西一般是不能買的。如果它是一個市場化程度比較高的東西，你用限價來限制它，就會產生幾個結果，第一個結果是市場供需失衡，第二是偷工減料，減少成本，第三是尋租腐敗。所以我建議要去掉一些不必要的過度的管制和限制。

從政府角度來看，政府覺得房價上漲過快引發社會爭論，他們需要給社會公眾一個交代，同時大量收入比較低的羣體無法購房，會積累社會矛盾，所以房地產市場以及房價的過快上漲在任何國家都是一個民生話題，政府不得不去做一個事情：既然我無法控制價格的上漲，我就給你限價。這是政府思考的問題。只要是價格限制住了，好像對好百姓有個交代，但是限價的過程會產生很多問題。需求和價格上漲有關係，另外和我們的收入分配結構也有關係，所以從居民角度來看，房地產的問題可能也是一個收入分配問題。

這三個主體大家的訴求是不一樣的，出發點也是不一樣的，你從不同的訴求、不同的出發點建議，很難達成共識。現在房地產很大的一個問題是很難達成共識，就是政府、企業和居民三大部門很難達成共識。

在未來如何從住得開到住得好和住得起呢？需要這三方達成共識，我們個人建議政府要抓住降槓桿，拋棄原來很多不必要的限制，從企業這個角度來講，一定要認識到高週轉、高槓杆的時代過去了，未來房地產就是一個製造業、服務業。

從居民角度來講，當然不希望房價過快上漲，但是也不要期望房價劇烈下降，或者出現日本那種價格崩盤的情況，那種情況出現就會非常危險了。

我就跟大家分享這些，謝謝大家。