孟曉蘇（國務院發展研究中心資產證券化REITs課題組組長、匯力基金董事長）：按照會議要求讓我講這個題目，“進步的房地產”，我就把幾個方面的進步跟大家說一說。第一是在產業政策方面，第二是房價方面，第三是金融創新方面，第四是保持進步方面。首先談談產業政策，為了防止大家下午犯困，我給大家帶來60多張圖片。
22年前的房改，給我們造就了今天產業發展的形勢，也造就了包括觀點雜誌在內的這20年的發展。在22年前，那個時候中國領導人一度不理解房地產的興起，還打壓房地產。隨後由於金融海嘯，使得領導人注意到要把住房作為消費熱點。當年陣容強大的房改課題組，這裏麪包括有原發改委、原國家計委、原國家科委和建設部的一批大佬，一些老領導、專家。
我們所提出的關於房改的方案被國務院接受，從2000年開始房改方案實施，使得住房、汽車和與它們有關聯的基礎設施建設，成為最新三大件，推動了中國經濟的成功轉型，朱鎔基總理也看到了這個作用，他說房地產業拉動了100多個產業的發展。
房地產業是一個組裝產業，它把諸多的產品組裝成一個產品，就可以賣給老百姓，有點像大廚做菜一樣，你總不能把原材料交給人家吃。朱鎔基總理從原來對房地產打壓，後來在2001年他做出批示，“明年以後國民經濟要靠住房建設來拉動”。房地產的政策由國務院確定把它作為國民經濟的支柱產業，並且房地產業在22年的發展過程中，有效地拉動中國經濟的持續增長，房改之前我們是名列世界第七位的GDP，房改之後我們每兩年超越一個國家，最近10年又進一步拉名了第三名以外的這些國家的距離。
在8年前本屆政府上任的時候就提出了因地制宜、分城施策，保持房地產業平穩健康發展的正確政策，並且在2014、2015年房地產持續下滑的情況下，中央提出了化解房地產庫存，促進房地產業持續發展的正確政策。
而對於保障房建設，早在房改設計時期，我們就提出了市場供應商品房，政府供應廉租房這樣的雙軌並行的政策，現在已經把它演化成了兩個體系，“完善住房市場體系和住房保障體系”。最近，習主席又提出了以國內大循環為主，推動雙循環互相促進，繁榮國內經濟，促進國內大循環。
同時，中央政治局最近再次強調，要促進房地產市場平穩、健康發展。從房改到現在，房子是用來住的，老百姓的住房得到了全面的改善，現在城鎮住房居民家庭擁有率達到了96%，其中最窮的低收入的家庭，他們的住房擁有率也達到了89.1%，可以說當年我們所設想的居者有其屋的目標已經基本實現。
第二部分，談談房價，房價上漲化解通脹壓力。這些年雖然不少聲音呼籲房價下跌，但是實際情況是房價持續上漲，30年，房價上漲了20倍。房價上漲到如此之高，今後還會不會繼續上漲？我的三個判斷：第一，短期看供求，現在供求關係在一些城市全面緊張。第二，中期看地價，最近地價在各個城市拍賣過程中都有所上漲。第三，長期看發鈔。現在為了抵禦國際經濟衰退，全世界各國都在印鈔，都在發國債，都在實行貨幣寬鬆。而中央也已經決定要保持貨幣供應量和社會融資規模的合理增長。這樣的情況下，貨幣多了，資產價格就上漲。
為什麼最近股市上漲，為什麼黃金價格上漲？其實就是一個因素，因為貨幣多了，而貨幣多了當然也會推動房價的繼續上漲，房價上漲和其它的資產價格上漲還有一個好處，它就可以吸納這些超發貨幣，由此降低通脹壓力，防止這些貨幣都流入CPI，對老百姓的生活造成影響。
這些年來，我們國家發了不少貨幣，但是這些貨幣都進入通脹了嗎？沒有。正是因為包括房價在內的資產價格上漲，吸納了這些發鈔，所以鑄幣才沒有引發通脹，我們形成的是一個良性的循環。
房價上漲對於老百姓到底是好事還是壞事呢？對於有房老百姓是好事，很多人的房價都增值了，過去說窮教授、傻博士，現在教授不窮了，他們光靠房子就變成了千萬富翁。對老百姓來說家庭財產是不是因為房子就受到影響？受到的是正面影響，央行的數據說明，在家庭總財產中，房產比例已經達到接近60%，相比之下負債率反而降低到9.1%，並不是說老百姓的負債太高了，如果要加槓桿，應該加在居民這一端，而不應該加在地方政府和企業那一端。
有人說房價上漲對老百姓是不利的，你得看什麼時候，在老百姓大部分都沒有房子的時候，現在城鎮居民家庭住房擁有率為96%，戶均擁有住房1.5套，也就是100戶家庭只有4戶沒有產權房，而我國最低收入家庭的住房擁有率也達到了89.1%，這種情況下，房價下跌會造成老百姓的家庭財產貶值，這絕對不是一個正確的政策選項。
房價上漲要漲到什麼時候？我認為在樓市以增量為主的時候，房價上漲趨勢明顯，只有到存量加以的時候，房價才有漲有跌。最近我們已經看到一些城市房價開始上漲，在一些城市開始跌，特別是小微企業貸款，銀行怕風險，就搞了一個房抵經營貸，要房子抵押貸款來搞經營，這對搞活經濟可能有好處，但是未來很可能因為經營不活，就出現了一批法拍房，這批法拍房的價格會下降，但這不是房地產的問題，是經營沒有搞活的問題。
第三部分，談談金融創新助力循環經濟。房地產的金融創新是我們這些人提出來的，而不是金融界的人提出來的。
這裏面我講三個，第一個是住房抵押貸款，是我們從1996年開始宣傳了三年，才使抵押貸款被老百姓和銀行所接受。而現在銀行普遍願意放居民房貸，讓他借給小微企業，還要抵押房子，因為放房貸，資產新的，而且又有首付，這種貸款放出去不僅安全，還有一定的傳導機制，並不是錢交給開發商就沒有了，開發商就存到地窖裏了，而是這個資金由開發商交給營造商，營造商交給部品製造商，部品製造商交給了它的上游環節，每個環節都創造的財富，勞動力也有錢來消費，這樣又反過來促進居民買房，這就是一個循環。
有銀行行長提出，你把它倒過來畫，我畫了一個樹形，澆樹要澆根，現在說要噴那個小微企業的樹梢，不如把它用到根上，根系就是老百姓的購房，把水分能傳導到樹梢，這樣企業就能被救活了，這個說法也被中央介紹，叫做改善貨幣傳導機制。
再一個產品是反向抵押養老保險，這是我已經持續提了10年的，後來才在我創立的幸福人壽推開。這種產品形成了一個人生的循環，就是在人生老了，按照樊綱上午講的在付出去的情況下，就可以把存在房子裏的資金釋放出來，作為養老用，房子還要居住，養老給付金要供奉終身，使得入保的老人都很滿意，這個產品需要進一步推廣。
大家都關注現在社會上炒得很響的REITs，這是我15年前提出來的，現在用它推進基礎設施建設，化解地方債是一個好東西。
回顧這15年，我就像和氏獻璧一樣，苦苦的要把這塊玉獻給國家，但是15年非常艱難，幸虧沒有人剁我的左腳和右腳，現在能不能把它雕琢成和氏璧，還需要工夫，我們面對的是地方政府的債務，還息都很困難，還本無望，如果還本也是借新還舊，這怎麼能拿出新的資金投入基礎設施建設呢？而引入REITs，就可以把存量資產盤活，讓社會資金來接盤存量資產，讓原來的資產持有者可以解脫出來，從而有能力去投入新的基礎設施建設，包括傳統基建和新基建，這就形成了一種國內的循環經濟。
房地產和基礎設施建設，這是國民經濟固定資產投資中的兩個輪子，過去我們一直都知道，基礎設施建設和房地產有一個比較，房地產比基礎設施投資佔用資金少一半，經濟拉動大一倍，原因在於房地產有一個接盤俠，廣大老百姓買房就是一個巨大的接盤俠市場，而基礎設施建設則需要長期拿在原始權益人手中，慢慢地償還，期間佔用的資金和形成的債務要長期使這些企業陷入困難。我推動的REITs就是設想為基礎設施建設營造一個接盤俠，通過這種方式助力國內大循環。
第四部分，保持進步走出認識誤區。從2010年以來，中國發明瞭一個詞彙叫樓市限購，它對房地產業打壓還說得過去，因為房地產轉型快，但是相關產業，特別是製造業難以轉型，他們往往是受害的最重的一方。
從限購政策出來以後不久，我們的經濟就進入了新常態，從2011年開始，中國的經濟就跌下了8%以上的增幅，就變成了7和7以下，一路下跌，這中間發生了什麼事情，就發生的是樓市限購，那時候還沒有疫情，也還沒有中美貿易戰，是我們自己把自己的經濟打壓了。現在又有外部壓力，又有疫情，在這種情況下還需要進一步抑制居民的購房需求嗎？在房地產整體銷售下滑的情況下，還需要因為某些城市先熱起來，就繼續實行限購限貸，繼續加碼嗎？要看大局，不能盲人摸象，個別城市先起步，但是大體還處於下滑狀態。還需要政府用一刀切改變因城施策嗎？你切了深圳的鞋跟，就切了其它很多城市的腦袋。
現在出現了一種奇怪的政策混搭，一邊要花錢刺激經濟，要用財政力量鼓勵老百姓買東西，一方面卻對老百姓想買的住房限制。就像在餐桌上你非得不讓老百姓吃大廚炒的菜，你讓他吃那些原材料，他怎麼下得了口呢？中國古代有個葉公好龍的故事，這個人講老是說喜歡龍來，但是龍一來就把他嚇走了。我們現在一些人不是真的想拉動內需，他們只是說說而已。
我們都知道房子是用來住的，不是用來炒的，這是一個非常正確的表述，但是這個表述也已經被演繹得不一樣了，就像這些相聲演員把成語演繹成不同的樣子一樣，他們把這句話演繹成四種情形，一種說房子是用來住的，不是用來買的，限制老百姓住房。第二種是房子是用來住的，不是用來賣的，限制開發商賣房，他們認為沒有買賣，就沒有炒賣，由此乾脆把你的買賣封了，市場極端化到這種程度。第三種是說房子是用來租的，不是用來買的，第四種說房子都是單位自建，職工只能租房。
22年前正是為了改變這種狀態，我們才啓動的房改，所以還是要不忘初心、迴歸本原，要牢記房子是用來住的，不是用來炒的。
房地產市場平穩發展，我認為是加快形成國內大循環的關鍵，到底現在老百姓還需要不需要房子？還需要，人民羣眾盼望有更舒適的居住條件、更優美的環境，而且人民對美好生活的嚮往就是我們的奮鬥目標。
第一是關於遷徙的需要，遷徙就是農村人進到城裏來，城鎮化正處於加速階段。第二是城鎮居民自住性需求和改善性需求還是巨大的，什麼叫自住，什麼叫改善，我有一個詮釋，中國老百姓雖然已經是居者有其屋了，但是老百姓對居住狀況還不夠滿意，否則就不會繼續實行限購，你放開就行了，老百姓就不買了，實際上老百姓的需求很旺盛。
中國老百姓作為人類歷史上最早的定居民族，他們對房屋和土地有着天然的愛好，我認為這種住房標準應當達到和美國差不多，這個時候才能讓人民羣眾滿足。而特別是在抗擊疫情、居家隔離的情況下，到底老百姓是更需要什麼呢？不是更需要醫院，因為醫院都去不了了，他們需要更大的住房。第三是城市老酒小區改造，要滿足老百姓新的需要。第四是人口紅利，現在已經可以生兩個孩子了，未來可不可以繼續放開，中國的人口基數大，我們不愁人口紅利。還有養老度假這些方面，這都離不開房地產開發。
最後講一句，在大疫當前，百業艱難的時候，我們需要按照習主席的指示，危中有機，唯創新者勝。