主持嘉賓
邵 宇 東方證券總裁助理、首席經濟學家
對話嘉賓
劉 偉 招商局蛇口工業區控股股份有限公司董事、黨委副書記、常務副總經理
羅韶穎 迪馬股份董事長兼總裁、東原集團董事長
沈建光 京東集團副總裁、京東數字科技首席經濟學家
郝一斌 金地集團副總裁、東北區域公司董事長、金地管理董事長
魏 浙 中國金茂高級副總裁
刁 露 路勁地產集團主管董事
邵宇：我們直接討論問題，這個題目叫做“跨越房地產的未來”，剛才幾位講者對未來勾畫得挺清楚的，有一個區域的分化，有頭部的分化，我想問問各位房地產行業的大佬，究竟怎麼樣看待這個行業的跨越？我們圍繞在幾個方面，區域的佈置、業態的佈置，還有品質、資金週轉槓桿的考慮。我們每個人大概講4分鐘。
劉偉：今天主要是來聽經濟學家的，我們主要是學習。今天上午陳啓宗說了，我們比經濟學家壓力大，我們要把投資投好，這個行業利潤率實際上已經有很大變化了，不是剛才有位專家講的那麼高，這些年利潤都是下降的，行業的壓力，一個是政策對房地產的調控，經常是有變化的，我們叫雙控，地價、房價都在控，房地產越來越像一個製造業，這個利潤已經給你規定好了，而且前提還是你要把所有工作做好。
任何行業最終競爭的歸宿都是有點相像的，會回到社會平均利潤。回到社會平均利潤，企業比什麼呢？還是競爭力，產品的競爭力，勞動生產力，我們的資本效率。我們應對未來，無論外界如何變化，把自己做好，這是我想說的一個話題。
另外一個就是剛才講的這些分化，其實一般大一點的地產商，可能在全國都有佈局，招商蛇口已經佈局了全國主要的60個城市，我們更多的不在於說還要進一步做擴張，從目前來講，關注我們新投入項目的質量，從讓老百姓住得起到住得好，這是我們的追求，所以我們會加大我們產品的科技的含量。
另外，我們在這個過程中也會根據這個變化，我們提出綜合發展。我們的綜合發展裏面，實際上就是和城市的整個發展相匹配的，我們會綜合考慮這個城市的發展規律，把我們的很多工作，包括我們為未來的產業做好準備，包括招商蛇口現在在做郵輪產業，我們可能是地產商裏面唯一一個做郵輪的，尤其是疫情期間這個行業受到一定的挑戰，但是並不代表這個行業沒有前景，未來人們對美好生活的追求，一定是需要這種產業的，所以我們對這個產業也是有信心的。
包括我們也在做園區，做園區的挑戰是很大的，是長週期的工作，我們在這個過程中也要創新的回答很多問題。包括我們在海南博鰲、三亞都有相應的高科技和醫療的專門的園區，這種園區不是以房地產的概念來做，都需要我們去創新。
所以我想對我們自身來講確實是一種考驗，從戰略定力、從我們對產品的管理、成本管理的能力，還有金融方面的互動、協同效應的發揮，我們對這個行業未來充滿信心。就像林中講到的，中國人要改善居住環境的需求，還遠遠沒有得到滿足，我們只看到一些高端的人羣改善，還有很多人是需要改善的，所以這方面我們還有很多工作要做。
邵宇：謝謝劉總，我們聽聽羅總的觀點。
羅韶穎：剛剛李迅雷講到分化的問題，我是特別認同的，現在大的特徵一個是分化，一個是不確定性，這種背景下來看房地產，回答你的問題，第一是區域，可能處在不同段位的公司會有不同的選擇，一定會有這種選擇。
像我們這種排名40幾的公司，首先還是會繼續堅持精選深耕我們擅長的一線、強二線城市，我們要做的分化和平衡是什麼呢？比如說華中、華南，我們會下沉到這邊更有經濟活力的三四線城市，因為確實它是一個都市圈的概念。
同時回答你講的業態的問題，我們還是會堅定不移地看好房地產，未來5到10年的時間，它都還是繼續有增長的巨大的空間，畢竟這個基數擺在這裏。同時我覺得也真的是需要開始為未來佈局，我們自己內部講要尋找第二曲線，房地產開發如果是老曲線，老曲線一定是要堅定，新曲線一定不能堅定，因為新曲線是試出來的，新曲線的嘗試要在不同的領域播種。
我們首先是找朝陽產業，然後天花板要非常高，具有市場空間的行業，同時看看往外接軌的點在哪裏，有沒有社會的痛點，能幫人家規模化的解決問題，但是這個問題是你的嗎，要看看你自己，你的基因優勢，你的資源優勢是不是讓你更適合去解決這個問題，如果往外能接軌，往內也能接軌，你碰到一個有熱心去做這個事情，同時也有商業感覺的商業邏輯團隊，你是可以把它孵化出來的。我們的服務確實收效特別好，去年拿了客戶滿意度的第一。
邵宇：你說的服務是物業服務？
羅韶穎：對，我們有自己的物業公司。對這個團隊來說，它就是一個特別熱心服務、善於服務的團隊，再往外走就要結合養老，做社區和居家級的養老，這是我們會嘗試的，而且現在已經有了一定的成果。所以說到為未來佈局，以前做房地產開發確實是要聚焦、做規模、做速度，你還真的不能分心，你就關起門來做就好了，但是為未來佈局，一定是要在商業價值和社會價值之間尋找結合點。
昨天我們提到房地產一行獨大，它會造成什麼情況？大樹底下不長草，就是你跟別的行業是一個資源爭奪的競爭關係的時候，你發展大了，別人就活不了。你同樣是一棵大樹，能不能做到大樹底下好乘涼？我覺得完全是可以的，你能給別的行業賦能，老百姓也喜歡，大家都喜歡，這才是新業態佈局的一個好的考慮。
邵宇：羅總的結論非常清楚，我們給自己的定位就是做城市羣，增加服務的附加值，特別是傾向於養老這一塊。
郝一斌：我覺得要強調兩個趨勢，一個是需求分化的趨勢，這是對地產中長期的影響。第二個是再次通過疫情驗證了房住不炒的決心，在這麼大的疫情之下，我們看到局部城市復甦之後很快被約談，有些城市也出臺了一些比較猛的調控政策，所以我們看到再次強化了這個趨勢，這兩個趨勢是已經確認的。
從地產行業而言，本身地產是有它的自身運行規律的，它跟宏觀經濟是有不同的。我們要在不同的週期平滑在這個週期波動裏面的影響，包括很多新的增長點，去進行調整。我們從上半年可以看到全球寬鬆已經變成了一個常態化的狀態，但是寬鬆的力度到底有多大，或者說在宏觀寬鬆情況下，對房地產定向的寬鬆力度緊多少，這些都是值得思考的。包括疫情之下，我們的很多產品需要做一些優化，這是一個常態的東西，這個東西跟週期沒關係，地產公司只要在這個行業存在，都要不斷地提高你的效率，做成本管控，包括因應客戶的需求，不斷地優化你的產品。
當然疫情之下我們有一些特殊的要求，大家在疫情期間居家隔離也感受到了，我們對一些設備系統或者對居住環境，都會有一些變化，高密度物業或者高密度辦公都會受到影響。這個疫情我們不知道它會持續多久，會不會有疫苗出來，什麼時候出來，這也是一個提示，可能過些年不一定是新冠疫情，可能是另外的一種病毒，總之這是一個常態，大家可能對於衛生、健康、防疫會有更多的產品優化的要求，這是一個大家長期的工作。
對地產公司來講，房價是一個貨幣現象，也是宏觀經濟的一部分，如果不是看到中長期的影響，恐怕你就會遇到很大的問題，很多事情就無從談起。
邵宇：郝總提了一個特別關鍵的問題，大家知道在過去幾個月央行釋放的流動性，也就是印出來的鈔票，超過了過去10年的總和，這些錢去到哪裏？很多隻能去到固定資產。另外就是品質提升，特別是對居住衛生環境的提升，這是一個最大的推動轉變的力量。下面聽聽魏總的觀點。
魏浙：前面各位嘉賓講得都非常好，大家講的更多的是認清形勢，如果形勢有規律的話，研究國際形勢的規律、經濟形勢的規律，國運的經濟形勢的規律，以及我們這個行業的規律，包括你所在的城市的規律，包括你自身的規律，你所在這個企業的規律，它都是有周期性的，那個週期在以前疊合起來，或者大部分疊合起來，你肯定都好。現在我們明確地看到可能出現了一些問題，大家也都感覺到了這些問題，所以這是一個形勢，我們必須要認清，而不是盲目地去想未來。
現在分化已經是一個非常明顯的態勢，幾位演講嘉賓都談到了，包括人口、產業的問題，疫情只是一個突發事件，它只是加劇，並不是說能夠徹底改變什麼。在這種情況下，你必須要認清形勢，國家對經濟現在是因城調控，甚至在一個城市裏的某些區都因區調控，你不可能說再做一刀切的事，你自己也要認清這個形勢，這是第一個。
第二個是認清自身，咱們企業在發展的過程中，我們還有多少可挖掘的東西，我們更擅長什麼，還有我們可以去拓展的東西，那就是給自己的戰略要想得明白，要把自己認得清清楚楚，我處在哪個週期上，跟它進行有效的疊合。
第三個是做好當下。做好當下的意思是什麼呢？既然已經是分化了，你也不能一刀切，必須要分化管理，研究這個邊區本身的趨勢和規律，以及各個方面的特點。對於我們自己的要求就非常多了，包括我們自己產品的迭代升級的問題，包括現在我們在做的金茂府產品，它的迭代升級也是要適合市場上的規律，加上科技融入等等方面，這都是自身的迭代。
現在可能做某一件特長的東西非常重要，在這一塊更多的是你的商業、舊改、產業導入、引入、城市運營等等諸如此類的東西，一些綜合性的整合，或者是你自己發掘你自己的能力，在這種情況下才會有更多的抗風險能力。未來這個趨勢，咱們叫看得清楚方向，它可能是波動的情況，有的地方好，有的地方不好，我們如何在這個方面找到自己的平均值和平均點，這是一個關鍵。
邵宇：魏總提到了一個分散的問題，包括增加產品的科技含量，這是一個好的角度。
刁露：剛才各位嘉賓都說得非常好，我也想說兩點：第一，目前對這個行業是怎麼看的。路勁一直是一個特別低調的企業，過去這十幾年我們年年都來博鰲房地產論壇，我覺得大家對行業的判斷和看法，大家對未來這個行業還是非常有信心的，很多嘉賓也提到，未來還看好10到20年，這跟中國發展的大勢，包括跟經濟發展的大勢也是相輔相成的。我記得過去十幾年，一旦有一個宏觀調控出來，每次論壇的基調就在變，大家都在嘆息。
但是站在今天，我覺得房地產行業，我們這些從業者都已經很從容、很淡定，因為我們已經非常接受各種各樣的政策的調控，這個調控其實就是我們目前的一個常態，已經不是新常態，所以心態已經調整。
換句話說，這個行業還是看好未來10年到20年。其實我們特別慶幸處在中國改革開放40年以來數一數二的好行業，對比一些行業，有些行業真的是沒有第一，只有唯一。你不做第一，你就沒辦法活下去。但是在這個行業，可以容納非常多的企業，家家企業總體來講都活得還可以。所以我們在這個行業裏，已經是非常幸運的事。
第二，作為房地產行業的從業者，萬變不離其宗，歸根結底是要把企業做好，企業需要盈利，需要可持續的發展，需要有投資的動力，有把產品和服務做好的動力。對於企業來講，其實最重要的還是要給客戶帶來價值，我們怎麼樣能夠創造出更好的產品和服務。
前一陣子我們曾經在內部有一個研討，我們曾經有一個項目在一個二線城市的很小的區域裏，周圍有23個競爭對手，多數都是大開發商，但是我們的項目跑得比別人快，價格比別人高。
不管怎麼樣，競爭是永遠存在的，可能前20年我們想好自己的土地佈局，到哪個城市買地，買到合適的地，你就能賺錢，那賺的是土地的錢。但是未來回歸理性，迴歸一個平常的心態，我們要賺產品的錢，企業還是迴歸本原，做好自己的產品，提升品質，這是永遠不變的真理。
邵宇：我們計算了一下，房地產企業每年的發展，我們可以畫一條K線，過去30年有28年是一個陽線，只有2年是陰線，所以在這個行業還是表現非常好的。最後請沈建光分享一下您的觀點，您對未來怎麼看？
沈建光：現在中國經濟面臨四大不平衡，第一是生產比較快，但是需求增長比較慢，我們的生產已經恢復了，需求還沒有恢復，這就很明顯帶來供大於求。但是房地產現在相反，房地產從現在限購的情況來看，還是供小於求，比如說深圳，它的住宅房價大漲，但是辦公樓租金大跌，辦公樓供應大大高於需求，但是住房又大大小於需求，這些不平衡問題就使得房地產的需求沒有得到滿足，這是非常重要的一個基本面。房地產現在在這個貸款中的比重也是非常高的，居民的中長期貸款都是買房的貸款。所以從這個角度來看，房地產還是有一個比較好的需求。
現在問題是供需不平衡造成的問題，比如說深圳的房價不斷地創新高，這也是不正常的，全球很多地方，包括紐約、倫敦在疫情之後房價都下跌，不是說大城市就一定有需求，有購買力的需求才是更重要的，所以我們要理解疫情雙重的影響，一方面資金很寬鬆，今年新增貸款很多，另一方面是你有購買力的需求，下半年會不會增長，這是很重要的。
從經濟角度來看，現在央行對流動性提出到適度寬鬆，流動性寬鬆的情況是不會改變的，但是另一方面，疫情會不會得到防控，昨天大家也看到金價大跌，現在全球的資本市場也是風雲突變，感覺疫苗的情況比想像中的要好，包括普京的女兒都已經打了疫苗，很多疫苗已經開始在人羣當中使用了，這個進度比想像中要快，然後經濟的景氣指數，美國、歐洲的失業率都比預期的要好，這就引申到另一個方面，就是流動性的問題，剛才很多報告都講到了，我覺得最核心的還是基本面的問題，這是最重要的。
剛才李迅雷首席作了一個報告，他談到人口的淨流出、流入，我現在在京東，在用大數據研究宏觀經濟，我們用地址的遷移來看，李迅雷用的是統計局的數據，我們用的是4億人口實時的收貨地址的變化情況來分析，我們團隊還可以通過實時的消費數據，來反映某個地方的購買力。經濟活動強弱最終反映的就是你這個地方的消費怎麼樣，人均消費怎麼樣。我們在做這些非常有趣的研究，通過消費、物流、地址變化，也反映出一個地方的經濟活躍度，這對判斷房地產的需求、價格都是非常有意思的，我以後如果有進一步的研究成果，會再跟大家彙報。
邵宇：我稍微小結一下，斗膽說一個觀點。只會造房子的國家是沒有前途的，但是不會造房子的國家是沒有當下的。這就提出一個平衡，這個問題就在於，比如說我還有15年的白銀時期，我們能不能完成這樣一個切換，不管是從你自身的產品的品質還是業態，這是每一個從業人員要思考的切換的窗口。
我們的論壇就到這裏告一段落。謝謝各位的聆聽。
