主持嘉賓

樊  綱  中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長

討論嘉賓

邱曉華  陽光保險集團首席經濟學家

林  中  旭輝集團創始人、旭輝控股董事局主席

李迅雷  中泰證券首席經濟學家

田  明  朗詩集團董事長

潘  軍  花樣年控股集團有限公司董事局主席兼首席執行官

樊綱：時間不多，我們精簡一下，每個人先講四五分鐘。從邱曉華開始。

邱曉華：房地產確實是一個大家都很關心的話題，我的看法是不管如何變換政策，在當下房地產還是政府、社會高度關注的產業。

房地產在整個中國經濟增長過程中，曾經發揮過巨大的作用，當然應該看到今天它的重要性已經有所減弱，它開始由高速轉入到平穩增長的階段，因此各方面要學會適應調頻轉換速度的變化，不要再停留在高速成長的階段。

房地產已經走在分化的路上，未來更多還是由人口和財稅、貨幣政策來決定它的走向，凡是政策友好的時候，地產一定會得到更好的發展。凡是人口流入多的地方，地產一定會得到更好的發展。

房地產雖然是老產業，但是插上高科技新翅膀，它會煥發出新青春，一定要避免把房地產與高新科技產業對立起來。

林中：邱總講得很好，我覺得對房地產還是要樂觀，對未來至少10到15年，我們自己看應該是20年，從歷史來看中國房地產還是非常好的，這是鼓勵我們所有房地產行業從業人員一直做下去的因素，現在很多人問對房地產行業是看多還是看空，我認為這個時候應該要看多。

現在房地產行業已經進入了平穩發展的階段，這個階段跟過去的高速增長階段還有運行方式、市場表現、競爭模式的不同，所以我們要適應這個變化，摸索新的階段運行的規律。

我們現在還面臨着很大得不確定性，每一年我們都會面臨着沒有想到的一些事情，在未來的發展過程中，我們還是要穩健前行，這樣才能走得更遠。

李迅雷：我不是做房地產研究的，但是中國人基本上都會研究房地產，房地產在中國經濟增長當中的直接貢獻加上間接貢獻，大概在30%左右，金融和地產這兩項對中國經濟的穩增長，對中國經濟的拉動作用還是比較大的，所以這個我覺得確實非常重要，我們不能夠迴避，因為我們有好多企業家座談會都沒有金融行業跟地產行業的企業家參加，我們不能迴避這樣一個現實。 

雖然中國研究房地產的人那麼多，但是還有兩個方面沒有深入研究，一個是為什麼房地產能夠有持續20年的牛市，我覺得這裏面有兩方面的因素，一方面是我們的民族偏好，世界上有農耕民族，也有游牧民族，我們中國的祖先是農耕民族，所以對房地產的偏好非常高，按照國際標準，我們的資產配置恐怕是有點問題的。第二是我們沒有好好地研究中國居民的收入，克強總理在兩會中提出6億人的收入問題，引起了大家的熱議，但是反過來講，還有8億人的收入水平到底怎麼樣呢？沒有做深入研究，這對房地產的拉動作用到底有多大，我覺得這個還是需要有更深入研究。

最後還是想強調一點，既然房地產這麼重要，我們在房地產政策的研究方面，在房地產如何穩增長，如何避免價格波動對於整個經濟帶來風險方面，還是要有一個更加深入的探討和研究。

田明：前面幾位講得都非常好，留給後面講的空間非常少。我補充幾點：

第一，中國的房地產從增量的時代到了存量時代，已經過頂了，然後在高位盤整，也可能以後會有一個長長的振盪下行的趨勢，所以房地產的整個競爭態勢、發展的態勢都發生了變化。

第二，中國的房地產已經從有無階段進入了好壞的階段，從有沒有到改善，這是一個大的變化。

第三，房地產企業要想在未來的市場裏面活得好，需要轉型升級，傳統的做法不可能在未來的路上持續下去。

第四，這個行業也好，裏面的企業也好，可能要做好應對經濟社會高度不確定性、高風險的時期。因為國際社會發生了不穩定的因素，對中國經濟的影響和風險有可能隨時爆發，所以要做好準備。

潘軍：剛才樊綱先生講的確實是我們開發商現在在做的事情，大家開始埋頭做產品和服務了，我覺得開發商這羣人其實是一羣很可愛的人，我認為現在的房地產不能簡單的只是看房地產開發。我看到很多的開發商都在從房地產開發轉變到做產業服務、文旅、養老、社區服務等等，未來的房地產是一個大房地產的概念，是房地產作為第三產業服務社會的一個新的形態。

今年上半年跟去年上半年比，銷售額已經下降了8.6%，對於未來來講，我認為國家給予的一些政策，其實應該更寬裕。我們現在都知道土地市場是公開的，現在很多一二線城市是限價的，剛才邱局長講到是不是應該與一些科技結合，我覺得現在有難度，國家應該給一些政策，開發商在建安成本的控制方面要求非常高，如果按照這樣的話，就是3-5%的利潤，怎麼能夠產生好的產品？因為科技產品是需要給溢價的。所以從這一點來講，我認為在政策方面要給予更寬的政策。現在不僅是裝修，老百姓的產品如果把價格限死，成本上漲，直接的建安成本實際上是下降的，我們給裝修給一點，給科技應該再給一點，這樣才能做出真正意義上的好的產品。

現在大家也看到，先進的行業帶來的衍生的空間是非常大的，我最近去了一趟唐山，我發現唐山這個地方有變化，北京為什麼環境越來越好？我認為跟河北的工業的改革有很大的關係，現在我看唐山曹妃甸、樂亭這些地方正在建大規模的新的鋼鐵廠，我說為什麼這裏要建這麼多鋼鐵廠？鋼鐵是我們的下游產品，現在一個鋼鐵廠一年二三百億的利潤是很正常的，他們有能力，1000億的投資5年就收回來了，我們現在開發商有幾個說自己有幾百億的淨利潤？可能1000億的銷售有幾十億的利潤就不錯了。所以從這個點上來講，房地產行業對其它行業的拉動，這個拉力是非常大的。所以應該讓房地產在產品和服務方面，有更好的創新的東西出來，國家在政策方面應該給予相應的支持，其實開發商已經在做了，只是環境上需要更寬鬆一點。

樊綱：下面我給三位開發商企業家提個問題。我們剛才都講了房地產要轉型，面對新的需求，通過這次疫情，還有你們對未來的預期，你們覺得房地產市場的需求方，中國的居民，他們現在新的一些需求的趨勢是什麼？我們前面也講到租售的問題，現在在售和租之間，有沒有發生變化？需求是不是在發生變化，業態是不是在發生變化？在你們看來，你們的樓盤的租售關係是不是在發生變化，應該怎麼發生變化，你們認為什麼樣的模式比較好？房地產商和中介公司以什麼樣的方式參與比較好？我想聽聽三位企業家的問題。

林中：疫情還是促進了客戶需求的變化，就像2003年SARS的時候對北京塔樓的房子“消滅”了，大家開始住板樓，今年疫情的時候，大家從來沒那麼長時間待在家裏，大家都發現自己的客廳太小了，多方面的房間不夠，要開視頻會議找不到地方，需要躲到衛生間去，廚房的開放性不好，不能促進家庭的交流，一個人煮菜，門要關起來，現在的廚房要更加開放。這些東西都會促進中國未來新一代的住宅。包括智慧社區，也就是你不要按鈕就可以回家，現在我們很多人已經全用了無接觸的方式，你從最早的時候開始就不需要觸摸任何的東西，因為疫情時期，最危險的就是電梯裏的那些按鈕，這些東西都已經開始做了，很多科技、智能打造的未來的智慧住宅和智慧社區，這一塊的速度加快了很多。

從剛需來看，剛需可能是這一輪需求影響比較大的，因為對收入增長的預期，以及職業的不穩定性，會使一些需求滯後。從未來幾年來看，一二線城市的剛需是有個趨勢，就是面積要更小，確保總價能承受得起，所以現在會開發更加經濟、高效佈局的剛需的住宅，來應對這種購買力、支付能力的變化。

還有一個是租和售的問題，在中國能做長租的房子還是很少的，主要是在一二線的大城市，流動人口多、商務人口多，中小城市的租賃市場有，但是不太大。從目前來看，租賃市場還是碰到了比較多的困難，因為今年一線城市住宅的租金普遍是下跌的，疫情對租賃市場還是有影響的，從長期來看，租賃的需求還是會穩步增長的，因為在購房之前還是要解決居住的問題。

隨着純居住用地的推出，中國未來將會推很多新的滿足家庭居住需求的產品，現在長租公寓主要還是要滿足年輕人，因為都是20平米、30平米，都是一個過渡性的居住。它不是長租的，長租一般是要一年、兩年以上，只有家庭的租住才會比較長，因為你不能經常換，特別是有小孩的情況下，租住的時間是比較長的。

中國的租金跟中國的房價都會面臨很大的挑戰，以前租金預測的模型都是每年都會上漲3%到5%，我最近問他們一個問題，我說租金未來會不會每年還上漲3%到5%？是不是要做出調整？過去20年也是中國收入高速增長的時期，因為租金和收入有巨大的關係，未來收入增長不那麼快了，是不是意味着租金增長不會那麼快，租金跟房價沒有太敏感的關係，但是租金和收入有非常敏感的關係，一般人會拿30%的收入去租房，如果未來幾年中國居民的收入要高速增長是很難的，所以我們最近都在調租金增長的模型，我們認為未來幾年租金增長還是會放緩，甚至未來兩三年都會停止增長。

但是租賃市場會蓬勃發展。當然租賃市場也碰到了很多政策性的障礙，還需要更加能做一些改革的事情，來促進租賃市場的發展，滿足多層次的需求。你大學剛畢業、剛剛創業的時候，你就租房，等到你30出頭有積累了，你就開始買房，等到30大幾了，你就換房，這樣形成梯度的消費。所以租賃市場未來還是會蓬勃發展。

田明：林中剛才講的幾條，我和他的想法是一樣的。一個是中國的房地產已經從高速增長進入了一個平穩發展的階段，市場的需求是從解決有無的剛需，進入了追求品質改善，進入改善時代。以前的剛需、快週轉的模式已經走到頂峯了，必須需要進行調整。現在房地產是“兩高一低”行業（高投入、高風險、低收益），已經不是當年的“三高”行業。以後要在這樣的行業裏面存活下來，是要在品質改善方面和在企業的產品創新方面有突破，行業裏面也將迎來一個比較殘酷的調整、併購階段。

二是關於租售並舉這件事，長期來看我覺得中國的租賃業務肯定會起來，現在我們的購房者當中，買房的動機大部分還是投資性的，真正為了居住目的買房的比重不大。如果堅持房住不炒的政策，而且我也認為只有這樣堅持才是正確的，如果不堅持，繼續炒要出大事。所以如果堅持房住不炒，必然帶來投資性的購買房屋下降。而人們解決居住類問題，更多的是要通過租賃的方式去解決，這是一個長期的趨勢。

短期內比較困難，一方面我們的房價不能跌，房價漲上去有問題，跌下去問題更大，地方財政、金融系統全部會崩潰，所以房價不能跌，房價還撐在那裏。而市場上的收入、消費能力是下降的，租金又是下跌的，租金的市場化程度非常高，反應很快，疫情以後，租金一路下降。所以現在反而是租金跟房價之間的差不是在縮小，而是在加大。因此我覺得我們需要經歷一個陣痛，來實現租金跟房價之間的新的平衡，可能需要一個市場化的調整，否則眼下很難解決這個問題。

從長遠來看，我覺得租售並舉，租賃業務會重新起來，特別是在大城市，我們更多的居住將通過租賃的方式解決。這是我的判斷。

潘軍：我覺得疫情對於買房這件事情應該是一個推動，中國有句老話叫“有恆產者有恆心”。七八年前，萬科曾經請了一個90後小女孩馬佳佳去給萬科的很多高管演講，她說90後不買房。萬科認為這是一個危機。但是現在我看到不光是90後要買房，現在這一波疫情之後買房的，很多00後都已經在買房了，而且買的都是好房子，因為疫情下來以後，發現居住環境很重要。

這次疫情以後，大家對於居住，尤其是隨着就業的業態發生了一些變化，大家發現很多人可以在家辦公，我認為這次疫情之後，對辦公樓、產業園會有重大沖擊，對住宅反而是要求越來越高。這次我在北京調研，發現很多人準備賣了市區的房子，搬到郊區去住，有些40歲以上的人，他工作不需要到辦公樓裏密集工作的，反而更注重生活品質。我認為從社會的發展來講，房地產住宅產品的品類會越來越豐富。

對於租售這件事情，我跟他們兩位的觀點不同，我們不做長租，我個人很悲觀。這樣不合天理。如果說政策完全是擰的，你租的房子必須是住宅產品，你能住在辦公樓裏嗎？現在還能在北京市中心建長租公寓嗎？只能建到五環、六環外，因為城區已經建滿了住宅，年輕人需要低房租，你就需要住得更遠，現在在北京開車進到金融街、CBD，需要兩個小時，我的高管需要開車兩個小時來上班，坐高鐵、坐地鐵把人都擠得像相片似的，擠七八次擠不上地鐵。按道理來講應該是年輕人住在市中心，老年人住在郊區。我們現在是人都住在市中心，越窮的人住得越遠，如果說現在能有租賃的土地，也只能是放在遠郊。如果你用住宅地來做長租公寓，年回報率只有百分之一點多，所以未來的租賃性住宅在未來的一二線城市，我認為是沒有資源的，政策根本不匹配，市場環境沒有。

深圳為什麼不讓城中村再改造了？如果扒掉城中村，市中心就沒年輕人了，因為只有城中村能給年輕人有更好的生存空間，所以只能做綜合整治，就不能再做城市更新了。比如說華潤大沖舊改項目，現在賣13萬一平米，按現在幾千塊錢的租金，根本沒辦法做租賃。所以未來整個的租賃性住宅應該政府來做。

田明：打斷一下。國際的經驗是發達的經濟體在城市地區50%以上的居住都是通過租賃解決的，我相信租賃的需求最終會改變供給。

潘軍：所以如果現在把多餘的寫字樓允許改造成公寓，現在深圳已經在倡導了，為什麼做不成，就是因為租金上不去，在國外的租金收益率能到4%、5%，深圳連1%都到不了，北京也到不了。你怎麼市場化？我們能不能在產業園區就近配套非出售性的租賃，同時把比例提高一些，這樣對一些一線的城市、二線的城市，他的企業的員工可以就近居住。如果沒有地價的公寓，回報率做到4%、5%是沒問題的，如果按住宅的地價供應，而且還不允許在商場里居住，不允許在辦公樓里居住，就近居住是無解的。所以如果能把政策打開，我認為未來租售並舉的方式才能真正落實。

樊綱：三位說了很多非常深刻的問題，我相信這兩天的會議中這些問題也會進一步討論。最後是提問兩位經濟學家，首席經濟學家的職責是幫助你們的企業分析投資機會，你們現在在資本市場上、投資市場上，現在對房地產的那些金融產品，包括REITs、債券是怎麼評價的？金融市場和房地產市場結合，下一步會有哪些趨勢？

李迅雷：在資本市場上，房地產估值給的很低，大概6到8倍左右的市盈率。一方面反差很大，一方面房地產被限購、被搶購，大家想買一手房都買不到，另外一頭，A股市場對房地產倒不太樂觀，包括對金融也不樂觀，銀行股估值水平也就在6倍左右，也都是比較低的。但是恰恰這兩個行業所創造的A股市場的利潤總額佔比又在50%以上，這就形成一個很大的反差，這種反差背後也是一種政策的預期，比如說房住不炒的預期，銀行要給實體經濟讓利等等。反過來講，一些高科技的炒的市盈率很高，比如說一些軍工股、虧損的股票的市盈率都很高。

所以我覺得我們A股市場和房地產市場也有類似之處，有一部分資金確實是投機性的比較強。在這方面可能是我們發展中的問題。

具體的建設方面，我覺得這可能是一個比較漫長的過程，我們政策上應該更加靈活一點。我特別贊成前面兩位老總所提出來的，關於租的問題，為什麼辦公樓的空置率那麼高，你不能改成出租房呢？這方面應該要靈活，根據市場的需求變化調整。另外一方面，居民收入的分化又比較嚴重，對於打工一族，他們在租金方面如果能夠便宜的話，在開發商的成本方面會有所下降，這些方面是可以做文章的。

邱曉華：這幾年最失敗的政策就是房地產政策，這是對政府來說。對老百姓來說，最有價值的投資就是買房子，基本上有買就有掙。但是這個時代正在發生變化，一個以金融資產投資為上升期的時代已經來了，從國家到社會，到全體老百姓，都已經逐漸地覺悟到這樣一個轉變，也就是今後要降低老百姓在房產中的投資比重，要提升老百姓在金融資產當中的比重，所以從投資角度來說，可能這是一個對地產相對不利的信號，但是這又是國家在轉變中必然會出現的一個問題，我們還是樂觀其成，該買的買，不該買的不買。

樊綱：因為時間關係，我們這一輪討論就到這裏，讓我們以熱烈的掌聲感謝各位嘉賓。