李迅雷（中泰證券首席經濟學家 ）：謝謝主辦方的安排。今天我講的核心詞是“分化”，不管是全球還是中國，分化的跡象還是比較明顯的，全球經濟現在都是負增長，雖然是受到疫情的影響，即使沒有疫情影響，經濟可能也是會出現下行的，主要原因是全球在二戰之後經歷了75年漫長的和平階段。

和平階段使得我們的科技高度發展，我們的醫療水平也是大踏步前進，全球的人口老齡化問題也顯現出來了，我們的人均期望壽命也是創造了人類歷史有史以來最高的壽命，這樣經濟增速自然放緩了，簡單地說，吃飯的人多了，幹活的人少了，經濟就出現了下行。

另外一方面，由於長期的和平，導致了遊戲規則的不變，任何一個遊戲規則玩下去，都會導致分化，導致少數人賺錢、多數人賠錢。

像最近這段時間以來美國的不少時間還有騷亂，也就是借各種理由來鬧事，鬧事的核心原因是什麼呢？不是對黑人的歧視問題，而是一個貧富差距問題。

我們看右邊這張圖表，前10%的人擁有的財富佔比基本上在接近60%左右。其中1%的人擁有的財富佔比，好多國家都是在20%以上，美國是接近40%，俄羅斯達到43%，印度也有31%，所以說貧富分化的問題，導致了我們以消費為主導的這樣一種經濟增長模式受到了挑戰。

而且由於貧富差距過大，使得社會不滿情緒在爆發，這樣也是促進了各個國家之間的糾紛，就像美國現在對中國加徵關稅，它就是把內部矛盾外部化，它認為是中國大量出口，才導致了美國底層老百姓失業，因此形成國與國之間的糾紛，這樣也導致了全球經濟增速的放緩。

對於中國來講，中國經濟的放緩，同樣也是一個經濟分化的問題，從2010年以後到現在為止，已經連續10年的經濟下行，經濟下行必然會導致經濟增速放緩，存量經濟的特徵也有顯現出來了，10%的經濟增長背景下，增量對存量精細的影響就比較大，這樣大家都有機會，到了存量經濟主導時代，經濟增速放緩，帶來結構的變化，此消彼漲、優勝劣汰的問題也都出現了。

所以在這時候對房地產都會帶來一定的影響。人口的老齡化促進了流動性的放緩，雖然我們現在人口的流動非常明顯，但是總體來講，我們跟過去幾年比已經明顯放緩了，比如說前近幾年城鎮化每年提升的速度是1.4%，到了2019年已經降到了1%。

這一方面是農村的剩餘勞動力出來的放緩，另外一方面是人口老齡化導致人們不大願意動了，農民工的平均年齡現在已經達到40歲，從2012年到現在為止，我們的勞動年齡人口累計下降了3000萬。

我們大部分人缺少一個觀察的維度，就是老齡化對城鎮化的影響，人口老齡化，人就不願意動了，很多農民工就告老還鄉了，這樣就使得我們城鎮化的進展是有限的，美國百分之八九十的城市化率，他們在沒有達到人口老齡化之前就實現了高度的城鎮化，我們是後發國家，我們在前面30年被耽誤了，在後面的40年改革開放當中，我們已經遇到了人口老齡化問題，所以我們的城市化率空間是有限的，所以我們分析問題不是隻看一個維度，如果只看一個維度，越落後的國家發展空間很大，非洲就是未來經濟高速增長最好的地區。事實上能做得到嗎？所以不能用一個維度來看問題。

總體來看，大部分地區人口在減少。我講的是淨流入、淨流出人口，把自然增長人口剔除，比如說新出生的人口減去新死亡的人口就是淨增長人口，把淨增長人口去除掉以後，你會發現去年人口流入最多的省份是浙江省，其次是廣東省，今年以來房價漲得最多的地方基本上還是深圳、杭州、寧波。

為什麼現在人口越來越集中，就是因為到了存量經濟主導時代，你不集中，你的成本就上升，運輸成本、產業配套成本都會上升，所以今後中國就是一個大城市化的過程，而不是一個城鎮化的過程。統計數據表明，中國三線以下的城市，2/3以上的人口是在淨流出，所以這個我們應該要清醒地認識到。

當然，講到廣東的人口淨流入比浙江要少，是不是廣東經濟就不如浙江經濟呢？我們又要進行更加細緻的分析。

根據國家統計局的數據，廣東的人口淨流入量不如浙江，是因為廣東有大量的農民工，農民工現在是淨流出了，中高端的人才是流入到廣東了。浙江的人口體量只有廣東的一半，浙江的GDP也遠不如廣東大，所以浙江的人口的流動量是不如廣東的。舉個例子說，去年珠三角的農民工減少了130萬，人口淨流入量是80萬，所以它其實還是有200萬左右的人口是流向廣東的，只是它淨流出量農民工的佔比比較大，所以廣東經濟依然還是值得看好的。

整體人口的流向是從北往南流，過去人口是從西往東流，所以這個格局也在發生變化，說明中國的機會就在長江以南地區，就在長三角、珠三角，這是不容置疑的，我們有很多美好的想法，美好的設想，我們有很多的政策，西部大開發、中部崛起、東北振興，但是這只是一個想法，只是一個願望，我們要看結果，結果是人口的流向是高度市場化的，他有就業機會，有各方面的機會，他要追求的是一個更好的機會，所以這些決定了人口的流向，不是行政計劃、行政命令所能決定的。所以現在農民工是空缺西南飛，重慶、成都等等西南地區的人口在增加，這是第一個分化，房地產的機會也就在這個分化裏面。

第二個是居民收入角度，這也是在分化的。為什麼房價漲了那麼多，很多人都講房價收入比那麼高，所以房地產泡沫非常嚴重，但是要知道深圳的房子是誰在買，作為房企的老總們非常清楚，在深圳、杭州都是外地人買房子居多，所以你用深圳的居民收入和深圳的房價來比，那是高得離譜。美國有一個諾貝爾經濟學獎得主，他在10年前就說過，深圳房價太離譜了，難以持久，但是到現在為止還是持續下來了，因為深圳、杭州、北京這樣幾個一線或者準一線城市的房價，主要是由大量的外地人移民進入，而且這些人的收入也比較高。

所以談到收入問題，我們不能簡單地以國家統計局的居民可支配收入來計算我們的居民實際收入，實際收入比這個高得多，既然我們有6億人的月收入才1000塊錢左右，反過來想想，中國還有多少人的收入被遠遠低估了呢？這是維持我們目前房價一個比較奇特現象的主要原因。

第三個是產業的分化，這對房地產也是帶來影響，杭州為什麼房價崛起，肯定是跟信息產業高度發展、新經濟高度發展、高科技發展有相關性。總體趨勢來講，新產業的比重會不斷上升，產業集中度不可能在全國平均分佈，它還是集中在長三角、珠三角這兩大地區。

第四是房地產行業的分化，前10大或者前100大企業的市場份額佔比會越來越大，不管是哪個領域都是一樣，比如家電行業就是三大巨頭：格力、美的、海爾。房地產行業也是一樣巨頭越來越大。

房地產行業畢竟是一個持續了20年的大牛市，它肯定會面臨調整，前面講到城鎮化率增速放緩的問題，人口老齡化的問題，這些問題都會影響到行業，房地產進入到一個成熟階段，今天上午的討論我也非常贊同，改善性需求依然還是非常大，投資、投機需求也非常大。跟中國股市一樣，你看A股每天交易的股票是什麼公司，都是高市盈率的公司，房地產也是一樣，豪宅在漲，熱門地區的房價在漲，熱門地區的房地產交易量很活躍。

所以到了一個存量經濟時代，無論是股市也好，樓市也好，它所擁有的還是一個結構性的機會，結構性機會主要在哪裏呢？我是看到三條線，第一條線，粵港澳大灣區，第二條線是杭州灣灣區，第三條線是長江經濟帶。為什麼是這三條線呢？是因為我們行業集中度在提高，人口集中度在提高，產業集中度在提高，這樣都集中在人口淨流入量大的地方。

大家說京津冀一體化，為什麼京津冀人口是淨流出呢？不是說你想把一個地方建起來就能建得起來的，不是說你搞個自貿區，人口就會集中了，產業就會集中了，很多東西都是需要天時地利人和的。所以整個浙江的人口淨流入量去年是全國第一，但浙江人口又流到哪裏去了呢？人口淨流入的地方就兩個，一個杭州、一個寧波，佔了浙江人口流入的90%。

整個廣東的GDP是第一，但是廣東的大部分城市人口都是淨流出的，主要還是集中在廣州、深圳、佛山、珠海、東莞，如果進一步說就是三個城市：廣州、深圳、佛山。長三角也不是鐵板一塊，浙江去年人口淨流入量80多萬，江蘇只有2.5萬，安徽都有4.5萬了，所以我們要找到這條線很重要。

還有一條線是貫穿東西的，救了從長江下游的上海、杭州、無錫、蘇州、南京，然後到中部地區是在長沙、武漢、株洲，再往西是重慶、成都。這些地方都是人口淨流入比較多的地方，所以未來的機會還是在於結構性的機會。