陳啓宗（恆隆集團、恆隆地產有限公司董事長）：大家好，非常不幸運，不能跟你們在一塊在美麗的海南見面，不能見到很多好朋友。
我非常同意剛才樊綱教授說的話，埋頭苦幹，要把自己的事情做好，要對形勢有正確的判斷，這些都是非常重要的。樊綱是大經濟學家，他說今天講宏觀經濟不好講，因為有太多的不確定性，我也非常同意。我沒資格做經濟學家，我只是一個小小的房地產商。
要是宏觀經濟的不確定性比較大的話，今天給我這個題目的不確定性近似於零。今天給我的題目是“歷史的週期”，週期這個東西的確定性非常大，絕對還會來，不過我覺得又是為難的。
對我來講是顯而易見的東西，有什麼好講的呢？就像春夏秋冬，那是一個歷史週期，沒什麼好說的，人盡皆知的事，你要我來說20分鐘，實在有難度。
我簡單總結一下，洞見是什麼？對於歷史週期的洞見就是有形存在，那結論是什麼？不會改變。未來是什麼？未來是一定在的。這樣就講完了。
當然詩濤不會讓我這樣就糊弄過去，也需要對這個“傻”題目，傻傻地講一講。
“歷史的週期”這一句話就告訴我們，週期是可預知的，可預見性非常強的，凡是上去的市場都會下來，下去的市場大部分會上去。所以歷史的週期，預見性是非常非常強的，千萬不要說因為有周期就很危險。當然有危險，好處就是預見性非常強。
過去幾百年是如此，往後幾百年還是繼續如此。當然，沒有周期，搞房地產就沒有機遇，週期是給你跟我最好的機遇。不過大家也知道，水可載舟，亦可覆舟，有機遇的同時也隱藏着巨大的威脅。
房地產跟其它行業不一樣，週期性特別強，而且是特別不可以改變，大家都明白這個道理，不用我多說。當然有各種各樣的需求，有剛性的需求，還要加上剛才樊綱說的換房子的需求、遷移性的需求等等。
這些剛性的需求存在，因為房地產是一個週期非常長的行業，所以週期性也越來越大，單位數字很大，買一套房子就幾百萬甚至幾千萬，因此借貸一定會很多，所以也就影響了週期性。
當然房地產不止是有需求，人有住的需要，還有投資的元素在裏面，還有一些投機的元素在裏面，這是我們大家都不大喜歡的。投資這個東西確確實實是可以理解的，所以房地產的週期性是特別強、特別大，而且特別不可改變。這就給了你和我相當的機遇，但是也要小心，因為這裏的危險也是特別大。
要是讓我講歷史週期的洞見，那個洞見不是週期的本身，週期的本身大家都知道，而是要講洞見什麼，洞見你自己，參與者才是大家需要洞見的事情。
大家都知道週期是市場經濟的產物，要是沒有市場經濟，這個週期就可能不會那麼大，但是有了市場經濟，加上房地產的獨特性，週期性就很強了。當然，有周期其中一個原因就是有供求，在短暫失衡的時候，就會製造出這個週期。
但是這裏我還要講一點，除了真正的供求之外，還要知道市場週期波動特別嚴峻的是什麼，就是一個字，這個字說出來不好聽，但是在座凡是搞房地產的人，這方面是特別強的，坐在前排的很多經濟學家，他們沒有太大這方面的難處，但是所有搞房地產的人，有一個字形容我們是非常好的，我知道很多人都不喜歡我這樣說，但是事實確實如此，這個字就是“貪”。
貪的成分相當大，要是沒有貪的成分在裏面，週期不可能那麼大。凡是搞房地產的人，都是貪性大的人，你貪性不大，恐怕不會進到房地產這個領域。
為什麼貪呢？有很多原因，第一個是房地產的稀有性，供應是有限的，而且有非常強的地點獨特性，差一條街就是完全不一樣的世界，所以房地產的稀有性和地點獨特性，再加上大家說的投資、投機，都是叫人容易在這個行業裏貪婪。
還有就是房地產是不動產，也使很多人願意進到這個行業裏，問題是你作為一個房地產的參與者，你的貪念有多大？貪念小的人大概不會賺大錢，但是大概也不會破產。你賺的錢一定是很小的，因為你的貪念小，或者說你膽子小。
對不起，樊綱是我好朋友，我好像說了點他不好的話，他是經濟學家，經濟學家一般來說貪念不夠大，膽子太小，所以賺大錢的機會就相對的少。當然我也很高興，我看樊綱雖然錢不夠很多在座搞房地產的人多，但是他生活還是可以過得不錯的，所以也說明中國整體的經濟是很有進步的。
不過無論如何，貪念不大的人，或者是膽子小的人，是不可能賺大錢的，要是你是個女孩子，看到一個搞房地產的男人，你想他賺大錢，你就一定要找一個貪的人，找一個膽子大的人。
當然，現在在內地，男人找女人也是這樣的，不少搞房地產的女人，要是你想她賺大錢，就必須找一個貪的，膽子又大的。
但是膽子大可能賺大錢，也可能虧大本，破產的人大概都是貪念最多、膽子特大的人。所以關於週期這個事，需要洞見的不是週期本身，而是參與房地產的人。
我想在座房地產人很少會講到關於人的問題，大家講的都是市場的問題，今天我要跟大家談的是人的問題，是貪念、膽子。
還有一個就是你有多冷靜。我去年和前年曾經說過，房地產行業是“瘋子”特別多的地方，瘋子會為了一時的風光，就去冒破產的威脅，那些人都是不值得我們尊敬的，早晚市場會把那些人淘汰。
因為中國在以往這二三十年大發展的時候，機遇特別多，所以“瘋子”也特別多。能夠長遠留下來不被淘汰的人，不只是膽子大、貪念大，也需要非常冷靜。
冷靜是什麼意思？就是尊重市場規律，要不然市場一定把你吃掉。所以你要是不想被吃掉的話，你在貪念大、膽子大的同時，千萬不要做瘋子，還要加上相當的冷靜，相當的對市場週期的尊重，你才不會被市場淘汰掉。
所以，允許我最後用一些我個人的經歷，也是我在恆隆地產裏面的經歷，來描繪一下在歷史週期裏，如何逃避那些危機，反而是利用這些週期而賺更多的金錢。
很多人都知道我是1991年接任恆隆的董事長，我上來之後就發現（當然之前我也知道）我的前任很少注意週期這回事，到底現在市場是如何，任何時候都沒有一個強烈的判斷。
我上來之後第一件事就是要判斷市場的週期現在何在，我當時得出的結論就是住宅土地是可以買的，所以我就花了大概一兩年的時間去買住宅土地，到了1993年，我就發現住宅土地的價格開始過猛、過高，反而很多商業的物業價錢相對來說還是非常低，所以從1993年開始，我就停止購買住宅用地，轉而購買商業物業，來收租、自用。
又過了兩年，到了1995年，我就發現商業物業機會也不是太多，轉而而住房的土地價格在我沒有買的那兩年，也就是1993到1995年，是越來越飛昇，到了1995年之後，我就做出一個決定，就是什麼都不要買，土地也不買，商業物業也不買，那做什麼呢？
就像剛才樊綱說的，要把自己內部的事情、管理的事情搞好，但是一般人做房地產不買賣，那是過不下去的，要忍，那是最為難的。但是要是你沒有把忍學好的話，根本不懂得週期到底是怎麼回事。週期的本身就告訴我們大家，總有一段時期是要忍的。
有一句老外的話，“把手放在屁股下面”，也就是說坐在你的手上面，不要亂動。對人性來說，那是非常難過的一件事情。但是你應該在那個時候憧憬你的未來，今天的痛是叫你明天更好。結果我們這樣做了多久？我們忍了兩年多一點，從1995年到1997年。
這裏有一個很好的心得跟大家分享一下，我們都知道1997年7月1號是香港迴歸的日子，歷史告訴我們，1997年6月30號就是香港房地產那個大週期的最高點。那是英國人有意識的做出來的一件事，他們不可能預知亞洲金融危機在7月2號來臨，大家無可否認，英國人是有意在1997年之前把香港的房地產飛上去，這是一個決策性的決定，所以要是政府有什麼決定，特別是宏觀的決定，我們大家不可不知。要是在1997年之前，一定會把地價推高的話，你就知道自己該如何自如進出那個市場。
當然英國人沒有那麼厲害，也不可能真的預見到1997年6月30號就是香港地產的最高峯，但是英國人也有幸運的一天，就是7月2號金融危機來到，7月2號就帶來一個極大的週期。
好多人還不相信問題會那麼嚴重，歷史告訴我們，雖然股票市場、資本市場已經有非常嚴峻的改變。
7月1號是香港迴歸，7月2號是亞洲金融危機爆發的時候，7月1號那天我是很高興的，因為香港迴歸，歷史證明7月2號也是非常值得高興的一天，因為亞洲金融危機告訴我，早晚房地產是會掉下來的。我從1995年忍着手不動，反而籌集了很多資金，更好的是7月2號亞洲金融危機的來臨，沒有立刻就帶來房地產的下降。
不知道在座的各位有沒有注意到香港市場是什麼時候才下跌？是1998年1月，也就是說，從1997年7月2號到1998年1月，這中間有6個月的時間，這6個月時間大經濟已經下滑得很厲害，但是房地產價格沒有下滑，所以這6個月就給了你我最好的出售物業機會。
我們從1997年春天已經開始賣東西，到了7月2號之後，更加快我們賣商業樓宇的決心。果然到了1998年1月份，房地產價格開始下跌。
我還記得當時有一個商業物業是1998年1月才成交的，當時我非常擔心，擔心對方毀約，因為市場下去了。還好他們還是簽下去了，所以在那6個月裏，我又利用這個機會賣了不少東西，也賺了不少錢。
那你說你賺了錢，買了你的物業的人怎麼辦？我說那不是我的問題，沒人把槍頂在他頭上逼着他買，是他自願買的，所以他要為自己的動作負責任。
從1998年1月價格下降之後，好多人說現在開始進入買土地的時間了，我說不一定，因為我不知道那個下降是V形的還是U形的，還是L形的，所以還是不要動。所以從1998年1月開始，我又等了大概15個月，到了1999年才比較有把握，知道當然不是V形，很可能是U形。
所以1999年春天，我就進到市場裏去買土地。當時沒有人敢去買，基本上拍賣價就是成交價。一年半左右之後我又停止了，因為價格開始上去，不過中間有15個月的時間是給我買土地的好時間，後來賺的錢也確實是有不少是那時候買進的。最好的項目，一個項目的淨盈利是200億，現在在內地，200億的盈利不是什麼大數字，但是在20年前，那是一個大數字。
還有其它的項目，加起來總共有三四百億的利潤，這不是銷售額，而是利潤，這是大的週期給了我非常好的大機會。
到了2001年，機遇又來了，就是在中國內地，很多商業的土地，在那個時段沒人願意買，所以從2005年之後有3年之久，2005到2007年，在那三年裏面，我又進到內地的商業市場去購買很多土地，現在我手上還有一些土地是1000塊一平米的樓面價，而且是省會城市的市中心，這個價格在現在是不可想像的一件事，到現在為止至少上升10倍到20倍。
大家說這都是以往的事，今天還有這個機會嗎？我說不要忘記，我剛才對歷史週期的結論是什麼？是不會改變的。我對歷史週期未來的看法是什麼？是一定在的，所以機會一定再會有，當然機會的大跟小每次不一樣，每次影響它上去或者下來的原因往往也是不一樣的，但是不要管那麼多為什麼上去，為什麼下來，只要知道它會上去、會下來，你就知道該如何做。
當然我加一句，從2007年之後到2020年，在這十幾年裏，我有沒有再買香港的土地呢？有，但是那個大機遇期已經過去，只能照着特有的機會去購買需要的土地。
現在小週期還是有的，比如說七八年前，內地不少城市的很多政府因為要發展，但是又缺錢，而且缺得非常厲害，很多政府因為要拆遷而借了很多錢，所以這又給我一個小機遇。你缺錢，來找我，恆隆有錢，所以又是我們買土地的機會。
今天大家都知道新冠肺炎病毒來了，疫情還沒有完全過去，我說凡是有不好的事情發生，都是你買地的機會。你不一定要買，但是一定要去看，那個機會合不合乎你的需要不知道，但總是有機會。
剛才第一位發言的楊積先生就說到，今年2月的時候，斷崖式下降，這些都是給我們很好的機遇；樊綱先生說，現在是以國內經濟大循環為主導，當然還有國際循環也是要的，國際事務有太大的不確定性，但是國內的大循環是不可改變的事。在可見的未來，這是一個大確實，這也就會給我們帶來不同的機遇，所以我對中國經濟的前途還是比較有信心的。
要是對經濟大循環有信心的話，也就告訴我，房地產的機遇永遠會存在。
所以最後的總結，我就再重複我剛才說的歷史週期三的件事，第一，洞見是什麼？有其存在。你說這句話太簡單了，是簡單了，但是有些人就是沒看到最簡單的事，所以就不能在其中賺錢。
所以洞見是什麼？是歷史週期有其存在。結論是什麼？不會改變。未來是什麼？一定會再來。祝大家冷靜，膽子要大，貪念可以有，但是冷靜不可少。尊重市場的規律，乃是在房地產週期裏面致勝的最好的辦法。
我就分享到這裏，我聽說因為我不能跟你們這兩天在一塊，平常都會參與不同的討論的環節，好像今天大會還安排我回答幾個問題，要是沒有問題我就回去睡覺了，有問題的話，就請發問。
以下為現場提問環節實錄：
現場提問：陳先生你好，很遺憾您不能來現場參會，我們也沒有辦法去香港旅行和購物，所以想問您的是，疫情的反覆對香港的商業地產，尤其是購物中心的衝擊還是非常大的，作為地產商，我們應該如何應對？
第二個問題，您在剛才的發言中，反覆提到了機遇這個詞，內地商業地產其實已經進入了後疫情時代的復甦階段，我想問的是，在後疫情時代，加上現在線上購物的衝擊，您是否還看好商業地產，您認為這個機遇在哪裏？
陳啓宗：香港的店鋪出租這些事是沒法應對的，只能在財務上預備。大環境不好的時候，就像今天消費市場下去，要是你在香港擁有一些出租物業是用來做零售的，那如何應對呢？就是要想辦法自保，沒有別的事可做。
疫情過後，線上的衝擊會怎麼樣？我說線上的衝擊，對於零售房地產有兩個極端，大家都知道，一般從4月份左右開始，基本上零售的銷售就已經開始恢復了，其實3月底已經開始了。
但是商場的人流，無論是五星級的還是三星級的，人流的恢復還沒有達到疫情之前的水平。三星級的就是一般老百姓去買東西的商場，受線上的衝擊相當大，所以到現在為止還沒有完全的恢復。
因為在中國內地的市場，線上購物實在是太繁榮了，是在世界上最先進的，所以老百姓習慣了在日用品的購買上用線上的方法，而且一旦形成這個習慣，就不容易退去。所以要是你擁有的是一般性的零售商場，即所謂的三星級商場，一定會受線上購物的影響。
但是我也不認為這樣的商場就沒有前途，也不需要太過分的擔心，人是羣體動物，早晚還是需要到商場去。不過，好多購物不再在商場裏進行，而是在網上進行。
但是我也可以告訴大家，從今年4月份開始，所有奢侈品商場，就像我們恆隆在上海的恆隆廣場，還有無錫恆隆廣場，以及昆明恆隆廣場等等，在這些高檔商場裏，人流還不如去年，但是商鋪銷售額遠遠超出去年同期。
也就是說，要是你擁有的是五星級商場的話，現在是黃金時期。因為疫情原因，國際的航線基本上都取消或者減少了很多，從前奢侈品消費70%以上不是在國內，而是在倫敦、巴黎、紐約、香港、新加坡、東京等等地方進行，因為疫情原因，現在忽然間百分之百迴歸祖國，所以這些從前在海外進行的銷售，完全回到內地購買。
因為香港人笨、香港人傻，好像也有點不歡迎內地人，真是傻得要命，所以內地人也不來香港購物了，也不來買奢侈品了，所以內地的五星級商場生意好得不得了，線上購物對這些奢侈品購物中心完全沒有影響。
不過剛才這位女士說，疫情讓她不能來香港購物，我希望你疫情過後還是來香港購物，最少，香港吃的還是全世界最好的。
現場提問：陳主席好，我是昌建集團趙建生，也是這次博鰲房地產論壇積極的參與者、見證者。最近香港的問題，包括中美的關係問題，還有疫情的問題，對企業的影響確實比較大，我想請問您覺得目前兩地企業在這次受到的影響在體現在哪些方面？
第二個問題，這次疫情控制以後，房地產企業的恢復是比較快的，但是7月15號以後，一些新的打壓的政策或者是調控的政策又非常嚴厲，您在香港瞭解的信息比較多一點，您對內地的同行企業有哪些建議？
陳啓宗：關於香港的問題，我不認為香港會失去國際金融中心的地位，這一點大家是不用擔心，因為沒有其它更好的選擇。
新加坡絕對不是一個好的選擇，它太小，而且離我們很遠。新加坡從60年代繁榮到現在也快60年的時間，它也有自身的難處，正如其它任何國家一樣。
好多人以為新加坡是天堂，我告訴大家，全世界沒有一個地方是天堂，相對來說中國還是相當不錯的。新加坡有它的問題，所以我不認為香港國際金融中心的地位會因為去年的事而受太大的影響。
香港現在在金融中心方面，靠的是中國內地的大企業來香港，從前是外國資金到中國內地，現在是內地資金到中國以外的地方，還是雙向的，所以這方面我不擔心。
但是香港的零售一定是受很大影響，有人估計過，2018年或者之前，香港零售大概有30%是內地消費者來消費的，現在不來了，香港零售額會下降20%。有什麼企業可以在銷售額失去了20%之後還能夠繼續無損的進行呢？很少，所以香港的零售額受到極大的影響。
另外一些國際問題，對內地會帶來一定衝擊，但是我認為是可以承受的，而且也是有反擊能力的。
外國能夠影響香港經濟的事情不是太多，因為殺敵1000，自損800，要是有些外國不小心的話，可能殺敵1000，自損1萬，對它自己的影響更大。我認為從香港的角度來說，不需要太擔心。
另外你說7月15號之後有一些新的政策出來，對房地產有影響。我想說的是，這是你們應該早就知道的事，中國房地產是有自身一套邏輯，有它一套制度，有這樣的政策上的管制，是早就應該知道的，所以沒有什麼大不了。
行業還會比較健康的往前發展，沒有政策就會不健康往前發展，早晚會出問題，所以我只能說，祝願大家小心、冷靜行事，這樣還是可以賺錢的。
現場提問：我是德信中國的胡一平，首先恭喜您在我家鄉杭州100多億的項目順利動工。您剛才講到週期的問題，中國房地產經歷了20多年的潮起潮落，您認為現在房地產或者中國經濟處於經濟週期的哪個階段？這個階段對房地產投資和開發有什麼樣的指導意義？
陳啓宗：首先，我基本認同剛才樊綱所說的，中國內地經濟還有好長一段路可以走。剛才樊綱把中國過去40年分成兩段，前一段是依靠廉價勞動力發展。我認為在前面40年，老百姓要的是擁有，擁有就好了，不管這個房子是好還是不好，我不管那個車子好還是不好，我擁有就好了，我有得吃就好了。
但是經過40年的快速增長，到了這個階段，照我的理解，現在中國老百姓不止是要擁有，還要擁有更好。
房子從前有得住就行，今天不行，今天要住得更好，從前有車子就行，今天不行，要有更好的車子。也就是說，從前是量的增加，今天是質的增加。從前規模要大，從今以後規模不一定要大，而是要精、要細、要美、要好、要善，所以這就給中國在接下來都會帶來一個極大的機遇。
再做量的東西可以，但是競爭非常劇烈，要是做精的東西，細的東西，好的東西，我想機遇還是很大的。
這位胡先生髮言，我一聽就知道是江浙人，杭州是一個好地方，所以我們在杭州蓋的恆隆廣場，也絕對不是靠量，而是要蓋全杭州最好的商業體，最好的商場、最好的寫字樓，為杭州老百姓服務，也為恆隆的股東服務。