樊綱（中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長）：非常高興，博鰲房地產論壇20週年了，我大概是在座少數幾個20屆都參加過的學者，也很有感慨。所以我提議，我們用掌聲祝賀觀點地產機構，祝賀創始人陳詩濤女士這20年來的辛勤努力，創辦了這麼一個很好的論壇。
我們看這20年中國經歷了什麼？這20年的大發展，在一定意義上導致了今天的大變局。這個大變局的原因就是中國的大發展，我們要不發展也沒事，如果還是像20年前那麼落後，那麼渺小，也不會引起這麼大的關注。
我們研究發展經濟學，按照發展經濟學的基本道理，過去40年大概分成兩個階段。
第一個20年，基本就是靠着我們的廉價勞動力，搞一些勞動密集型產業，掙得了第一桶金，打下了一個好的基礎。
後面這20年，我們全方位獲得了發展，通過學習，通過發揮後發優勢，通過引進、吸收，通過方方面面的努力，我們的科技產業開始有所發展，產業向高端逐步轉變，同時房地產、服務業等各行各業也都有了發展。
我們在參照其它國家的各種業態發展歷程，看到了我們的短板，然後努力去改進，這20年獲得了突飛猛進的發展。
今天講20年這個概念，確實也是我們思考過去、展望未來的時機。我們還能不能再有20年？能不能再有更持續的增長？能不能真正強大起來？這些確實都是問題。
今天這個宏觀篇，我也想了很多，在一定意義上，我覺得現在宏觀是最難講的，因為不確定性太大了，現在很難說什麼東西是確定的。特別是國際形勢，不取決於你，有巨大的不確定性。
有很多事情，現在說都沒有太大的意義，因為可能明天就發生變化。但是仔細想想，在這麼多不確定性當中，唯一確定的是我們要把自己的事做好。也許有些事情如果發生會打斷我們的增長過程，但是仍然要去把自己的事情做好，科技的進步、科學的發展、教育的發展、體制的改革、文明的進步，這裏面的事太多了。
最近大家都在談中央提出的雙循環，特別強調的是當前要加強國內循環，這是確定的。我們把自己的事情做好，把自己的市場做大，這是要發揮的目標。
作為一個大國，本來我們也是國內為主，出口當中包含的GDP只有百分之十幾，最高的時候也就15%，其它80%多都是國內的市場、國內的GDP、國內的銷售，包括房地產在內，所以本來也是國內循環為主。
但是現在國際出現一些大的變數時，出現一些所謂脫鉤傾向的時候，國內市場就顯得特別重要，而我們國內市場又有巨大的潛力，長期沒有發揮出來。
現在還不能說是最大的國內市場，但是從潛力來講，從外在發展來講，我們的GDP不斷增長，人均GDP現在是1萬美元，我們應該是全世界最大的市場。放眼全球，瞄準國際市場，我們也是國際市場最大的一個市場，所以要考慮怎麼把我們的市場做大。
美國最終確立了世界最強大國家的那個時期，其實是30年代大蕭條時期，就是藉着歐洲各國正在紛爭戰亂，市場變得很破碎的時候，靠着自己的大市場，當時就1億多人口，有健全的產業體系，內部需求和供給相互適應，不斷地相互促進，經濟最先復甦，增長最快，在別人下降的時候它是增長的，這有點像我們現在的情況，最終實現了新的飛躍。
美國當時已經是世界最大的經濟體，確定了世界最強大國家的地位，這也是我們現在應該思考的問題。
國內市場要做好的有很多方面，我們一直在講擴大內需，下一步怎麼把方方面面的需求調動起來，這是我們面臨的問題。
中國居民歷來儲蓄率比較高，消費率比較低，這個儲蓄本身來源於增長，在這個增長過程當中，有人在儲蓄，有人在負儲蓄，儲蓄的是正在掙錢的這些人，負增長的是退休那批人，是用一生的儲蓄在完成養老的過程。
在一個高增長的時期，就會出現高儲蓄，因為儲蓄的人多，儲蓄量大，而過去低收入階層的消費，也就是退休者在過去掙錢的時候，收入水平相對比較低，這時候他的消費就比較低。因此，當儲蓄量很大、負儲蓄量很小的時候，宏觀消費就會比較低。
這種狀況正在改變，過去二三十年來的高收入階層現在開始退休了，也就是說有錢人開始退休了，這個情況正在發生改變。
涉及到房地產，包括旅遊地產、養老地產等，其實都跟這個新的消費能力密切相關。因此，在這個變遷過程當中我們要看到這些新的增長點，這可能不是人為的，是自然發生的。
然後就是涉及到房地產的發展，現在想想一個勁的限，反過來說明什麼？說明需求很旺盛。這個限的過程，在一定意義上起到了一個熨平波動的作用。
我們過去20年講了很多宏觀經濟、熨平波動的事，前面有一位致辭的嘉賓提到怎麼度過房地產的商業週期，不斷地壓、不斷地限，週期就沒了；市場總是有需求，總是在限，相對來講就比較平穩。在一定意義上也起到了積極作用，沒有大的波動，也沒有大的損失，企業經營也不錯。
剛才觀點指數發佈的報告，房地產平均利潤率都是30%多，一般在20%多就很正常了，房地產企業很多都有30%多的利潤率，目前來看這也是一個很不錯的狀態。大家都在抱怨的時候，利潤率還不低。
現在我們講內需，講國內循環，在我看來，房地產最值得重視的需求就是遷移性需求，就是城市化進程當中人口遷移帶來的需求。
限的首要目標是限外地人購房，而我們這些年發生了什麼事情？今後繼續會延續的一個事情是什麼？農村的人進城，小城市的人到中等城市，中等城市到大城市，畢業生到大城市，遷移的過程遠遠沒有結束。
中國的城市化率現在仍然不到60%，人們仍然在運動當中，他們原來不是沒房子，原來也有房子，但是遷移過程中，起碼需要租住一個房子。如果在一個地方定居，買房的需求仍然會有。
中國的城市化進程將使這個需求具有相當的持久性，我們需要給予高度的重視，不只有剛性需求、改善性需求，還有非常大的一塊是城市化進程中的遷移需求。
城市化進程是當前最重要的趨勢，值得我們重視的趨勢就是大城市化、城市羣的發展，這一點現在已經正式成為中央政府的發展戰略。最近的文件都在強調城市羣的發展，最近剛公佈了粵港澳大灣區的快速軌道網絡規劃，還有長三角、京津冀城市羣發展，還有中東部省會城市為核心的城市羣的發展。
長三角、粵港澳大灣區等幾個大城市羣可能1.5到2億人的規模，很多省會城市羣也是3000到5000萬的規模，通過快速交通，把大城市周邊的中小城市甚至農村結合起來，解決房地產和其它的供求關係，包括社會公共服務。
如果在這方面我們沒有很好地研究，可能會有問題。在未來的發展戰略中，你是怎麼布？大城市、中小城市，甚至跟農村的結合，需要認真研究。
城市羣的發展很大程度上取決於公共服務均等化，至少先在這個區域公共服務均等化的發展。我們做房地產其實很大程度上跟公共服務密切相關，教育、醫療、社保、衛生、防疫，這一系列的內容，都涉及到政府之間的關係，涉及到市場跟公共部門的關係。
我覺得我們研究房地產，這也是一個重要的方向，甚至市場可以跟政府結合起來，推動公共服務均等化，包括城鄉一體化，使得我們不僅是居住環境改善，生活整體環境也都能得到改善。
這些事情做好了，相信國內的循環就會更加順暢，這裏面既包含了供給，也包含了需求，既包含了私人物品，又包含了公共物品，相互的均衡會促使國內的市場能夠更好地循環起來。
循環這個詞相比擴大內需這個詞有它的優點，過去我們出現了很多梗阻，流通不暢，資金不到位，有需求沒供給、有供給沒需求，有很多梗阻。循環就是讓它能夠協調起來，這樣才真正能把國內市場開放出來，真正能做大做強，能夠使我們的企業有更大空間得以發展。
這個不解決國際循環的問題，但是能促進我們在國際大循環當中的地位。
回過頭來講到今年的宏觀經濟，講未來的預期，今年由於中國的疫情最先得到控制，我們最先復甦，現在的復甦應該還是很強勁的，很多地方已經是滿血復活。
昨天晚上還有一個國際上的朋友問我能不能參加一個線上活動，我說你不要以為我們還像前面幾個月那樣有很多時間，我們現在已經基本回到了過去那個正常情況。
儘管我們還要戴口罩，儘管還有很多檢疫，但是我們確實有滿血復活的態勢。所以，今年經濟正增長應該是不成問題，現在問題是1%還是2%、3%，這是值得期待的。
有人說美國跌了30%多，我們如果有2%的增長，再加上匯率的變化，我們一年就超越美國了。我說這個話說一說就算了，討論經濟實力不是討論當前短期的增長，而是要考慮潛在增長能力，科技實力、製造實力、服務業實力、市場規模等等，我們還有巨大的差距。
但是這個對比也說明，只要我們把自己的事情做好，保持增長，不管國際形勢發生什麼變化，我們的地位會不斷改變。基本的公式就是這樣，我們將會在比較當中不斷地增長實力，這也是我們在當前最重要的事情，就是要把自己的事情做好。
國際上會有很多變化，我相信各位專家一會兒都會進行深入分析。在我看來，我們現在應該遵循一個基本道理，就是埋頭苦幹。
我們過去埋頭苦幹40年，現在仍然需要埋頭苦幹，把自己的事情做好。我們現在確實看到了成為世界大國的前景，但是差距還很大。
大家現在在談論這些熱門話題的時候，也都看到我們的差距還非常大。如何把我們的事情做好，把自己做強做大，把我們的市場做大，把我們的企業做大，把我們的經濟實力提高，只有繼續埋頭苦幹。