朱中一（中國房地產業協會原副會長兼祕書長）：各位專家、各位朋友，大家好！

很高興應邀前來參加2020年博鰲房地產論壇。

觀點地產機構從2001年起主辦的博鰲房地產論壇，每年一次，今年已是20次，已成為行業中很有影響力的論壇，確實不易。

這20年，也是房地產業快速發展的20年，是幾經調控不斷發展的20年。會前，一些媒體和企業問我對韓正副總理7月24日講話中談到的長效機制及其實施方案的理解。在此，我結合以往的工作與思考，就順應長效機制政策環境，謀求行業轉型發展問題，談一下個人看法：

本人過去較長時間在建設部政策法規司、辦公廳任職，參與了城市房地產管理法等法律、法規及政策性文件的制定。2006年4月到中房協任副會長兼祕書長後，聽到一些會員單位對房地產調控的反映，於是，我們組織了多方面的專家，圍繞“十二五”住房發展規劃和房地產中長期制度建設這個主題，分若干專題進行了研究，最後形成兩份報告，分別於2010年6月、2011年1月，上報了住建部、發改委、科技部。

之後，我還多次受領導部門和新華社之約，就有關專題提交了建議，有關領導還將我的多份建議批示有關部門研究。如，時任國務院副總理李克強2012年元月11日在我的《抓住調控時間窗口建立房地產中長期制度的建議》上批示，住建部要……進一步研究我國住房制度、政策和房地產調控長效機制問題……。這說明，克強同志在2012年元月就要求住建部研究房地產長效機制的問題了。之後，住建部於2012年9月印發了《全國城鎮住房發展規劃（2011-2015年）》。

房地產稅收制度是房地產長效機制中的重要組成部分。2013年11月召開的十八屆三中全會明確提出，“加快房地產稅立法並適時推進改革”，倍受社會關注。

2014年3月，在發改委、住建部等多方面努力下，中共中央、國務院在《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》中提出，調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。各城市編制住房發展規劃……這是我在中央政府文件中首次見到對長效機制的明確要求。

2016年12月的中央經濟工作會議進一步指出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閒置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等市場。

近兩年，中央還一再強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因地施策，一城一策，全面落實城市政府主體責任等內容。上月24日韓正副總理在房地產工作座談會上的講話，內容都與長效機制及實施方案有關，相信各位都已學習過。

近幾年，國務院有關部門在構建、完善長效機制和基礎制度，如市場的監測、預警預報制度、住房信息的聯網制度等方面做了很多工作。一些城市也結合實際，在住房發展規劃和促進當地市場平穩健康發展文件中，制定了長效機制實施方案。

綜合上述分析，我個人認為，長效機制的框架和主要內容已比較清晰。

制定、實施房地產長效機制及其實施方案，首先要堅持房住不炒的定位和不將房地產作為短期刺激經濟的手段，這有利於房地產按照自身的規律平穩發展，也有利於國家經濟轉型升級發展的大局。

長效機制的目標，一是促進市場平穩健康發展，近期主要是穩地價、穩房價、穩預期；二是解決好百姓的安居宜居。

長期機制的內容，一是明確規劃期內的住房發展目標，完善市場與保障相結合、租購併舉的住房制度，發展租賃住房；二是與住房制度、住房發展匹配、聯動的房地產金融信貸制度、土地供應制度、財稅制度；三是房地產市場的監管、整頓與調控。

房地產是不動產，房地產市場是區域性強的市場。對房地產市場的調控，要實行三級聯動，國務院有關部門、省、自治區政府負責指導、監督，城市政府承擔主體責任。城市政府按照長效機制的要求，制定實施“一城一策”方案，組織編制住房發展規劃；對出現的問題，及時採取針對性的措施，包括經濟的、法律的和必要的行政手段。實踐證明，這種調控機制和地方採取的措施，是必要的，也是有效的。長沙從2019年4月起停止執行家庭第二套住房的契稅優惠政策。深圳從上月起將個人住房轉讓增值稅免徵年限由2年調整到5年。這種用財稅政策調節住房需求的辦法，更符合長效機制的要求。

在當前疫情防控常態化、經濟下行壓力大、美國挑畔不斷、國內穩定和發展任務艱鉅的情況下，政府仍堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，仍防止資金違規進入房地產市場，充分顯示了中央政府維護社會穩定、促進經濟轉型的決心，堅持房地產調控、穩定房地產市場的決心。我們也要從大局出發，充分認識實施長效機制的重要性，共同維護好房地產平穩健康發展的市場環境。

疫情的影響是階段性的，市場的需求是遲早要釋放的。從市場需求看，我國2019年年末常住人口的城鎮化率為60.6%，戶籍人口的城鎮化率為44.38%，要達到發達國家70%以上的水平起碼還要十多年時間。城市的新增人口、新就業人員都需要住房。城鎮老舊小區、棚戶區改造的量還很大，今年新開工改造的城鎮老舊小區就有3.9萬個。再加上養老與健康地產、文旅地產、物流地產等業態的發展，及在向行業兩頭延伸方面，未來房地產的發展空間仍然是很大的。

但就全國而言，在絕大多數居民的住房條件已明顯改善後，房地產由快速增長向平穩發展是大趨勢，由數量增長型向品質提升型的轉型是大趨勢，行業集中度還將進一步提升。希望房企能順應政策環境、市場環境，精準地分析市場，高度重視企業的融資和現金流，高度重視產品的質量和企業的信譽，努力夯實基礎，切實改變長期靠高槓杆、高負債運行和粗放式的經營管理局面。骨幹企業更要堅持綠色發展與誠信、品牌、社會責任理念，不斷構建並提升綠色健康產業鏈、供應鏈水平，為行業的平穩健康發展做出貢獻！