觀點指數 年初，疫情的到來打亂了整個社會的經濟運作。
對房企們而言，銷售回款減少，同時剛性支出依舊不小，這對其資金鍊而言是莫大的考驗。所幸，多數大型房企都在1月實現了密集融資，保證了中短期的資金需求。
為支持生產的有序進行，央行在年初便開始以寬鬆的貨幣政策為企業提供流動性，但也繼續強調要嚴格審查進入房地產領域的資金，確保“房住不炒”總基調。
隨着疫情的擴散，3、4月份國外資本環境開始出現不安情緒，避險趨勢明顯。這也讓房企們的海外融資渠道基本枯竭。所幸，境內債券融資在這一期間有所補充。
另一方面，國家發改委在4月末發佈公募REITs試點工作的通知，預示着眾望所歸的公募REITs即將到來。REITs市場的開放將有利於盤活存量資產，填補市場的產品空白。
到位資金持續上升，房地產金融監管依舊嚴格
根據國家統計局發佈的數據，6月單月本年資金來源合計20690.5億元，環比增長32.2%，同比增長13.2%。
截止6月末本年資金來源合計累計值為83344.37億元，因年初疫情影響，同比小幅下降1.9%。不過，疫情帶來的影響基本散去。
從構成來看，上半年最後一月利用外資環比增長率最大，達47.9%，但由於整體規模較小，對資金來源影響不大。本年資金來源增長的主要驅動因素是自籌資金、定金及預收款部分，分別環比增長了34%和35.9%。
與此同時，同比方面，也僅有定金及預付款、其他到位資金出現了下降，分別下降7.0%和19.6%。利用外資、自籌資金同比上升幅度最大，均上升約7.0%。
政策方面，受到新冠疫情的衝擊，2020年未設經濟增速目標，同時中央提出專注做好“六穩”工作，實現“六保”任務。為保持資金流動性的合理充裕，1-6月期間，央行共進行了3次降準，釋放資金總額約1.75萬億元，並同時配合進行多次公開市場操作。
年初，為支持實體經濟，中央進一步下調1年期、5年期以上LPR。較為寬鬆的貨幣政策下，結構化存款利率逐步上升，標誌着套利資本的增加，同時，M2-M1差額持續擴大，在6月末達到153萬億。對套利行為的從嚴監管，導致了5、6月份債券市場的資金緊張，扭轉了年初的寬鬆格局。
另外，房地產領域的金融監管仍然從嚴。“房住不炒”政策基調並未改變，繼續強調因城施策。
3月《中國銀保監會關於推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》中指出“銀行保險機構要落實‘房住不炒’的定位，嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場，抑制居民槓桿率過快增長，推動房地產市場健康穩定發展。”
境內債券發行創新高，超十家房企公開融資逾百億
市場數據統計顯示，截至2020年6月30日，今年以來房企海外發債規模已達2433.14億人民幣，同期國內地產債發債規模3554.19億元。
總體來看，截止2020年6月30日，觀點指數統計的近百家樣本房地產開發企業共融資（含境內外債、IPO、增資擴股等公開渠道）6878.47億元，其中企業債融資總額共2406.71億元，公司債融資總額1224.85億元，中期票據融資總額804.90億元，短期融資券共融資708.90億元。
從融資地點來看，境內融資共3574.61億元，境外融資3303.86億元。
月度來看，1月融資總額最高，達2280.20億元，這主要依託於1月有大量海外債券發行。總融資最低發生在5月，僅有590.43億元，甚至低於疫情爆發期2月的597.32億元。
5月的融資低谷主要由於國內融資環境趨緊後，利率上升，很多房企取消或延遲了發債計劃，而國外疫情所導致的金融動盪狀況尚未恢復。境內、境外融資環境的雙重打擊導致了5月的融資窘境。6月的境內融資情況則延續了5月的低迷，但海外債券發行開始回暖上升。
融資類別來看，各房企在公開渠道主要以債券類融資為主，配股融資僅發生 8 起， 並均為在香港上市的內房，摺合總融資額約 270.73 億人民幣。
樣本公司上半年累計融資排名如下，名稱優先採用上市公司股票簡稱。
“償債”成資金用途熱詞，投資級房企融資優勢顯著
根據國家統計局發佈的數據，2020年上半年最後一月本年資金來源合計20690.5億元，環比增長32.2%，同比增長13.2%。
截止6月末本年資金來源合計累計值為83344.37億元，因年初疫情影響，同比小幅下降1.9%。不過，疫情帶來的影響基本散去。
成本方面，海外債的加權平均票面利率高於境內債券 2 到 3 個百分點，但在 4 月出 現交叉。一方面由於 4 月僅有一隻資信較好的房企發行海外債券，導致加權平均票 面利率較低，另一方面，境外融資渠道的暫時枯竭，以及境內融資成本的下降，促 進了房企對於後者的需求，一定程度上也變相推高了第二季度境內融資利率。
從各類債券融資成本 ( 以加權平均票面利率計 ) 與融資總額對比走勢來看，公司債 各月融資總額跨度最大，而企業債各月融資成本則相差明顯。
同時可以發現，3月份短期融資券和企業債融資額顯著高於其他月份，4月中期票據 和資產支持證券則顯著高於其他月份的融資額。另外，3、4、6 月單月融資額相當 的情況下，企業債利率開始逐步攀升。
債券募資用途方面，“償還”無疑是用途熱詞，在285只表明募資用途的債券中，有246只債券提及償還債款、借款或融資工具等債務，共涉及資金2463.55億元。同時，有43只債券提議償還支付回售的債券。
轉看主體信用評級對房企融資的影響，參考穆迪對房企的評級情況，將房企分為投資級（Baa級及以上）和投機級房企。
可以發現，投機級房企在融資票面利率和融資額上，顯著高於投資級房企。
需要注意的是，由於目前房地產行業的槓桿水平，以及今年疫情的影響等綜合因素，很多房企被評級機構降級，因此投資級房企少之又少，目前納入統計的僅有中國海外發展、龍湖集團等8家房企為投資級房企。
以平均融資額來看，除1月外，投機級與投資級房企融資額水平相當，不過投資級債券票面利率波動較小，波動範圍基本在1個百分點之內。
政策方面3月1日，國家發改委下發關於企業債券發行實施註冊制有關事項的通知，要求企業債發行全面實施註冊制，同時明確企業債發債條件：最近三年平均可分配利潤足以支付企業債券一年的利息，應當具有合理的資產負債結構和正常的現金流量。同時，鼓勵發行企業債券的募集資金投向符合國家宏觀調控政策和產業政策的項目建設。
20家房企GPM中位數達30.5%，8家ROE料達兩位數
房企的財務表現越來越受到重視。
優異的財務表現，帶來的不僅僅是穩健的發展前景，對於企業融資也有切實的優勢。觀點指數對20家財務表現優異的房企深入研究及分析，通過多維度，全方位的指標評估企業的財務表現，最後有十家財務表現優異的房企脫穎而出。
根據觀點指數預測，2020年1-6月候選企業毛利率中位數達30.5%，華潤置地、大悅城控股等房企毛利率均在37%以上。同時，20家候選企業中，有8家ROE將達到兩位數。流動性方面，全部候選企業流動比率均大於1，而中國海外發展流動比率則大於2。
以良好財務表現出名的中國海外發展自然名次優異，其最大優勢便是各項財務指標均衡發展。即便是表現最弱的ROE，仍然優於60%的候選企業，而這很大程度上也是由於中國海外發展對槓桿水平的謹慎。另外，其淨利率高於95%的候選企業，充分顯示出優異的盈利能力。
龍湖集團同樣有着出色和均衡的財務表現，其淨利率和毛利率均超過80%的候選企業，兩項指標分別為22.8%和33.5%。同時，龍湖集團穩健的槓桿水平，也提升了整體的財務表現。以淨負債率作為衡量基準的槓桿水平，龍湖集團則低於75%的候選企業。
此外，華潤置地也以優秀的盈利能力位居“2020中國年度財務表現TOP10”前列。根據觀點指數預測，2020年上半年華潤置地的毛利率和淨利率分別超過95%和90%的候選企業。而淨負債方面，同樣表現出色。
18家涉房企業赴港上市，物業服務股權融資頻密
市場數據顯示，2020年1-6月共有18家房地產相關企業申請港交所上市，包括上實地產、上坤地產等傳統房地產開發企業，也有房企分拆物業版塊、文旅版塊等進行IPO，佳源服務、金科智慧服務、合景悠活、世茂服務等申請上市的步伐緊密。
此外，有4家公司成功上市，分別為建業新生活、燁星集團、興業物聯和匯景控股。4家公司首發募集資金共達42.39億港元。
港股增發配股方面，根據市場數據，2020 年 1-6 月共有 28 家地產（恒生所屬行業） 公司增發配股（按公告計），已經完成並公告增髮結果的有 21 家公司，總募集資金 222.09 億港元。
發行方式方面，15 家公司採用配售、5 家代價發行、1 家供股。進行配股增資的公 司中有多家物業服務公司，如綠城服務、佳兆業美好、永升生活服務、和泓服務等。
從港股房地產相關企業配股時間軸可以發現，1月初有幾家企業公告配股，2-4月配股活動出現了停滯，這也與海外債券的停滯時段相吻合。不難推測，與今年新冠疫情導致的資本市場動盪相關。
滬深市場方面，股權融資事項則相對較少，僅有一家房地產企業IPO上市，證券簡稱錦和商業，募集規模為7.47億元，上市日期為4月21日。
另外，定增方面，大悅城於1月3日（公告日）定向增發24.26億元，合肥城建於1月20日定向增發12.86億元。
10家企業資本市場表現活躍，財務優勢為傍身技藝
回顧上半年房地產行業相關企業的資本表現，觀點指數通過多重財務指標甄選30家候選企業，涉及傳統開發商、物業服務、文旅等業態，多個維度綜合衡量企業的資本市場表現。
可以看到在30名候選企業中，過去3年（上市不足3年以上市時間算起）的股價累計漲幅高達114.11%。
在大熱的物業股領漲潮中，碧桂園服務表現亮眼。2018年上市以來，截止2020年6月30日，累計漲幅約264%，超過89%的候選企業。今年3月，碧桂園服務得到了惠譽BBB-的首次信用評級（IDR），並預期其收入在未來幾年將以兩位數的速度增長。
少數開發商也受到了資本市場的青睞。世茂集團、龍湖集團、融創中國在過去三年均上漲超過100%。
同時，財務表現一向出色的中國海外發展、龍湖集團也排在資本市場影響力前列。兩家房企均是少數的投資級房企，穆迪評級分別為Baa1和Baa3。在良好的財務表現之外，龍湖集團區間漲跌幅也是高達147.9%，超過了72.4%的候選企業。
此外，遠大住工也憑藉在業界的領先地位，贏得了資本市場的青睞。
信託疫情後回暖，個別龍頭房企參與度高
根據市場數據顯示，2020年上半年共有3367只投向房地產領域的信託發行，總募資規模為4264.56億元，規模加權平均收益率為7.90%。
3月投向房地產領域的信託達到上半年高點，發行數量達819只，規模達863.65億元。6月發行規模反超3月，達到1300.4億元。規模、信託數量的月度變化，也意味着信託的投向更加聚焦。
加權收益率方面，各月份差異不大，1、2月份是加權平均年收益率的最高峯，分別為8.25%和8.23%，3-6月均在8%以下，6月達到最低值，僅為7.52%。
從投資方法來看，採用股權投資、組合運用的信託產品最少，各月度的信託總數均不及100只，很多月份甚至不及50只。而發行規模也偏小，各個月份的發行規模均不及100億元。
同時，採用股權投資和組合運用的信託產品平均收益率更高，兩種投資方法的規模加權平均年收益率分別為8.40%及8.38%。而採用權益投資的信託產品平均收益率比較低，規模加權平均年收益率僅為7.66%。
觀點指數進一步分析市場數據公佈的具體產品信息，可以發現信託產品從發行到成立大約耗時一週左右，權益投資類產品耗時最長，平均時長7.25天，最長則達81天，而組合運用耗時最短，平均時長4.33天，最長僅有12天，但同時組合運用類的產品發行數據也較少。
通過間隔分析圖，可以發現，採用權益投資的信託產品存在較多超長跨度的產品。
從信託產品的發行地來看，發行產品最多的幾個城市分別是成都、蘭州、西寧和武漢，但規模較小。而在深圳、哈爾濱、杭州等城市發行的信託產品數量較少，但規模較大。
整體而言，信託產品主要投向東南地區，其中投向廣東地區的信託資金規模明顯高於其他地區。
收益率方面，投向四川、山東、江西的信託收益率整體較高，安徽、福建的收益率相對偏低。而云南、湖北出現收益率下限低於6%的相對異常情況。收益上限最高的產品則投向了四川成都的股權買入反售項目，預期收益率8.5%至9.8%。
根據公開的產品數據追溯所涉及的房企，可以看到信託涉及最多的房企中包含了2家銷售規模前5的房企。其中一家上半年共參與135只信託產品，涉及資金165.14億元，所涉及項目包含住宅、園林、文旅等業態。
政策方面，銀保監會在6月初發布了《信託公司資金信託管理暫行辦法（徵求意見稿）》，該辦法加強了對非標債券資產的管理，特別是辦法要求全部集合資金信託投資於同一融資人及其關聯方的非標債權資產的合計金額，不得超過信託公司淨資產的30%。
這些措施在限制了現有信託公司業務同時，也將促使信託公司開拓更加標準化的資產，擴大客戶範圍，更加有利於信託行業發展成熟。
預期辦法落實後，將改變現有資金運用模式，改變當前信託貸款等非標類產品主導的結構，更多信託產品將採用股權投資等更標準化的投資模式。
私募基金表現活躍，REITs試點激發資產管理熱潮
4月末，中國證監會、國家發改委發佈了關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知，通知中明確提出了REITs試點的重要意義，也列明瞭推進基礎設施REITs試點的基本原則、項目要求和工作安排。
通知中提出聚焦重點區域，優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。
同時指出要聚焦重點行業，優先支持基礎設施補短板行業，鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。強調聚焦權屬清晰、經營模式成熟、信用穩健的優質項目。
從房地產私募基金層面來講，上半年投資的項目多分佈在河北、北京、湖南、山東、重慶、安徽等地。從發行地來看，北京為私募基金髮行最多的城市，杭州、上海、深圳也有較多私募基金髮行。
而在收益方面，與採用股權投資方法的信託產品類似，私募基金的收益回報較高，已公佈的基金產品平均收益率高達8.52%，同時產品期限也較長，平均投資期限長達26.3個月。
從各個私募基金管理人角度來看，上半年有30家房地產基金品牌表現突出。
上半年新冠肺炎對實體經濟和金融市場帶來衝擊，房地產行業由於資金流入受限，使得不少房企現金流緊張，不得不拋售物業，這對於私募基金來說正是機會。不少私募基金以低成本投資並持有優質資產，在獲得穩定現金流的同時，通過長期持有，跨越逆週期實現資產增值。
2020上半年，寫字樓依然是資本青睞的物業類別，成交量約佔所有大宗交易的53%。其中，首金資本、遠洋資本、弘毅投資均在寫字樓市場有所動作。
5月，遠洋資本以19.67億元從光大安石手中收購上海越虹廣場。此前遠洋資本透露，近兩年公司退出項目實際收益水平都在30%左右，最近一次退出項目為上海大寧商業廣場，持有兩年IRR高達30%。
而弘毅投資也於3月聯合海外知名基金收購了北京合生國際大廈。弘毅投資在挑選資產時偏向核心區域的存量資產，合生大廈位於北京東二環朝陽門黃金位置，無疑極具潛力。
政策方面，1月17日，中國證券投資基金業協會發布消息稱，自2020年2月7日起，對持續合規運行、信用狀況良好的私募基金管理人試行採取“分道制+抽查制”方式辦理私募基金產品備案。
此舉主要解決了私募基金產品備案時間長的問題。“分道制+抽查制”的方式為信用等級高的“優等生”提供了快速通道，一日完成備案。這無疑促進了私募基金投資，也鼓勵了合規發展，促進了私募行業房地產信用體系建設，未來將有更多優質的私募基金投資於房地產市場。