主持嘉賓
張 平 中信資本房地產部執行董事
討論嘉賓
王媛媛 廣州市時代商業管理有限公司總經理
林寶泰 光大安石商業運營管理中心總經理
甘永清 花樣年商旅文助理總裁兼大華南區域公司總經理
李嘉琳 顥騰投資資本市場董事總經理
張 波 58安居客房產研究院分院院長
張平：言歸正傳，我們這一組論壇的話題是“創新物種：增量崛起和存量的變革”。聊到這個存量的話題，大家會看到一個現象，一個是大宗交易的銷售額在不斷地提升，另外一個現象我們會看到說有很多外資，尤其是在去年陸陸續續在中國境內買買買，甚至有的時候說中資再不買怕買不到了。
在這中間會看到我們這個論壇裏面有一位嘉賓，是來自於顥騰投資資本市場部的李嘉琳，李總，受到中美貿易戰的影響，在個別行業看到市場需求出現了疲軟，個別的租賃面積出現了下滑，在這種情況下我們到底是應該抄底，還是應該停止現狀的收購？你怎麼看存量市場寫字樓的下半場？
李嘉琳：謝謝主持人。首先介紹一下顥騰投資，我們是2018年剛剛開始業務的一傢俬募股權投資，相對來說我們投資的項目和創始人是比較知名的，之前是美國華平亞洲房地產投資部門的主管遲淼先生，在今年3月份剛剛收購了北京中關村核心地段的寫字樓，叫“鼎好大廈”。
大家在一季度的時候，還是挺有信心的，但是到後來的時候，確實是外資投資人對中國開始有一些擔憂，他們想分散資產的風險到亞洲其他城市去，事實上我們覺得市場低迷的時候，也許也是我們更好進軍的時候，因為市場低迷的時候才是更有機會的時候。因此我們是不害怕這種市場暫時的低迷，因為我們始終對中國的長期發展還是非常有信心的。
對於標的的選擇，其實很多也是受限於我們公司的策略和資本金對我們的要求，因此只看上海和北京，也是外資投資人最喜歡的兩個城市，因為他們的流動性真的非常好。
除此之外，相比上海來說，北京對我們來說是更有機會的城市，因為上海的資產價格目前來說略微有一些高，肯定是北京的寫字樓更勝於上海一籌。總體而言，這個市場還是非常值得大家關注，尤其也是我們的機會所在，時間有點着急，我就不多說了，謝謝主持人。
張平：謝謝李總，李總剛才的觀點有一個跟我們之前，我代表中信資本發表的觀點是一樣的，從基金的角度我們還是長期看好中國的，另外我們一直在尋找長情資本，就是儘量長的錢有一個抗週期的作用在，也和今天中午的時候恆隆陳總說的有不謀而合的地方。
北京上海一直都是機構投資者最親睞的目的地，也是大宗交易最活躍的兩個城市。而上海相對於北京，它的供應每年都會有入市，北京最近幾年沒有供應，如果說我們放眼一個相對長的週期來看，我們還是蠻看好北京上海的寫字樓市場。
同樣說到商辦物業，因為中信資本也是做大宗交易，李總那邊也是做大宗交易。我們場上還有一位來自58安居客房產研究院的負責人張波總，他們上面掛牌了很多分散型的小業主，掛牌的寫字樓，想從張總從這個角度看看在安居客掛牌的這些商辦物業，您接觸到的這些信息來看，到底存量的下半場會是什麼樣的格局？謝謝。
張波：58安居客應該不用多介紹，大家都比較瞭解，今天我不想說很多正確的廢話。首先潑一潑冷水，大家都認為商業地產的確非常好，但是第一，商業地產不代表房地產去破除房產調控的鑰匙。
有很多開發商覺得樓市在調控，住宅開發好像備受控制，是不是就轉到商業地產來做，有一些之前沒有做過商業地產，甚至他沒有經驗也在進來玩這個事，強調所謂很多雙輪驅動。
我想說的是如果你不懂這個行業，如果不玩這件事還好，你可能是慢慢萎縮，如果玩了商業地產是有可能去找死。我們要謹慎的對待商業地產，這是非常重要的。
我們看一下統計局的數據，今年1到10月份，房地產的開發投資增長了13%左右，商業地產是增加了5.8%，我覺得商業地產還是過量的。
第二，說一下用戶，大家認為現在用戶的需求是不是都在一線城市？是，還是不是呢？我們今天也剛發了商業地產的整個報告，我們會發現2019年1到9月份，同比去年用戶搜索辦公類物業排名的第一位並不是一線城市，第一名是西安。從直接的排名來看，第一目前是北京，然後是深圳，第三反而不是上海，哪個城市呢？成都。
非常重要的一點，用戶在哪兒很重要，用戶在哪兒商業地產的價值才在哪裏，我們更瞭解用戶的需求，更瞭解市場上掛牌量的情況，這些掛牌量是不是很好的被市場所吸納，可以給大家一些報告數據作為參考。
第三，我想說的是用戶需求只看他搜索量就夠了嗎？不是，用戶一定是立體的，只是看他找辦公類物業，你知不知道他做什麼行業，是不是知道他這個行業未來還能不能發展好，這幾點都是非常重要的。
58安居客能夠給大家提供比較好的，我們除了房產數據之外，還可以提供招聘類的、汽車的、家政的，我們立體化的看一個人，或者看一些公司的需求，未來怎麼樣去發展，就更加好。我們已經發現了基於芯片、基於5G這些產業的公司，未來發展是越來越多。
我先分享三點簡單的觀點，這樣方便大家後續展開討論。謝謝。
張平：謝謝張總，因為58安居客在那兒掛牌的房源代表個人投資者的觀點，活躍程度會不一樣，西安和成都確實也是非常活躍的城市，也說明在那兩個城市散售型寫字樓的佔比會非常高。
剛才張總也潑了冷水，潑的冷水就是告訴大家如果你沒有商業地產，這是廣義的商業地產，沒有這樣一個專業的能力就不要輕易進入這個市場，同時我們也發現，確實大家很多開發商在轉型，也在鍛造未來的這種商業地產能力，這裏面有成功者也有失敗者。
可以說商業地產運營為王，在這裏面運營說的容易，如何可持續的去突破，去創新，就成為了重中之重。下一個問題我想請教一下來自於廣州市時代商業管理有限公司的總經理王媛媛，王總。
在這樣一個日新月異的變化，包括又有科技的植入，包括消費者的消費價值在發生轉變，消費者的消費行為、購物習慣也在發生變革，在這種情況下如何去突破這些難題去創新，從時代商業的角度有哪些思考？
王媛媛：謝謝主持人。整個商辦市場今年可以看到，特別是在下半年，在北京也好，上海也好，整個控制力都是有一定的上升，廣州的情況會稍微好一點，因為我們專門做商業地產和商辦物業的公司，我們在做商辦的時候，我們會看到去年跟今年推出了兩個產品，都做到了接近滿租，現在的空置率大概在3%或者4%，為什麼會做到這個？
因為這種變化也是主動去擁抱的。這兩個產品並不是非常傳統意義上的甲寫，更像是一個園區。我們產品更多的是結合了兩種，第一個是之前有一些做孵化器的經驗，我們孵化器的項目更多關注於企業的發展，我們會去助力企業，怎麼能夠讓他有更多的資源，這樣的服務在傳統的甲寫裏面是沒有的，在傳統的辦公園區和孵化器項目裏面，通常的硬件也是不滿足的，我們讓這樣的產品既可以有甲寫辦公樓的品質。
同時又兼顧我們產業園區辦公對企業的服務，助力企業的成長。我們就是從最開始的商辦到最後希望成為一個生態，希望幫助企業去發展、去成長，當然在運營過程中也會有細節的突破，包括社區、圈層，都是每一個開發商去做的。
時間非常有限，我主要還是分享一點我們在這樣一個形勢之下，我們去做了一箇中高檔位的寫字樓產品，又結合了很多產業的特點，更多是做一個寫字樓形態的生態，剛好在這樣的形勢之下，所以這個產品能夠做到基本上接近滿租的成績，這也是一個寫字樓市場、商辦市場不斷在發展過程中我們的一點小創新。
張平：謝謝王總。從剛才王總的介紹，包括之前林總的分享，大家有沒有發現，其實寫字樓，不管是業主方，還是運營方，其實大家的思維模式都在發生變化，原來可能服務B端就夠了，但是未來僅服務好B端是不夠的，因為B端是由C端羣體組成的，而這些C端是90後、00後，甚至未來是10後，大家的思維方式發生了變化。
像我之前寫過一篇專欄文章《商業地產十年之變》，其中有一點說，就是原來只關注租戶組合，未來我們要關注的是生態重構，就是說我們從運營的角度，要從對B端的服務延伸到C端，實現一個生態重構，就回歸到剛才提到的這種生態圈的概念，把寫字樓的C端羣體服務好，這是未來運營重要的方向。
剛才也提到了商辦物業，類似孵化器、產業園區等等。還有一個話題，也是跟創新有關，現在像文旅和非常火的聯合辦公，聯合辦公是遇到了問題，現在處於一個下行的階段，也想問問花樣年商旅文助理總裁甘永清甘總。想請教一下甘總，就您來看文旅也好，聯合辦公也好，到底創新業務有多難呢？
甘永清：謝謝主持人。商業整個競爭和壓力真的是非常大，尤其是從2018年到整個2019年，未來在整個存量市場中的競爭會更激烈。我們花樣年這個商管公司在全國運營了有五六十個重資產的項目，也有輕資產的項目，尤其半年以來我們的確看到整個市場的變化，包括商務對未來的預期，瀰漫着很大悲觀的情緒。
文旅這個來講，也是我們從今年以來涉足到文旅的行業，原因也是跟商業大同小異，也就是說很多在三五年之前，開發的很多小鎮，現在都面臨着實際運營的問題，在這個過程中我們就應運而生涉足文旅方面。
我跟大家分享一些我們的經驗，原來所有的文旅依靠山水，或者是獨自打造的遊樂場，在現在來講稀缺的資源變得越來越少了，存量的這些商業或者文旅該怎麼做呢？
比如說在運營端，尤其是活動的策劃跟傳播方面變得很重要，整個消費者的行為完全改變了，不再說僅僅去買一個門票，門票的收入在文旅裏面只佔了40%左右，剩下的60%有很大的空間去挖掘，在這個之外你的文化消費、餐飲、酒店、親子、玩樂等等，都是在這個方面我們要去挖掘的重點。
第二個在IP延伸產品的開發，我們在整個國內看到都大同小異，結合你所在的景區和文旅項目的特點還是大有可為的。第三個就是像新的傳播媒體，像抖音等等做一些相關的融合，在活動的組織和策劃方面，比如我們在運作的揚州愛情小鎮，在今年4月份組織了一個櫻花節的活動，上了央視的報道。我們是要求原來靠自來客來尋找景區，現在主動走出去，靠傳播的手段和活動的組織，一年不下10場的活動，把客流導入進來。
我們自己開發的寫字樓的項目，原來是以文創、教培項目組成的，隨着大的環境和變化，很多寫字樓出現了40%左右的空置，所以在聯合辦公方面也想了很多的方法，包括跟外面的單位做一些合作。以我的一個看法來講，還是得在某一個專業性方面，形成一個共同的生態圈，把所有的生態圈有關的這一些辦公人羣集聚在一起。
張平：謝謝甘總。今天時間的關係，我們這組的論壇就討論到這裏，非常感謝各位，謝謝大家。