曹舟南（藍綠雙城科技集團有限公司創始合夥人、董事長）：剛才在會場看到很多老朋友，各位新老朋友，大家下午好！我是這麼多年第一次來參加博鰲論壇，在綠城待了10年，始終忙於房地產開發的事情。昨天參加了精英對話，我認為這個形式很好，希望以後每年都有機會參加。
我是藍綠雙城的曹舟南，非常高興今天有機會跟大家就行業的發展趨勢發表一些自己的看法，更多的也是來聆聽大家的其它的做法，包括剛才聽了復星的養老模式，我也覺得是很好的模式。
我們基於對行業多年的深入實踐，以及與全球先發國家行業發展軌跡的對標，我們認為中國房地產行業已經進入下半場，投資與開發相分離的趨勢加快，傳統以物理開發為主的體系應該向物理開發+數字開發轉變。下面我就雙開發商的理念與實踐跟大家做一個報告。
第一是美好生活的新時代，中國開始進入美好生活新時代，追求有質量增長、高質量發展，這已經成為一個趨勢。新時代、新需求、新經濟、新動能都成為發展的大的方向。
中國的城鎮化率已經到了60%，中國的好多城市的城市化已經超過了70%，上海已經超過了80%，最近很多的開發商都在討論，大家都認為中國的房地產下半場會遇到很大的挑戰，其中一個很重要的因素是，因為在核心城市的優質土地已經越來越稀缺了，像杭州的城市化率已經超過了72%，它的建設用地指標已經很稀缺了，剩下的建設用地指標主要用於政府的新經濟、新產業，比如說阿里巴巴當時留在杭州，給他留了一塊很大的地，不但不需要花錢，而且杭州市政府補貼他100多億。所以在政府角度講，下半場的建設用地指標主要是保障新經濟、新產業。
杭州這個城市大家都比較熟悉，比如說臨安、富陽、蕭山，為了把杭州打造成千萬級人口的城市，把這些地方全部設為區，這樣把城市的框架拉出來，然後教育、醫療、政府服務資源全部重新佈局，所以在城鎮化率超過70%以後，建設用地指標主要是用於產業佈局、城市佈局。
還有什麼地真正用於投資房地產？這一塊大家要有一個清晰的認知，這是下半場的一個非常重要的標誌。現在中國有幾萬家房地產開發商，僧多粥少，杭州、深圳、上海、北京推一塊地，很多的開發商去搶，價格非常高。拍到高地價，希望將來能賣個高房價，但是政府限價，這種模式已經不可持續了。
第二，房地產下半場。中國房地產上半場存在的主要問題，開發的基本模式是以今天的高地價博取未來的高房價。昨天我講了，不要怪今天的調控，也不要怪我們遇到的其他的挑戰，我們這麼多開發商，我認為我們要重新定義，重新把房地產拉回到製造業和服務業，形成自己的房產品牌。
我昨天講，哪個開發商敢跳出來說，我造的房子是不漏水的？一家都不敢跳出來。這個行業發展了接近30年，我們做的產品還有這麼多的瑕疵，房子的滲漏水、電梯噪音、煙道串味等等，30年以來，我們的質量通病比比皆是，你說憑什麼這個行業要給你黃金時代、白銀時代？東西做得太爛了，你的產品做不好。
服務也做得很爛，我們的基礎物業服務，圍繞基本服務展開的深度服務水平做得很差，比如說餐飲、超市、菜場、健身、洗衣店、理髮店，你做好了嗎？我在全國的居住小區沒有看到過圍繞6+N做得很健康的小區。
所以面對這樣的一個行業，面對這樣一個未來的市場，面對城市化已經到這個水平，我認為最好的辦法是靜下心來，踏踏實實把應該做的產品做好，把基礎服務做好，這是硬道理。
你的營銷團隊把房子賣給客戶以後，你辭職了，提拔了，調離了，客戶找誰？房子賣掉以後，我們的銷售服務就終止了，一直到交房為止，房子造得好的還好，造不好的，你找誰去？這個行業就處於這樣的水平。更不要說我們的園區配套和其它配套。我認為下半場還要從事這個行業，上半場這些通病我們要靜下心來踏踏實實解決，不解決它，你這個就還是在混，我認為你是靠運氣在混。
根據上半場的問題，我建議下半場還是要回歸到本原，房地產就是製造業、生產的是房產品，房產品最本質的屬性是居住和生活。另外一方面，未來調控將會是一種常態，這是我們必須重視的。
我認為未來中國房地產行業面臨一個基本常態，核心城市的核心地段地價漲的，房價也是漲的，因為它的供求關係和它的稀缺性決定。關鍵是你有沒有自己的投資能力，這是考驗下一步非常關鍵的問題。
剛剛講了，核心城市的核心地段，地價漲的房價也漲，但是另外一個常態是，中央政府、地方政府對這個行業堅決打壓，這也是勿庸置疑的，這樣形成一個悖論，關鍵取決於你的自有資金能不能在這塊地買下來以後扛5年，如果你能扛過5年，你就是賺錢的，但是在幾萬家房企裏面，只有少數公司能扛得住。
你如果靠借貸來進行投資的，我認為你一定要非常謹慎。但是我們看到一點，城市更新是未來在增量稀缺的情況下，存量裏面的增量，這一點大家要引起重視。我們現在在做城市更新的標準開發模式，我認為這個東西是未來一個非常好的方向。
另外一個是產業導向，今後拿地你不以新經濟、新產業作為先決條件，你就只有靠血拼。按照我的理論，現在在北上廣深拿一塊住宅用地，起步價50億以上，杭州現在要30億以上，你拿不出這個錢，你原來在一線投資的，現在要退到二線，二線投資的要退到三四五線，投資能力和產業整合能力結合，有產業整合能力的，地方政府都歡迎你來，你來了以後我給你配置一塊可售物業，沒有產業整合能力下半場就只有靠自己的投資能力。
在中國城市化超過70%、城鎮化超過60%以後，很多城市國家隊、省隊都會有城市建設基金，大家知道中國的房地產不僅僅是一個居住功能的問題，也不是一個金融產品，也不是一個簡單的投資品，從今天在座的成年人的角度講，會重點發展製造業和服務業，從國家的角度來講，房地產業還承載着重要的國民經濟發展的使命，這一塊今後會加大力度，所以後面投資和開發的兩個界面會逐步分離。
關於雙開發商的內涵，這一點最早是浙江省提出來的，我們講的雙開發商是城市空間由物理空間+數字空間兩部分組成。傳統開發商做的是物理規劃，為什麼配套做得這麼差？實際開發商物理空間是留出來的，關鍵是商家進去以後，他是要追求盈利的，他虧損了就撤，所以導致交付以後的園區配套運營是不健康的。
雙開發商同時涵蓋物理空間、數字空間雙重開發，實施物理規劃、數字規劃、經濟規劃三項規劃，具備產品營造能力、基礎服務能力、產品整合能力、投資能力四個方面。物理開發主要是涵蓋設計、營造、運營等板塊，數字開發是涵蓋科技、產業、服務等板塊，構建智慧園區的服務。
具體我們是這麼運營和實施的，很多人問我，你為什麼新創這個公司叫藍綠雙城？很多人說你是不是跟綠城有關係，跟藍城也有關係？我們確實是有關係，但是事實上不是這樣，我們取名藍綠雙城，綠是代表品質、生態和理想，藍是代表智慧、科技和未來。（見PPT）左邊這一塊是傳統的物理開發概念，右邊這一塊是代表未來的數字開發概念。
藍綠雙城是宋衛平宋總和我聯合創立的。2010年在宋總支持下，由我創建了綠城建設，現在已經更名為藍城集團，綠城建築在2010年是整個行業裏面規模最大的代建公司，2012年我又組建一個綠城鼎益，現在更名為綠城管理集團。我們去年組建了藍綠雙城，這就是雙開發商的概念。
我是去年7月底離開綠城中國的，離開以後就在思考到底做什麼，一方面也是考慮到行業進入下半場，下半場有一些根本性的變化，此時此刻組建新的藍綠雙城，你到底想做什麼？我當時整整花了半年時間考慮這個問題。
我們的雙開發商的優勢，有綠城25年開發的理念，包括我們營造的品質。模式創新裏面有共建的方式，小股操盤，另外房地產進入下半場，一定要結合科技、數字開發的概念。
這是我們目前做的八大類的產品，值得一說的是TOD，TOD是地鐵上蓋物業，現在我們已經做到2.0版本，大家看過綠城的楊柳郡、杭州的鳳起潮鳴，是我們的城市TOD1.0版本，現在我們在做TOD2.0版，TOD在未來的空間是非常大的，我呼籲大家進行研究。
我剛才聽了復星的養老概念，我有一個想法，像今天這樣的場合，大家也可以放開來討論，下半場房地產只有一條路可以走，就是建設生態鏈，比如我的產品品質做得很好，你的服務品質做得很好，你的養老做得很好，你的辦公做得很好，你手上有總包，你手上有地，甚至我們的供應商，大家需要放下身段，靜下心來，在行業裏面真正地做生態鏈，這是下半場最好的出路，依然靠原來的單打獨鬥，所謂的某些公司的核心競爭力還是太單薄了，要共同把建設生態鍊形成核心競爭力，甚至整個產業的核心競爭力建立起來，這是下半場最好的出路，否則單打獨鬥是走不長的。
我知道下半場這個行業會面臨什麼，我在綠城中國10年，每一年對下一年度房地產市場的預測幾乎沒錯過。我講了這麼多，我覺得觀點這樣一個平臺可以做生態鏈建設，把行業裏面各個方面最好的前幾名整合起來，這樣對整個行業會做出巨大的貢獻。
我們的模式創新，一個是共建，代建這個行業是我首先做起來的，但是現在有三大毛病，我個人不主張代建。
代建商業模式10年過去，我總結出現了很大的問題，就是取費模式有問題，因為代建是按照銷售價來取費的，銷售價裏面包括了地價、樓面價，為什麼代建始終進不了北上廣深，因為樓面價很高，所以代建現在出現了很大的問題。
第二個毛病是包贏不包虧，正激勵都到位了，負激勵不到位。比如說我交給你代建，形成多少利潤，你要跟我對賭，現在都沒有形成對賭，只是單邊利潤，這是有問題的。
第三是政府價格審批的問題，所謂的增長、溢價都出現問題，代建是我先提出來的，但是今天我說代建這個模式需要修正。現在我提出共建，就是小股參與、同股同權同利，另外要形成對賭，你把地給我，我跟你籤死，多長時間產生多少利潤，我的產品品質、服務品質都是對賭的，完不成我要賠。我認為一個商業模式必須解決公平公正的原則。
另外就是生態建設的問題，從昨天到今天我聽下來，我覺得觀點就應該着重房地產的生態鏈建設，這是極有價值的。現在我組建藍綠雙城發展基金，因為我要小股操盤，我現在已經落實了100多億。
科技賦能這一塊我不展開講，但是這是下半場不可避免的。
我們剛才講雙開發商裏面的數字開發商，我們和阿里、海康威視全部在展開合作。
養老公寓這一塊我們也在做一些嘗試，主要是居家養老和機構養老，關鍵是跟政府談好，養老公寓現在做的是居家養老。
青年創業公寓，這一塊也是有價值的，解決大學本科畢業5年內的人羣的居住問題。
還有一個模式是高端定製的模式。現在我們接了兩單，一單35億做一個酒店，只做3萬方，另外一個是杭州的機構，出16億做2.3萬方，其中一個酒店是1.6萬方，剩下的做9棟別墅。未來高端定製會越來越多，我呼籲大家把產品品質做實，我昨天講銷售幾個億到幾十億、幾百億、上千億、幾千億，從幾個項目到十幾個項目，到幾百個項目，你會出現滲漏水，會出現普遍質量問題，因為太浮躁了。14萬億、15萬億這個數字的真實性咱們在座的心知肚明，我也不去討論它，但是何處是經盡頭？你難道永遠這樣發展嗎？你的團隊員工這麼多，面對資本市場所有投資人對你的股價和利潤的期望，何處是盡頭？真的需要靜下心來把產品做好，把服務做好，這是硬道理。
共建α體系，這是我今天第一次發佈，我們希望與所有行業裏面的同仁一起來分享，我有一點非常自豪，我的團隊90%來自於老綠城和藍城，都是行業最優秀的人才，我們做事情的價值觀、情懷、理念都非常踏實。
現在我們的結構是，共建這一塊佔20%，重投資的也有，要做一批樣板，比如說TOD、未來社區，我們的小股操盤這一塊佔60%。
瞭解我的人都知道，我最看中團隊，就像我們跟所有的總包單位合作一樣，總包的名氣再大，你的品牌再大，對我來說姑且聽之，總包的項目經理是誰，對我來說最關鍵。任何產品的背後都是人，什麼樣的人、什麼樣的團隊就做出什麼樣的產品，所以團隊建設非常重要。
我們團隊現在已經展開了很多的合作，包括跟復星也在合作。
時間關係，我就講到這裏。這個行業機會肯定有，我認為未來10年優質城市的優質項目房價還會漲，這個行業在未來10年做得好，它就還是健康的，關鍵看怎麼做。在後面的投資裏面，大家一定要多用自有資金，把槓桿降到最低，否則會非常危險。我們要靜下心來踏踏實實把產品品質、服務品質做好，在產品的創新、品類的創造方面，我們要一起努力，從需求端解決創新的問題。
主持人：謝謝曹舟南先生。請到場下跟嘉賓互動。
黎振偉：看到題目的時候，我還在想什麼叫藍綠雙城模式，前段時間又知道宋衛平董事長退出了綠城，聽了您的分享，我想大家應該明白了，宋總和曹總為了實現自己追求品質的理想。所以在這一點上你不要感慨年輕人，我覺得你比年輕人更厲害，您的心態比年輕人一點不差。
我剛才也看到了，您這種模式不容易，在中國這種相對浮躁的時代，大家追求業績的時代，您要堅持自己的方式是非常不容易的。但是我也很清醒地看到，您呼喚國家真正地迴歸正確的發展。如果我們國家的整個基礎、整個企業的機制，包括市場、消費者的心態不改變的話，這真不是一個短期可以實現的。
您所追求也是我們共同盼望的，但是我們也要做好準備，這是需要過程的。我覺得我們有共同追求的企業可以一起跟曹總合作。
剛才曹總也談到一點，要追求品質一定要靠生態鏈，不是靠一個企業可以解決的，這也不僅是綠城一個人的理想，也應該是我們所有人的追求。
大家對曹總這種模式覺得可行嗎，你們認同嗎？
提問：曹總您好，我來自廣西北海，剛才我看到您說小股操盤的方式，我不太理解您那個小股操盤是什麼樣的模式？我們現在有一個項目大概有20多萬方，也是在尋求一些合作伙伴，我不知道有沒有機會跟曹總交流一下。
曹舟南：廣西北海是很好的城市。小股操盤的做法有兩個，一個是你有存量地在手上，你的地是什麼時候拿的，樓面價是多少，再加上合理的財務費用，評估之後我們參股30%到35%，我佔小股，但是全部由我操盤，在正式合同簽訂之前，我會跟你商量好開發週期時間。
然後成本這一塊很重要，現金流什麼時候回正，什麼時候開工，什麼時候開盤，什麼時候交付，把開發節點確定好，然後利潤多少，我把相關的內容都跟你商量好之後，你說可以，我們就籤合同，然後就開始幹。
小股操盤最大的好處是解決了大家同股同權同利益的問題。原來純代建最大的問題是幹好幹壞一個樣、幹快乾慢一個樣，全由投資人買單，這是有問題的。
黎振偉：您給他的財務指標、利潤率，大概怎麼核定？
曹舟南：比如說我派了團隊到北海，我的營銷團隊、市場定位策劃團隊全部搞清楚，房價到什麼水平，你的樓面價是多少，我告訴你估計多少利潤，我不能瞎說的，否則我會虧死的。
黎振偉：一定要能接受才能合作。
提問：曹總您好，我是來自福建的恆益集團，我想請教您一個問題，像您剛才講的生態鏈，包括高品質的打造，現在我就是在負責這一塊的工作，跟您剛才講的不謀而合，有很多需要向您學習和探討的地方，我想問的是在地點選擇方面，除了杭州這樣的一二線城市，三四線城市還有沒有機會？
曹舟南：從人類共同文明成果來看，首先是城市化，再是城鎮化，再後來是逆城市化。從三四線城市的角度來講，市中心、縣城中心、小鎮中心，起碼在現階段裏面肯定是有機會的。關鍵看它的人口基數、購買能力、GDP，包括城市發展方向等等，這個我們要統盤考慮。
這幾年三四線城市更多的是小鎮概念，現在小鎮概念我還是保留個人意見，小鎮我定義是城市中心的一塊地飛出去了，半小時、一小時車程之外的距離。英國、法國的小鎮是80%的建設用地指標是用於產業投入的，20%是用於住宅配套的，當然產業小鎮也不少，但是所謂的很多小鎮，我看到的是倒過來的，80%是住宅配套的，20%是產業。這樣的發展方向肯定是有問題的。
關鍵的問題是什麼毛病呢？比如說你們去看小鎮，我剛才講上海、杭州最市中心的居住小區，理髮店、超市、餐飲、健身都配不好，今天開了，過三個月就走了，對開發商來講，我的物理空間留下了，但是做健身房的商家，我是來賺錢的，由於流量不支持，我虧損之後明天就走了，我沒義務給你做配套，超市、餐飲中心也是一樣，這就是我們上半場粗糙、粗獷形成的結果。
三四線城市肯定有機會，關鍵看當地的購買人羣，我們也分析了，人口是不是流入的，它的產業結構合不合理，支不支持，但是三四線未來肯定是很好的方向。
黎振偉：來到大灣區，再偏的城市都沒關係，如果你在很偏遠的地方，那種三四線城市，曹總也不敢去。
曹總，您是地了來參加博鰲論壇，今天這個大講堂是第三年了，這是我們這個論壇的最後一天下午，依然這麼多人蔘加，你會發現大家還是愛學習的，歡迎您明年繼續參加。