主持嘉賓
樊 綱 中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長
討論嘉賓
陳啓宗 恆隆集團、恆隆地產有限公司董事長
巴曙松 中國銀行業協會首席經濟學家、北京大學滙豐金融研究院執行院長
邱曉華 國家統計局原局長、陽光資產首席戰略官
林 中 旭輝集團創始人、旭輝控股董事兼主席
單偉豹 路勁地產集團有限公司董事局主席
樊綱：我們這一節的題目叫做“地產財富窄門，企業家應該如何自律”。涉及財富問題，所以有財富和玩財富的是嘉賓，你們要麼是有財富的，要麼是玩財富的，曉華是陽光資產的，是玩財富的，巴曙松是銀行業協會的，也是玩財富的。我沒財富，我也不玩財富，所以我來當主持人，先由兩位在前面沒有發言的企業家發言。
林中：這是一個非常敏感又非常重要的話題，在當下這個情況下，我認為地產行業走到今天，大家都有一個目標，不僅是財富的問題，關鍵是要成為一個受人尊敬的企業。地產企業要成為一個受人尊敬的企業，我認為有幾個層面，我們企業一定要去踐行和做好。
第一是把自己的產品、服務和社區做好。為客戶創造價值，這是所有企業立命之根本。所以我們產品的質量、服務的質量、社區的營造，跟西方還是有差距，包括跟日本、德國都有差距。我們希望中國的行業一起努力，能在更短的時間內，在這個產品、服務、質量和社區營造方面趕上，甚至未來能超過這些發達國家。
第二是企業要創造更多的就業，要交更多的稅，為這個社會的經濟服務。
第三，企業在有能力的時候，要更多地做一些公益、慈善事業。
第四，企業在未來的商業經營的時候，一定要記得不是所有的商業決策都涉及到經濟利益，有可能要考慮到更多的對環境、社會、資源的損耗和利用。這是從企業的層面來看。
從企業家的層面來看，我認為企業家要更多地加強自身的修養，我經常講要低調，要加強自身的修養，特別是對自身的道德、內心追求的修養，同時要守住底線，不碰紅線，遠離高壓線。企業家在低調的時候，不要太張揚，樹立自己的標籤，這很危險。還是要低調、務實，多做一些實事。可能從企業的層面和從企業家自身的層面來看，努力做到這些，我們可能就會離成為一個受人尊敬的企業越來越近。
樊綱：林中先生開場這一段講得特別全面，既講到了企業的自律問題，也講到了企業家個人的自律問題。林中先生、單偉豹先生都是房地產行業的老資格，在座的很多年輕的房地產業的從業者也應該從這些老一輩的企業家那裏學到做人做事、做好一個企業家的方方面面。
單偉豹：林中把企業家想說的基本都說了，旭輝也基本做到了，所以他不是僅僅說說。我們房地產企業的客戶是舉全家的資產買一套房子，我們的質量必須保證，偷工減料絕對不能做，你給他的東西應該比你的樣板房還要好一點，給他的設備比樣板房還要好一點，給他的服務比想像要好一點。所以質量、服務第一。同時也要留一些空間，有很好的性價比，人家買了你的房子，不要買了就虧，基本上希望買房的客戶能賺到錢，對你來說影響不大，但是對他來說是影響很大的。
在公益慈善事業上，我們路勁也在做。社會給你那麼多，你回饋一些給社會也是非常應該的。如果你一毛不拔，你這個人的人格就有問題。但是很高興地看到，幾乎大部分的開發商都有做這些工作，都是自發性的，而且做得蠻多的，也做得蠻徹底。開發商的執行力比較強，所以我們有時候不一定捐給哪個機構，我們是自己去做，比較麻煩，但是能到位。
對企業家個人來說，我和林中的觀點一樣，我們比較低調。還有一點，我看到國內有些企業家你奢侈無所謂，但是別宣揚你的奢侈，對下一代的控制方面，很多開發商是失控的，給社會形成很不良的影響。開發商有錢以後，對自己的親戚尤其是下一代要進行管理，你是低調、謙虛、純樸的，人家會更尊敬你。
樊綱：企業家更受大家的關注，應該說怎麼把人做好，在社會上做好自己的本職，蓋好房子，這是房地產企業家自律的方方面面。下面還是請企業家陳啓宗先生講講。
陳啓宗：我真希望剛才林總和單總講的都成為事實。歷史告訴我們，房地產商在任何一個國家、任何一個經濟體都不是被尊重的人，特朗普是最好的例子。不過講到特朗普，我還要說，有兩種做房地產的，一種是主要用自己的資金，借貸比較少，這些人長遠是成功的；另外一種人是主要靠借貸，很少自己的錢，這些人長遠來說多半是不成功的。我是屬於一類，特朗普是另外一類，到底誰是哪一類，請大家去評估。
樊綱：特朗普是最不自律的那一類，不自律的典型，我們在座的都是自律的典型。
陳啓宗：所以他是失敗的，他從來沒有過錢，因為他的借貸比他的資產更多。
回頭再說自律這個問題，我繼續剛才兩位老總說的，我再講另外一方面的自律，就是在策略上的自律。因為中國現在處於大發展期，發展得很快，所以點石成金，很容易摸什麼東西都可能有發財的機會，好多人就這個也摸，那個也摸，結果做了很多的行業。
但是歷史又告訴我們，這些所謂的多元化發展的企業，絕大部分在歷史上是不可能長久的，反而是那些笨笨的，像我這樣的人，專注做一件事，把它做到極致、做到最好，只要你這個策略是合理的，你就能夠成功。所以我也希望發展商不要以為有了錢就什麼都可以做，最終你會發現你這個不自律，會成為你自己失敗的原因。
最後允許我講講這個主題，我覺得這個題目很奇怪，“地產財富窄門”，這個窄門我不大理解。但是允許我解釋一下，地產財富是很容易理解的，好多經濟體都告訴我們，房地產行業賺錢是比較容易的，我看過一個報道，澳大利亞200個最有錢的人當中，靠房地產起家的有66位，佔了1/3。也就是說1/3最有錢的人是靠房地產的，北美也是一樣，最有錢的100個人當中大概有1/3是靠房地產的，在中國大概也不會例外。所以在座各位都是將來發大財的候選人。
地產財富是絕對可以理解的，但是地產財富窄門怎麼理解呢？我們這個行業賺錢的人是很多的，但是虧本的人、死去的人、失敗的人也是滿地都是。所以從這個角度來看，這也真的是窄門。你不要看到有30%的人都是靠房地產賺的錢，但是你沒有看到可能有很多沒有擠進那個門的，已經死掉的人，可能更多。
所以地產財富我非常喜歡，窄門我不太喜歡，不過也不錯，因為要是我擠得進去的話，那就沒事兒，希望在座各位都能擠進去。
樊綱：不要擠進去再被擠出來。
陳啓宗：也有可能。
樊綱：兩位做資產、做銀行的，你們對房地產商有什麼忠告？
巴曙松：謝謝樊教授。我之所以對地產界、對陳啓宗先生很尊重，我們金融界有一句大家開玩笑的話，說在資本市場上一年賺3倍的人很多，3年賺1倍的很少，所以如果說房地產市場是一個長週期資產，我們再把它擴大一點，比如說一個開發週期，6年賺3倍的很多，在12年賺1倍的可能還不是那麼多。所以怎麼樣有一個穿越週期的等待的角度。
但是我在想，我們作為內地的地產商，可能也要想一想，除了尊重市場規律之外，也要考慮考慮一些社會因素。就是站在政府的角度想想，為什麼這麼嚴厲地進行調控？房價如果再持續地上升，比如說再過5到10年，我們的這些年輕人會不會也是一樣的很艱難？無論再怎麼努力工作，他是不可能買得起房子的。
我現在經常給我的研究生聊天，都是這樣談話。10年、20年前還會說，再努努力，弄個首付。現在的碩士、博士畢業，在北京金融街工作，我問他房子是什麼情況？他們說“巴老師，不要跟我談這些，我們不想”，都是自己找個地方租房。如果房價再繼續上升，是不是也會出現這種類似的情況？所以既然我們這次討論，我們說既要尊重市場規律，同時也要考慮一些政府的政策目標。
第二，當對短期的看法、短期的走勢有些迷茫的時候，我們把觀察的週期放得長一點，或者和歷史做類比，歷史不會重演，但是總是會壓着一點韻腳。比如看當年美國和日本的貿易摩擦，造就了亞洲四小龍，日本的產業的轉移，中國抓住了這個機會。現在美國和中國的貿易摩擦，我們看到越南就很高興。
我們還看到，同時在貿易摩擦和廣場協議之後，其實受影響的不只是日本，德國也一樣。但是在應對的方面，日本和德國走了不同的路，表現得就完全不一樣。所以我們看到日本對內的大幅的寬鬆，想擴大內需，結果那些錢大量的流到了房地產市場，對外的升值，對內的寬鬆。而德國正好相反，是貨幣的升值，對歐元區幣值比較穩定，對外部升值。
這對決策者一個直觀的啓示是，你要想避免在貿易摩擦的背景下，按照本能的應對，比如說要擴大內需，這是大家都能想到的，內需刺激之後去到哪裏？我們想給決策者的一個啓示是房價不能升得太高，另外要引導技術的進步轉型。貨幣在這個時候不能過度寬鬆。因為外部一受衝擊，發生恐慌，給內部很大的刺激。
我感覺這個邏輯有很明顯的借鑑日本和德國當年應對貿易摩擦之後採取的不同的策略，給他最直觀、簡單、粗暴的總結就是，可以有貿易摩擦，我會擴大內需，但是我要把房價給你按住了，然後儘量把資金引導到企業創新的領域，這才是可持續之道。比如說科創板，新技術的上市。
這是第二點，從長週期來看，可能這些決策層從日本得到了很確切的一個啓示就是，接下來在擴大內需的應對中，不能把刺激的力度都留到房地產市場，把房價要按住，這是他們的一個很重要的政策選項。
樊綱：謝謝巴曙松，現在時間已經很緊了，曉華再講一講，我最後會問諸位還有沒有什麼補充，各位有話想說還可以再補充兩句。
邱曉華：剛才幾位企業家談了自己的心裏感受，這些年我也在企業工作，但是我不想從企業本身去談，我想更多的還是從宏觀層面來談。我覺得企業家肯定是應當在今天這個時代要提供更好的產品，提供更好的服務，提供一個更強大的競爭力。這是企業家應當做的事情。
但作為國家來說，我覺得我們應當看到時代的變遷已經要求政府要更多地關心、關愛、保護企業家羣體，對中國來說，企業家資源是一個最稀缺的資源。
一定意義上，今天我們走在一個由高速轉向高質發展的新階段，它的驅動力絕對不是來自政府，絕對是應當來自企業家，但是今天中國這個環境還有各種各樣不利於企業家發揮自己的才智、發揮自己作用的約束，因此從這個層面來看，我覺得政府最應該做的是改善營商環境，最應當做的是保護企業家的權益，最應當做的是讓企業家能夠持久地發揮自己的才智，持久地為中國經濟的不斷增長做出自己的貢獻。
如果一個國家不能保護企業家，不能讓企業家成為這個國家真正的動力，這個國家的前途是值得擔憂的。
另一方面，我想強調的是，走在向的時代，對消費者的保護也應當放在一個更加突出的位置。我們都在說擴大內需，一方面是保護企業家，讓他們有更強大的投資意願、更強大的投資能力，做出更大的貢獻，但另一方面我們應該把政策的另外一個重點放在保護消費者，要讓消費者有更高的購買能力，讓消費者有更安心的消費環境，讓消費者有更好的消費的產品和服務的選擇。如果說企業家能保護住，消費者能被保護住，應對我前面主題發言中提到的外部的變局，中國就會立於不敗之地。
樊綱：諸位還有沒有什麼補充？有沒說到的，或者聽別人說了有啓發的，可以再補充。如果沒有的話，我們的發言就到此結束。
我最後稍微補充兩句。好像這是博鰲論壇第一次設這樣的題目，講企業家如何自律的題目，我覺得很好。前些日子在網上讀過一篇文章，說中國最腐敗的羣體不是官員，而是企業家。那些腐敗的一定是做不大的，而且是不能持久的，進了那個窄門肯定都要出來，特別是小富即安的那種心態。
我覺得我們提這樣一個主題，我們請企業家們自己來談自己的感受，剛才我說了我們老一輩的企業家能夠為年輕一代的企業家樹立榜樣，從社會責任到作為企業的責任，到你的經濟的責任等等方面，包括香港問題後面的企業家的責任，我覺得這些問題都是值得深入討論的，所以也希望博鰲論壇以後每年都設置類似這樣的題目，讓企業家們一起來討論討論，我想對我們的事業發展、產業發展也都有好處。
謝謝大家，謝謝諸位參加討論。