行業集中度進一步提升 跨千億門檻房企達15家

在經歷6月的年中搶收環節之後，房企們大多選擇7月“休養生息”，積蓄力量衝擊之後的“金九銀十”。觀點指數·2019年1-7月中國房地產企業銷售金額TOP100榜單數據顯示，7月單月，TOP100房企銷售金額為9598億元，較6月減少了3208億元，但比去年同期增長了1327億元。1-7月TOP100房企總銷售額為62847億元，同比增加16.18%，增幅與1-6月基本持平。

值得注意的是，TOP100房企銷售佔市場份額來到了75.3%，去年同期則為68.4%。雖然房地產來到了存量時代，整個行業規模增速有所放緩，但行業集中度依舊在穩步上升。

數據來源：觀點指數整理

分梯次來看，1-7月TOP3、TOP10、TOP30、TOP50的銷售規模為11620億元、25080億元、41974億元、51720億元，去年同期TOP3、TOP10、TOP30和TOP50的銷售規模則為11911億元、23430億元、37925億元和45469億元。

可以發現，頭部房企更追求高質量穩定發展，銷售規模較去年相差不大。對銷售規模最為渴求是在中上游的房企，尤其在排名在10-30這個區間的房企。1-7月，排名在10-20區間房企錄得銷售10035億元，環比增長19.7%，為TOP30同等區間最高。

截至7月底，閩系房企陽光城以及旭輝銷售已然突破千億，同樣突破千億的還有金地，目前進入千億門檻的房企已有15家，比上年同期多了5家。

銷售金額TOP3房企中，碧桂園、萬科、恒大的排名依舊穩定。在6月錄得820億元的數據後，碧桂園繼續維持氣勢，進一步拉開與後面的距離；萬科則是依舊保持同比增長10%左右的穩定銷售節奏。

融資渠道收窄 境外債用途受限

國家統計局數據顯示，今年1-6月商品房累計銷售金額 7.07萬億元，同比增加5.6%，較 1-5 月收窄 0.5 個百分點。在眾多房企的年中搶收推動下，6月單月全國商品房銷售金額為 1.89 萬億元，同比增長4.2%，已經超越了去年“金九銀十”的銷售額，但同比增速較5月收窄0.5%。

前段時間住建部對部分過熱城市進行預警之後，6月房價持續回落，銷售均價為 9338元/平方米，環比減少0.71%，整個房地產市場繼續降溫。

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同時，5月份銀保監會23號文的落地對房企資金方面的影響也在持續發酵中。具體而言，今年1-6月房地產開發企業到位資金為84966億元，同比上升7.2%，但增幅較1-5月回落0.4%。其中1-6月房企國內貸款為13330億元，同比上升8.4%，增幅較1-5月擴大2.9%；自籌資金為26731億元，同比增長4.7%；各項應付款和工程款分別同比增長17.6%和17.8%，其他到位資金同比下降5%。

值得注意的一點是，在融資環境有所收束的當下，部分房企將目光轉向了境外債。統計局數據顯示，今年1-6月房企利用外資累計值為43億元，同比增速達51.8%，增幅較1-5月擴大13%。而在7月前2周，就有20家房企公佈了美元融資計劃，擬融資額度達170億美元。

針對於房企大舉發行美元債的現象，7月12日，國家發改委發佈了一則關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，提出房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，且要在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。在“穩房價、穩地價”的大方向下，這則通知明確了外債融資的具體用途，防止了過多的資金流入房地產開發項目，刺激市場熱度。

其實早在7月初，銀監會就已經約談警示部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，並要求這些信託公司控制業務增速，嚴格落實“房住不炒”的總要求。

加快推盤去化速度 謹慎觀望土拍

接連的融資收緊信號使房企資金鍊上蒙上一層陰影。在7月30日舉行的中央政治局會議中再提“房住不炒“的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。這將會改變房企對房地產市場的預期，促使部分房企調整自身經營節奏，嚴格把控資金流向。

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據國家統計局數據披露，截至今年6月底，全國商品房的待售面積為5.02億平方米，為近一年最低。雖說6月是年中搶收的特殊時期，各房企有加大推盤力度、斬獲良好營收業績的激勵，但從側面來講，這同樣也反映了當下部分房企在努力縮短去化週期以及快速回籠資金，以求度過資金吃緊的局面。我們預期房企在未來將繼續加快推盤節奏，待售面積進一步下降。

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在資金使用方面，大部分房企也將會有所節制，現階段房企更傾向於將錢捂在手上，用於短期的債務償還、置換以及其他應急需要，這在近期開工項目上得到體現。今年1-6月全國房屋新開工面積10.55億平米，同比增長10.1%，增速持續回落，較1-5月下降0.4個百分點；1-6月住宅新開工面積7.80億平米，同比增長10.5%，增速較1-5月下降0.9個百分點。

房企節制資金使用更明顯的體現是在土地市場上。最近7月土拍已經多次出現底價成交甚至流拍的現象。例如7月19日出讓的廣州增城區宅地由萬科以底價約40億入手；而在7月22日廣州的第二場土拍，增城及番禺共六宗地塊入市，最終四宗底價成交，兩宗流拍。

此外，土拍市場上也少了中小房企的身影。這是由於中小房企資金不充足，融資代價高，抵禦風險能力較差，更多地選擇在房地產市場進行觀望，放緩了拿地節奏。而對於資金雄厚的龍頭房企以及國企來講，這一輪的融資約束對其拿地計劃影響較小，這些房企能夠憑藉良好的基本面及評級，在當前市場上以較低的利率進行融資。例如中海在7月份僅以3.45%的票息發行美元債，但個別企業發行美元債的利率卻高達15%。

從房企資金的充足程度以及融資能力分化進行考慮，未來一段時間龍頭房企以及房企聯合體將會成為土拍市場中的主角。