（2019年4月24日）這裏是“魔都”，剛經歷幾天的淅瀝小雨後，幢幢摩登大樓隱匿在霧中，更顯魔性。這個來源於上個世紀20年代，旅居上海的日本作家村松梢風的暢銷小說《魔都》的稱謂，也成為上海的代名詞。

而對於房地產市場來說，上海的“魔”或許是modern——有着全國超前的投資理念、地產金融機構集聚，以及交易額龐大的房地產投資市場。

4月23日，以“基金與房地產”為主題的2019城市觀點論壇上海圓桌圓滿舉行。時隔一年，開發企業、金融機構、中介機構高層再次相聚上海，深入探討房地產金融與流動性環境回溫下，地產和基金的協作發展。

將圓桌會議的地點選在上海，還有另一層深意。至2019年3月底，上海私募基金管理人及管理基金規模均列全國之首，隨着銀行、債券、信託等融資渠道成本上升，單一的融資方向已經難以滿足房企的需求，私募基金因為相對靈活，地位開始凸顯。

“久旱”後渴望逢“甘霖”，經過2018年相對艱難的一年，地產調控加深擴寬、債市違約潮、股權質押……如今的2019年房地產市場稍獲喘息空間，從業者更希望在新的一年中可以主動“蓄力”，擴展資源，為下一次爬坡過坎做好充足的準備。

存量與增量之辯

過去二十年是“住宅開發”領域的大發展時期，而目前房地產已經逐步進入了存量時代，其中更多機會在於具有穩定現金流的持有經營型物業。轉型與創新，這是每家房地產企業面臨的考卷。

只是答案是多元的，也是具有思辨性的。會議的開場，關於到底是堅守增量還是積極探索非住宅開發業務的話題就引發不小的討論。

陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人吳建斌，在演講時指出：“每個企業根據自己發展歷程的不同，選擇也有所不同。如果一個企業的規模很大，它每年的現金流入有幾千億，從裏面拿出幾百億來做一些不動產，做酒店或者是做一些商業，這樣能保證它長期的收益，若干年後會成為這個企業另外的增長點。”

但是對於像陽光城這樣的“中小房企”來講，吳建斌就認為，中小房企還不夠大，目前還不允許把更多的資金拿出來做商業、寫字樓或者酒店。

不過，他並不否認私募基金的確為房地產公司提供了新的融資的來源。房地產企業對房地產基金的需求量特別大。利刃一樣有雙面，對於私募基金來說，要面對的現實問題是，資金成本太高。

“如果說你的（指私募基金）融資成本很高，又是股權投資、債權投資，房地產企業不敢用。所以有一天我們在座的私募基金的融資成本降到10%以下，你有多少我都要，期限3年、5年最好，這是當前的一個現實。”

與吳建斌對增量市場的看多不同，綠地金融控股集團首席戰略官李想就認為，目前是一個存量時代到來的階段，因此要“適時而為”，盤活存量資產、進行資產證券化是未來房地產行業的大勢所趨。

對於增量時代，李想認為房地產商是“投資+開發+運營”一家通吃，而轉入存量時代，投資商、開發商、運營商都有可能掌控價值鏈的主導權。換句話說，行業將形成精細化分工的全價值鏈，實力強的大型房地產商將進一步提升行業集中度，而中小型的開發商必須集中資源做自己擅長的空間營造，部分開發商將轉型為資產運營商、空間管理商，打造“物業開發+資產管理”的新故事。

私募基金投資曲線

2018年經濟形勢複雜多變，在中美貿易摩擦、金融去杆槓等問題的連續衝擊下，以及打破剛性兌付、規範資金池等嚴厲的監管措施下，私募基金行業經歷了沉寂的一年。

但整體來看，私募行業並沒有停止擴容和大發展的腳步。截止2019年3月末，私募基金管理基金規模達到12.79萬億元。且隨着資管新規的發佈，私募基金正式獲得資管產品地位，成為公募基金、保險資金之後的第三大機構投資者。

因此在房企的強烈融資需求下，私募基金自然也要“伺機而動”。平安不動產基金事業部總經理何學軍認為，和開發商原始積累的1.0以及高槓杆的2.0時代不同， 現在的房地產已經進入3.0時代，是一個由資本主導的地產金融時代。

因此，國內的基金行業也要回歸本源，由基金管理人到主動管理，深度參與“融投管退”全流程，在房地產產業鏈中扮演核心角色。目前平安不動產基金的投資業態已經覆蓋到開發投資、商業地產、產業發展、長租公寓等房地產戰略板塊，如商業地產板塊，專注於商業辦公性質的土地和物業的投資、收購、建設及資產運營，戰略佈局核心城市新興商圈的建設和發掘。

亞騰集團業務發展部高級總監兼亞騰中國業務部總裁呂志偉，則從國際的視野出發，探討當前國外地產基金投融資邏輯。他透露，半年前上海存量市場都是外資或者外資以內的做起來的，但是現在在一線城市搜索項目很難，所以在我能力範圍之內還是比較看好一些新一線城市，比如成都、武漢。

在話末，他呼籲，希望有一天中國可以有廣泛的投資人，願意接受相對來說比較低迴報，但是非常理智非常安全的投資，那不管是整個私募基金還是上市信託，就都可以把業務做起來。

REITs真假命題

其實不管是開發商，還是私募基金都有一個共識，那就是目前的投資人的確還是處於一個培育階段，因此呂志偉提到的投資抉擇——低迴報、理智且安全的，似乎還是一個待解的命題。

這個命題的關鍵或許是市場討論良久的REITs。有意思的是，在進行到最後一個環節，即“房地產資產證券化實務”的討論時，主持嘉賓喆安投資總經理車陽透露了私底下的一個趣事：在圍繞該環節分享怎樣的話題才夠吸引和透徹時，有嘉賓回應，“只要不是REITs就行，因為狼來了太多次。”

的確，對於資產管理端來說，希望REITs能夠為資金退出帶來良方，投資者也可以將長期理財資金直接投資於REITs份額，獲取長期穩健收益。但是喧囂十幾年，REITs依然在路上。

不過近期有知情人士透露，上海證券交易所近期召集券商和公募基金開會，鼓勵機構準備上報公募不動產信託投資基金REITs項目，試點項目最好和政策導向相關，鼓勵上報北京、上海、廣州、深圳、雄安、海南、長租公寓等相關項目。

中聯同策投資基金合夥人楊斌表示，存量時代，從消費端和資產端看，房地產出現了不同物理空間功能的疊加與運營，並衍生出多元化的生產與消費金融場景。從資金端看，存量資產改造、持有周期長，與資金期限不易匹配，募集難度大，缺乏多元化的資金來支撐物業的改造和運營成本。REITs比較好地滿足和匹配了存量資產的金融需求：不但滿足了存量資產持有、運營和擴張的資金需要，也滿足了投資者資產配置多樣化的需求。

現在的類REITs與國際公募REITs還有些不同，但為公募REITs教育了市場，培養了人才。

承道資本董事長黃勤道則表達了不同的觀點，他認為，一個商業項目如果管理得好的話，很多資金是願意給你管的。因此REITs是一個長期積累的過程，積累到一定程度自然會實現一筆收益。但是國內，還是在用開發的思維或者融資的思維來理解REITs模式，有點操之過急。“所以關於不動產的退出，關於REITs，不同的公司要有不同的層面考慮。”